Правовой режим частной собственности на землю. Право частной собственности на землю

Право частной собственности означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения земельными участками либо долями в общей собственности отдельным конкретным физическим или юридическим лицам, которые выступают субъектами права частной собственности на землю. Соответственно по субъектам право частной собственности делится на два вида: право частной собственности физических лиц

1 См. постановление Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503 «Об утверждении Порядка купли- продажи гражданами Российской Федерации земельных участков» // САПП РФ. 1993. № 23. Ст. 2114. § 5. Право частной собственности на землю. Общая собственность 75

и право частной собственности юридических лиц. Российское земельное законодательство максимально расширяет круг физических и юридических лиц - субъектов права частной собственности и включает в их число граждан РФ, иностранных граждан, лиц без гражданства, отечественные, иностранные, международные организации, совместные предприятия, общественные организации и др. Вместе с тем право частной собственности иностранных физических и юридических лиц существенно ограничено. Иностранные граждане не могут быть собственниками земель, предоставляемых для ведения садоводства и огородничества, фермерского хозяйства, других земель сельскохозяйственного назначения не могут быть собственниками земельных долей. Имеются и другие ограничения. Так, иностранные граждане и юридические лица, а также лица без гражданства не могут обладать на праве собственности земельными участками на приграничных территориях, а приобретают право частной собственности на землю на разрешенных для этого территориях только за плату.

Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, приобретение права частной собственности на которые фактически не ограничивается. Любые земли сельскохозяйственного назначения могут быть приобретены в частную собственность в пределах установленных предельных размеров. В отличие от этого, право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК). В частной собственности в настоящее время находится незна- чительная площадь - всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах - свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности. Земельные участки могут передаваться их собственниками другим лицам во временное пользование, аренду либо отчуждаться путем совершения сделок купли-продажи, наследования, дарения, мены, передачи в качестве взноса в уставные фонды, могут быть предметом залога. Собственники 76

могут также добровольно отказаться от своего земельного участка либо могут объединить его с земельными участками других собственников для создания общей собственности.

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством. Так, Федеральным законом от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»1 запрещается залог сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В этом случае речь идет 0

запрете на залог права собственности. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК). Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для государственных и муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в порядке конфискации собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации. На части земельного участка может быть установлен публичный либо частный сервитут.

На лиц, имеющих земельные участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию земельного участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК). Право частной собственности возникает в результате различного рода сделок - купли-продажи земельных участков, приватизации, мены, дарения, наследования, ипотеки, приобретения права собственности на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности (приватизации).

Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности, выдаваемым учреждениями юстиции. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации2. 1

СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3400. 2

См. Порядок купли-продажи гражданами Российской Федерации земельных участков, утв. постановлением Совета Министров - Правительства РФ от 30 мая 1993 г. № 503.

Право общей собственности на земельные участки означает принадлежность правомочий владения, пользования, распоряжения конкретным земельным участком двум и более индивидуально определенным физическим и юридическим лицам, которые выступают сособственниками. Общая собственность существует в виде долевой или совместной. В первом случае каждому сособственнику определяется и фиксируется в соответствии с персональным регистрационным документом (свидетельством о регистрации права собственности) его доля. Во втором случае доля каждого не определяется (ст. 244 ГК).

I» Объектами права общей собственности выступают земельные участки, образуемые путем добровольного объединения гражданами или юридическими лицами принадлежащих им на праве частной собственности земельных участков (долей). Хотя в большинстве случаев возникновения общей собственности действует принцип добровольного выбора, в некоторых случаях право общей собственности является единственной альтернативой. К примеру, при выделении земельного участка садоводческим или огородническим объединениям граждан за плату земельный участок предоставляется первоначально в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена. В кондоминиумах общее имущество, включая прилегающие к обслуживающим объектам земельные участки в установленных границах, находится в общей долевой собственности домовладельцев.

