Как продлить договор аренды земельного участка? Сроки и порядок пролонгации. Как правильно продлить договор аренды недвижимости на прежних условиях на новый срок (11 месяцев) без регистрации в Росреестре

Наём земель предусматривает оговаривание сроков пользования по усмотрению сторон , либо срок не указывается, что предусматривает владение им бессрочно, то есть до момента расторжения по обоюдному согласию сторон или в одностороннем порядке.

Установление срока не становится ограничением арендатора в правах пользования. Так как он может продлятся по взаимной договорённости или в соответствии с гражданскими правами сторон соглашения.

Способы продления аренды земельного участка зависят во многом от статуса собственника ЗУ , в качестве которого может выступать:

• физическое лицо;
• юридическое лицо;
• муниципалитет.

Сроки договора между юридическими и физическими лицами регулируются по взаимному усмотрению. Обычно действие договора продляется автоматически, если стороны не изъявили желания прекратить взаимодействие. То есть, не расторгнутый надлежащим образом договор продолжает действовать на тех же условиях и на тот же срок. Если одна из сторон не изъявила заблаговременного желания прекратить аренду, выраженное в письменной форме и переданное официально, он остаётся в силе. Последующие действия по возвращению ЗУ будут строиться не на завершении срока действия, а на .

Для усиления гарантий пользования, стороны вправе составить дополнение к , которое регламентирует сохранение условий найма, возможность предоставлять арендатору или третьим лицам. Обычно к таковому прибегают, когда действующие положения требуют корректирования или реконструкции. В этом случае дополнительный документ констатирует продолжение найма, при внесении изменений в действие соглашения.

Более сложные варианты продления договора аренды земельного участка могут возникнуть, если арендуются муниципальные земли . Здесь целесообразно проявить инициативу в продлении сроков аренды, так как административный орган вправе выставить освобождающийся участок на аукцион. Не осведомлённый пользователь, пропустив официальные сроки аукциона, может лишиться права пользования. Конечно, нарушение имущественных прав граждан со стороны властей недопустимо. Но определение их действий как ненадлежащих или беспечных, не является нарушением имущественных прав.

Поэтому муниципальные участки продляют использование при непосредственном участии арендаторов :

• по согласованию;
• при участии в торгах;
• через суд.

Условия продления

Пролонгация пользования наделом на условиях найма допускается при соблюдении следующих условий:

1. взаимное согласие партнёров, допускающее автоматическое продление действия договора аренды или при заключении дополнительного соглашения.
2. На основании административного решения, в случае возникновения непредусмотренных нюансов или по соглашению сторон, если собственник ЗУ – муниципалитет.
3. На основании решения суда, если между сторонами возникли имущественные или гражданско-правовые разногласия.

Современная политика муниципальных образований – предоставлять земли в аренду на основании торгов, не должна касаться арендаторов. Но так как арендатор, по своему усмотрению может участвовать в аукционе, он обязан заявить о своих намерениях и условиях заведомо . То есть, путём подачи заявления, легализовать собственное право пролонгации используемого участка без участия в торгах.

Как продлить договор аренды земельного участка?

Порядок продления договора аренды земельного участка на самом деле достаточно простой. Не считая некоторых нюансов нужно просто подать заявление.

За 3 месяца до завершения действия договора требуется подойти в местный исполком населённого пункта, к которому относится арендуемый участок. При себе следует иметь копию договора и паспорт. Паспортные данные должны соответствовать сведениям, внесённым в договор со стороны арендатора. Если данные изменялись, например, при сменен фамилии в связи с замужеством – следует приложить свидетельство о браке. Так же им может быть иной подтверждающий документ. Если обращается не непосредственный арендатор, а его представитель – требуется доверенность, удостоверенная нотариусом.

Заинтересованное лицо обращается в земельный отдел администрации к уполномоченному должностному лицу с заявлением, написанным на имя председателя местного исполкома. В сельской местности, где администрация не имеет подобных подразделений, следует обращаться с заявлением непосредственно к главе администрации.

Заявление должно носить характер уведомления о завершении срока действия договора и намерениях арендатора по дальнейшему распоряжению участком или отказе от него. Образец заявления на продление (пролонгацию) договора аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

• о договоре аренды, на основании которого возникло право пользования участком, с указанием даты его заключения и ;
• о сроках действия соглашения, которые предполагают его завершение, с указанием конкретной даты.

Изъявляются дальнейшие намерения заявителя о пролонгации действия договора аренды, с правом использования предоставленного на этом основании надела, по целевому назначению, в соответствии с разрешённым использованием.

