Выкуп по кадастровой стоимости с. Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Выкуп государственной земли из аренды в собственность в 2019 году может провести каждый гражданин страны, но только однажды за всю жизнь. Такая возможность не просто удобна и надежна, но и выгодна. Почем? Стоит разобраться детально.

Основания для выкупа

Выкуп земли из аренды возможен не всегда, а только если временное пользование оформлено у государства. При этом участок должен отвечать следующим особенностям:

• Располагаться он должен в пределах юрисдикции администрации, к которой следует обращение относительно выкупа.
• Правильно использование его относительно категории.

Право на выкуп имеют:

1. Лица, являющиеся пожизненными наследователями постройки, которая размещена на участке. То есть если дом, дачу, а может и гараж оставил в наследство родители, супруги и т.д.
2. Если лицо пользуется землей на бессрочной основе.
3. Если участок арендован у муниципалитета на основании договора аренды.

Важно! Землю из аренды в собственность имеет право выкупать как физическое лицо, так и юридическое.

Выкупить землю можно только двух категорий: территории населенных пунктов и . При определенных условиях могут передаваться в аренду, без права выкупа участки из категории запаса, лесные, водные.

Прежде чем начинать оформлять арендованный участок нужно внимательно изучить договор, если таковой есть. В нем могу быть прописаны существенные условия возможности или невозможности выкупа. Если ограничений и запретов нет, то можно приступать к сбору документов для оформления владения.

Особенности, которые нужно знать

Земельный участок может покупать лицо, которое пользуется им в соответствие с договором аренды. Но при этом очень важным нюансом является четкое целевое использование в соответствие с назначением.

Так если целевое предназначение – это ИЖС, то использовать участок в коммерческих целях нельзя. Важно также то, что на территории его имеется жилое или другое сооружение. Если оно оформлено во владение, то, безусловно, выкупить землю будет легко.

Для того, чтобы выкуп можно было провести легче, то есть без торгов на территории участка должны быть хоть какие-то постройки. Ведь в противном случае по закону муниципалитет обязан провести торги в отношении такого надела, и обойти эту норму закона не удастся.

Читайте также О необходимости проведения межевания земельного участка до 2019 года

Другие важные нюансы:

1. Разрешено выкупать без торгов участки, которые используются для ЛПХ, садоводства, дачного и фермерского хозяйства, при условии, что они находятся в пределах населенного пункта.
2. Земли, которые отведены под сенокосы, огороды, если участок находиться за пределами населенного пункта.
3. Базой для расчета стоимости выкупа является кадастровая стоимость. Но только, если договор аренды заключен на 3 и более лет, заявление на выкуп должно поступить до окончания срока аренды, арендатор не должен нарушать условия использования участка.

В некоторых регионах, если земля находится в арендной собственности 10-15 лет, то сумма ее выкупа будет чисто символической. В некоторых случаях ее вовсе не придется платить.

Цена вопроса

Стоимость которую придется заплатить за участок зависит от того есть ли на нем постройки, и имеется ли намерение менять вид использования надела. Некоторые аспекты образования цены:

• Для тех, кто построил на участке дом, гараж, другую постройку. А также для юридических лиц стоимость не будет превышать 60% от кадастровой.
• Минимум, который в любом случае придется уплатить – это 2,5%. Это касается выкупа участков, находящихся в федеральной собственности.
• Если необходимо менять вид разрешительного использования земли, то затраты сильно возрастут вплоть до 80%.
• Если категория земли устраивает, то приблизительная ставка составит 20%.

Если участок находился в бессрочном пользовании, или арендовать его пришлось без определения четких границ, перед выкупом нужно провести межевание и постановку на кадастровый учет. Все эти затраты также ложатся на плечи того, кто хочет выкупить землю. Сроки таких манипуляций около 2-4 месяцев, если начать с весны, то летом уже можно будет стать полноправным владельцем.

Кажется, что нет ничего проще, как обратиться в соответствующий госорган за предоставлением земельного участка в собственность или аренду, ведь собственник здания имеет бесспорное право на земельный участок, на котором расположено здание, находящиеся у него в собственности. Какие могут быть проблемы.

