Правовой статус долевых собственников: перечень прав и обязанностей. Особенности оформления земельного участка под домом

Сегодня существует множество примеров, когда квартира или другой вид жилья находится во владении у нескольких лиц. При этом каждый участник обладает своими правами и обязательствами. Знать их и неукоснительно выполнять обязана каждая из сторон. Только так удастся избежать спорных ситуаций при продаже своей имущественной доли.

Характеристика

Общая собственность формируется в тех случаях, когда недвижимость находится во владении у двух и более лиц. Как правило, такая ситуация возникает при наследовании по закону. При составлении завещания наследодатель пытается отписать свое наследство кому-то одному. Если же он не успел при жизни составить завещание, то имущество будет распределено между всеми участниками.

Законодательство РФ выделяет следующие виды совместного владения:

долевая – собственность распределена на равные доли между участниками;
общей – имущество находится в коллективной собственности без распределения на доли.

Примером совместной особенности может выступать имущество супругов, которое было нажито во время брака. Субъектами долевого владения могут выступать лица, как связанные семейными узами, так и не связанные. Для того чтобы избежать в дальнейшем спорных ситуаций при использовании и распоряжении своего имущества, необходимо изначально выстраивать нормальные отношения с другими участниками общей собственности.

На видео-долевая собственность права и обязанности собственников:

Чтобы далее перейти непосредственно к правам и обязательствам участников общего владения, рассмотрим наглядный пример. Если женщина владеет ¼ доли в праве общей долевой собственности на квартиру, площадь которой 80 м2, то это вовсе не означает, что в ее собственности имеется 20 м2 этой квартиры. Она имеет просто долю в праве на все имущество, но не право на часть этой квартиры. При конкретных условиях можно завладеть только частью этой квартиры или же закрепить права за пользование выделенной частью.

Права участников

Каждый собственник согласно статье 209 ГК РФ может обладать следующими правами:

Иметь во владении свое имущество;
Эксплуатировать свое имущество;
Распоряжаться своим имуществом:сдавать в аренду, продавать, менять.

Так как право общего владения принадлежит не одному человеку, а нескольким, то все представленные полномочия реально осуществить только при условии, что все участники дадут свое согласие. Если хотя бы одна из сторон выступает против, то это приводит к неправомерности деяний относительно общей собственности.

На видео-вселение собственника в его квартиру, долевая собственность:

Пример: земельный участок находится во владении у 4 лиц. Причем в их собственность также входят плодовые насаждения в равном количестве. Три человека не хотят производить обработку сада и хотят отдать его в аренду. А вот один человек проявляет желание и хочет работать на земельном участке. В такой ситуации мнение большинства не действует. Для решения возникшей проблемы необходимо искать компромисс.

Если добиться согласия по вопросам владения и эксплуатации общего имущества так и не удалось, то каждая из сторон имеет право обратиться в суд. Обратившийся в суд участник обладает правом требовать предоставления в его собственность и эксплуатации части общего имущества, равной его доле. Если такая возможность отсутствует, то он имеет право потребовать от остальных участников общей собственности выплатить ему денежную компенсацию.

Как происходит оформление квартиры по наследству в собственность, подробно указано в данной статье.

Суд не имеет права вынести решение, которое обязывает участника долевого имущества согласиться на реализацию собственности или сдачи ее в аренду. Причина в том, что в гражданском праве имеет место принцип свободы соглашения.

Согласно ему запрещается в принужденном порядке заставлять участников совершать сделку. По этой причине распоряжаться имуществом, которое расположено в долевой собственности можно только по согласованию всех сторон.

Участник долевого имущества имеет право распоряжаться своей частью без согласия других сторон, но при этом он должен придерживаться права преимущественной покупки. Если конкретный участник общей собственности получает доход от использования имущества, то он обязуется распределить его в равной доли между всеми участниками.

Обязанности владельцев имущественных долей

Все, кто являются участниками долевой недвижимости, могут менять размеры своей части и всего совместного владения. Например, когда в доме был произведен ремонт и куплена новая техника, то она переходит в собственность того, кто все это реализовал. Это может и не произойти, если в совместном договоре оговорено другое.

Все стороны общего владения обязуются оплачивать налоги, коммунальные платежи в пропорциях своих долей. Если хотя бы один человек уклонился от этих обязанностей, то это служит нарушением закона. Наказание может быть предусмотрено судом.

