Смена управляющей компании многоквартирного дома образец. Кто является инициатором? Передача документации от одной управляющей компании к другой

Ст. 162 ЖК РФ предусматривает необходимость заключения организацией договора об управлении многоэтажным домом с каждым собственником квартиры. Он подписывается после выбора УК, к обязанностям которой относится обеспечение функционирования коммуникационных систем, защита прав жильцов и т.д.

Если управляющая компания не справляется со своими обязанностями или пренебрегает ими, то жильцы имеют право расторгнуть с ней договор. Причины смены организации:

Окончание периода действия договора, заключенного жильцами с управляющей компанией;
Невыполнение услуг, предусмотренных договором, организацией;
Оказание услуг плохого качества;
Невыполнение заявок от жильцов по ремонту;
Отсутствие у организации лицензии;
Сокрытие деятельности и расходов.

Внимание! Договор между собственниками жилья и управляющей компанией заключается на период от 1 года до 5 лет.

Управляющей компании предоставляется год, чтобы она смогла наладить работу, обеспечить выполнение обязательств, проявить себя в деятельности. Если жильцы видят, что она не справляется со своими обязательствами даже после года с момента назначения, то у них появляется право сменить управляющую компанию.

Смена УК — радикальная мера. Жильцы могут для начала составить жалобу на управляющую компанию в жилищную инспекцию КЛЮЧ жалоба на управляющую компанию в жилищную инспекцию. Если это не решит проблем, у жильцы могут написать заявление в прокуратуру. Как это сделать — читайте в этой

При неисполнении организацией условий, предусмотренных договором, на основании решения общего собрания жильцов собственники квартир также могут отказаться от выполнения условий договора.

Порядок действий

Смена управляющей компании в многоквартирном доме происходит поэтапно:

Жильцы принимают решение о смене организации.
Выбирают новую управляющую компанию, которой будет доверено управление домом.
Назначается и проводится общее собрание, на повестку которого выдвигается вопрос о замене.
Составляется протокол собрания, который является документальным выражением согласия жильцов.
Передача протокола управляющим компаниям – старой и выбранной в качестве замены.

Так, рассматривая вопрос, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, стоит отметить, что процедурой не является чрезвычайно сложной.

Нюансы процедуры по замене управляющей компании

Порядок смены управляющей компании в многоквартирном доме состоит из 5 перечисленных выше шагов. Кроме них, важно учитывать следующие нюансы:

Если жильцы по определенным причинам не смогли принять участия в голосовании, но не согласны с принятым решением, то они имеют право обжаловать его в судебном порядке. Иск подается не позднее полугода после оглашения решения;
Если собственник жилья не может лично принимать участие в собрании, то может воспользоваться помощью представителя. Регистрация участников осуществляется посредством указания паспортных сведений;
Если хоть один жилец многоквартирного дома не получит извещение о проведении собрания, то его можно признать незаконным, а принятые решения недействительными. Протокол, составленный в ходе такого собрания, не будет обладать юридической силой;
Законодательством устанавливается срок направления уведомления. Оно должно быть отправлено не позднее, чем за 10 дней до организации собрания.

Чтобы подсчитать голоса участников во время собрания, назначается счетная комиссия. Её задача – оформление протокола, подсчет голосов, оглашение принятого решения о замене управляющей организации либо о продолжении с ней сотрудничества.

Чтобы получить решение о замене компании, важно, чтобы за него отдала свой голос большая часть собственников жилья (более 50%). После того, как решение будет оглашено, подписывается договор, положения которого предусматривают переход к сотрудничеству с новой управляющей компанией.

О смене УК смотрите видеосюжет:

Перезаключение договора с УК

Один из важнейших моментов – это заключение договора с другой управляющей компанией. Оно осуществляется в несколько стадий:

Формирование положений договора, согласование их с собственниками жилья.
Организация общего собрания, на повестку которого выносится обсуждение пунктов договора.
Размножение соглашения в целях передачи копии каждому собственнику квартиры.
Согласование условий с управляющей организацией.
Перезаключение соглашения.

Уточнить срок действия договора с управляющей компанией можно непосредственно в организации или при изучении текста соглашения. Важно, что уведомить УК о смене необходимо за 30 дней до окончания периода действия договора.

Если у вас остались вопросы по смене управляющей компании — задавайте их в комментариях к статье

Если она не выполняется, жильцы могут совместными усилиями отказаться от услуг одной организации в пользу другой. Разберемся, как можно и есть ли смысл поменять управляющую компанию ЖКХ в жилом многоквартирном доме на другую, для удобства разделив процедуру на несколько этапов.

Выясняем наличие оснований

Первый шаг, который необходимо предпринять - проанализировать причины, дающие право сменить УК. В договоре, заключенном между организацией и собственниками, четко прописаны обязательства. Если хотя бы часть из них не соблюдается, либо работы выполняются с запозданием или откровенно плохо, жильцы имеют право предъявить претензию и подобрать другую фирму. Основаниями могут стать:

Окончание периода, в течение которого исполнитель должен заниматься управлением.
Невыполнение необходимых работ или непредоставление каких-либо услуг.
Игнорирование заявок собственников касательно ремонта или проведение восстановительных работ с нарушением сроков.
Выполнение обязательств ненадлежащим образом.

Расторгнуть контракт собственники квартир могут без участия второй стороны, если какой-либо пункт договора не соблюдается УК. Но следует учесть, что соглашение заключается на срок от 1 до 5 лет. В течение 12 месяцев после заключения расторжение по инициативе жильцов невозможно, так как этот период дается компании для того, чтобы наладить работу.

Получаем необходимые документы

Перед тем, как поменять УК дома, необходимо собрать группу собственников, которые выступят с такой инициативой. В нее может войти любой человек, являющийся владельцем одной или нескольких квартир. Сформированное сообщество по закону может затребовать для ознакомления контракт и иные официальные бумаги, касающиеся объекта жилой недвижимости. Получить на руки необходимо:

свидетельства об осмотре коммуникационных систем здания за последние 2 года;
договор с УК;
справку о проделанной работе и оказанных за крайние 12 месяцев услугах.

Если организация не имеет чего-либо из вышеперечисленного, то по ЖК РФ она обязана восстановить необходимые документы за свой счет.
После изучения бумаг можно начать процедуру смены УК. Обычно прежняя организация не соглашается на это добровольно, поэтому действовать придется самостоятельно.