Право общей долевой и совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права собственности на часть земельного участка (долю) в общей собственности, выдаваемым каждому собственнику отдельно. Право общей совместной собственности удостоверяется свидетельством о регистрации права, оформляемым в соответствии с Законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Земли, находящиеся в общей долевой и совместной собственности, используются для различных целей: ведение сельского хозяйства, предпринимательская деятельность, использование земель для размещения объектов жилой и нежилой постройки. Владение и пользование земельным участком, находящимся в общей собственности граждан, осуществляется сообща.

долевой собственности 78

Глава 4. Право собственности на землю

собственник обладает независимым правом распоряжения своей долей. Он может передавать свою долю в пользование другим пользователям, продать, заложить, передать ее по наследству и совершать другие сделки, связанные с отчуждением земель с учетом установленных законодательством ограничений и по соглашению всех ее участников. При этом такие участники обладают преимущественным правом покупки доли. Во многих случаях ограничением правомочия распоряжения является требование о выделении земельной доли в натуре при совершении определенных действий по распоряжению земельным участком. Так, в аренду может быть передана лишь физически обособленная часть общей земельной собственности. Ипотека может быть установлена только на принадлежащую гражданину земельную долю, выделенную в натуре (ст. 62 Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). При невозможности выделения земельной доли в натуре собственник не может заложить ее, передать в аренду, а имеет право только на компенсацию. Имеются и другие ограничения.

При совместной собственности сособственники обладают равными правами собственности на весь земельный участок. Каждый из них по согласию всех других участников вправе совершать разрешенные сделки со всем земельным участком либо его частью, а также иным образом распоряжаться им. При совершении таких действий согласие других участников предполагается и специального удостоверения в форме договора или иной форме для совершения распорядительных действий не требуется. Особые дополнительные правила установлены для оборота долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения. Так, кроме универсальных сделок собственники земельных долей могут передать свою долю в доверительное управление. Передача земельного участка в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему. Порядок пользования и распоряжения земельным участком, переданным в доверительное управление, определен гл. 53 ГК

Право частной собственности не может быть установлено на земли лесного фонда, земли, занятые объектами обороны, земли общего пользования в поселениях и некоторые другие (ст. 27 ЗК).

Правомочия владения, пользования, распоряжения могут быть ограничены государством.

Так, ФЗ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» запрещается залог с/х угодий из состава земель с/х организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. В этом случае речь идет о запрете на залог права собственности. Залог права аренды допускается без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное (ст. 22 ЗК). Участки, находящиеся в частной собственности, могут быть изъяты для гос. и муниципальных нужд в установленном порядке и при условии компенсации их стоимости. В определенных случаях правонарушений в порядке конфискации собственник может быть лишен права собственности в соответствии с судебным решением без компенсации.

Субъекты и объекты права частной собственности на землю

• - участки лишь некоторых категорий земель;
• - часть участка.

Субъекты:

• - физ. лица (граждане РФ, иностранные граждане, лица без гражданства);
• - юр. лица (в том числе иностранные юр. лица).

На лиц, имеющих участки на праве частной собственности, возлагается ряд обязанностей. Они должны своевременно платить земельный налог, осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать требования градостроительных регламентов, своевременно приступать к использованию участка, эффективно использовать землю в соответствии с целевым назначением и др. (ст. 40, 42 ЗК).

Право частной собственности возникает в результате удостоверения свидетельством о гос регистрации права частной собственности. Право частной собственности возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на участок, в силу принудительного изъятия у участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Основания прекращения права частной собственности

1. Право постоянного (бессрочного) пользования участком , право пожизненного наследуемого владения участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на участок на условиях и в порядке, которые предусмотрены статьей 53 ЗК РФ.