Но вдруг выясняется, что участок не сформирован и границ участка нет на местности; утвержден проект планировки и участок пересекают красные линии; участок ограничен в обороте, так как находится в охранной зоне источника питьевого водоснабжения, а бывает, что участок изъят для государственных нужд и на нем планируют строительство дороги; много спорных участков попавших в лесной фонд.

Это далеко на полный спектр задач, решаемый нашими экспертами. Оформление земли является одним из приоритетных направлений нашей деятельности. Обратитесь к нам, мы будем рады оказать помощь в самых, казалось бы, неразрешимых делах.

Оформление договоров аренды земельных участков собственниками зданий в Московской области

Не всегда собственник здания может оформить в собственность земельный участок на котором расположено это здание, могут быть установлены ограничения в обороте земельных участков. Типичная ситуация в Московской области: ограничены в обороте земли в первом и втором поясах санитарной охраны питьевого водоснабжения г. Москвы.

Комплекс услуг:

• Сбор и анализ необходимого пакета документов, выявление рисков отказа
• Кадастровые работы: уточнение границ участка, разработка схемы расположения участка на кадастровой карте территории; постановка на Кадастр;
• Сопровождение заключения договора аренды
• Сопровождение внесения изменений в действующий договор аренды;
• Сопровождение регистрации договора аренды или изменений к нему в ЕГРН
• Оспаривание в предоставлении госуслуги по предоставлению участка в аренду в суде.

Сопровождение выкупа земельных участков собственниками зданий в Московской области

В Московской области пока действует льготный выкуп земельных участков для собственников зданий/сооружений, расположенных на этих участках, так собственники жилого дома на землях ИЖС и ЛПХ могут выкупить земельный участок за 3% от кадастровой стоимости, а собственники объектов коммерческого назначения - за 15%. Поспешите воспользоваться этой льготой - переоформить аренду в собственность.

Комплекс услуг:

• Сбор и анализ необходимого пакета документов, выявление рисков отказа в приеме документов или рассмотрении документов, исключение рисков;
• Кадастровые работы: уточнение границ участка, разработка схемы расположения участка на кадастровом плане территории; постановка на Кадастр;
• Сопровождение получение распорядительного акта о предоставлении участка в собственность;
• Сопровождение заключения договора купли-продажи;
• Сопровождение регистрации договора в ЕГРН
• Оспаривание в предоставлении госуслуги по предоставлению участка в собственность в суде.

Наша компания имеет многолетний опыт по оформлению земельно-правовых отношений, в том числе, оказываем профессиональные услуги по сопровождению выкупа земельных участков собственниками зданий и сооружений или оформлению земельных участков в аренду.

Мы возьмем на себя формирование земельного участка, постановки на кадастровый учет, уточнение границ, формирование пакета документов, его подачу и отслеживание прохождения госуслуги.

Найдем оптимальное решение сложных вопросов формирования участка если не проведено межевание территории, если участок пересекают красные линии, выявлены самострои (пристройки, надстройки), возник спор с лесхозом, а так же поможем в решении иных вопросов, с которыми сталкиваются собственники зданий.

Выкуп земельного участка выгоден Вам, если:

• - Вам необходимо легализовать самострой (причем легализация самостроя через выкуп земли является единственным законным способом решения проблемы)
• - арендуемый Вами земельный участок большой, его можно разделить на 2 участка и продать часть земельного участка
• - Вы планируете построить дополнительное здание, сделать надстройку или пристройку, и сомневаетесь в получении согласия правительства Москвы на такую постройку.

Закон № 48 г. Москвы « О землепользовании в городе Москве» позволяет выкупить в собственность расположенные в г. Москве земельные участки по льготной цене - 20 % от кадастровой стоимости участков. Такая льготная цена установлена до лета 2012 года.

Выкупить в собственность земельные участки по такой льготной цене имеют право собственники строений:

• - ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности,
• - ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности, и впоследствии проданных на вторичном рынке недвижимости (т.е. если существующий собственник здания не являлся его первичным покупателем)
• - вступившие до октября 2001 года в права собственности на здания.

В иных случаях выкуп земли тоже возможен, однако обойдется дороже.

Следует учесть, что договором купли- продажи будет установлен разрешенный вид использования участка идентично указанному в действующем договоре аренды (например, имеющаяся в договоре аренды фраза «земельный участок предоставляется для эксплуатации здания под административные цели» будет также в договоре купли-продажи).

