Первоочередное право на комнату в коммунальной квартире. Как обойти право преимущественной покупки. Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

Один из непростых практических вопросов в области оборота недвижимости - продажа комнаты в коммунальной квартире . Кроме сложностей с реализацией не самого интересного на рынке недвижимости объекта, продавцу приходится столкнуться с проблемами оформления документов на продажу комнаты в коммунальной квартире : выяснением статуса квартиры, соблюдением преимущественного права покупки.

Район окружен пышными зелеными деревьями, что делает его приятным для изучения этого района. В этой краткой записке освещаются различные подходы различные аспекты жилищной проблемы в Брюсселе. Он не является всеобъемлющим состоянием знаний о среде обитания, но предлагает обзор текущих знаний и проблем. В нем освещаются различные аспекты жилья в контексте роста населения и социальной фрагментации, раскрываются споры и дискуссии по этому вопросу и освещаются основные проблемы на будущее.

С точки зрения выставки вы окажетесь в комнате по вашему выбору. Этот краткий обзор подчеркивает различные аспекты проблемы в Брюсселе с помощью различных подходов. Он не представляет собой всеобъемлющее состояние знаний о жилье, но представляет собой панораму существующих знаний и проблем. В нем освещаются различные аспекты жилищного строительства в контексте демографического роста и социальной фрагментации, раскрываются споры и дискуссии по этому вопросу и указываются основные проблемы на будущее.

Что такое коммунальная квартира: практическое и правовое понимание

Коммунальные квартиры достались нам «в наследство» от «расселения» 20-30-х годов. Тогда у граждан, проживавших в просторных квартирах, отнимали лишнюю площадь: вселяли в комнаты одной квартиры разные семьи. Коммунальные квартиры могли существовать в советские времена, когда жилье в основном принадлежало гражданам на праве социального найма. В российскую действительность они вписываются с трудом.

Жилищный фонд менее и менее доступен

Это финансовое усилие, социально противоположное, неуклонно растет годами и за счет других расходов. Однако растущие цены на недвижимость влияют не только на самые скромные домохозяйства. Те из промежуточных классов также имеют все более ограниченный выбор доступного жилья. Хотя эти домохозяйства, строго говоря, плохо размещены, им все труднее адаптировать жилье к их потребностям в соответствии с их семейным происхождением. Этот вызов средним классам, вероятно, также является определяющим фактором в повторной формулировке жилищной проблемы в политическом дискурсе и действиях.

Сегодня федеральное законодательство не содержит определения коммунальной квартиры. Некоторое понятие о ней может дать региональный нормативный акт - целевая программа "Расселение коммунальных квартир в Санкт-Петербурге". Согласно данной программе, многокомнатной коммунальной квартирой называют квартиру, состоящую из пяти и более жилых помещений (комнат), принадлежащих на основании отдельных договоров, сделок, иных действий, предусмотренных законодательством, пяти и более пользователям и (или) собственникам, не являющимся членами одной семьи.

Какие условия корректировки неподходящего предложения?

После этого итогового анализа ситуации мы испытываем соблазн не говорить об общем кризисе жилья в Брюсселе, а прежде всего о «кризисе доступного жилья». Нынешнее недомогание действительно является результатом двойной недостаточности: производства жилья, но особенно его финансовой доступности.

Переориентация спроса на социальное предложение

Даже если это известная реальность, мы должны помнить, что списки кандидатов на социальное жилье, независимо от того, управляются ли они общественным общественным или общественным объединением, продолжают расти. из года в год, несмотря на рост числа единиц социального жилья. Например, время ожидания до десяти лет для больших семей.

Кроме того, следует отличать коммунальную квартиру от квартиры, находящейся в общей долевой собственности: в отличие от последней, в «коммуналке» у каждого жильца есть право на конкретную комнату, а долевая собственность - только на места общего пользования (кухня, санузел). Право долевой собственности на общую часть квартиры следует судьбе комнаты: каждому следующему покупателю достанется такая же доля в праве на общие помещения, что была у продавца.

Отсроченная дезабилитация

Он также подпитывается тенденции размывания жилищного фонда остаточного или «социального факта», после процесса переоценки жилищного фонда в центральных районах, включая джентрификации полосу. Несмотря на явления распада семьи и численное значение малых домохозяйств, средний размер увеличился с 2 до 2, 15 человек в 20 лет, что идет вразрез с общей тенденцией в других бельгийских регионов, но также в других городах Европы. Это развитие невозможно объяснить исключительно на основе самой высокой рождаемости домашних хозяйств в результате иностранной иммиграции.