Несмотря на то, что владелец доли имеет право распоряжаться своей долей, как кон поделает (сдавать в аренду, дарить, передавать в залог), имеет место одно ограничение – это сообщать о своих намерениях другим владельцам.

Это требуется для осуществления права преимущества собственников остальных долей при получении доли в своей квартире. В случае нарушения этого правила, сделка купли-продажи признается недействительной.

Что из себя представляет виндикационный иск в гражданском праве, можно узнать из данной статьи.

Возможно так же будет интересно, что из себя представляют источники конституционного права российской федерации. Вся информация находится в данной статье.

Обладать правом владения имущества может не только один человек. Сегодня существует множество случаев, когда на одну квартиру приходится не два, а три и более собственника. При этом каждый из них имеет свою имущественную долю. Они могут по своему рассмотрению распоряжаться имуществом, но только предварительно согласовав это с участниками общего владения.

и землю — права и обязанности

Два вида собственности на практике применяются при определенных обстоятельствах. Закон предполагает несколько случаев, когда в отношении одного объекта может измениться порядок владения. Делается это по усмотрению формальных собственников. Далее будут подробно описаны актуальные различия между двумя видами, а также будет раскрыто понятие каждого из них.

Общая долевая и общая совместная собственность — в чем разница

Разницу между общей долевой и общей совместной недвижимостью можно установить при помощи двух типовых примеров. Имущество может принадлежать именно в порядке общей долевой собственности в том случае, когда в его отношении имеется несколько собственников. Эти собственники составили формальное соглашение согласно которому определяются права каждого из них по отношению к объекту. Следовательно, если приобретается имущество сразу несколькими собственниками, по умолчанию речь будет идти о совместной собственности. Если заключается соглашение о разграничении долей — это уже общая долевая собственность.

Общая долевая собственность на земельный участок

Земельный участок может быть объектом, как общего, так и совместного вида. В случае, если супруги приобрели отдельный земельный участок, и данная покупка проводилась в браке, этот земельный участок будет принадлежать им на совместных правах. Даже при том, что по документам он будет принадлежать одному супругу. Вопрос разделения земельного участка на доли касается только их. Они могут в любое время составить соглашение о разделении, после чего данный участок будет составлять уже общую долевую собственность. По аналогии с земельным участком лица могут выделять части подобным образом в отношении любого имущества. Но при условии, что данное имущество является недвижимым.

Общая долевая собственность на квартиру

Приобретенное официальными супругами имущество автоматически получает подобный статус. Принадлежность объекта кому-либо из них не будет иметь большого значения. Текущий собственник не сможет проводить никакие сделки без получения заведомого согласия второго дольщика. Это правило является обязательным в отношении всех подобных сделок. Но если супруги решили пересмотреть такой порядок владения, они могут в любой момент составить профильное соглашение в котором будет обозначены права каждого субъекта в отношении фигурирующего имущества. На практике таким соглашением является именно брачный контракт.

Образец согласия на продажу доли в общей долевой собственности

Если объект формально находится в собственности у одного лица, но права на него являются совместными, заключение совершенно любых сделок будет возможным только после получения прямого согласия второго субъекта. Для этого необходимо ему выслать профильное уведомление в котором будут описаны подробности и намерение.

Как разделить дом и землю находящиеся в общей долевой собственности

В этом случае существуют два варианта, каждый из каких уместен при определенных обстоятельствах. Первый заключается в составлении соглашения, такого как брачный контракт, в котором будет обозначен порядок пользования жилым имуществом. Делается этого только по усмотрению сторон, поэтому профильное законодательство имеет на этот счет только рекомендательные нормы. Второй вариант заключается в выделе натуральных частей. Происходит это следующим образом:

Составляется соглашение;
Вызывается лицензированная кадастровая служба;
Специалисты на основании имеющегося соглашения проведут кадастрово-замерочные работы.

После этого стороны получат специальное свидетельство о проведенных ранее работах. В этом свидетельстве будет обозначен план раздела. С этим документом участники направляются в территориальный отдел Росреестра, и после 10-ти дней каждый из получает уже готовое свидетельство о собственности. Ответ может быть отрицательным, если в течение процедуры были существенно нарушены права формального участника.

Выдел доли земельного участка из общей долевой собственности

В этом случае все происходит по аналогичной схеме. Любое недвижимое имущество разделяется именно таким образом. Движимые вещи могут не подлежать разделению на доли, поэтому порядок в отношении их устанавливается иной. Если на земельном участке находится еще и условное строение, выделение частей в обоих объектах должно происходить отдельно.

