Право собственности на нежилые помещения в новостройке. Непроданные квартиры и нежилые помещения Сравнение прав покупателей жилой и нежилой недвижимости на этапе банкротства застройщика

Организация-заказчик-застройщик осуществляет долевое строительство. Ведет его генеральный подрядчик. После ввода жилого дома в эксплуатацию остаются непроданные квартиры и нежилые помещения. Их стоимость учитывается на счетах и . Затем при получении свидетельств на право собственности они переводятся на счет 41 «Товары».

По результатам аудиторской проверки организации настойчиво рекомендовали переводить непроданные квартиры и нежилые помещения на счет 43 «Готовая продукция» сразу после ввода дома в эксплуатацию. И далее ставить к вычету НДС по нежилым помещениям, то есть без получения свидетельства на право собственности (сумма НДС значительная). Правильно ли это? Можно ли возмещать НДС по нежилым помещениям, не дожидаясь получения на них свидетельства на право собственности?

Выбор за организацией

Принципиальной разницы между учетом квартир, оставшихся после окончания долевого строительства в собственности застройщика, на счете 41 или счете 43 , по мнению автора, нет. В бухгалтерском балансе это одна и та же строка – «готовая продукция и товары для перепродажи», относящаяся к «Запасам» (строка 210). Чиновники Минфина России в письме от 18 мая 2006 года рекомендуют использовать счет 43 . Однако при анализе Плана счетов бухгалтерского учета можно найти аргументы как против счета 41 , так и против счета 43 . Определиться с применением счета организации следует самостоятельно, закрепив свое решение в рабочем плане счетов, прилагаемом к учетной политике.

Определяем момент

Что касается момента учета квартир на этих счетах, то, исходя из экономической составляющей данной операции, следует, что отражение стоимости имущества на этих счетах сопряжено с наличием у организации права собственности на него. Если право собственности на квартиры возникает с момента госрегистрации, то и учесть их на счете или можно только после получения свидетельства о такой регистрации. Иначе получается парадокс: имущество, предназначенное для продажи, есть, а продать его нельзя. Как же принимать управленческие решения по таким данным баланса?

Когда возмещать НДС

Налоговый вычет по НДС, согласно пункту 1 статьи 172 Налогового кодекса РФ, предоставляется при наличии счета-фактуры, документов, подтверждающих факт совершения хозяйственной операции, а также при принятии к учету приобретенных товаров (работ, услуг). Первые два условия понятны. А вот как понимать «принятие к учету», Налоговый кодекс РФ не объясняет.

Теоретически возможно два варианта.

Во-первых, учет на счете 08 «приобретенных» от подрядчика строительно-монтажных работ. Проблема в том, что определить долю НДС, относящуюся к нежилым помещениям, нельзя до момента окончания строительства, когда станет известной стоимость всех помещений, чтобы пропорционально этой стоимости выделить суммы налога относительно каждого из них. Это возможно не ранее получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Есть еще аргументы против счета 08 . Все же это счет учета капитальных вложений, превращающихся впоследствии в основные средства. По нему действуют особые условия, предусмотренные в пункте 6 статьи 171 Налогового кодекса РФ. А у нас в результате – товар (готовая продукция). Отсюда возникает второй вариант – учет нежилых помещений, предназначенных для продажи, на счете или (после государственной регистрации прав).

Из личной практики: попадались мнения налоговиков о том, что принять к вычету НДС в этом случае можно только в момент продажи такого имущества. Автор считает, это чистая техническая перестраховка или необоснованное желание отодвинуть срок предоставления вычета.

Получение в собственность нежилого помещения в случае банкротства застройщика является одной из самых сложных проблем, которые стоят перед адвокатом, защищающим права участников строительства.

Дело в том, что закон прямо не предусматривает по сути никакой специальной защиты для лиц, заключивших договор на приобретение в будущем нежилого помещения в строящемся доме. Причем не важно, какой именно заключен договор: инвестиционный, предварительный, или даже договор долевого участия в строительстве, зарегистрированный в Управлении Росреестра.

Более того, права соинвесторов нежилых помещений защищены в процедуре банкротства застройщика, проводимой в соответствии с положениями параграфа 7 главы 9 “ФЗ “О несостоятельности “банкротстве” даже хуже, чем если бы процедура проводилась в соответствии с общими положениями о банкротстве (например, если здание, возводимое должником, состоит из одних нежилых помещений – гаражный комплекс, офисное задание, апартаменты).