Также, договором будет установлен запрет на строительство, реконструкцию зданий, строений, сооружений на земельном участке. Однако такого запрета бояться не стоит, даже если Вы выкупаете землю в целью легализации самостроя, строительства или реконструкции здания, так как:

• -запрет на строительство, реконструкцию не распространяется на объекты, реконструкция которых не приводит к изменению вида разрешенного использования земельного участка, установленного договором купли-продажи. (т.е. если самострой, реконструкция, строительство не влекут изменение разрешенного вида использования участка, то установленный договором запрет вообще не является препятствием- т.к. он снимается подачей в уведомительном порядке заявления правительству Москвы; запрет снимут автоматически и без взымания платы);
• - запрет важен только, если самострой (реконструкция, строительство) влекут изменение вида разрешенного использования здания, что сразу влечет изменение вида разрешенного использования земельного участка (например, промышленное здание реконструкцией превращается в бизнес-центр или торговый центр). Однако и такой запрет можно снять на платной основе (с доплатой в бюджет 80 % от кадастровой цены).

О кадастровой стоимости участков в Москве, и цене их выкупа.
Кадастровая стоимость земель, расположенных за пределами третьего транспортного кольца, составляет ориентировочно 12 700 руб за кв.м. Выкупаются такие земли ориентировочно из расчета 2 540 руб за 1 кв м земли (20 % от кадастровой цены).

Для выкупа земельного участка в составе комплекта документов необходимо предоставить кадастровый паспорт участка, в котором указаны координаты здания. Но здания Москвы часто не зафиксированы в кадастровых паспортах участков, поэтому часто приходится повторно проводить межевание, и ставить результаты межевания на кадастровый учет. Однако только постановка на кадастровый учет требует времени - не менее 45 дней. Поэтому желающим выкупить землю по льготной цене мы рекомендуем торопиться с принятием решения.

Оказываем помощь в:

• выкупе земельных участков в собственность (на кадастровый учет здания и участки ставим сами)
• легализации сомостроя
• расчете возможности постройки дополнительного здания на выкупаемой части участка, подлежащей дальнейшей продаже.

Ориентировочная стоимость услуг по выкупу земельного участка: 180 000 рублей
(цена включает: проведение межевания участка с постановкой на учет координат здания, сбор необходимых выписок и справок, организация подписания Распоряжения ДЗР о продаже земельного участка и договора купли-продажи участка, оформление Свидетельства о гос.регистрации права собственности на земельный участок).

Арендуемый земельный участок может находиться в федеральном или муниципальном ведении либо принадлежать физическим или юридическим лицам. При этом арендатор земли имеет приоритетное право выкупа. В практике часто необходимо осуществить перевод земли из аренды в частное владение, и эта процедура представляет собой выкуп земельного участка из аренды у администрации.

Важно знать, что, арендатор наделен правом пользователя земли, но он не собственник. По этой причине арендованный надел нельзя продать, подарить, оставить наследникам, а также провести другое законное отчуждение. Кроме того, строить на таком участке как капитальные, так и вспомогательные объекты недвижимости арендатор может только с разрешения собственника земли, иначе есть риск обращения последнего в суд с иском о сносе самовольных строений.

В данной статье расскажем, как выкупить арендованный земельный участок в 2018 году, что для этого нужно сделать, и какие необходимы документы. Кроме того, вы получите пошаговые рекомендации как это сделать быстро и правильно.

В этой статье

Аренда земельного участка: кто имеет право получить землю в собственность

Оформление арендуемого земельного надела в собственность их временного пользователя – арендатора, закреплено правовыми нормами, в частности ст. 39.9, 39.18, 39.20 Земельного кодекса РФ, а также другими законодательными актами муниципального и федерального уровня.

Их выполнение обеспечивает законный доступ широкого слоя населения страны к земельным ресурсам для полного удовлетворения своих потребностей в приобретении более комфортного жилья и возможности по занятию крестьянским и фермерским трудом.

По общей процедуре, для исключения коррупционной составляющей в процессах продажи и покупки арендуемых земель, их выкуп производится с использованием торгов (аукционов). Цена земли на торгах определяется как максимальная стоимость, предложенная участниками.