Таким образом, коммунальная квартира представляет собою квартиру, характеризующуюся следующими признаками:

в ней проживают разные семьи, которые по отдельности оплачивают коммунальные услуги (разные лицевые счета в обслуживающих организациях);
каждому жильцу или семье принадлежит отдельная комната (собственность или соцнайм), места общего пользования у всех жильцов в долевой собственности либо используются некоторыми на праве соцнайма;
каждый жилец приобрел право на комнату по отдельному, не зависящему от других жильцов правовому основанию (договору, ордеру).

Какие комнаты могут быть в коммунальной квартире, всегда ли возможна продажа

Сегодня встречаются как полностью приватизированные «коммуналки», так и квартиры, в которых есть приватизированные комнаты, а есть и находящиеся в социальном найме.

Поэтому следует учитывать другие факторы. На рисунке 7 показана эволюция среднего возраста, когда молодые люди покидают родительский дом, поскольку очень контрастные изменения между Брюсселем и Валлонией поражают, так же как и рост в Брюсселе, чем во Фландрии.

Следует также отметить, что этот феномен отсроченной дезогабации пространственно и социально противоположен. Тенденция оставаться под родительской крышей, молодые люди в начале тридцатых годов, например, дважды в «плохой» серпа в богатых предместьях, в то время как доля выпускников высших учебных заведений составляет почти $ в два раза ниже.

Продажа представляет собою реализацию правомочия распоряжения, одного из важнейших правомочий, доступных собственнику. Поэтому продавать комнату в коммунальной квартире может только собственник или уполномоченное им лицо. То есть, если комнату хочет продать гражданин, комната должна быть приватизирована им (как вариант - куплена или получена по наследству, подарена).

Поэтому существует значительный скрытый спрос на малое жилье, доступное для молодых людей, тем более важно, что сегодня эти люди остаются в городе дольше, чем раньше. Эти тенденции являются симптомами тех трудностей, которые испытывают некоторые люди для покрытия расходов на жилье в одиночку или в семье. Например, совместное владение некоторыми расходами на жилье в контексте равных долей позволяет сократить расходы, возлагаемые на всех.

Перераспределение существующих жилищных фондов, что приводит к увеличению занятости

Этот тип жилья, очень распространенный среди студентов, имеет тенденцию захватывать сегодня более широкую аудиторию. В дополнение к задержке в дезогабатации другие механизмы помогают объяснить более интенсивное использование существующего жилищного фонда. Например, растущая доля пожилых людей, живущих в домах. Эта тенденция тем более вероятна, что она приведет к уплотнению жилья, в котором пожилые люди, которые держатся в своих домах, имеют самую сильную тенденцию к его занятию. Это верно, независимо от типа соседства, даже если доля пожилых людей в подсобниках намного выше в богатых кварталах.

Реализация неприватизированной комнаты в «коммуналке» производится только путем обмена на такое же неприватизированное жилье. Обмен - специфический договор между нанимателями квартир, предусмотренный Жилищным кодексом РФ. Несмотря на то, что договор подписывается нанимателями, важнейшую роль в нем играют наймодатели-собственники жилья (органы местных администраций, управляющие муниципальным имуществом). Без согласия обоих наймодателей обмен неприватизированной комнаты в коммуналке на другое неприватизированное жилье невозможен

Это было уже пятнадцать лет назад. Но очень вероятно, что эта тенденция увеличилась. Но несколько других механизмов могут способствовать усилению чрезмерных проблем. Выбор в финансовом отношении был ограничен во время установки домашнего хозяйства, размер жилья, не соответствующий размеру домашнего хозяйства. Трудность адаптации в дальнейшем размера жилья к потребностям, связанным с расширением домашнего хозяйства. Необходимость в некоторых домохозяйствах с низким и средним уровнем доходов, ищущих дома, чтобы разделить свои дома и временно арендовать их, чтобы погасить расходы на займы или увеличить свой доход. Таким образом, доля жилья, арендованного арендодателем дома, намного выше в бедных полумесяцах, чем в остальной части Региона. Концентрация в переделанных жилищах иностранного населения недавнего прибытия. . Поэтому дети и подростки в Брюсселе больше всего страдают от переполненности жилья, особенно потому, что дети из богатых семей с небольшим воздействием чаще живут в отдаленных регионах.