Общая долевая собственность (в т.ч. на дом, квартиру и земельный участок)

Долевая собственность на квартиру

Долевая собственность, как и в случае с остальными вещами предполагает, что у квартиры тоже могут быть несколько собственников . Законами также установлены особенности осуществления прав на квартиру:

При долевой собственности квартиру можно продать, обменять, сдать в аренду только при согласии остальных собственников. В случае продажи своей доли необходимо сначала предложить выкупить свою долю сособственникам . Сообщить об этом нужно в письменном виде, оставив себе расписку или почтовые документы.

Сособственники имеют месяц на выкуп доли совладельца , срок которого может разниться в зависимости от количества дней в месяце.

Долевая собственность на квартиру, её объем дает пропорциональный объем прав на имущество жилого дома, которое считается общим имуществом всех собственников дома.

Кроме самой квартиры собственники имеют право на общие помещения , которые нужны для нормального использования более чем одной квартиры. Это касается также инженерного оборудования, помещений, которые не принадлежат какому-то отдельному лицу, но используется для нужд всех жильцов дома. Например, для занятий спортом, отдыха, развлечений.

Кроме того, все собственники обладают правом долевой собственности на земельный участок , на котором построен жилой комплекс.

Долевая собственность на земельный участок

Долевая собственность на землю может возникать из сделок, получения наследства. Данный факт подтверждается отражением долей в свидетельстве о праве собственности .

Использование участка возможно только в рамках его назначения, собственники обязаны выплачивать все налоги, платежи и сборы.

Сособственник может вести любые сделки со своим участком, но это не должно затрагивать права других сособственников . В случае желания продать свою долю необходимо поступить в соответствии с правилами продажи своей доли в квартире.

Собственник может вести строительство, вести сельскохозяйственные работы на своей части, но эти его действия не должны вредить сособственникам.

Однако долевая собственность на земельный участок не может быть прекращена .

Чтобы иметь возможность самостоятельно без согласований распоряжаться своей частью земли, необходимо произвести выдел земельного участка . Это можно сделать, подписав специальное соглашением между собственниками. В случае отказа сособственников можно требовать выдела через суд. В результате выдела образуется отдельный участок, в результате чего общая собственность на земельный участок прекращается.

Причина в том, что фактически формируются новые участки , что и влечет за собой прекращение одних прав и появление других.

Общая долевая собственность на дом

Собственность на индивидуальный дом имеет главную особенность. Вместе с правом на дом переходит и право на землю, на которой этот дом стоит. На дом и земельный участок должны оформляться отдельные документы .

В отличие от квартиры раздел или выдел дома, как правило, реальное мероприятие . Но такое действие приводит к тому, что один дом превращается в два самостоятельных объекта.

Иногда подаются иски о разрешении споров об использовании дома. Суд в таких случаях оставляет в общей собственности дом, определяя какие помещения остаются в общем пользовании, а какие отходят в индивидуальное пользование каждому собственнику.

Общая долевая собственность на дом может также появиться в силу наследования, разного рода сделок .

Долевая собственность на дом и землю. Формы долевой собственности

Существуют различные формы собственности на землю. Под общей следует понимать принадлежность одного участка нескольким лицам одновременно. В данном случае не появляется ни смешанной, ни коллективной, ни какой-либо иной формы собственности на землю. Возникает только множественность субъектов.

Основные особенности

Общая собственность может быть делимой или неделимой. В последнем случае это может быть наследуемая недвижимость, которая в силу конструктивных особенностей не может быть разделена. Такой является также собственность земли под многоквартирным домом.

Классификация

Общая собственность подразделяется на долевую и бездолевую. Первая, в соответствии с п. 3 ст. 244 ГК считается правилом, а вторая – исключением, которое прямо предусмотрено в законе. В связи с этим, образование по договору совместной собственности исключается, выступая как противоречащее нормам. Данное положение установлено в ст. 168 ГК.

Исполнение обязательств

В состав имущества собственника входит доля в общем праве. В связи с этим, кредиторы, которые требуют исполнения обязательств, могут заявить об обращении взыскания на такую часть. Ранее действовавшее законодательство такой возможности не допускало. Если, например, имеет место совместная долевая собственность на дом, то часть, на которую будет обращено взыскание, должна быть определена без ущерба для остальных владельцев. Они имеют возможность приобрести эту часть. В законе она именуется правом преимущественной покупки.