Право постоянного (бессрочного) пользования участком, право пожизненного наследуемого владения участком прекращаются принудительно при:

• - использовании участка не в соответствии с его целевым назначением и принадлежностью к категории земель, установленными статьями 7 и 8 ЗК РФ;
• - использовании способами, которые приводят к существенному снижению плодородия с/х земель или значительному ухудшению экологической обстановки;
• - неустранении совершенных умышленно следующих земельных правонарушений:
• - отравление, загрязнение, порча или уничтожение плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами, повлекшие за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• - нарушение установленного соответствующими нормами статей 95 - 100 ЗК РФ режима использования земель особо охраняемых природных территорий, земель рекреационного, историко-культурного назначения, других земель с особыми условиями использования;
• - систематическое невыполнение обязательных мероприятий по улучшению земель, охране почв от эрозии;
• - систематическая неуплата земельного налога;
• - неиспользовании в случаях, предусмотренных гражданским законодательством, участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ, за исключением времени, когда участок не мог быть использован по назначению ввиду обстоятельств, исключающих такое использование;
• - изъятии участка для гос. или муниципальных нужд в соответствии с правилами статьи 55 ЗК РФ;
• - реквизиции участка в соответствии с правилами статьи 51 ЗК РФ;

2. Решение о прекращении прав на участки в случаях пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, принимается судом в соответствии со статьей 54 ЗК РФ, за исключением случаев, установленных ФЗ.

3. Аренда участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 статьи 46 ЗК РФ случаев аренда участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае:

• - использования не в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к категории земель;
• - использования, которое приводит к существенному снижению плодородия или ухудшению экологической обстановки;
• - неустранения совершенного умышленно земельного правонарушения, выражающегося в загрязнении, порче или уничтожении плодородного слоя вследствие нарушения правил обращения с удобрениями, ядохимикатами, повлекших за собой причинение вреда здоровью человека или окружающей среде;
• - неиспользования участка, предназначенного для с/х производства либо строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен ФЗ или договором аренды, за исключением времени, необходимого для освоения участка, а также времени, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за обстоятельств;
• - изъятия участка для гос или муницип нужд в соответствии со статьей 55 ЗК РФ;
• - реквизиции участка в соответствии со статьей 51 ЗК РФ;
• - в иных предусмотренных ФЗ случаях.

4. Право безвозмездного срочного пользования участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

• - по истечении срока, на который участок был предоставлен;
• - по основаниям, указанным в пунктах 1 и 2 статьи 45 ЗК РФ.

5. Право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 47 ЗК РФ. Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности. Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия. Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:

• - работника, призванного на срочную военную или альтернативную службу, на весь срок службы;
• - работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения;
• - работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.

6. Изъятие, в том числе путем выкупа, участков для гос. или муниципальных нужд (ст 55 ЗК РФ) осуществляется в исключительных случаях, связанных с:

• - выполнением международных обязательств РФ;
• - размещением объектов гос. или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: объекты федеральных энергетических систем и объекты энергетических систем регионального значения; объекты использования атомной энергии; объекты обороны и безопасности; объекты федерального транспорта, путей сообщения, информатики и связи, а также объекты транспорта, путей сообщения, информатики и связи регионального значения; объекты, обеспечивающие космическую деятельность; объекты, обеспечивающие статус и защиту Государственной границы РФ; линейные объекты федерального и регионального значения, обеспечивающие деятельность субъектов естественных монополий; объекты электро-, газо-, тепло- и водоснабжения муниципального значения; автомобильные дороги общего пользования в границах населенных пунктов и между населенными пунктами, мосты и иные транспортные инженерные сооружения местного значения в границах населенных пунктов и вне границ населенных пунктов;
• - иными обстоятельствами в установленных ФЗ или законами субъектов РФ случаях.

7. Участок может быть безвозмездно изъят у его собственника по решению суда в виде санкции за совершение преступления (конфискация).

8. В случаях стихийных бедствий, аварий, эпидемий, эпизоотий и при иных ЧП , участок может быть временно изъят у собственника уполномоченными исполнительными органами гос власти в целях защиты жизненно важных интересов граждан, общества и государства от возникающих угроз с возмещением собственнику причиненных убытков (реквизиция) и выдачей ему документа о реквизиции.