Преимущественное право покупки для коммунальной квартиры

Продажа приватизированной комнаты в коммунальной квартире постороннему покупателю осложняется необходимостью соблюсти преимущественное право покупки соседей по квартире. Соседи могут принять решение о покупке, написать отказ от нее или промолчать в течение месяца с момента получения предложения. Наличие письменного отказа или подтверждение молчания соседей в течение 1 месяца позволяет совершить сделку с третьим лицом.

Люди детородного возраста также часто обеспокоены, но менее решительно, хотя бы потому, что только некоторые из них на самом деле являются родителями. В эти годы женщины в среднем более подвержены риску, чем мужчины, поскольку они составляют подавляющее большинство родителей, проживающих в односемейном доме, где доходы, как правило, ниже.

Существующий запас по-прежнему в значительной степени недоиспользуется?

Переполненность затрагивает более трети людей, живущих в семье с одним родителем, и почти половина из них, когда родитель имеет низкую степень. У пожилых людей и у взрослых, не достигших родительского возраста, риск избыточной занятости намного ниже. Напротив, подзапросы являются общими. Эта тенденция объясняется главным образом содержанием родителей после дезабитания детей в жилье, приспособленном к размеру старого домохозяйства: ситуация, которая неудивительно более распространена среди домовладельцев и домохозяйств с высоким доходом, которые Вообще говоря, они могут получить доступ к более крупным жилищам, чем те, которые считаются необходимыми стандартами социального жилья.

Это означает, что прежде, чем продать свое жилье стороннему покупателю, необходимо предложить его соседям по той же цене и на аналогичных условиях. Предлагать необходимо исключительно в письменном виде (это обязательное требование Гражданского кодекса РФ), лучше по почте, отправив письмо с описью вложения и уведомлением о вручении.

Таким образом, тенденции в интенсификации использования существующего запаса очевидны только в части жилищного фонда, и существование многих ситуаций переполненности сосуществует с очень многочисленными ситуациями неполной оккупации. Пространственно, на сегодняшний день самые высокие темпы переполненности находятся на более плохом полумесяце, где доходы в среднем низки, семьи с детьми часты, а пожилые люди недопредставлены.

Высокие темпы неполных занятий, наблюдаемые в некоторых районах, сокрывают, со своей стороны, значительный теоретический потенциал для уплотнения жилых помещений. Назначенный в соответствии с потребностями запас существующего жилья позволил бы разместить все брюссельские домохозяйства, по крайней мере, в стандарте социального жилья. Последние выше среди домашних хозяйств, чем среди домашних хозяйств, за исключением частично в социальном жилье. Инерция в жилом помещении имеет тенденцию к замораживанию под-занятий и к усилению чрезмерных проблем.

К сожалению, распространена ситуация, когда соседи пытаются затянуть продажу комнаты, надеясь сбить цену или вообще оставить комнату пустующей на неопределенное время. Или соседи не проживают в «коммуналке»: непонятно, где их искать и как сообщать о продаже комнаты. Однако бояться такой ситуации не стоит.

Кого уведомлять о продаже квартиры?

Для начала стоит разобраться, кто именно из ваших соседей обладает преимущественным правом покупки комнаты (возможно, некоторые из них проживают на основе социального найма, договоров ссуды, аренды - с такими соседями согласовывать продажу не нужно).

Эта инерция, как правило, очень сильная для занятых жилых помещений и ниже в частной аренде, где мобильность намного выше. Могут также поощряться новые формы совместного проживания пожилых людей и молодых людей. Кроме того, может быть полезно рассмотреть модульный корпус с фиксированным сердечником корпуса, состоящий из общих помещений и бытовой техники, к которым помещения могут быть гибко прикреплены в соответствии с различными потребностями домохозяйства.

Реконфигурация жилой географии

Перераспределение социального использования жилого фонда в Брюсселе

Они также способствуют реконфигурации жилых поездок и реконструкции места различных районов в городском социальном пространстве. Эта перестройка может быть примерно схематизирована следующим образом.

В этом поможет информация из Росреестра: выписка обо всех правах на конкретный объект недвижимости и обо всех правообладателях. Уведомления направляются только собственникам комнат в «коммуналке». Если выяснится, что в квартире есть неприватизированные комнаты, то уведомление о продаже необходимо направить в орган управления муниципальным имуществом.