Учитывая это, ст. 255 ч. 2 ГК допускает возможность для кредитора требовать, чтобы должник продал свою часть какому-либо другому владельцу. Вырученные деньги в этом случае пойдут на погашение кредита. В интересах взыскателя продажа недвижимости по рыночной (реальной) цене, а не по сниженной, в которой могут быть заинтересованы сособственники, приобретатели либо отчуждающие имущество. Остальные владельцы могут отказаться от покупки части. В этом случае имущество, которое на нее приходится, по решению суда может быть продано на публичных торгах.

Данное положение обеспечивает защиту интересов должника, который при этом способе реализации может получить максимально возможную сумму. При этом сам кредитор не может приобрести имущество. В противном случае это нарушило бы право на преимущественную покупку сособственников.

При их отказе возможен вариант продажи исключительно с публичных торгов. В данном случае такие манипуляции возможны, если это долевая собственность на дом и землю. Стать участником правоотношений второй категории не может лицо, которое не связано с остальными участниками личнодоверительными или семейными отношениями. При бездолевой собственности кредитор может только потребовать выделить имущество должника. И только при этом условии на недвижимость может быть обращено взыскание.

Долевая собственность на дом и землю

Эта категория требует по своей сути четкого определения частей участников-владельцев общего имущества. Долевая собственность на дом и землю регламентируется законодательством или определяется соглашением. При наследовании части преемников одной очереди, в соответствии с правилами, признаются равными. Данное положение установлено в ст. 532 ч. 1 ГК от 1964-го года.

Если по соглашению сторон не предусмотрены условия по размеру частей, то они также устанавливаются равными. Данное положение зафиксировано в ст. 245 п. 1 ГК. В этом случае участники имеют возможность прямо не определять свою долю в праве на общую недвижимость. Это означает их равенство – разделение по количеству. При этом земля в собственности многоквартирного дома, как выше было сказано, считается неделимой. Это значит, что если площадь перешла к двум наследникам по закону, они не могут определить свою часть участка, находящуюся под зданием. Нельзя выделить часть квартиры с землей под ней.

Новые правила

Они касаются тех улучшений, которые производятся в общем недвижимом имуществе одним из владельцев. Данные правила имеют значение с учетом продолжительного характера отношений, касающихся использования собственности. Законом предоставляется возможность владельцам самим договориться о порядке изменения их частей в соответствии с вкладом каждого из них в приращение имущества. В случае отсутствия такого соглашения действуют правила из п. 3 ст. 245 ГК. В соответствии с ними, значение будет иметь характер улучшений, которые были произведены.

Важный момент

Улучшения, которые могут быть отделены от главного объекта общей собственности, без причинения несоразмерного вреда хозяйственному назначению, в соответствии с общим правилом, переходит в собственность того участника, который их осуществил. То есть они не составляют объект общего имущества.

В соответствии с соглашением, улучшения могут остаться в собственности. Однако в этом случае предусмотрено соразмерное увеличение части владельца, который их произвел, при условии, что действия были им совершены за свой счет и в установленном порядке, то есть касались той части недвижимости, которая предоставлена именно ему в пользование.

К примеру, имеет место долевая собственность на жилой дом, и хозяин своей части присоединил к ней пристройку. Он может воспользоваться общим правилом. Вследствие того что общая собственность стала больше за его счет, он вправе требовать соответственного увеличения своей части. При этом пристройка будет являться частью всего здания. Она не будет собственностью присоединившего ее владельца.

Порядок распоряжения

Если дом и земля в собственности нескольких людей, то все действия с ними могут осуществляться только по единогласному соглашению. Это, в частности, касается распоряжения имуществом. Данный порядок установлен в первых пунктах статей 246 и 247. В том случае, если не будет согласия хотя бы одного собственника, то тот или иной способ распоряжения можно реализовать только в соответствии с судебным постановлением.

Законом определено, что любой владелец может распорядиться своей частью по своему усмотрению. При этом долевая собственность на дом и землю может сохраниться. То есть необязательно выделять свою часть в натуре. Объектом сделки в данном случае будет выступать право на долю в общей собственности, а не конкретно часть недвижимости. Однако при возмездном отчуждении посредством продажи или мены необходимо соблюдать правила, установленные в ст. 250 ГК о возможности преимущественной покупки других владельцев.

Соответствие частей

Достаточно часто на практике встречаются случаи, когда невозможно достичь абсолютного равенства долей, реально выделяющихся в собственность. К примеру, по закону два наследника получили здание с тремя комнатами. В этом случае собственники сами устанавливают порядок пользования общей недвижимостью, хотя бы приблизительно соответствующий их долям.