Реквизицией не является изъятие участков, осуществляемое в порядке изъятия, в том числе путем выкупа, для гос. или муниципальных нужд на условиях и в порядке, которые установлены статьей 55 ЗК РФ. В случае невозможности возврата реквизированного участка собственнику возмещается рыночная стоимость участка, устанавливаемая в соответствии со статьей 66 ЗК РФ, или по его желанию предоставляется равноценный участок.

9. Отчуждение участка его собственником другим лицам осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством, с учетом предусмотренных статьей 27 ЗК РФ ограничений оборотоспособности участков. При отказе от права собственности на участок этот участок приобретает правовой режим бесхозяйной недвижимой вещи, порядок прекращения прав на которую устанавливается гражданским законодательством.

10. Принудительное прекращение права пожизненного наследуемого владения, права постоянного (бессрочного) пользования, права безвозмездного срочного пользования участком в случае его ненадлежащего использования осуществляется по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 ЗК РФ. Осуществляется при условии неустранения фактов ненадлежащего использования после наложения административного взыскания в виде штрафа.

1. Частная собственность на землю подразделяется на несколько видов в зависимости от правообладателя: индивидуальная собственность граждан и юридических лиц; общая собственность, подразделяемая на общую совместную, т.е. без определения долей, принадлежащих каждому участнику общей совместной собственности, и общую долевую собственность, когда доля каждого сособственника известна заранее.

Юридические лица, так же как и граждане, могут по своему желанию объединять находящиеся в их собственности земельные участки и использовать их на праве общей совместной и общей долевой собственности.

В процессе земельной реформы граждане и их объединения могут приобретать в частную собственность земельные участки за плату или бесплатно из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности (приватизация). Кроме того, они могут это сделать путем совершения иных сделок с землей, предусмотренных земельным законодательством.

В соответствии со ст. 15 ЗК РФ собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные ими по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приватизации земли. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в частную собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с Земельным кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Право собственности на землю включает три правомочия: владения, пользования и распоряжения землей.

Право владения землей означает физическое обладание предметом собственности, т.е. землей. Владеть землей может и несобственник, но только легитимно, т.е. в соответствии с законом. В противном случае владение землей будет считаться самовольным захватом или самовольной передачей земли, за что по законодательству может применяться юридическая ответственность. Осуществление данного правомочия производится путем ограничения доступа на земельный участок несобственников, т.е. лиц, не имеющих права на данный земельный участок.

Право пользования землей дает возможность эксплуатировать ее полезные свойства и качества.

Возможность легального пользования землей является сердцевиной не только права владения, но и права собственности. Однако многие собственники не пользуются землей непосредственно, а предоставляют ее во владение и пользование другим лицам. Особенно это характерно для такого земельного собственника, как государство. Как показывает опыт стран мира, у собственника в этом случае сохраняется право на извлечение выгод из принадлежащей ему земли, но опосредованно - путем получения арендной платы за землю. Непосредственно же пользуется землей то лицо, которому она предоставлена во владение. Пользование в этом случае как бы раздваивается. Но что касается права пользования, то формально оно принадлежит владельцу земли - арендатору (а не собственнику), поскольку он непосредственно эксплуатирует землю.

Во многих случаях собственник сам владеет и пользуется своей землей. Чтобы отделить эти случаи от случаев предоставления земли в аренду, в теории права различают как бы две категории собственников: передающих и не передающих землю в чужое владение и пользование.

Собственнику принадлежит право распоряжения землей. У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Распоряжение землей может выражаться в двух основных формах - вещественной и правовой. Юристы традиционно обращают внимание на правовую сторону распоряжения землей. Она выражается в праве собственника продать, заложить землю, передать ее в дар, обменять, завещать по наследству, сдать в аренду по частям или полностью, передать другому лицу в бесплатное пользование, внести в уставный капитал организации, т.е. в праве на определение юридической судьбы земельного участка как вещи. Иногда сюда добавляют право выбирать управляющего (управомоченное лицо), которому доверяется вести хозяйство от имени и по поручению собственника или дается право разделить свою землю на несколько частей, поручение управлять каждой из них особому лицу. Также к правовой форме распоряжения земельным участком необходимо отнести изменение его правового режима путем перевода земельного участка из одной категории в другую или изменения вида разрешенного использования земельного участка.