После этого даётся ссылка на преимущества , которые получает арендатор при продлении права пользования ЗУ. Оно регламентировано действием статьи 621 ГК РФ . Это право освобождает его от участия в аукционе. Ссылаясь на данное положение, следует указать, что:

• арендуемый им участок не должен выставляться на аукцион и участвовать в торгах.
• Пролонгация надела в его пользу осуществляется без участия в аукционе, на льготных основаниях.

В подтверждение даётся перечень приложений , к которым относится договор аренды ЗУ и копия документов, удостоверяющих личность. Для представителей – доверенность.

Если заявитель решил выкупить ЗУ по , это следует сообщить в заявлении вместо права на пролонгацию. В таком случае правообладатель так же может воспользоваться льготными условиями и выкупить надел без участия в аукционе, при непосредственном перечислении кадастровой стоимости ЗУ в местный бюджет.

Сроки рассмотрения заявления занимают приблизительно месяц , все действия выполняются администрацией безвозмездно. После принятия решения, выдаётся административное решение, на основании которого следует перерегистрировать договор в Росреестре, опираясь на правила ФЗ, вступившего в силу 21.07.97 г., под № 122-ФЗ , санкционирующего регистрацию недвижимости, проводимых имущественных сделок и приложений к договорам. Стоимость регистрационной пошлины составит 350 рублей.

Действия в случае отказа администрации от продления действия договора

Если административное решение будет отрицательным, его допустимо оспорить в суде. Для этого в течение 10 дней в районный суд по месту расположения административного органа, нарушившего права гражданина, следует подать исковое заявление.

В нём нужно указать, на каком основании заявитель получил отказ от главы исполкома, с приложением официальной выписки из решения административной комиссии, которой санкционирован отказ в продлении действия договора. Так же приложить подтверждение того, что использование надела было добросовестным, с соблюдением гражданско-правовых и санитарных норм.

Решение суда, вынесенное в пользу истца, станет основанием продления договора .

Продление договора аренды земельного участка для строительства

Участок, переданный под строительство на условиях найма, в соответствии с целевым назначением, должен застраиваться. Это предполагает, что на нём возводится объект капитального строения, который является имуществом арендатора. Такие условия предусматриваются заведомо, при заключении контракта о найме земель.

Исходя из законодательных положений, не продление аренды на застраиваемый ЗУ – нарушение имущественных прав арендатора . Преимущества его использования предусмотрены не только правами лица как арендатора, но и наличием собственности на строение и ответственного распоряжения этой собственностью.

В соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договоры аренды недвижимого имущества подлежат государственной регистрации, если иное не установлено законом. Нередко стороны в договоре аренды предусматривают условие о его пролонгации на аналогичный срок. На практике возникают споры о необходимости государственной регистрации продления договора аренды на тот же срок как в отношении договоров аренды, прошедших государственную регистрацию, так и договоров, заключенных на срок менее одного года.

8.1. Вывод из судебной практики: По вопросу о том, требуется ли государственная регистрация продления договора аренды, если в нем предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, существует две позиции судов.

Позиция 1. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление не требует государственной регистрации.

Судебная практика:

Постановление ФАС Центрального округа от 20.05.2010 по делу N А54-3839/2009С17

"...Пунктом 6.5 Договора определено, что если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления Договора, он считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

В период действия Договора ни одна из сторон не заявляла об отказе от договора аренды в предусмотренном пунктом 6.5 порядке, в связи с чем по условиям указанного пункта Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях.

По указанной причине суд апелляционной инстанции правильно отметил, что повторная государственная регистрация Договора не требовалась, поскольку он уже была осуществлена при его заключении 29.12.2005 в Управлении Федеральной регистрационной службы и в рассматриваемом случае между сторонами не возникло новой арендной сделки, подлежащей самостоятельной государственной регистрации, а были продлены на новый срок и на тех же условиях арендные правоотношения, вытекающие из ранее заключенного и зарегистрированного в установленном законе порядке Договора N 2421105 от 15.10.2005..."

Позиция 2. Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, то такое продление требует государственной регистрации.

Судебная практика:

8.2. Вывод из судебной практики: Если зарегистрированным договором аренды предусмотрено, что по истечении срока его действия он считается продленным на тех же условиях на тот же срок, но возобновленный на новый срок договор не был зарегистрирован, то договор считается возобновленным на неопределенный срок при наличии условий, предусмотренных в п. 2 ст. 621 ГК РФ.