Как оповестить жильцов о необходимости проведения процедуры

Перед тем как сменить УК многоквартирного дома или новостройки, необходимо провести собрание жильцов. Для этого всех следует заблаговременно оповестить о планирующемся мероприятии. Чтобы эта процедура была проведена без нарушения ЖК РФ, не позднее чем за 10 дней до собрания все собственники уже должны знать о планирующемся совещании. Поэтому следует разослать уведомление поадресно. Это можно сделать при помощи отправки заказных писем, вручения оповещения под роспись. Не лишним будет развесить объявления на специальных досках у входа в подъезд. В уведомлении должна присутствовать такая информация:

Повестка дня. Решение может приниматься в отношении только тех вопросов, которые включены в утвержденный перечень.
Информация об инициаторе собрания и членах инициативной группы - ФИО и данные из удостоверяющего личность документа.
Форма проведения (заочная договоренность или собрание).
Дата, время и место мероприятия. Либо место, где принимаются бюллетени, и период, в течение которого осуществляется их сбор.
Сведения о том, каким образом жильцы оповещаются о месте и времени мероприятия.
Если проводится голосование, бюллетени вкладываются в оповещение. В них нужно обязательно указать ФИО всех членов группы, которая будет заниматься подсчетом голосов. Отдельно необходимо выделить председателя и секретаря собрания.

Если в оповещениях не будет какой-либо информации из списка, то собрание и принятые на нем решения могут быть признаны незаконными.

Требования к проводимому собранию

Порядок смены управляющей компании многоквартирного дома требует того, чтобы решение приняли владельцы недвижимости, обладающие более чем 50% голосов. Важно учесть, что голоса подсчитываются не по количеству владельцев жилья, а по метражу квартир относительно всей жилой площади в здании. То есть присутствующие на мероприятии должны владеть более чем половиной от всех квадратных метров, чтобы их инициатива не противоречила закону.
Если это требование было соблюдено, все участники мероприятия становятся равны и имеют по голосу. Если больше половины членов собрания проголосуют за то, чтобы поменять компанию, то остальным придется подчиниться.

Как выбрать новую УК

Инициаторы собрания должны заранее выбрать интересующие их организации и изучить их предложения касательно перечня предоставляемых услуг, тарифов, формы договора и т.д. К дате сбора жильцов соглашение с каждой организацией-кандидатом уже должно быть подготовлено.
Владельцы помещений имеют право самостоятельно определить перечень работ и услуг, которые должны стать обязанностями нового исполнителя. Он должен гарантировать сохранность вашего дома и его пригодность для проживания. Поэтому рекомендуем привлечь для составления списка юриста. Некоторые пункты должны присутствовать в документе по закону:

Состав имущества, которое попадает в ведомство организации. То есть собственники должны решить, какие услуги будет предоставлять УК, а о каких работах они позаботятся сами. Например, инженерные коммуникации можно передать в ведение управляющей организации, а об уборке территории вокруг дома договориться с членами инициативной группы или нанять дворников без помощи УК.
Перечень работ и услуг, которые должны выполняться в отношении указанного в предыдущем пункте имущества. Также необходимо указать порядок, согласно которому в этот список могут вноситься правки, и перечислить коммунальные услуги, о предоставлении которых должна заботиться выбранная организация.
Порядок, в соответствии с которым будет определяться сумма на содержание здания и выполнение ремонтных работ, а также размер платы за коммунальные услуги. Следует обозначить, каким образом и как часто жильцы обязуются вносить платежи.
Особенности слежения за деятельностью компании. По нормам законодательства она должна минимум раз в год предоставлять отчет о своей работе в отношении перечисленных в договоре обязательств.

Чтобы подробнее изучить информацию по поводу всех пунктов соглашения, ознакомьтесь со статьей 162 ЖК РФ на сайте КонсультантПлюс или других аналогичных ресурсах.

Протокол решения о смене управляющей компании в многоквартирном доме

Документ, в котором будет отображено решение собственников, составляется письменно и подписывается следующими лицами:

председателем собрания;
лицами, ответственными за подсчет голосов;
секретарем комиссии.

Особых требований к тому, как будет выглядеть письменное свидетельство, законодательство не предъявляет. Но не забывайте, что если в повестку дня не был внесен вопрос о выборе УК, то в дальнейшем протокол может быть посчитан недействительным. Также необходимо проконтролировать, чтобы были учтены несколько важных моментов:

Все владельцы недвижимости должны быть оповещены о проведении общего собрания.
В обязательном порядке должна быть составлена повестка дня.
Необходимо правильно провести процедуру голосования (каждый жилец должен оставить свою подпись в соответствующем документе).
Важно оповестить всех владельцев квартир о решении, принятом на сборе жильцов.
После нужно довести до УК сведения о принятом решении и о дате, когда она должна закончить свою работу в отношении здания.

Процедура смены компании требует, чтобы все необходимые действия были выполнены в соответствии с законом и проведены своевременно. Только так можно избежать осложнений и необходимости повторения каких-либо из них.

Оповещение управляющих организаций о решении собственников

Когда протокол собрания будет готов, его необходимо отдать и старой УК, и новой. Это следует сделать для того, чтобы действующая УК узнала о том, что жильцы прекращают сотрудничество с ней, а новая - что вы желаете начать сотрудничество с ней.
Следует учесть, что в течение месяца с момента, когда вы решили сменить УК, прежний исполнитель должен передать все бумаги, касающиеся технического состояния дома, новому. Этот момент лучше проконтролировать самостоятельно. Если старая компания откажется передать бумаги выбранному собственниками кандидату, то тот может подать заявление в Арбитражный суд с просьбой посодействовать в передаче документов на здание. Может помочь и обращение в прокуратуру.
Если старая УК обещает исправиться, можно поверить и продолжить сотрудничество с ней. Но как показывает практика, ранее не выполнявшая свои обязанности надлежащим образом организация не будет соблюдать все пункты договора и в будущем.

Перезаключение договора

Не всегда следует прибегать к такому радикальному решению, как смена управляющей компании. Если собственники недовольны качеством выполняемых работ или тем, что предоставляются не все необходимые услуги, можно выдвинуть требование о перезаключении соглашения с УК. В таком случае его можно изменить и дополнить.
В официальных бумагах часто отсутствует информация об имуществе, за которым УК должна следить, или о том, как должен меняться размер оплаты за предоставляемые организацией услуги. Иногда их перечень может даже не соответствовать действующему законодательству. Чтобы заключить контракт заново, следует:

Истребовать в УК действующую версию бумаги.
Изучить ее и сравнить текст с требованиями, которые выдвигаются к нему законодательством (статья 162 ЖК РФ).
В письменном виде изложить имеющиеся недовольства и разногласия и передать протокол для изучения компанией.
Если это необходимо, вместе с УК сформировать группу лиц, которые достигнут соглашения в отношении текста нового договора.
Вынести вопрос о принятии новой версии на собрание собственников.
Потребовать от УК размножить текст согласованного документа и передать его для подписания жильцам.
Утвердить на общем сборе положения нового контракта.

Если прийти к консенсусу с действующей УК не получилось, тогда единственным выходом для изменения ситуации является отказ от ее услуг.
Теперь вы знаете, как можно правильно сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, по каким основаниям и есть ли трудности в процессе отказа от услуг. Главное - подойти к делу ответственно, не бояться отстаивать свои права в конфликтных ситуациях и быть инициатором проведения описываемой в статье процедуры, если она необходима.