Но не меньшее значение имеет и вещественная форма распоряжения землей. Сюда относится право необратимого изменения назначения земли, например ее застройки, перепланировки ландшафта. Вещественное (физическое) распоряжение включает в себя также такие мероприятия, как трансформация угодий (например, посадка леса на месте пашни или раскорчевка леса под пастбище), проведение капитальных работ, направленных на защиту и (или) улучшение земли.

2. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ, и на иных особо установленных территориях Российской Федерации. До установления Президентом Российской Федерации перечня приграничных территорий не допускается предоставление земельных участков, расположенных на указанных территориях, в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Под приграничными территориями понимаются территории пограничной зоны, российской части вод пограничных рек, озер и иных водных объектов, внутренних морских вод и территориального моря Российской Федерации, где установлен пограничный режим, пунктов пропуска через Государственную границу, а также территории административных районов и городов, санаторно-курортных зон, особо охраняемые природные территории, объекты и другие территории, прилегающие к Государственной границе, пограничной зоне, берегам пограничных рек, озер и иных водных объектов, побережью моря или пунктам пропуска.

Иные "особо установленные территории" могут быть предусмотрены федеральными законами. Например, в соответствии со ст. 3 ФЗ от 24 июля 2002 г. "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды.

3. Общая собственность на земельные участки возникает в случаях, предусмотренных законодательством, или путем добровольного объединения собственниками принадлежащих им земельных участков. Соответственно, этот вид собственности возникает либо в силу закона, либо по заключаемому между собственниками договору.

Например, Федеральным законом от 11 июня 2003 г. N 74-ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" установлено, что земельный участок, как и любое иное имущество фермерского хозяйства, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности, если соглашением между ними не установлено право общей долевой собственности.

Земельные участки, расположенные под многоквартирными жилыми домами, являются общей долевой собственностью всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Законодательные основы права частной собственности на землю. Восстановление права частной собственности на землю в России относится к периоду земельно-аграрной реформы начала 90-х гг. Закон РСФСР от 20 ноября 1990 г. «О земельной реформе»* (ст. 2) предусматривал, что земельные участки для производства сельскохозяйственной продукции предоставляются государством в пользование, владение или собственность. Согласно ст. 4 этого Закона в собственность граждан могли передаваться земельные участки для ведения личного подсобного и крестьянского хозяйства, садоводства, животноводства, а также иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства. На этих земельных участках собственник имел право возвести жилой дом и хозяйственные постройки.

* ВВС РСФСР. 1990. № 26. Ст. 327.