Однако тема нашей статьи посвящена выкупу земли из аренды у администрации города без проведения торгов. В народе эту процедуру ещё называют приватизация земельного участка.

Итак, как же на практике осуществить указанную процедуру и у кого есть такое право?

Не будем вдаваться в подробности, как и кто, может приобрести земли у государства без проведения торгов, остановимся именно на ситуациях когда земля в аренде.

Земельный кодекс, говорит о том, что перевести участок земли из аренды в свою личную собственность вправе любое лицо, который соответствует определённым критериям.

К ним относятся:

1. Гражданин, у которого в аренде земельный участок и на нём зарегистрирован как минимум объект незавершённого строительства – частный дом
2. Физическое или юридическое лицо, которым земля передана для осуществления фермерской деятельности
3. Лицам, который земельный участок предоставлен в аренду или безвозмездное пользование для комплексного освоения земли

С 2017 года на законодательном уровне введена возможность приобретения земли без торгов по фиксированной сумме. Такая возможность регламентирована в частности пп. 9, 10 п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ.

Перевод земли из аренды в собственность осуществляется при соблюдении следующих условий:

1. Аренда длится 3 и более года
2. Покупка возможна только арендатором
3. Заявление о заключении договора аренды должно быть подано не позднее одного дня до истечения аренды
4. На земельном участке, есть объекты недвижимости, принадлежащие арендатору

Добавим, информацию, касающуюся НКО.

Когда участок земли, арендуемый некоммерческой организацией (НКО) в составе территории комплексного освоения, планируется выделить под ИЖС, то в случае разделения площади на отдельные участки под ИЖС, правом их последующего выкупа без торгов обладает любой член НКО.

Что делать, когда дом в собственности, а земля в аренде

Часто от читателей интернет-журнала «Недвижимость, земля и право» поступают обращения с вопросом: «Если дом в собственности, а земля в аренде как оформить право собственности на участок?»

Владелец дома, размещённого на арендуемом наделе, законодательно наделен правом выкупа этого надела. Главным критерием перевода земельного участка из разряда, арендуемого в личное пользование, выступает наличие официального оформления строения.

Земли с построенным на них домом могут быть выкуплены владельцем дома при соблюдении следующих условий:

1. Дом (строение, сооружение) оформлен официально в собственность и вместе с землёй находится в длительном пользовании
2. Дом используется для постоянного проживания арендатора земельного участка
3. Обладатель арендуемого участка наделен законным правом их неограниченного пользования

Наличие вышеизложенных оснований предоставляет владельцу дома вполне законное право на основании собственного решения самостоятельно начать выполнение процедуры выкупа арендуемого земельного участка.

Процедура и порядок выкупа земельного участка из аренды: основные положения

При аренде муниципальной земли предпочтительнее всего за первые три года аренды земли построить на участке дом и оформить его, пусть даже как объект не завершённого строительства.

Кроме того, любое облагораживание арендуемого участка земли тоже будет выступать преимуществом в вашу пользу.

Арендатор может перевести участок земли в личную собственность по фиксированной цене (без торга и аукциона), если:

1. Аренда длится 3 и более года и в договоре прописан пункт о возможности выкупа арендуемого участка
2. Лицо, заявляющее желание стать собственником земельного участка, арендует его на законных основаниях
3. Предложение о выкупе направлено собственнику земельного участка до окончания установленного срока аренды

Для начала инициирования процедуры выкупа арендуемого вами земельного участка необходимо чётко представлять себе, куда следует обращаться.

Куда нужно обратиться

Инициирование выкупа арендуемого земельного участка начинается с подготовки обращения в подразделение муниципалитета, курирующее территорию, на которой арендуется земельный участок.

В муниципалитете обязаны уведомить просителя о наличии или отсутствии кадастрового дела на запрашиваемые сотки и о существовании (отсутствии) обременений на них.

В обращении целесообразно указать основание для выкупа и право первоочередной покупки (при его наличии). При отсутствии обременений далее осуществляется сбор документов для выкупа арендуемого участка земли.

Какие требуются документы

Подготовка выкупа земельного участка состоит в сборе документов, подтверждающих не только желание приобрести арендуемый кусок земли, но наличие законных условий, обеспечивающих возможность удовлетворить это желание.