Если собственников квартир в многоквартирном доме не устраивает управляющая организация, то они могут ее сменить. Однако, могут ли они сменить не одну управляющую компанию на другую, а, например, создать свое ТСЖ? Или наоборот, перейти с УК на ТСЖ? Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, и многие другие вопросы рассмотрим в данной статье.

Можно ли сменить управляющую компанию на другую

Собственники вправе выбрать способ правления: так, они могут организовать товарищество владельцев жилья, либо же отдать правление в руки управляющей организации.

Начиная с 2015 года правила ведения деятельности для управляющих компаний сильно ужесточились: так, они обязаны проходить лицензирование. Однако их работа не всегда приносить удовлетворение владельцам квартир, тем более, что они платят за обслуживание дома приличные деньги. Именно поэтому так остро стоит вопрос о том, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме.

Можно ли сменить УК на ТСЖ и наоборот

Если вас интересует краткий ответ, то он положительный: можно!

Самыми распространенными причинами, почему собственники решают сменить УК на ТСЖ являются ненадлежащее исполнение услуг, а также завышенные тарифы. Завышенные тарифы – это та причина, которая может быть объяснима. УК – это коммерческие организации и значит они не могут работать не получая прибыли. Ненадлежащее оказание услуг доказать достаточно сложно, однако, все реализуемо, если собственники знакомы с нормами, которых УК должна придерживаться.

Некоторые управляющие организации не выполняют все свои обязательства указанные в договоре с собственниками, и тогда перед владельцами жилых помещений также встает вопрос и том, можно ли поменять управляющую компанию, и если можно, то лучше ее поменять на другую подобную или же создать товарищество собственников жилья. Создать товарищество после работы с УК можно, и даже иногда просто необходимо.

Для того чтобы поменять УК на ТСЖ, нужно принять решение о создании товарищества собственников жилья, а также набраться терпения, ведь на практике большинство управляющих компаний не спешат передавать бразды правления товариществам собственников жилья.

Также возможна смена и ТСЖ на УК.

Смена ТСЖ

Вопрос о том, как поменять ТСЖ на другое товарищество не имеет большого смысла. В доме, который доверил бразды правления ТСЖ, обычно есть только одно товарищество собственников и перейти в другое не получится. Однако, можно переизбрать председателя товарищества собственников жилья, если работа предыдущего вас не устраивает.

Чтобы сменить председателя ТСЖ по всем правилам, необходимо разослать каждому собственнику уведомление о собрании заказным письмом. Можно и просто оповестить всех в доме о предстоящем собрании. На собрании для его легитимности должны присутствовать не менее 50% членов ТСЖ и также не менее 50% собственников жилья.

В ходе собрания должен состоятся избирательны процесс по форме открытого или закрытого голосования, по результатам которого и будет выбран новый председатель. Обязательный элемент любого собрания ТСЖ – это протокол. После назначения нового председателя необходимо разослать уведомления в ФНС и прочие инстанции о смене председателя. ИНФС также должно внести корректировку в ЕГРЮЛ товарищество касаемо его руководителя.
Также на собрании может быть принято решение о переводе обслуживания дома к какой-либо управляющей компании.

Вам также может быть полезно ознакомиться с данной схемой:

Законодательная база

Смена управляющей компании в многоквартирном доме – это вопрос, которым задавался каждый второй собственник жилья. Однако сменить УК на деле может оказаться намного сложнее и поэтому владельцы жилья должны разбираться в законодательной базе данного действия. Основным нормативным актом, выступающим в качестве регулятора деятельности управляющих компаний, является Жилищный кодекс РФ. По действующему жилищному кодексу можно узнать обязанности УК, а также причины, по которым собственники могут сменить УК.

Основания

Владельцы квартир в многоквартирном доме могут сменить управляющую компанию по следующим причинам:

по желанию большей части собственников, выраженному в ходе общего собрания (в данном случае уместно говорить о невыполнении УК своих обязательств или завышении УК тарифов на обслуживание);
отсутствие лицензии у УК;
если УК не выполняет свои обязательства или выполнение, но ненадлежащим образом.

Даже одной причины будет более чем достаточно для того чтобы собственники могли перейти в другую управляющую компанию или полностью сменить тип правления.

Порядок действий по смене УК в многоквартирном доме

Порядок смены одной УК на другую предусматривает прохождение нескольких этапов. Рассмотрим их:

Принятие владельцами квартир решения о том, что пора сменить управляющую компанию.
Выбор новой управляющей компании.
Передача протокола собрания старой и новой УК.

Кроме этих шагов подразумеваются и промежуточные этапы, а именно проведения собраний собственников квартир жилого дома. Может быть проведено несколько промежуточных собраний, а также одно основное в ходе которого будет принято решение об отказе услуг предыдущей компании, а также по результатам которого будет принято решение о выборе новой организации.

Уведомление

Для того чтобы основное совещание считалось законным, уведомление о смене управляющей компании должно быть направлено каждому собственнику дома заказным письмом не ранее чем за 10 дней до ожидаемой даты собрания.

Если не уведомить хотя бы одного владельца квартиры, то и само совещание, и его результаты могут считаться незаконными. Также для того чтобы результаты собрания были законными на нем должно присутствовать не менее половины от общего числа собственников жилья.

Порядок передачи документов

Выбранное уполномоченное лицо, либо же избранная УК или председатель ТСЖ должен обратиться в старую УК с заявлением о передаче документации. К заявлению следует приложить паспорт, протокол о смене УК, а также свидетельство о регистрации (если в старую УК обращается представитель от ТСЖ или новой УК).

Если совещание, на котором было принято решение выбрать управляющую компанию, было заочным , то помимо всего прочего к заявлению прикрепляется реестр владельцев помещений в нежилом доме, документ, который подтверждает их оповещение о предстоящем собрании, а также документы, подтверждающие проведение голосования и набор достаточного количества голосов.

Согласно действующему законодательству (2017 год) старая УК может продолжать выполнять свои функции не более двух месяцев после принятия собственниками решения о ее смене.

Проверить документы от представителя новой УК или ТСЖ старая УК обязана в течение 2 дней со дня их приема. Если старая УК обнаружит в них ошибки, то она обязана уведомить о них отправителя.

Если же с документами все в порядке, то старая УК приступает к процессу передачи документов новой УК или ТСЖ. Документы должны быть переданы новой УК или ТСЖ в течение месяца до того, как у нового правления наступит обязанность по управлению многоквартирным домом.

Еще не все поняли? Посмотрите видео, в нем тоже все рассказано как следует:

Порядок смены ТСЖ на УК

Для того чтобы сменить товарищество на УК необходимо, также как и в случае со сменой УК, организовать собрание собственников, в ходе которого необходимо рассмотреть вопрос ликвидации товарищества, а также определится с управляющей компанией. Алгоритм действий похож на уже выше описанный.