Если одному из владельцев предоставлена меньшая часть, то остальные хозяева обязаны компенсировать ему ущемление имущественного интереса. Это может быть достигнуто, например, посредством снижения приходящихся на его долю платежей и затрат по содержанию общей собственности.

В соответствии со ст. 249 ГК, каждому владельцу необходимо участвовать в выплате налогов и осуществлять иные платежи, которые касаются имущества. Данные положения относятся и к правовому режиму доходов, продукции, плодов, урожая, которые получены от пользования общей собственностью. Все это также становится общим имуществом владельцев и распределяется пропорционально имеющимся частям. Но в соответствии с соглашением сторон, разделение может осуществляться и другим образом.

Прекращение долевой собственности

Каждый участник вправе выйти из данных отношений. Это может осуществляться посредством отчуждения своей доли третьим лицам, выдела или раздела общего имущества. При продаже одним из владельцев своей части остальные могут требовать, чтобы за установленную цену и на других условиях она была продана им.

В соответствии с правилом преимущественной покупки, отчуждающий хозяин обязан известить письменно остальных хозяев о своих намерениях. Последние имеют возможность приобрести часть недвижимости в течение месяца с момента получения уведомления. По истечении срока отчуждающий может продать свою часть третьему лицу. В случае нарушения правил преимущественной покупки любой из сособственников может в судебном порядке потребовать перевода на него обязанностей и прав покупателя. Это значит, что он обязан уплатить установленную цену и исполнить прочие условия сделки. Преимущественное право на приобретение распространяется также и на мену доли, но не на дарение. Не допускается уступка данной возможности в порядке цессии.

Законодательная основа

В ст. 251 достаточно четко определен тот момент, когда доля в праве переходит к ее приобретателю. Он становится полноправным владельцем с даты заключения соглашения об отчуждении, если другое не предусмотрено в договоренности сторон. В связи с тем, что в данном случае объектом собственности является право, а не имущество, то на него нельзя распространить порядок, установленный в ст. 223 ГК. Кроме того, в отличие от принципа, который закреплен в указанной статье, нормы ст. 251 устанавливают договорной порядок. Это совсем другая схема определения момента перехода.

Особенности участков

Как оформляется земля под домом в собственность? Для участков, которые находятся в фактическом пользовании с расположенными на них строениями, которые были приобретены, но не зарегистрированы в результате сделок до вступления в действие Закона СССР от 6 марта 1990-го года № 1305-1, действует право бесплатного приобретения. Данные правила регламентированы ст. 36 ЗК РФ.

Согласно п. 1 ст. 2 ФЗ № 137, земли, находящиеся в муниципальной собственности, могут быть выкуплены по льготным ценам. Лица, которые приобрели недвижимость после 2002-го года, выкупают наделы по стоимости, равной тридцатикратному размеру ставки налога за единицу от площади участка. В качестве определяющих критериев применения льготной цены будет выступать право собственности на сооружение и отсутствие другого порядка приобретения земли для владельцев, ставшими таковыми до 2001-го года.

Правила долевой собственности

Я думаю, многие обыватели, не знающие юридических тонкостей, путаются в понятиях – «доля в квартире» и «комната в квартире», и желали бы понять, что именно и каким образом можно приобрести.

Прежде, чем начать говорить о процедуре покупки долевой собственности, разберемся с источниками ее возникновения.

Долевая собственность на недвижимое имущество может возникать по разным причинам. Это может быть приватизация одной из комнат в квартире, где ранее были разделены лицевые счета. Также суд может принять решение о разделе квартиры между сособственниками (к примеру, участниками приватизации), определив каждому из них соответствующую долю. При этом более предпочтительным вариантом является определение судом, если это возможно, из чего состоит выделяемая в квартире доля. В таком случае соответствующее региональное кадастровое агентство на основании решения суда выдает гражданину свидетельство о государственной регистрации определенной доли в праве собственности на недвижимое имущество – квартиру. При этом в свидетельстве указывается, что данная доля состоит из комнаты определенной площади (может быть, с лоджией или балконом), а кухня, ванная, туалет и коридоры находятся в общей долевой собственности. Аналогичное свидетельство граждане получают и при регистрации договора приватизации своей «комнаты», либо при покупке недвижимости, которая ранее была оформлена одним из этих двух вышеуказанных способов.