К таким условиям относится подтверждение того, что именно этот участок находится в вашей аренде, а также место его расположения, имеет ли он установленные границы и пр.

Для выкупа арендуемого участка земли готовится следующий пакет документов:

1. Обращение на имя на главы муниципалитета в виде письменного заявления о желании выкупить арендуемые земельные сотки.
2. Паспорт гражданина и его ИНН (покупка планируется частным лицом). Если обращается юридическое лицо, то прилагаются уставные документы и выписка из приказа о назначении его руководителя.
3. Документ, подтверждающий легитимность использования участка земли заявителем.
4. Кадастровый паспорт, определяющий место размещения участка земли, официально установленные его границы, а также кадастровую стоимость.
5. Акт независимой оценки цены арендуемого земельного надела в текущем году.
6. Технический план участка или акт его обследования с технической документацией на дом, постройки и сооружения, возведённые на нём.
7. «Свежая» выписка из ЕГРП, свидетельствующая об отсутствии ограничений оборота на арендуемые сотки (арест, заложение в банк и др.).

Когда будет всё подготовлено, следует задуматься, какую сумму необходимо будет внести для выкупа заветного земельного надела. Приведём краткое описание возможной стоимости выкупа арендованных земель.

Стоимость выкупа арендованного участка земли

Плата за аренду участка земли независимо от его размера выставляется муниципалитетами в виде определённого процента от их кадастровой стоимости либо путём применения кратного размера ставки земельного налога.

Конкретные величины рассчитывается в каждой местности с учётом её территориальных особенностей.

В мегаполисах с проживанием свыше 3 млн человек (Москва и Санкт – Петербург) участок земли можно выкупить за сумму, составляющую до 20% от кадастровой цены (Москва – 20%, Санкт – Петербург – 19,5%).

В крупных городах численностью от 500 тыс. до 3 млн человек сумма выкупа арендуемого участка составляет от 7,5 до 24% его кадастровой стоимости (от 5 до 17-кратного размера ставки земельного налога, размер которого равен 1,5% кадастровой стоимости).

В небольших поселениях с населением до 500 тыс. человек выкуп обойдётся от двух до десятикратного размера ставки земельного налога.

В Московской области для выкупа арендуемых участков применяется десятикратная ставка земельного налога.

Участки земли, арендуемые в сельских и поселковых муниципальных образованиях, можно выкупить за сумму, не превышающую 3% от их кадастровой стоимости.

Минимальная стоимость земельного участка, находящегося в федеральном владении, составляет 2,5% от его кадастровой цены. Такой же процент используется при приобретении юридическими лицами территорий, выделенных в аренду для организации дачного товарищества.

На практике существование права на выкуп арендуемого участка и наличие требуемого объёма финансовых средств не всегда обеспечивают реальную возможность приобретения желаемого кусочка земли. Есть законодательные ограничения, по которым выкуп просто невозможен.

Когда выкуп невозможен по закону и могут отказать

Прежде чем обратится в администрацию следует помнить о существовании реальных причин отказа в приобретении участка.

Выкупу не подлежат следующие территории (даже, если участки на них используются долгое время):

1. Арендуемый участок внесён в план застройки, выполняемой в государственных или муниципальных целях
2. Участок земли входит в территорию обеспечения безопасности морских и речных портов, аэропортов, железнодорожного и автомобильного сообщения
3. Используемые участки включены в состав зон отдыха, парков или городских садов;
4. Арендуемые участки земли официально отнесены к охраняемым водозаборным территориям, охранным зонам очистных сооружений и газопроводов
5. Участок включён в территории подведомственные Минобороны, ФСБ и ФСО России

Отсутствие законодательных ограничений на арендуемый вами участок позволяет воспользоваться ниже изложенной пошаговой инструкцией.

Пошаговая инструкция по оформлению земли из аренды в собственность

Собранные в неполном объёме документы, использование при их заполнении недостоверных данных либо сведений с ошибками заведомо приведёт к отказу в совершении выкупа арендуемого участка земли.

Отказ в свою очередь будет сопровождаться невозвратными денежными средствами (выплаченная госпошлина не возвращается), а также возможными нервными потрясениями. Ведь когда что-то не получилось, это всегда неприятно. В связи с этим будьте внимательны, делая первые шаги.