Судебная практика:

Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 13.11.2014 по делу N А32-32124/2013

"...Как видно из материалов дела, глава хозяйства на основании договора от 14.09.2004 N 1, заключенного на пять лет с собственниками земельных долей, является арендатором земельного участка площадью 70,15 га (кадастровый номер 23:32:0301000:0033) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 70, контур 5. По договору от 24.02.2005 N 4, заключенному на пять лет с собственниками земельных долей, глава хозяйства арендует земельный участок площадью 18,33 га (кадастровый номер 23:32:0301007:2) с местоположением: Краснодарский край, Тихорецкий район, Фастовецкий сельский округ, секция 32, контур 4. Согласно пунктам 2 данных договоров по истечении срока действия договор может быть продлен по договоренности сторон. При этом договор автоматически продлевается на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме. Договоры аренды зарегистрированы в установленном порядке (т. 1, л.д. 42-49).

Глава хозяйства (арендатор) и Рукинов А.А (новый арендатор) 23.07.2013 подписали соглашения о передаче прав и обязанностей, в соответствии с которыми первый выбывает из названных договоров, а второй вступает в них качестве нового арендатора (т. 1, л.д. 83, 84, 121, 122).

Глава хозяйства обратился в управление с заявлениями о государственной регистрации данных соглашений (т. 1, л.д. 85-87, 115-118).

На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ) главе хозяйства отказано в государственной регистрации соглашений от 23.07.2013 о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301007:2 и договору аренды земельного участка с кадастровым номером 23:32:0301000:0033. Государственный регистратор указал, что договоры аренды возобновлены на неопределенный срок, поэтому соглашения о передаче прав и обязанностей по таким сделкам являются ничтожными (т. 1, л.д. 7-10).

Глава хозяйства, полагая, что управление допустило нарушение норм действующего законодательства, обратился с заявлением в арбитражный суд.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса договор аренды заключается на срок, определенный договором. Статья 621 данного Кодекса предусматривает возможность возобновления договора на тех же условиях на неопределенный срок. При этом закон не запрещает возобновлять договор аренды на новый определенный срок. Возобновление договора аренды на новый срок по существу является заключением нового договора (пункт 10 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В пунктах 1 договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005 содержится указание на пятилетний срок аренды земельных участков. В пунктах 2 названных сделок закреплена возможность их автоматического продления на тех же условиях на пять лет, если ни одна из сторон за восемнадцать месяцев до истечения срока договора не уведомит другую сторону об иных намерениях в письменной форме.

В данном случае, исходя из условий сделок, по окончании первоначального пятилетнего срока аренды между главой хозяйства и арендодателями начали действовать новые долгосрочные договоры аренды, условия которых были идентичны условиям договоров, срок аренды по которым истек. Так как новый срок аренды составлял пять лет, новые договоры, и как следствие, порождаемое ими новое обременение вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора, подлежали регистрации на основании статьи 609 Гражданского кодекса и статьи 26 Закона N 122-ФЗ.

Поскольку договоры аренды на новый пятилетний срок не прошли государственной регистрации, фактическое продолжение пользования земельными участками после истечения первого срока аренды в отсутствие возражений со стороны арендодателей свидетельствует о том, что отношения главы хозяйства и арендодателей по использованию земельных участков с кадастровыми номерами 23:32:0301007:2 и 23:32:0301000:0033 определяются условиями договоров от 14.09.2004 и от 24.02.2005, возобновленными на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса). Названные сделки прошли процедуру государственной регистрации, следовательно, при квалификации их государственным регистратором в качестве возобновленных на неопределенный срок, соглашения от 23.07.2013 служили основанием для внесения в ЕГРП сведений об арендаторе земельных участков.

Ссылаясь на наличие в соглашениях указания на определенный срок аренды (до 14.09.2014 и до 24.02.2015), управление не учитывает, что глава хозяйства также обращался за государственной регистрацией договоров аренды, возобновленных на новый пятилетний срок, что позволяло сторонам в полной мере реализовать условия соглашений от 23.07.2013 (т. 1, л.д. 13-17).

Основания для отмены обжалуемых решения и постановления по приведенным в кассационной жалобе доводам отсутствуют..."

8.3. Вывод из судебной практики: Заключенный на срок менее года договор аренды, предусматривающий автоматическую пролонгацию на аналогичный срок, так что при сложении общий срок составляет более года, госрегистрации не подлежит.

Примечание: В соответствии с п. 8 ст. 2 Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 302-ФЗ), вступившей в силу с 1 марта 2013 г., правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 609 и 651 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключенным после 1 марта 2013 г.