Сложнее выглядит ситуация, когда доля (к примеру, полученная по наследству) не определена в натуре, а составляет, допустим, одну вторую или одну третью долю площади всей квартиры. В этом случае нет четкого понимания, какую именно часть квартиры (какую из комнат) можно занимать собственнику.

Существует практика подписания соглашений (у нотариуса или в суде) об определении порядка пользования жилым помещением (один гражданин занимает комнату площадью Х метров, а второй – площадью Y метров). Однако при продаже указанной доли в праве собственности на квартиру третьему лицу правоспособность данного соглашения находится под большим вопросом, и может повлечь возникновение конфликтной ситуации.

Решить эту проблему можно, определив в судебном порядке реальные доли в квартире, с выплатой компенсации тому сособственнику, доля которого уменьшилась. При этом в свидетельстве о государственной регистрации будет указываться вместо фразы, к примеру: «1/2 доли в праве собственности на квартиру по адресу…», фраза – «46/100 долей в праве собственности на квартиру по адресу…, состоящие из одной жилой комнаты площадью Х метров, при этом кухня, ванная, туалет, коридор находятся в общей долевой собственности».

В случаях, когда приобретается доля в праве собственности на жилой дом, что также часто бывает, возникают схожие проблемы. Покупатель не получает юридического обоснования, какую именно часть жилого дома он может занимать. Для решения этого вопроса необходимо осуществлять выделение доли дома в натуре, с образованием отдельного входа и последующим переводом отделенной части жилого дома в квартиру. Решается это путем проведения соответствующей экспертизы, создания проекта, который должен быть согласован с совладельцами дома и Администрацией района либо города, в котором находится объект недвижимости. Далее следует непосредственно проведение работ, обмер дома по их завершению территориальным кадастровым агентством и регистрация изменений в едином государственном регистре недвижимого имущества (ЕГРНИ). Осуществлять все эти действия возможно лишь при условии наличия зарегистрированного в кадастровом агентстве земельного участка, на котором располагается данный жилой дом. Однако получить долю в праве собственности на жилой дом по наследству можно и без регистрации прав на землю наследодателями – законодательство допускает регистрацию на имя наследника доли в праве собственности на жилой дом. При этом для любых последующих операций с долей в праве собственности на жилой дом (дарение, продажа или обмен) понадобится регистрация прав на земельный участок.

При покупке долевой собственности, если вы не являетесь сособственником, вы должны убедиться в отказе других собственников, которые имеют первоочередное право на приобретение. Для этого продавец должен получить нотариально удостоверенный отказ от преимущественного права покупки, либо известить через нотариуса о своих намерениях остальных участников долевой собственности. Если в течение месяца с момента вручения совладельцу письменного уведомления о продаже доли ответ не будет получен – владелец недвижимости вправе продавать свое имущество любому другому лицу. Но есть нюанс – стоимость доли после оповещения совладельцев в момент продажи не должна уменьшаться, в противном случае нотариус либо регистратор не удостоверит сделку. В случае, если участников долевой собственности несколько и все дали согласие на покупку доли – продавец выбирает покупателя по своему усмотрению. Как правило, здесь все решают межличностные отношения и размер предлагаемой сособственниками суммы сделки.

В целом приобретение доли в праве собственности на недвижимое имущество интересно покупателям вследствие невысокой суммы сделки (в сравнении с покупкой целого объекта недвижимости), возможностью «приобрести свой угол», однако осложняется возможными последующими конфликтами с соседями, поскольку совместное использование мест общего пользования не всегда проходит гладко.

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами . Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);

соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Читайте также Порядок выделения доли детям в квартире, купленной по материнскому капиталу

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

порядок деления жилых комнат;

правила использования общих нежилых помещений;

формулу оплаты коммунальных услуг;

определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Вопрос юристу:

Дом в общей долевой собственности по 1/2 по регистрирующим документам но в реальности моя доля больше. соседи подали на выдел доли и выплату компенсации.у нас все разное и вход и пристройки. почему за ошибку чиновника я должна платить

Ответ юриста на вопрос:
Доказывайте в суде реальный размер вашей доли.
———————————————————————

Как увеличить долю в общей долевой собственности?…

Вопрос юристу:

Здравствуйте, уважаемые юристы! Прошу объяснить: если я, являясь участником общей долевой собственности на домовладение, на земельном участке, находящемся в государственной собственности (имею только кадастровый паспорт), возвожу отдельно стоящий дом и оформляю законно его на свое имя, имею ли я право на увеличение доли в общем имуществе ? Сосед возвел пристрой к дому и через суд пытается увеличить размер своей доли. Если суд удовлетворит иск- моя доля станет меньше. И если сосед еще что-то пристроит и узаконит- и опять увеличит долю- я тогда вообще останусь без земли в случае ее оформления. Как быть? Всю жизнь что-то строить?