Проекты элитных многоквартирных домов, предназначенные только для очень богатых семей, имеют тенденцию в течение десяти лет занимать больше места в предложении, а также умеренное, новое жилье. И возрастающая часть спроса средних классов устремляется к центральному восточному городу, вызывая рост недвижимости. При поддержке государственных органов частные разработчики играют активную роль в этих преобразованиях центрального восточного города. Например, он продолжает, но в меньшей степени, размещать некоторых из новых внешних мигрантов из бедных стран.

Стоит обратить внимание на ситуацию с несовершеннолетним собственником комнаты. Закон подразделяет несовершеннолетних на две категории. Первая, дети до 14 лет, не обладают гражданской правоспособностью, а значит, решение о покупке комнаты или отказе от нее должны подписать родители, усыновители или опекуны. Дети в возрасте от 14 до 18 лет обладают усеченной правоспособностью: они выразят свою волю сами, но с согласия родителей. Таким образом, ответ от имени ребенка на ваше уведомление о продаже будет содержать одну подпись (его родителя), если ребенку меньше 14 лет; и две подписи (ребенка и родителя), если ребенок старше 14. Кроме того, реализация имущественных прав несовершеннолетних контролируется органами опеки и попечительства: от них также потребуется письменное одобрение.

Следует отметить в этой связи, что арендный доход, полученный путем деления здания на небольшие жилые дома, в небезопасных молодых взрослых, или в очень небольшом переполненном жилья недавних мигрантов, может конкурировать с рентным доходом в случае одной семьи оккупации домашнее хозяйство со средними или даже высокими доходами. Таким образом, эти различные арендные сегменты могут быть расположены в пределах первой восточной короны и дворовых кварталов. В нем по-прежнему живут малообеспеченные «невольные» домохозяйства, которые теряют возможности передвигаться в другие типы кварталов или оттесняются путем джентрификации.

Как справиться с продажей комнаты в случае проблем с соседями?

Продажа комнаты может затянуться по следующим, связанным с соседями, причинам:

соседи отказываются от получения уведомления о продаже,
соседи получают уведомление о продаже, но хранят молчание,
место нахождения собственника соседней комнаты неизвестно,
собственник соседней комнаты проживает в другом городе.

Все эти проблемы решаемы.

Отказ от получения уведомления

В случае отказа соседей от получения вашего письма, оно к вам вернется. На конверте будет стоять штемпель почты России с указанием, что адресат «отказался от получения». Предъявив этот конверт в Росреестр при регистрации сделки, вы сможете подтвердить направление уведомления, а также игнорирование его соседом.

Игнорирование соседями уведомления

Если сосед получает уведомление о продаже, но никак на него не реагирует, стоит прибегнуть к помощи нотариуса. Нотариус заверит и направит уведомление еще раз. В случае молчания соседа, вы сможете получить у нотариуса документ (свидетельство), подтверждающий направление уведомления определенного содержания, получение его соседом, отсутствие ответа от соседа. И пойдете сдавать договор продажи комнаты в Росреестр с этим свидетельством.

Отсутствие соседей и сведений об их месте нахождения

С пропавшим соседом придется повозиться. Необходимо признать его через суд безвестно отсутствующим. Основанием для этого является отсутствие сведений о соседе в течение 1 года.

В заявлении о признании безвестно отсутствующим необходимо указать, что причиной обращения в суд стала необходимость соблюсти преимущественное право покупки комнаты (иначе суд не станет рассматривать заявление). В качестве доказательства к заявлению можно приобщить выписку из домовой книги, ответы адресных бюро. Суд опросит свидетелей (соседей и родственников отсутствующего гражданина), направит запросы по местам его вероятного нахождения.

В случае, если пропавший сосед так и не обнаружится, суд назначит управляющего его имуществом, в том числе и квартирой. И дальше направить уведомление можно уже управляющему, и получить ответ от него.

Собственник соседней комнаты проживает в другом городе

Если собственник соседней комнаты не против получить уведомление о продаже и готов на него отреагировать (купить комнату или отказаться от ее покупки), но живет далеко, придется действовать через нотариуса. Пусть, получив ваше уведомление, он заверит свой ответ у нотариуса и отправит вам по почте. Нотариально удостоверенный отказ позволит вам провести сделку со сторонним покупателем.