Однако ст. 3 Федерального закона от 04.03.2013 N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" исключила ст. ст. 609, 651 ГК РФ из перечня, приведенного в п. 8 ст. 2 Закона N 302-ФЗ. В связи с этим государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, заключенных на срок год и более, возобновляется. Указанный Закон вступил в силу 4 марта 2013 г.

Возникает вопрос о последствиях отсутствия государственной регистрации таких договоров, если они заключены 2 и 3 марта 2013 г. Он разрешен в п. 27 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды". В соответствии с изложенной в нем позицией судам в отношении данных договоров следует применять разъяснения, содержащиеся в п. 14 данного Постановления. В нем, в частности, сказано, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Кроме того, к отношениям между ним и третьим лицом, которое приобрело на основании договора недвижимую вещь, переданную в пользование, не применяется п. 1 ст. 617 ГК РФ.

Судебная практика:

Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59

"...10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.

Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.

Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.

В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.

Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года..."

Путеводитель по судебной практике. Аренда. Общие положения {КонсультантПлюс}

Соглашение сторон по аренде помещения, созданное на срок до 1 года, не требует регистрации. Продление договора аренды происходит без дополнительных бумаг. Достаточно согласия обеих сторон на сотрудничество. В таком случае договор считается заключенным на неопределенный срок.

Договор может заключаться на определенный срок или без указания даты прекращения отношений. Если срок не указан, договор действует неопределенный период. Такой вид соглашения не относится к действующим больше года. Его не нужно регистрировать. Помимо этого, его продление зависит от согласия сторон. Для прекращения отношений нужно уведомить вторую сторону не позднее 3 месяцев до предполагаемой даты завершения.

Продолжение отношений возможно в трех ключах:

• ведение сотрудничества на старых условиях;
• заключение нового договора;
• соглашение о продлении договора аренды с дополнениями.

Дополнения вносятся в виде изменений или новых пунктов. Первый пункт ст. 450 ГК РФ разрешает изменение договора с согласия всех сторон.

Дополнительное соглашение о продлении договора аренды квартиры

Долгосрочное соглашение по аренде заключается сроком от 1 до 5 лет. Это значит, что продление возможно на такой же срок. Длительные договоры недвижимого имущества обязательно регистрируются в Росреестре. Без регистрации такой договор будет считаться недействительным.

Заверению подлежит и дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды. В дополнении должны быть указаны:

• дата составления и географическое положение (город, район);
• договор, к которому относится дополнение;
• указание данных сторон-составителей идентично договору;
• указания по редактуре пунктов соглашения, срока действия;
• личные, контактные данные сторон в той же последовательности, как в договоре.

Договор скрепляется подписями арендодателя и арендатора, и печатями организаций, если такие принимают участие. Вступление долгосрочного договора аренды недвижимого имущества в силу происходит после регистрации в Росреестре. Если срок соглашения меньше года, то дополнения вступают в силу после их подписания.

В соответствии с 27 статьей 333.33 НК РФ за дополнительное соглашение о продлении договора аренды квартиры взимается госпошлина. Ее размер составляет:

• для физических лиц - 350 рублей;
• для юридических лиц - 1000 рублей.

Регистрация дополнений в Росреестре проводится в срок установленный законом, и составляет от 10 дней после подачи документов.

Юристы компании «Правовое решение» помогут с переоформлением, прекращением или продлением договора аренды. Работаем с владельцами и арендаторами жилых и промышленных площадей. Неверность составления документа ведет к потере прибыли. За нарушение норм законодательства полагается штраф, которого наши специалисты помогут избежать.

Освободите себя от тягот разбирательства в законах. Звоните – все сделаем за Вас!

Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости. Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями. Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?

При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.

Основываясь на 1 пункт ст. 610 ГК Российской Федерации период, на который будет заключаться арендный договор, необходимо прописать в нем же. А если этот срок не был определен подписанным договором, то он будет расцениваться как заключенный на неопределенный период.

Во 2 пункте ст. 651 ГК Российской Федерации прописано, что если период, на который подписан арендный договор здания либо сооружения больше 1 года, то нужно его зарегистрировать, тогда он только будет считаться заключенным.

Если арендный договор здания либо сооружения подписывается на период до года, тогда не требуется его регистрировать. Он считается заключенным сразу после его подписания всеми сторонами. Данные правила относятся и ко всем договорам аренды нежилых объектов недвижимости.

По окончании времени действия арендного договора, вся арендованная недвижимость подлежит возврату арендодателю, к тому же должны быть соблюдены правила, учитываемые 1 пунктом ст. 655 ГК Российской Федерации.