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Уважаемая Светлана, г.Муром!

Во-первых, чтобы построить жилое или нежилое помещение на земельном участке принадлежащем Органу местного самоуправления, необходимо ОБЯЗАТЕЛЬНО!!! получить письменное РАЗРЕШЕНИЕ!!!

В противном случае данные помещения будут самовольными постройками(ст.222 ГК РФ).

Во-вторых, если ваш сосед получит письменное РАЗРЕШЕНИЕ от МО и построит жилое или нежилое помещение на данном земельном участке, они НЕ будут являться долевой собственностью, а будут принадлежать только вашему соседу.

Желаю вам удачи Владимир Николаевич

20:07 уф.вр.(18:07 моск.)
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Светлана, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности осуществляется только с согласия всех сособственников. Более того, выясните, перепланировка (переустройство) жилого дома согласовано или является самовольным?.. Если это сделано без Вашего согласия и без согласия соответствующих органов, то Вы можете в судебном порядке обязать другого сособственника привести дом в первоначальное состояние.

Есть как положительная, так и отрицательная судебная практика по увеличению доли на дом, но в Вашем случае нужно отстаивать свою позицию с учетом отсутствия согласия на переустройство дома, так как это нарушает Ваши права при оформлении земельного участка в собственность.

Отдельно возведенный дом никакого отношения к Вашей доле на другой дом не имеет, поэтому доля Ваша за счет этого не увеличиться.

С уважением!

Менкина И.Е.
———————————————————————

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
Уважаемая Светлана! Строение и земельный участок это два разных объекта недвижимости . Если вы возведете отдельно стоящее здание то вам выделят для обслуживания этого здания совершенно отдельный участок, выделят границы, присвоят отдельный кадастровый номер и предоставят вам его в аренду или в собственность за плату. А вот что касается пристроя, то здесь положение ни в вашу пользу. Пристрой это неотемлемая часть здания, за счет которого увеличивается общая площадь всего здания. Доли расчитываются от общей площади. Посудите сами — вы непринимаете участия (материального) в возведении пристроя, почему в этом случае должна увеличиваться ваша доля. Ваша площадь 0 приходящаяся на вашу долю — не изменится, в какой бы цифре она не выражалась (1/2 или 1/10). Разницы нет. И земельный участок, выделяемый под этим зданием также будет пропорционален долям. Вы ни коем образом не ущемлены юридически,

А вот по человечески или так сказать из самолюбия, в этом конечно проблема. Но бояться вам не стоит. Ни один участник долевой собственности не сможет решить судьбу объекта (если ог не разделен в натуре) без согласия других сособственников. Удачи.
———————————————————————

Дом в общей долевой собственности. Земля не приватизированная. Соседка умирает. Её дочь не может вступить в наследство….

Вопрос юристу:

Дом в общей долевой собственности. Земля не приватизированная.Соседка умирает. Её дочь не может вступить в наследство. Неполадки с документами.Суд оставил без рассмотрения их дело по наследству. Они хотят узаконить землю. Возможно ли это?

Ответ юриста на вопрос: продажа доли дома в общей долевой собственности
ДА, возможно.

Пунктом 5 ст.1 Земельного Кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому, все прочно связанные с земельными участками объекты следует судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Приватизация. Прописаны четыре человека. Что значит общая долевая собственность…. Вопрос юристу: Приватизация. Прописаны четыре человека. Что значит общая долевая собственность. Ответ юрис…

Общая долевая собственность 2/3 мои… Вопрос юристу: Общая долевая собственность 2/3 мои,1/3 содольщика я проживаю постоянно и домовая книга выписана на меня и находится у меня недавно узнаю…

Может ли прописать к себе участник долевой собственности без согласия второго участника?… Вопрос юристу: Добрый день! Мой отец и его мать являются долевыми собственниками однокомнатной кварт…

Как правильно написать ответ на уведомление о продаже 1/2 доли квартиры, если не указана цена?Роза… Вопрос юристу: Как правильно написать ответ на уведомление о продаже 1/2 доли квартиры, е…

Какими статьями ГК РФ до введения ст. 181.1-181.5 регламентировались порядок проведения и оформления общих собраний -… Вопрос юристу: Какими статьями ГК РФ до введения ст. 181.1-181.5 реглам…

Раздел общей долевой собственности может понадобиться в разных случаях, то ли развод семейной пары, то ли наследство от родителей или долевая приватизация. Самой распространенной ситуацией является двое хозяев у дома и/или участка.