Первое, что необходимо сделать, это оповестить всех собственников о проведение собрания. Когда кворум собран, можно начинать собрание.
По его результатам должен быть составлен протокол, который в последствии играть важную роль в при передаче документов от товарищества собственников жилья УК.
У первого также имеется два месяца на то чтобы завершить все дела и передать их в руки новой управляющей организации.

Как видим, перейти из ТСЖ в управляющую компанию не сложно.

Особняком стоит такой вопрос, как отказ предыдущей УК от передачи документов новой УК. В таком случае можно обратиться с исковым заявлением в суд.

Выбор новой управляющей компании

Выбор новой УК состоит из нескольких этапов. Рассмотри каждый из них:

Подготовительные мероприятия. Так, необходимо еще до проведения собрания примерно знать какую управляющую организацию стоит выбрать, на какую желаете сменить существующую. Также в подготовительные мероприятия входит рассылка уведомлений о предстоящем собрании и его повестке дня.
Проведение собрания. Для того чтобы совещание считалось законным на нем должны присутствовать как минимум 50% от общего числа собственников. Выходным материалом считается протокол. Решение принимается просто большинством голосов.
После проведения собрания необходимо сделать копии протокола и выслать и в старую и новую УК.
Заключение договора с новой УК.
Передача документов от старой УК к новой.
Заключение новой УК договоров с ресурсоснабжающими предприятиями.

Если собственники квартир в многоквартирном доме недовольны управляющей организацией, они могут сменить ее. Существуют специальная процедура и определенные правила относительно того, как грамотно сменить управляющую компанию, либо перейти на непосредственную форму управления собственниками помещений многоквартирным домом, либо создать для этой цели ТСЖ. В этой статье поговорим о том, как поменять управляющую организацию правильно.

Что нужно, чтобы сменить управляющую компанию

Нередки случаи, когда собственники квартир считают, что управляющая компания предоставляет им услуги низкого качества либо в неполном объеме. В подобной ситуации жильцы многоквартирного дома вправе предъявить требование о перезаключении договора управления с целью его изменения и дополнения. Какие разделы документа чаще всего нуждаются в правках? Прежде всего это перечень работ и услуг управляющей компании по содержанию дома, который не соответствует требованиям Госстроя. Кроме того, нередко договор необходимо дополнить информацией о том, как осуществляется контроль выполнения управляющей организацией ее обязательств, что входит в состав общего имущества, а также в каком порядке изменяется размера платы за услуги УК.

Для того чтобы перезаключить договор управления, необходимо:

потребовать в управляющей компании договор управления для изучения;
сравнить содержание договора с нормами, которые содержит Жилищный кодекс РФ (ч. 3 ст. 162);
описать разногласия в протоколе и предъявить его УК;
если есть такая необходимость - сформировать рабочую группу с участием управляющей организации для составления согласованного текста договора;
рассмотреть вопрос о принятии согласованного договора управления на общем собрании жильцов;
потребовать от УК копии согласованного договора;
предоставить согласованный текст договора собственникам квартир для изучения и подписания;
утвердить основные положения договора на общем собрании жильцов;
если управляющая компания отказывается провести согласование договора с собственниками квартир, они могут принять решение сменить управляющую компанию и начинают соответствующую процедуру.

Почему собственники решают сменить управляющую компанию в многоквартирном доме

Обязанности управляющей компании должны быть четко обозначены в договоре, который заключают с ней жильцы многоквартирного дома. Основанием для замены УК в большинстве случаев становится невыполнение ею свих обязанностей либо выполнение их не на должном уровне. Решение сменить управляющую организацию собственники квартир часто принимают из-за недоступности и непрозрачности информации о деятельности компании (закон обязывает УК раскрывать перед жильцами сведения о своей работе).

Итак, к наиболее распространенным причинам, побуждающим сменить управляющую компанию, относятся следующие.

Низкое качество предоставляемых услуг :

несоблюдение теплового режима в холодное время года;
нерегулярное водоснабжение, отсутствие горячей воды;
вывоз мусора с задержками и пр.

Содержание общего имущества в неудовлетворительном состоянии :

устранение поломок общедомового имущества и оборудования несвоевременно (существуют строгие временные лимиты выполнения данных работ);
отсутствие либо некачественное проведение ремонта, уборки территории и других работ.

Сокрытие данных о собственной работе.
Несвоевременное реагирование на жалобы собственников квартир, невыполнение своих обязательств.

Если факты бездействия управляющей компании налицо, собственникам квартир следует подавать жалобы. Каждый случай невыполнения УК своих обязанностей необходимо оформлять документально с составлением актов, которые в дальнейшем послужат основанием сменить управляющую компанию.

Если УК не реагирует на жалобы и продолжает игнорировать свои прямые обязанности, сотрудничество с нею необходимо заканчивать. Закон предусматривает право собственников сменить управляющую компанию по окончании срока договора. Расторгать его в течение первого года работы УК запрещено.

Мнение эксперта

Деятельность хорошей управляющей компании должна быть прозрачной для собственников квартир

Ю.М. Федоров ,

эксперт журнала «Управление многоквартирным домом»

Профилактика появления задолженностей среди жильцов многоквартирного дома является более эффективной тактикой, нежели ее взыскание. Чем качественнее УК исполняет свои обязательства, тем выше объем собранных платежей, тем большим доверием компания пользуется среди собственников квартир. Составляя стратегию своей работы, управляющая организация должна тщательно проанализировать нужды и пожелания жильцов МКД.

Возможно ли сменить управляющую компанию в новостройке

После сдачи дома в эксплуатацию его начинает обслуживать соответствующая организация - управляющая компания. В большинстве случаев застройщик, заботясь о собственной выгоде, предлагает и всячески рекламирует услуги дочерней организации. Кроме того, компания, построившая МКД, может привлечь к сотрудничеству ту УК, которая задействована в обслуживании домов в данном районе.

Чем выгодно привлечение к работе дочерней управляющей компании застройщика?

Коммунальные услуги предоставляются сразу после того, как собственники получили ключи от квартир.
С высокой долей вероятности застройщик будет контролировать работы по содержанию дома в хорошем техническом состоянии, ведь это непосредственно повлияет на его репутацию.
Дочерняя управляющая компания компетентна в решении любых инженерных вопросов.

Сотрудничество с дочерней управляющей компанией застройщика имеет и свои недостатки, среди которых следующие:

финансовые потоки будут проходить не только через УК, но и через застройщика;
управляющая организация сможет искусственно завышать размер коммунальных платежей;
используя «карманную» организацию, УК получит возможность игнорировать претензии жильцов;
компания сможет распоряжаться придомовой территорией так, как посчитает необходимым строительная фирма.

При составлении договора с управляющей компанией жильцы имеют право обозначить в нем список тех работ и услуг, которые они ожидают получить с ее стороны. Однако данная возможность является недоступной при работе с дочерней управляющей организацией застройщика.