Законодательство по сути предусматривает только возможность включения в реестр денежных требований застройщика, а также признание статуса залогового кредитора. Оба эти способа защиты прав необходимо использовать, но только в случае, если нет уже шансов побороться за признание права собственности на помещение.

Мы рекомендуем соинвесторам строительства нежилых помещений очень внимательно следить за тем, не поданы ли в отношении застройщика заявления о банкротстве и узнавать, насколько введение процедуры банкротства реально.

Если такие заявления поданы и введение процедуры возможно и при этом дом построен или имеет высокую степень готовности, то необходимо срочно обращаться в суд с иском о признании права собственности на нежилое помещение или на долю в виде нежилого помещения в объекте незавершенного строительства. Наличие решения суда позволит в дальнейшем избежать попадания объекта в конкурсную массу.

Если же банкротство застройщика уже началось, то в некоторых случаях все равно сохраняется возможность признания права собственности на нежилое помещение, или на долю в виде нежилого помещения, хотя сделать это обычно сложнее.

Если дом не построен, но имеет высокую степень готовности, либо можно определить границы помещения (например, построен первый этаж или паркинг), то рекомендуется подавать иски о признании права собственности на доли в виде нежилых помещений — машиномест, коммерческих помещений, кладовок и т.п.

Наличие решения суда позволит избежать включения таких помещений в конкурсную массу.

У нас накоплен огромный опыть призннаия права собственности на нежилые помещения или доли в виде нежилых помещений в ходе процедур банкротства застройщиков. В том числе в случае, если в отношении застройщика была введена процедура конкурсного производства: АО «Московский комбинат хлебопродуктов», АО «СУ-155», ООО «Дворянское поместье», компании, входящие в Урбан Групп (ООО «Хайгейт», АО «Континет проект» и другие).

У нас есть положительный опыт признания права собственности на нежилые помещения по искам ко многим застройщикам. Вы можете записаться на консультацию к нашим адвокатам по тел. 8 495 975-77-67

Строительство застройщиком с целью приобретения права собственности

На основании п.1 ст.218 ГК РФ право собственности на созданный объект недвижимости приобретает застройщик, если строительство осуществлялось им своими силами или с привлечением подрядчика, и строился объект для себя, а не для третьих лиц.

Для регистрации права застройщика должен быть представлен соответствующий документ , из которого усматривается, что на данный объект отсутствуют права третьих лиц.

Для юридических лиц таким документом может, например, являться справка за подписью главного бухгалтера и руководителя о том, что строительство осуществляется собственными силами (хозяйственным способом) с приложением подтверждающих документов: приказа об осуществлении строительства собственными силами, иного распорядительного документа организации, расшифровка по счетам баланса «Основное производство» и «Вложения во внеоборотные активы» и т.п.

Если финансирование строительства осуществлялось за счёт собственных средств застройщика или с привлечением кредитов банка , других заёмных средств, то из этого следует, сто застройщик осуществлял строительство для себя, а не для третьих лиц, предоставивших денежные средства для строительства. По таким обязательствам застройщик обязан вернуть кредитору средства, а не передать в собственность созданный объект недвижимости или его часть. У кредиторов в данном случае имеется только право требовать возврата средств, в соответствии с условиями договора, на основании которого эти средства предоставлялись. В обеспечение обязательств застройщика по возврату денежных средств земельный участок, на котором строится здание, либо право аренды земельного участка, считается находящимся в залоге у банка или иное кредитной организации или юридического лица, предоставившего кредит, если иное не предусмотрено договором или федеральным законом (ст.64 Закона об ипотеке).

Регулирование отношений между участниками строительства

Отношения между застройщиком и подрядчиком, между застройщиком и другими лицами, выполняющими те или иные работы, непосредственно связанные со строительством объекта, регулируются договором , предметом которого является выполнение определенных работ за денежное вознаграждение. По таком договору подрядчик (исполнитель) обязуется выполнить определенную работу и сдать её результат заказчику (застройщику), а заказчик обязуется принять работу и оплатить. Отношения между застройщиком и подрядчиком регулируются нормами Главы 38 ГК РФ. На основании договора подряда у подрядчика не возникает вещного права на созданный объект недвижимости, за исключением тех случаев, когда подрядчик является одновременно инвестором.