1 Шаг. Сбор и подготовка документов

Осуществляется сбор документов, приведённых в подразделе «Какие требуются документы?» настоящей статьи.

Особое внимание следует обратить на официальное определение границ арендуемого участка земли, который планируется выкупить у администрации.

Отсутствие официально закреплённых координат участка на местности является законной причиной отказа в его приобретении.

Закрепление границ осуществляется с помощью межевания, заключающегося в согласовании границ участка с соседям и официальном определении координат участка с последующим письменным оформлением.

Межевание осуществляется подготовленным специалистом (кадастровым инженером). Услуга платная (от 5 до 10 тыс. руб.) и выполняется по просьбе арендатора.

Не менее важную роль играет кадастровый учёт.

2 Шаг. Постановка на кадастровый учёт

Данный шаг выполняется только при отсутствии кадастрового паспорта на арендуемый участок, запланированный к приобретению. О том есть ли он или его нет, можно узнать, запросив кадастровую выписку через МФЦ или по сети Интернет.

Можно самостоятельно посмотреть учтён ли участок на официальных сайтах сети Интернет (pkk5.rosreestr.ru; publichnay – kadastrovaya – karta.ru и др.).

Постановка на кадастровый учёт производится при предъявлении паспорта гражданина, межевого плана, свидетельствующего официальное закрепление границ участка, и квитанции об оплате государственной пошлины.

3 Шаг. Обратиться в администрацию и получить постановление

Имея кадастровую выписку, следует позаботиться о вынесении решения главы муниципалитета, разрешающего выкуп.

Надо написать заявление на имя главы и приложить кадастровую выписку, её ксерокопию и оплатить государственную пошлину.

4 Шаг. Заключение договора выкупа арендуемого участка

Получив разрешение муниципалитета, составляется договор купли-продажи арендуемого земельного участка в простой форме.

Затем покупателем вносятся деньги на финансовый счёт муниципалитета.

5 Шаг. Регистрация сделки

Договор о выкупе арендуемого участка земли регистрируется в территориальном органе Федеральной регистрационной службы с приложением следующих документов:

1. Заявления о государственной регистрации
2. Разрешения главы
3. Выписки из кадастрового плана участка
4. Квитанции об оплате услуги за регистрацию

Важно знать, что регистрационные услуги имеют различную стоимость в зависимости размещения земли:

• 350 рублей – для участка земли под дачей и гаражом
• 100 рублей – для сельскохозяйственных земель
• 200 рублей – для территории под многоквартирным домом
• 2 тыс. рублей – для участка земли под частным жилым домом и вокруг него

Представив документы на регистрацию, вы получаете расписку об официальном приёме бумаг с указанием срока окончания получения результата и спокойно ждёте назначенного дня получения в регистрирующем органе договора выкупа с отметкой о его регистрации (или мотивированной причины отказа в оном).

6 Шаг. Получение выписки и вы счастливый владелец

Решение о регистрации права перехода арендуемого участка в собственность или отказе в нём становится известным через 14 рабочих дней после подачи документов.

При положительном решении документы можно получить лично или через представителя, действующего по нотариальной доверенности.

Оформление земли представляет трудоёмкий процесс, требующий специфических знаний по правильности сбора и разработки требуемых документов. Иначе сложностей и дополнительных затрат времени и денег не избежать.

Сложности, которые могут возникнуть или почему лучше обратиться к специалистам

Главная сложность возникает в виде неожиданного отказа в приобретении давно арендуемого земельного участка, ставшего для вас родным. Причинами отказа выступают ошибки, допущенные в представленных бумагах или недостоверные сведения, изложенные в них.

Предотвратить сложности можно осуществить путём привлечения опытных специалистов.

Обращение к ним позволит:

1. Оперативно и своевременно собрать и оформить документы, обеспечившие надёжность перевода в индивидуальную собственность дорогого вам земельного участка
2. Сэкономить время, деньги и нервы, затрачиваемые на соблюдение большого числа формальностей, без выполнения которых нет надежды на получение положительного решения
3. Получить 100% гарантию положительного результата перехода арендуемого участка в собственность

Хотите быстро и без хлопот стать счастливым владельцем земли обращайтесь к опытным специалистам.