Законные основания

Раздел долевой собственности по закону возможен не всегда. Для начала стоит знать, что большинство объектов недвижимости являются неделимыми вещами, а значит выделить часть собственника в ней невозможно. Это значит и имущество, находящееся в совместном владении разделить невозможно. Но на практике раздел существует, и есть ряд требования к объекту, соответствие которым делает процедуру возможной.

Некоторые особенности:

Разделить дом в натуре возможно не всегда по ряду причин, тогда принимается решение об уплате денежного возмещения за выделяемую долю другим собственникам.
Если дом изначально возводится по принципу долевого строительства, еще на этапе создания технической документации необходимо предусмотреть возможность отделения частей каждого владельца. Если это не было предусмотрено, то без проведения судебной экспертизы строительно-технического направления разделение произойти не может. Зачастую до разделения в натуре целого дома или квартиры дело не доходит.

Важно! Не зависимо от того, есть ли физическая возможность разделить дом или земельный участок, любой объект может находиться в долевом совместном владении. Перед фактическим разделением обязательно должна быть осуществлена процедура юридического разделения.

В тех случаях когда делят дом и земучасток, то начинают всегда с дома, а уже на основе того кому какая часть досталась, распределяют землю.

В каких случаях раздел будет сделать легче

Есть ряд факторов, которые облегчают разделение недвижимости, которая находится в совместной долевой собственности. Среди них:

Раздел дома будет провести легче, если есть заключенный договор, который свидетельствует об остановке права долевого владения. Причем создать его можно в простой письменной форме.
Разделить помещение жилое/нежилое в натуре можно только в том случае, если они относиться к делимым объектам в соответствии с Гражданским Кодексом.
Разделение жилого помещения, квартиры может быть проведено, если на то есть технические возможности. То есть недвижимость можно соответствующим образом переоснастить.
Раздел реально провести, если существует соглашение между дольщиками, причем это касается даже ситуаций, если раздел осуществляется в судовом порядке. В тех ситуациях, когда соглашения нет, ни один дольщик не может требовать материальную компенсацию или распоряжаться своей частью недвижимости (продавать, дарить, менять).

Читайте также Процедура раздела квартиры на доли

Раздел квартиры в натуре

Перед тем как разделить квартиру , находящуюся в совместной долевой собственности нужно решить такие вопросы:

Какая рыночная стоимость недвижимости на момент поведения экспертизы.
Есть ли возможность разделения в натуре всех построек, если они существуют.
Возможна ли техническое разделение в натуре.
Какие работы нужно сделать в связи с переоборудованием, и какая их стоимость.

Мирное решение

Это оптимальное решение урегулирования ситуации между двумя или более собственниками раздельной недвижимости. В этом случае объект недвижимости остается одним целым, но переходит в долевую собственность.

Технически и юридически этот вариант решения самый легкий и дешевый. Разделение на части происходит на основе договоренности, она может быть устной или письменной. Письменное соглашение приоритетней, и заверить его лучше у нотариуса, в будущем это исключит споры.

В соглашении необходимо указать:

Объемы расходов на содержание недвижимости.
Оплата коммунальных услуг.
Как будут эксплуатироваться места общего пользования, к которым относятся кухня, коридор, ванная, туалет.

Если в дальнейшем планируется совместное проживание, то разделение земельного участка ни к чему.

Юридический раздел – это тоже в некой мере мирное соглашение. Объект недвижимости остается единым целым – у него один адрес и кадастровый номер. При этом у каждого собственника есть свой процент (доля) в общем. Такие ситуации чаще всего практикуются, когда семейная пара делит общее жилье, полученное в браке. Тогда каждый из супругов имеет во владении 50% квартиры, дома. В подтверждение тому имеется свидетельство о праве собственности на половину жилья.

В этом случае каждый владелец имеет право по своему желанию распоряжаться своей долей, совершать с ней любые юридически значимые действия.

Разделение земельного участка

Осуществить раздел земли в натуре намного проще, нежели построек, квартиры. Раздел земли проводится на основе имеющихся договоров, заверенных у нотариуса. Так как сейчас законодательство к процессу регистрации земли относится лояльней, провести раздел будет легче. В большинстве случаев регистрация права собственности проводиться на основании заключенных в прошлом договоров.