22 ноября 1990 г. был принят Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Статья 1 Закона устанавливает, что использование земельных участков крестьянскими (фермерскими) хозяйствами допускается на титуле права собственности. Гражданин, имеющий земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, может обладать им на праве собственности (ст. 10).
Право частной собственности на землю было закреплено в Земельном кодексе РСФСР. Так, ст. 1 ЗК подтверждала многообразие и равенство государственной, колхозно-кооперативной, частной, коллективно-долевой форм собственности, а ст. 7 специально регулировала вопросы предоставления земельных участков гражданам в частную собственность для различных целей (в настоящее время эти статьи не действуют).
Позднее право частной собственности на землю получило конституционное закрепление. Согласно ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. В ст. 36 Конституции РФ говорится, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.
Так в России были заложены основы правового регулирования отношений частной собственности на землю.
Объекты права частной собственности на землю. Что является объектом права частной собственности на землю? На первый взгляд, ответ очевиден. Это - земельный участок, определенная часть земной поверхности. Такой ответ является правильным, но в то же время с точки зрения права он недостаточно исчерпывающий.
Действительно, непосредственным объектом права частной собственности на землю является определенная территория - пространственная сфера деятельности земельного собственника, на которой он может возводить здания, строения и различные сооружения. Эта территория может использоваться и как средство производства. На ней могут выращиваться деревья, кустарники и другие растения. На участке могут находиться и иные природные объекты: лес, водные объекты, которые собственник также может использовать. Практически любого рода деятельность собственника на своем участке земли осуществляется в определенном пространстве - в воздушном или подземном. Например, для того чтобы построить дом, нужно вторгнуться в подземное пространство для возведения фундамента и занять определенную часть воздушного пространства в результате постройки здания.
Все эти моменты учитываются в праве. В одних случах право частной собственности законодательство распространяет не только на землю, но и на другие природные объекты, в других - определяется порядок пользования такими объектами природы собственником. Кроме того, законодательство закрепляет так называемое право собственника земельного участка на пространство, т.е. на использование определенного объема воздушного столба над земельным участком и части подземного пространства.
Объект права частной собственности на землю весьма специфичен. В содержание объекта права частной собственности на землю включаются несколько важных элементов. Прежде всего, это непосредственно сама поверхность земли, в том числе ее почвенный покров. Как мы уже упоминали, в ряде случаев в содержание данного объекта законодательство включает некоторые иные природные ресурсы, находящиеся на земельном участке: лес, точнее говоря, древесно-кустарниковая растительность, и водные объекты.
В теории земельного права сформулированы важнейшие признаки, которым должен отвечать земельный участок для того, чтобы он был признан объектом права собственности (или иных прав на землю). Основное условие заключается в том, что земельный участок должен быть соответствующим образом индивидуализирован - должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству (п. 1 ст. 261 ГК).
Гражданское законодательство расширило понятие объекта права частной собственности на землю. Согласно п. 2 и 3 ст. 261 ГК, если иное не установлено законом, то право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, лес и растения. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц. Сказанное означает, что возможность обладания на праве собственности другими природными объектами и порядок их использования устанавливаются законодательством о природных ресурсах.
Так, ст. 20 ЛК РФ признала древесно-кустарниковую растительность, находящуюся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности юридическому или физическому лицу, объектом права частной собственности. Одновременно в ЛК определены пределы реализации земельным собственником своих правомочий владения, пользования и распоряжения такой растительностью. Древесно-кустарниковая растительность может иметь два правовых режима: режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, произраставшую на земельном участке до момента приобретения права собственности лица на данный участок, и режим собственности на древесно-кустарниковую растительность, которая появилась в результате хозяйственной деятельности собственника или естественным путем после приобретения лицом права собственности на земельный участок.
В отношении первого вида древесно-кустарниковой растительности ЛК предусматривает, что собственник вправе осуществлять свои правомочия собственности в соответствии с требованиями лесного законодательства и законодательства о растительном мире (такого законодательства на федеральном уровне пока еще в нашей стране нет). Что же касается древесно-кустарниковой растительности, которая появилась после приобретения права собственности на земельный участок, то собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться ею по своему усмотрению.
Иначе урегулирован правовой режим собственности на водные объекты. ВК РФ (ст. 11) признал обособленные водные объекты недвижимым имуществом, составной частью земельного участка. Статья 34 ВК допускает возможность установления права собственности граждан и юридических лиц на обособленные водные объекты. Согласно ст. 40 ВК в собственности граждан и юридических-лиц могут находиться обособленные водные объекты (замкнутые водоемы) - небольшие по площади и непроточные искусственные водоемы, не имеющие гидравлической связи с другими поверхностными водными объектами. Предельные размеры обособленных водных объектов определяются земельным законодательством РФ.
Что касается недр, то согласно Закону РФ «О недрах» (ст. I2) недра в границах территории РФ, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Аналогична ситуация и в отношении животного мира, который в соответствии с Федеральным законом от 24 апреля 1995 г. «О животном мире» (ст. 4) в пределах территории РФ является государственной собственностью. Соответственно эти объекты природы не могут находиться в частной собственности.