Собственник соседней комнаты умер, а наследник не вступает в наследство

Это самая проблемная ситуация. Если вы столкнулись с ней, то стоит либо идти обходными путями (мы рассказываем о них ниже), либо сделать оригинальный ход: подать в суд исковое заявление о признании комнаты покойного выморочным имуществом и обязании местных властей принять ее на баланс.

В результате судебного процесса будет определен наследник, фактически вступивший в наследство (или имущество признают выморочным, принадлежащим государству). А значит, будет, кому направить уведомление о продаже комнаты (наследникам или в администрацию). Сдавая документы по продаже комнаты на регистрацию, необходимо будет приложить к ним не только уведомление и отказ от наследников, но и указанное судебное решение.

Как обойти право преимущественной покупки

Может сложиться ситуация, когда продавец доли вышел на сделку и сроки поджимают, времени искать соседей и признавать их безвестно отсутствующими, нет. Тогда можно попробовать обходной путь.
Задача - сделать найденного покупателя таким же собственником комнаты в коммуналке. Это делается с помощью договора дарения. Продавец комнаты дарит покупателю небольшую долю в праве на свою комнату. Получив ее, покупатель становится из третьего лица, постороннего, таким же соседом по коммунальной квартире, как остальные. А значит, чтобы продать ему комнату, не нужно соблюдать преимущественное право покупки.

Конечно, как и другие «серые схемы», этот вариант требует осторожности, участия в нем только доверенных лиц. В противном случае вы рискуете остаться с потрясающим объектом недвижимости: мало того, что комната в коммуналке, она окажется еще и в долевой собственности.

Существует также, с первого взгляда более простой, способ: просто подарить комнату третьему лицу, фактически же провести продажу, но никак не оформлять передачу денег. Однако у этого варианта есть серьезный минус по сравнению с предыдущим. Притворную сделку дарения комнаты, прикрывающую куплю-продажу, может оспорить сосед по коммуналке и потребовать перевода на него прав по данной сделке. Договор же дарения доли в праве на комнату формально никак не затрагивает прав и обязанностей соседей по коммуналке.

Еще один способ, позволяющий избежать права преимущественной покупки: реализация права залога. Это один из доступных кредиторам способов возврата денег. Необходимо подготовить договор займа с потенциальным покупателем и соглашение о залоге (возврат фиктивного займа обеспечивается вполне реальным залогом комнаты в коммунальной квартире). Продавец комнаты намеренно пропускает срок возврата займа, чем дает покупателю право обратить взыскание на заложенное имущество. И преимущественное право покупки работать в данном случае не будет.

Общая собственность, в том числе и долевая, характеризуется сложным переплетением как внешних отношений, которые связывают сособственников со всеми третьими лицами, так и внутренних отношений, которые связывают между собой самих сособственников. Последним далеко не безразлично, кто займет место лица, выбывающего из отношений общей собственности. К тому же сособственники могут быть заинтересованы в увеличении размера принадлежащих им долей. Разумеется, учет интересов лиц, между которыми сохраняются отношения общей собственности, а также лиц, которые желают стать собственниками всего общего имущества, т.е. перейти от общей собственности к односубъектной, должен производиться таким образом, чтобы ни в коей мере не ущемлять право каждого сособственника на свободное распоряжение своей долей. На строгом учете взаимных интересов и покоятся закрепленные в законе установления о преимущественном праве покупки или, что то же самое, о праве преимущественной покупки.

При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях, предусмотренных частью 2 статьи 255 Гражданского кодекса РФ, и в иных случаях, предусмотренных законом. Кредитор участника долевой или совместной собственности при недостаточности у собственника другого имущества вправе предъявить требование о выделе доли должника в общем имуществе для обращения на нее взыскания. Если в таких случаях выделение доли в натуре невозможно либо против этого возражают остальные участники долевой или совместной собственности, кредитор вправе требовать продажи должником своей доли остальным участникам общей собственности по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли, с обращением вырученных от продажи средств в погашение долга.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на не движимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается. Правила преимущественного права применяются также при отчуждении доли по договору мены. Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК РФ). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.

Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо, не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.

Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной.

В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения и по завещанию. Эта норма возражений не вызывает в связи с лично - доверительным характером упомянутых сделок. Но из сопоставления ст. ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное право покупки не применяется и в тех случаях, когда собственник доли продает свою долю одному из других сособственников.