Чтобы ни одна из вышеописанных ситуаций не случилась, при заселении в новостройки многие владельцы квартир принимают решение сменить управляющую компанию и отдают предпочтение независимым организациям. Право это сделать у них появляется только после того, как не менее 50% жильцов заселятся в свои квартиры. При таком показателе собственники получат право формировать различные товарищества, которые на собраниях и решают вопросы о том, как сменить управляющую компанию.

2 способа сменить управляющую компанию в доме

Способ 1. Когда срок действия договора истек

Момент, когда срок действия договора подходит к концу, является оптимальным для того, чтобы сменить управляющую компанию.

Если ни одна из сторон не заявила о желании расторгнуть соглашение, оно продлевается автоматически. Чтобы уточнить срок действия договора, необходимо обратиться непосредственно в органы администрации либо к руководству.

Способ 2. Когда договор продолжает действовать

Значительно сложнее сменить управляющую организацию, если строк действия договора еще не закончился. Если владельцы квартир МКД уже определились с выбором новой УК, расторжением прежнего договора займется именно она. Однако в том случае, если ТСЖ пока не выбрана, за дело придется браться самим собственникам.

Согласно ст. 450 Гражданского кодекса России прервать действие договора до истечения срока возможно несколькими способами.

По соглашению сторон.

Применяется в том случае, если владельцы всех квартир согласны сменить управляющую организацию. Сначала необходимо составить и подписать с действующей компанией соглашение, которое раскрывает алгоритм передачи преемникам всей документации относительно МКД, средств на расчеты с поставщиками услуг, неизрасходованных материалов, средств на ремонт и т.д. После того как прием осуществлен, нужно заключить договор с новой управляющей организацией.

Согласно действующему договору.

Некоторые договоры на обслуживание МКД содержат информацию о правилах их расторжения. Обычно, если собственники за месяц поставили УК в известность о намерении прекратить сотрудничество, компания автоматически освобождается от своих обязанностей.

В соответствии со ст. 45 Гражданского кодекса РФ.

Данная статья служит основанием для расторжения договора в случае непредвиденного развития событий. Если одна из сторон не признает наличие этого, расторгнуть договор можно, обратившись в суд.

По другим законам.

Жилищный кодекс РФ (ст. 161) закрепляет право владельцев квартир сменить управляющую организацию. Сделать это можно путем создания ТСЖ, которое откажется от услуг УК и займется управлением МКД.

Однако при таком ходе событий алгоритм расторжения договора законодательно не регламентирован. Если данные правила не прописаны и в договоре на обслуживание, его прекращение необходимо проводить на общем собрании в порядке, описанном ранее.

В судебном порядке.

При значительных нарушениях условий соглашения со стороны УК владельцы квартир вправе подать в суд иск о расторжении договора об обслуживании. Статья 450 Гражданского кодекса раскрывает понятие существенных нарушений , которые заключаются в:

несоблюдении температурного режима в квартирах;
наличии неработающих лифтов;
нерегулярном водо- и электроснабжении;
изношенности крыши и пр.

УК нарушает условия договора на обслуживание не только тогда, когда она бездействует при наличии нарушений, но и в случае несоблюдения ею сроков. Рассмотрев предоставленные доказательства, которыми служат жалобы и акты жильцов в саму управляющую организацию либо в контролирующие инстанции, суд расторгает соглашение.

Договор с УК подписывают собственники всех квартир, поэтому решение об обращении в суд должно быть принято общим собранием жильцов. В ходе обсуждения формируется уполномоченная группа, каждый из участников которой получает доверенности от владельцев всех квартир. Закон не предусматривает для собственников возможности обращения в суд от своего имени.

Долгое время российские суды не признавали права общих собраний жильцов принимать решение сменить управляющую компанию при отсутствии доказательств существенного нарушения ею условий договора. Но, опираясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 22.11.2011 г. № 7677/11 по делу № А65-11798/2010-СГ3-14), суды изменили свою позицию в течение нескольких последних лет.

Сегодня договоры управления МКД имеют смешанную структуру, включая элементы договора возмездного оказания услуг и подряда с преобладанием первого. Данный факт означает, что односторонний порядок расторжения соглашения в любое время может быть применен собственниками не только тогда, когда УК не исполняет его условия. Основаниями для прекращения действия договора могут стать выбор жильцами на общем собрании другого способа управления домом либо решение сменить организацию.

Иными словами, избрав однажды определенную УК и способ управления МКД, собственники квартир не лишаются возможности сменить их, и для этого совершенно не обязательно документально подтверждать факты нарушений со стороны управленцев. Кстати, УК также может отказаться от своих полномочий в отношении того или иного дома в одностороннем порядке.

Сменить управляющую компанию ЖКХ и подобрать новую УК

При выборе новой управляющей компании инициативной группе жильцов следует предусмотреть следующие факторы:

наличие лицензии (ФЗ № 255 от 21.07.2014 г. гласит, что управляющая организация может осуществлять деятельность только при наличии государственной лицензии);
характер отношений с администрацией и опыт работы;
уровень организационной работы;
объемы фондов, учредители;
какое количество домов находится в ведении данной организации;
в каком состоянии содержатся материальная база и документация компании;
насколько деятельность организации открыта и прозрачна;
стремится ли УК применять индивидуальный подход при работе с владельцами жилья;
насколько оперативно компания реагирует на заявки собственников квартир;
квалификация и опыт сотрудников;
соотношение числа технических работников и руководителей;
алгоритм работы с поставщиками коммунальных услуг, тарифная политика.

Государственные реестры субъектов РФ содержат информацию обо всех управляющих компаниях, у которых есть лицензия. Данные сведения являются открытыми, вы можете найти их на официальных сайтах органов Жилищного надзора государственной исполнительной власти.

Если владельцы квартир не смогли самостоятельно выбрать управляющую организацию, органами местного самоуправления проводится открытый конкурс для определения компании, которая займется управлением МКД. Закон гласит, что конкурс должен быть объявлен в течение 3 дней после общего собрания, в ходе которого жильцы объявили о решении сменить управляющую компанию, и проведен через 30 дней после его объявления.

Порядок проведения процедуры смены

Этап 1. Формирование инициативной группы

В состав инициативной группы собственников, организацией которой при смене УК занимается совет многоквартирного дома, могут входить члены правления ТСЖ или любые другие владельцы квартир данного МКД. Она имеет законный доступ к любым документам, относящимся к дому, в том числе к договору о сотрудничестве с управляющей организацией.

Этап 2. Сбор необходимых документов

Инициативная группа собственников приступает к сбору документов для того, чтобы обосновать необходимость сменить управляющую компанию. Закон обязывает управленцев по запросу владельцев квартир в МКД предоставить для ознакомления все нужные бумаги. В случае отказа собственникам следует потребовать официальный письменный ответ.

УК должна предоставить:

акты выполненных работ и оказанных услуг (за последний год);
акты осмотра инженерных сетей дома (за последние 2 года);
договор обслуживания или управления.