В тех случаях, когда подрядчик является одновременно инвестором, отношения по осуществления инвестирования выходят за рамки договора подряда и представляют собой иные обязательства, отличные от обязательств по строительному подряду.

Если для строительства объекта застройщик привлекает денежные средства третьих лиц - инвесторов , обязуясь взамен предоставить в построенном объекте недвижимости определенную площадь, например, в виде нежилых помещений или производственных площадей, квартир в жилом доме и т.д., то признать право застройщика на весь построенный объект в целом нельзя, поскольку исходя из п.1 ст.218 ГК РФ право в данному случае на целый объект у застройщика не возникает .

У лиц, принимавших участие в строительстве объекта, в зависимости от условий заключенных договоров возникает:

Либо право собственности на определенные части;

Либо право общей долевой собственности на весь объект.

Привлечение денежных средств инвесторов под обязательство передать им в собственность помещения в построенном объекте недвижимости, строительство которого осуществлялось на основании разрешения, выданного после 31.03.2005 г., осуществляется исключительно в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве. Договора в рамках данного закона подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.

Для регистрации права застройщика необходимы :

1. Заявление о государственной регистрации.

2. Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за регистрацию в установленных размерах.

3. Документы, удостоверяющие ….

4. Документ, подтверждающий полномочия представителя:

Для представителя физического лица - нотариально удостоверенная доверенность;

Для руководителя юридического лица - учредительные документы юридического лица или их копии, а также документ об избрании руководителем;

Для представителя юридического лица - доверенность.

5. Документы с описанием земельного участка и подтверждающие право пользования им:

Кадастровый план земельного участка;

Постановление органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка под строительство на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования;

Либо договор аренды земельного участка для осуществления строительства

Либо свидетельство о праве собственности (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения) на земельный участок;

Либо государственный акт землепользования.

6. Разрешение на строительство, выданное органом местного самоуправления.

7. Акт приёмочной комиссии о приёмке в эксплуатацию законченного строительством объекта, подписанный всеми членами приёмочной комиссии и утвержденный органом, по решению которого создана приёмочная комиссия - по объектам введенным в эксплуатацию до 30.12.2004 г. (Разрешение на ввод в эксплуатацию - по объектам введенным в эксплуатацию после 30.12.2004 г.).

8. Документы технического учёта (технический паспорт, выписка из технического паспорта, план объекта недвижимости), удостоверенные соответствующий организацией (органом) по учёту (инвентаризации) объектов недвижимости.

9. Документы, подтверждающие отсутствие прав третьих лиц (инвесторов, подрядчика, участников договоров простого товарищества): справка за подписью бухгалтера и руководителя организации-застройщика об источниках финансирования или иной документ - по объектам, построенным на основании разрешения, выданного до 01.04.2005 г.

10. Документ о присвоении дому постоянного почтового адреса: постановление главы муниципального образования или справка органов архитектуры.

11. Учредительные документы заявителя - юридического лица со всеми действующими изменениями: устава, учредительный договор (если имеется); свидетельство о государственной регистрации юридического лица, свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц о юридическом лице, созданном и зарегистрированном до 01.07.2002 г.; документ о постановке на налоговый учет (ИНН).

ОТВЕТ: Вы получаете право собственности на нежилое помещение в том случае, если у Вас есть подписанный Инвестором договор, в рамках которого Вы приобретаете право собственности на это помещение. Переход права собственности к Вам происходит с момента внесения инвестиционного взноса (оплаты по договору). Одновременно с этим, следует выяснить, имеет ли Инвестор права на цокольное помещение, выполнил ли он свои обязательства, предусмотренные контрактом, по которому он получил право собственности на это помещение (был ли оплачен инвестиционный взнос, осуществлена оплата в бюджет, сооружение объектов соц. Назначения и.т.д.). При условии, что право собственности инвестора, подтверждается контрактом (договором), у него есть документы, свидетельствующий о полном выполнении им своих обязательств, то, стало быть, Вы приобрели право собственности на нежилое помещение в законном порядке. Следовательно, оспорить Ваши имущественные права на это помещение можно будет только через суд, однако, Председатель ТСЖ вряд ли станет это делать, ввиду полной бесперспективности такого иска.