Но все же в такой ситуации с учетом определенных обстоятельств и условий, учтенных в арендном договоре, по окончании времени его действия отношения между сторонами, связанными с арендованным объектом, могут быть пролонгированы. При этом можно даже не возвращать назад взятое в аренду имущество и заново заключать другой договор, но по желанию стороны могут оформить свои отношения подобным способом.

Вариант 1: без доп. соглашения

По 2 пункту ст. 621 ГК Российской Федерации нужно учесть, что если арендатор не прекращает пользоваться арендованным объектом после окончания времени действия арендного договора, при отсутствии всяких возражений арендодателя данный договор можно считать возобновленным на старых основаниях и на неопределенный период. И не нужно будет заключать никаких дополнительных соглашений.

Заключенный (возобновленный) договор на аренду на неопределенное время нельзя отнести к такому же виду, что и договора, которые подписаны на срок более года, поэтому для них не требуется проводить государственную регистрацию (Информационное письмо № 59).

Следует помнить, что любая сторона в какое угодно время сможет прекратить исполнять договор аренды недвижимости, который был подписан на неопределенный период. При этом необходимо предупредить об этом прекращении вторую сторону договора за 3 месяца, если иное время не предусмотрено законом либо подписанным договором (по пункту 2 ст. 610 ГК Российской Федерации).

Вариант 2: дополнительное соглашение о пролонгации или новый договор

По 2 пункту ст. 1 ГК Российской Федерации физические, а также юридические лица могут самостоятельно определять любые условия арендного договора, которые не будут противоречить существующему закону.

А согласно 4 пункту ст. 421 ГК Российской Федерации договорные условия могут определяться по личному усмотрению всех сторон, кроме содержаний соответствующих условий договора, регулируемых законом либо другими правовыми актами (статья 422 ГК РФ). С согласия всех сторон можно изменить договор, в ситуации, когда другое не оговорено в ГК РФ, иными законами либо непосредственно договором (по 1 пункту ст. 450 ГК Российской Федерации).

Поэтому при достижении соглашения между сторонами о предоставлении в аренду недвижимости на новый период, отношения между ними могут быть оформлены любым способом, который не будет противоречить существующему закону.

Поэтому можно либо подписать новый договор, либо подписать дополнительное соглашение к подписанному ранее договору. Стороны договора аренды также обладают правом подписанным дополнительным соглашением внести изменения в имеющийся договор.

Можно включить в арендный договор условие, в котором будет определено, что после окончания периода аренды и при полном отсутствии между сторонами возражений договор будет являться возобновленным на аналогичный период.

В такой ситуации не требуется подписывать дополнительное соглашение после истечения периода аренды. ВАС РФ пояснил, что в случае такого возобновления арендного договора на новый период, отношения между сторонами будут регламентироваться новым договором. А его не нужно будет регистрировать, если договор стороны подписали на период менее года.

Другими словами, в ситуации с «автоматическим продлением» договора срок нового арендного договора не будет суммироваться с уже прошедшим периодом, а будет исчисляться заново.

В вышеупомянутой ситуации срок действия арендного договора, который был подписан на 11 месяцев, прошел, поэтому учитывая 2 пункт ст. 621 ГК Российской Федерации его можно считать возобновленным на прошлых условиях на неопределенный период. А к нему уже может быть прикреплено подписанное дополнительное соглашение, про которое упоминалось выше.

Заключение

Подводя итоги, стоит заметить, что из-за применимых сторонами договора определений, подписанное дополнительное соглашение между сторонами может быть расценено не как предназначенное для возобновления арендного договора на новый период, а как соглашение по изменению условий о периоде аренды. А из-за таких изменений он становится больше 1 года и здесь следует внимательно отнестись к тексту составляемого договора, чтобы его таковым не посчитали.

Поэтому вышеупомянутый подход, изложенный в пункте 10 Информационного письма № 59, не может использоваться, а сам арендный договор формально, учитывая 2 пункт ст. 651 ГК Российской Федерации, требует обязательной регистрации, иначе его нельзя будет назвать заключенным.

В подобной ситуации условия арендного договора, исполняемого фактически, даже если его не зарегистрировали, предусматривают взаимные обязательства для всех сторон этого договора. К тому же они не смогут не исполнять предусмотренные договором обязательства друг перед другом, ссылаясь лишь на отсутствие данной регистрации. В данной ситуации то, что арендный договор не зарегистрирован, будет являться важным моментом лишь в отношениях при участии третьей стороны (а именно, при реализации объекта аренды арендатор имеет право опираться на 1 пункт ст. 617 ГК Российской Федерации).