В случае отсутствия документов ЖК РФ обязывает управляющую организацию за свой счет оформить недостающие акты.

После изучения документации и оформления списка претензий инициативной группой собственников проводится общее собрание жильцов. Чтобы обеспечить кворум, извещения о данном мероприятии рассылают по адресам не позже чем за 10 дней до даты проведения. Инициативная группа владельцев готовит заказные письма с оповещением, вручает каждому хозяину под роспись. Собрание признается недействительным в том случае, если даже один собственник не получил официального предупреждения.

Кроме того, для информирования каждого жильца следует разместить объявление , содержащее следующую информацию:

в какой форме проводится собрание – очной или заочной (голосование);
ФИО и паспортные данные каждого инициатора данного собрания;
время, место проведения, дату мероприятия;
место проведения, дату начала и окончания приема бюллетеней - при заочном голосовании;
повестку дня мероприятия. Законом запрещено на общем собрании изменять список вопросов, а также рассматривать аспекты, которые не были включены в план собрания;
в случае заочного голосования следует вложить в сообщения бюллетени для голосования, в которых указываются ФИО председателя, членов счетной комиссии, а также секретаря;
каким из способов владельцы квартир были оповещены о месте и времени проведения мероприятия.

Этап 3. Созыв собрания

Чтобы сменить управляющую компанию, необходимо расторгнуть с нею договор об обслуживании. Данное решение может быть принято исключительно общим собранием собственников квартир МКД. Интересы нанимателей жилья в данном случае представляют члены муниципалитета. В протоколе общего собрания нужно указать факты нарушений УК условий договора, а также обосновать все претензии в отношении управленцев.

Решения общего собрания собственников имеют силу, если в мероприятии участвовали хозяева квартир в данном МКД либо их представители, которые обладают более чем 50% голосов от их общего количества. Решение по вопросу о смене УК принимает простое большинство владельцев, которые были на голосовании (в том случае, если «за» выскажется более половины присутствующих). Иными словами, если на собрании находились более половины жильцов и более 50% из них высказались за то, чтобы сменить управляющую компанию, остальные должны подчиниться. При этом количество голосов того или иного собственника зависит не от численности людей, а от того, сколько квадратных метров квартиры и общей площади дома принадлежит данному жильцу.

Вопрос выбора новой УК является обязательным пунктом повестки дня собрания.

Этап 4. Выбор новых управленцев

Перед проведением общего собрания собственников инициативная группа готовит список возможных кандидатов, а также обращается к ним с просьбой представить предложения относительно:

формы договора обслуживания;
ремонта МКД;
перечня услуг по содержанию дома;
тарифной политики и пр.

К дате проведения общего собрания собственников МКД необходимо подготовить договор с компанией. Список работ и услуг по содержанию и ремонту дома, которые должны обеспечивать его безопасность и пригодность проживания людей, имеют право определять сами владельцы квартир. Для того чтобы правильно составить минимальный перечень, целесообразно обратиться к услугам специалиста. Жилищный кодекс РФ (ст. 162) определяет список пунктов, которые должны быть обязательно включены в договор:

состав общего имущества МКД, которое будет входить в сферу ответственности управленцев дома. К примеру, на общем собрании собственники квартир могут принять решение передать строительные конструкции и инженерное оборудование на содержание УК. При этом включать в управляемое имущество придомовую территорию вовсе не обязательно, жильцы могут нанять дворника либо ухаживать за ней самостоятельно;
список работ и услуг по содержанию и ремонту общедомового имущества, а также коммунальных услуг; порядок внесения изменений в данные перечни;
алгоритм вычисления размера взносов за коммунальные услуги, а также за содержание и ремонт МКД; указание способов внесения платежей.
Внимание! Тарифы на оплату коммунальных благ утверждаются региональными и местными властями, а перечень жилищных услуг и их стоимость – самостоятельно владельцами квартир;
ход осуществления контроля за деятельностью УК. Закон защищает права жильцов и обязывает управляющую компанию ежегодно предоставлять собственникам квартир отчет о работе по выполнению договора.

Этап 5. Оформление протокола собрания

В Жилищном кодексе РФ не содержится четких требований к оформлению протокола собрания жильцов МКД. Он должен быть составлен в письменном виде и подписан членами счетной комиссии, председателем и секретарем. В ходе общего мероприятия должны рассматриваться только вопросы, содержащиеся в повестке дня. Иными словами, решение о выборе новых управленцев может быть признано недействительным, если оно было принято, однако не было внесено в план проведения собрания.

При оформлении протокола непременно должны учитываться следующие аспекты:

уведомление заинтересованных сторон и владельцев всех квартир о проведении собрания собственников МКД;
ход голосования;
повестка дня;
процедура информирования УК о том, какие решения были приняты на собрании и когда полномочия управленцев прекращаются (ст. 45 ЖК РФ);
процедура информирования жильцов и заинтересованных сторон, в том числе тех, кто не принимал участия в собрании.

Этап 6. Оповещение прежней и вновь избранной УК

После общего собрания жильцы МКД должны сообщить новой организации о своем желании находиться под ее управлением, а также старой – о намерении покинуть ее. Для этого собственники вручают протокол собрания обеим компаниям.

После того как общее собрание жильцов приняло решение сменить управляющую компанию, у управленцев есть 30 дней, чтобы осуществить передачу новой УК всей технической документации о данном МКД.

В некоторых случаях собственник помещения в МКД может обжаловать в суде решения, которые были приняты общим собранием жильцов, не позднее 6 месяцев после их утверждения. В каких ситуациях это возможно?

если собственник присутствовал на собрании и участвовал в голосовании, однако был в меньшинстве, а его законные права и интересы были ущемлены;
когда по тем или иным причинам владелец помещения отсутствовал на собрании и не согласен с теми решениями, которые были приняты, считая, что они нарушают его права и интересы.

Иск может быть не принят судом, если:

нарушения не существенны;
решение, которое один из собственников желает обжаловать, не принесло ему убытков;
голос данного жильца не способен изменить исхода голосования.

Жилищный кодекс РФ (ч. 6 ст. 20) гласит, что органы муниципального жилищного контроля и государственного жилищного надзора могут обратиться в суд с целью:

признать договор управления МКД недействительным;
ликвидировать товарищество;
признать решения, принятые общим собранием собственников квартир, не имеющими силы.

Обращение в суд в данном случае возможно в следующих ситуациях:

при выявлении нарушений процедур формирования товарищества собственников, выбора УК, подготовки и подписания договора управления МКД;
когда предписания об устранении несоответствия устава товарищества и внесенных в него изменений обязательным требованиям не были исполнены в установленные сроки.

Передача документации от одной управляющей компании к другой

Итак, за 30 дней до того, как договор управления МКД прекратит свое действие, управляющая компания должна осуществить передачу сведений, связанных с управлением данным домом, своим преемникам. Однако в действительности заинтересованным лицам часто приходится подавать иск в суд, ведь случаи, когда управленцы не желают передавать техническую документацию или попросту не располагают ею, достаточно распространены.

Руководствуясь Постановлением Президиума ВАС РФ от 30 марта 2010 г. № 17074/09 по делу № А40-73182/08-19-483, в большинстве случаев суды выносят следующие решения по подобным искам:

предоставить новой управляющей организации документацию на дом, если управляющая компания, которую решено сменить, располагает ею;
восстановить утраченные документы при их отсутствии и передать новым управленцам.

Кроме того, существует правило о замене исполнения, согласно которому «новая» УК может восстановить утраченные документы собственными силами, взыскав понесенные расходы с компании-предшественницы. Правильно оформленные и подписанные сторонами акты приема-передачи МКД на управление послужат доказательством того, что прежняя управляющая организация не располагает всей необходимой документацией.

Управляющая компания может воспользоваться фактом истечения общего срока исковой давности в том случае, если ее преемники потребовали передать документацию по истечении трех лет с момента окончания действия договора управления. Однако данное правило не действует при передаче карточек регистрационного учета граждан. Согласно Постановлению Президиума ВАС РФ от 6 сентября 2011 г. № 1089/11 по делу № А60-5559/2010-С3 данные документы оформляются во время регистрации граждан в жилые помещения муниципального, государственного и частного жилищного фонда и имеют публичный характер.

Процедура исполнения постановления суда о восстановлении и передаче утраченной технической документации избранной УК является достаточно сложной. В данном случае юристы рекомендуют истцам ходатайствовать об установлении судом астрента в качестве ответственности прежней управляющей организации за неисполнение решения суда. Пункт 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 4 апреля 2014 г. № 22 гласит, что астрент представляет собой денежную сумму, которую ответчик должен уплатить в пользу истца в случае неисполнения решения суда в добровольном порядке до установленной даты.

На практике весьма распространены случаи, когда управляющие компании отказываются передавать дела вновь избранной организации, не признавая таким способом решения общего собрания жильцов. Поэтому собственники помещений в МКД, желающие сменить УК, должны с максимальной ответственностью отнестись к данному вопросу. Необходимо фиксировать каждое нарушение прав жильцов в письменной форме. Пакет документов, который потребуется для отстранения организации от управления домом, должен содержать:

копии жалоб владельцев квартир в органы государственного контроля либо непосредственно в управляющую организацию;
акты о несоответствии нормативам;
копии постановлений о привлечении УК к ответственности за ненадлежащее исполнение или неисполнение ею своих обязанностей.

Вновь избранная управляющая организация имеет право жаловаться в жилищную инспекцию и прокуратуру, а также обратиться с заявлением в арбитражный суд, если прежняя УК не признает результатов общего собрания жильцов МКД.

Если сменить управляющую компанию силами жильцов МКД не представляется возможным, собственники квартир могут подать жалобу в департамент городского хозяйства. Согласно ст. 165 Жилищного кодекса РФ данная организация проверит деятельность УК, и, если факты нарушений подтвердятся, инициирует проведение общего собрания собственников квартир данного дома.

Если вы хотите сменить управляющую компанию в максимально сжатые сроки и с минимальными затратами времени, обратитесь к услугам посреднических фирм, которые помогают жильцам МКД бороться с недобросовестными УК. Стоимость их услуг может варьировать от 30 до 100 тыс. рублей.

Три правила заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями при приеме/передаче МКД

Мнение эксперта

О передаче документов регистрации граждан

Д.А. Нестеренко ,

эксперт справочной системы «Управление многоквартирным домом», юрист

Если прежняя управляющая компания во время своей работы принимала и передавала документы по учету регистрации граждан в соответствующие инстанции, ее обязанностью является передача данных бумаг организации-преемнице. Получив отказ, вновь выбранная УК имеет право:

подать иск в арбитражный суд с требованием о передаче прежней УК документов регистрационного учета граждан. Практика показывает, что в большинстве случаев суды удовлетворяют подобные исковые требования. Подтверждением этому служат, к примеру, апелляционное определение Мурманского областного суда от 7 августа 2013 г. № 33-2614-2013, а также постановления ФАС Московского округа от 21 сентября 2011 г. по делу № А40-73182/08-19-483 и от 17 сентября 2013 г. по делу № А41-53549/12;
заявить в органы ГЖН о нарушении компанией-предшественницей Правил содержания в части передачи технической документации, привлечении ее к административной ответственности в соответствии с требованиями КоАП РФ (ст. 7.23.2).

Как вернуть деньги после смены управляющей компании

Если владельцы квартир исправно оплачивали все счета, однако из-за некачественного обслуживания приняли решение сменить управляющую компанию, то они имеют право вернуть на баланс МКД те средства, которые остались на счетах управленцев. Что для этого нужно предпринять? В первую очередь необходимо подать запрос в УК о предоставлении отчета о финансово-хозяйственной деятельности, который состоит из:

списка выполненных работ с указанием их стоимости;
договоров с подрядчиками;
сметной документации;
актов выполненных работ и пр.

Изучение отчета даст владельцам квартир МКД представление о том, какие работы были проведены и кем, сколько средств было потрачено, а главное – какая сумма осталась на счетах УК. Обязанностью управляющей организации является перечисление этой суммы на счет компании-преемницы либо ТСЖ (в случае изменения формы управления). В данной ситуации события могут развиваться по следующим сценариям.

1. Сменить управляющую компанию удается без лишних проблем. Сотрудники оформляют акт приема-передачи МКД, предоставляют отчет, который не вызывает вопросов у владельцев квартир, и перечисляют неиспользованные средства на счет новой УК (ТСЖ).

2. Процедура смены управленцев сопровождается трудностями. Часто УК настаивают на дальнейшем обслуживании дома либо стремятся освоить оставшиеся средства на бумаге, из-за чего в отчетах появляется информация о невыполненных услугах или работах.

Если есть подозрение, что собственников квартир в МКД обсчитали, то юристы новой управляющей организации или председатель ТСЖ могут заказать проведение строительно-технической экспертизы. После предоставления ее результатов на рассмотрение суда можно требовать от прежней УК возмещения:

неиспользованных средств;
затрат на услуги юриста, если они потребовались;
расходов на проведение строительно-технической экспертизы.

3. В некоторых случаях владельцы квартир в МКД обнаруживают минусовый остаток на счету их дома. В этом случае прежняя УК предъявляет жильцам долг, размер которого может достигать сотен тысяч рублей.

По каким причинам может возникнуть данная ситуация?

Жильцы МКД в ходе голосования приняли решение о проведении ремонта «в счет будущих платежей». В этом случае у управляющей компании появляется возможность загнать владельцев квартир в долговую яму. Прежде чем сменить управляющую компанию либо создать ТСЖ, собственникам предстоит рассчитаться с управленцами за предоставленные услуги и выполненные работы.
Управляющая организация провела ремонт без предварительного вынесения этого вопроса на голосование жильцов. Однако согласно требованиям Жилищного кодекса РФ расходы по текущему ремонту должны быть утверждены владельцами квартир на общем собрании. Если ремонт не был аварийным, закон не обязывает собственников оплачивать его.

По какому бы сценарию ни развивались события, важно помнить, что каждый рубль, перечисленный в УК, должен быть использован строго по назначению.

Мнение эксперта

Махинации УК - дело обычное

Вячеслав Величко ,

директор консалтинговой компании в сфере ЖКХ ООО «ЖКС-ПРИМОРЬЕ»

В сфере ЖКХ существует множество схем для махинаций, о которых прекрасно осведомлены опытные управленцы. Обывателю крайне сложно самостоятельно разобраться в сметах и отчетах, однако, если принялись за дело, первым делом изучите определенные аспекты.

Работы по проведению ремонта

Часто в отчетах управляющих компаний стоимость проведенных работ реально завышена. Каким образом? К примеру, в соответствии с документами в подвале заменили 5 метров трубы, а фактически - всего 2 метра. Либо трубы и вовсе никто не менял. В данном случае управленцы надеются на то, что ни один из владельцев квартир не станет бегать с рулеткой в руках по подвалам. Чтобы разрешить данную ситуацию, необходимо осуществить тщательный первичный осмотр МКД. Здесь жильцам предстоит взять в руки акты и сверить все: были ли заменены трубы, какое количество новых пластиковых окон появилось в подъезде и т.д. Если в ходе проверки выяснится, что по отчетам работы были проведены, но на самом деле - нет, то собственникам квартир следует составить встречный акт и обратиться в управляющую компанию с претензией о возврате денежных средств.

«Раздутые» сметы

Нередко случается и так, что работы были выполнены, однако в отчетах отражены по неоправданно высокой стоимости. Какие расходы чаще всего завышаются в сметах? Прежде всего это траты на ГСМ, а также цена стройматериалов. Кроме того, в стоимость может быть включен и НДС, даже если компания работает по упрощенной системе налогообложения.

Невыполненные услуги

Как поступить, если в отчете управляющей организации указана зарплата уборщицы, однако в вашем доме ее никто никогда не видел? Иными словами, УК регулярно взимала с жильцов оплату за работы, но услуга при этом не предоставлялась. Чтобы доказать факт нарушения собственных прав и потребовать перерасчет, собственники должны располагать письменными жалобами в УК, а также актами о том, что уборка в подъезде не производилась.

Реформа жилищно-коммунального хозяйства идет полным ходом, а жалоб и претензий на работу коммунальщиков меньше не становится.
Сейчас организацией, призванной оказывать услуги и осуществлять работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, является управляющая компания.
И что делать жильцам, если она не выполняет предписанных ей обязанностей?

Возможна ли смена управляющей компании и как это сделать?

Чтобы грамотно сменить управляющую компанию ЖКХ, требуется специальная процедура, в которой участвуют жильцы многоквартирного дома.

Так как же сменить управляющую компанию?

Шаг первый. Выяснить, есть ли на смену УК веские причины?

Так как все обязательства УК прописаны в тексте договора с собственниками жилья, то если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.
Таким основанием для расторжения договора с управляющей компанией может служить:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;
2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;
3) оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества управляющей компанией;
4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту
5) сокрытие своей деятельности и так далее.
Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).
Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.
Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя. Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании .

Шаг второй.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании необходимо организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.
Что нужно требовать :
— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,
— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,
— договор управления или обслуживания.
Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.
Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. Как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением. И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Шаг третий. Подготовить сообщение о проведении общего собрания жильцов. Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона. Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того требует ЖК РФ (написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление). В нем обязательно нужно указать:

Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.
Форма проведения (собрание или заочное голосование).
Дата, место, время проведения данного собрания. При заочном голосовании - место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для голосования.
Повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании.
Способы оповещения жильцов о месте и времени собрания.
При заочном голосовании вложить в сообщение бюллетени для голосования. В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг четвертый. Провести общее собрание жильцов.

Прежде чем сменить управляющую компанию на новую, требуется принять решение о расторжении договора со старой. При этом, в протоколе собрания надо аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать, как и где нарушаются условия договора.
Решение о смене управляющей компании может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома. За нанимателей жилья участвовать в собрании и голосовать должны представители муниципалитета,

При этом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов.

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома. А решение по этому вопросу принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания). То есть, если в голосовании приняло участие более 50% голосов, а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Шаг пятый. Выбор новой УК.

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.
Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д.

Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома. Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома. Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса. В него входят:

СОСТАВ общего имущества дома, управление которым будет осуществляться. Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.
ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества дома, порядок изменения этого перечня и набор коммунальных услуг.
ПОРЯДОК определения размера платы за ремонт и содержание жилья, а также платы за коммунальные услуги, и порядок внесения этих платежей.
Внимание! Собственники квартир самостоятельно утверждают перечень жилищных услуг и их расценки, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают местные и региональные власти.
ПОРЯДОК осуществления контроля за работой управляющей организации. По закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора не реже, чем раз в год. При выполнении этого обязательства интересы жильцов будут защищены.

Шаг шестой. Правильно оформить протокол общего собрания.

Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Жилищный кодекс не устанавливает жестких требований к форме протокола. Главное, чтобы он был составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. При оформлении протокола обязательно должны быть учтены следующие процедурные моменты:

— уведомление всех собственников и заинтересованных сторон о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;
— повестка дня;
— процедура голосования;
— протокол;
— процедура доведения решения собрания до сведения собственников и заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;
— процедура доведения до управляющей компании решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Шаг седьмой. Отдать обеим управляющим компаниям протоколы собрания.

Протокол собрания отдают обеим УК, чтобы оповестить старую о том, что вы собираетесь ее покинуть, а новую о том, что хотите находиться под ее управлением.

Важно! С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о дом.

В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд о передаче документации на многоквартирный дом. Также следует обратиться в прокуратуру в Государственную жилищную инспекцию.

Но, как вариант, можно попробовать продолжить работу с действующей УК.

Если жильцы недовольны качеством услуг или неполным их предоставлением можно потребовать перезаключить договор управления, изменив и дополнив его. В текстах, например, нередко нет сведений о составе общего имущества, порядке изменения размера платы и раздела о контроле за выполнением УК ее обязательств. А указанный там перечень работ и услуг по содержанию дома может не соответствовать требованиям постановления Госстроя.

Как перезаключить договор управления?

1) Истребовать для подписания в управляющей организации договор управления.

2) Изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ.

3) Составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации.

4) При необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора.

5) Вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления.

6) Потребовать от управляющей организации размножить согласованный текст договора.

7) Предложить собственникам жилья для подписания согласованный текст договора.

8) Утвердить на общем собрании основные положения договора управления.

9) Если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.