Интересен вопрос о праве собственности на атмосферный воздух. В Федеральном законе от 4 мая 1999 г. № 96-ФЗ «Об охране атмосферного воздуха»* ничего по этому поводу не говорится, что совершенно логично. Ни атмосферный воздух или его часть не могут быть объектом ни права собственности, ни права пользования. Атмосферный воздух относится к числу таких природных ресурсов, в отношении которых вследствие их физических свойств невозможно осуществление правомочия владения. Этот природный ресурс также не может быть индивидуализирован. Соответственно, атмосферный воздух не может быть объектом права собственности ни государственной, ни муниципальной, ни частной.

* СЗ РФ. 1999. № 18. Ст. 2222.

Объектами права частной собственности могут быть следующие виды земельных участков. Так, объектами права частной собственности могут быть земли сельскохозяйственного назначения, определение которых содержится в ст. 56 ЗК: земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей, которыми владеют крестьянские (фермерские) хозяйства. Особенности права частной собственности на эти земли определены в ст. 58 ЗК и Законе РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве». Эти земли могут находиться также в собственности владельцев земельных паев (долей).
ЗК (ст. 64 и 66) и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную.собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства», а также Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» предоставляют гражданам РФ право иметь в собственности земельные участки, которые могут использоваться для ведения личного подсобного хозяйства; дачного строительства; садоводства; огородничества; индивидуального жилищного строительства; животноводства.
Указы Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий» и от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» предусмотрели возможность приобретения гражданами и их объединениями предоставленных им для предпринимательской деятельности земельных участков в собственность.
В действующем законодательстве определены категории и виды земель, участки которых не могут находиться в частной собственности. К ним относятся земли лесного фонда, земли водного фонда и некоторые земли природно-заповедного назначения.
Землями лесного фонда считаются земли, покрытые лесом, а также не покрытые лесом, но предоставленные для нужд лесного хозяйства и лесной промышленности (ст. 94 ЗК). Земли лесного фонда - составная часть лесного фонда (ст. 7 ЛК). Лесной фонд согласно ст. 19 ЛК находится в федеральной собственности. Оборот лесного фонда не допускается. Купля-продажа, залог и совершение иных сделок, которые могут повлечь за собой отчуждение участков лесного фонда, а также участков лесов, не входящих в лесной фонд, не допускаются (ст. 12 ЛК). В связи с этим следует вывод о том, что не только леса, но и земли лесного фонда находятся в федеральной собственности и они не могут быть объектами права частной собственности.
Основную часть земель водного фонда согласно ст. 95 ЗК составляют земли, занятые водоемами. Статья 7 ВК, как упоминалось выше, признает поверхностные воды и покрытые ими и сопряженные с ними земли (дно и берега водного объекта) в качестве единого водного объекта. Все водные объекты, а также обособленные водные объекты (замкнутые водоемы), не находящиеся в муниципальной собственности, собственности граждан и юридических лиц, являются в соответствии со ст. 35 ВК государственной собственностью (федеральной или собственностью субъектов РФ). Приватизация таких водных объектов и соответственно земель водного фонда запрещена: водные объекты, находящиеся в государственной собственности, не подлежат передаче в собственность муниципальным образованиям, гражданам и юридическим лицам (ч. 4 ст. 35 ВК).
Статья 90 ЗК к землям природно-заповедного фонда относит земли заповедников, памятников природы, природных (национальных) и дендрологических парков, ботанических садов. Федеральный закон от 14 марта 1995 г. «Об особо охраняемых природных территориях» (ст. 2) признает особо охраняемые природные территории в зависимости от их значения (федерального, регионального или местного) соответственно собственностью РФ, субъекта РФ или муниципальных образований. Прямой запрет на передачу земельных участков, находящихся на данных территориях, а также иных видов земельных участков в собственность граждан и юридических лиц предусмотрен законодательством, регулирующим вопросы приватизации земель.

Так, согласно п. 2 Указа Президента РФ от 14 июня 1992 г. № 631 «Об утверждении Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности» и разд. 4 Основных положений государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации после 1 июля 1994 года, утвержденных Указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535,* не подлежат продаже находящиеся в государственной (муниципальной) собственности незастроенные земельные участки; участки сельскохозяйственного назначения, лесного и водного фонда; особо охраняемых земель, для которых законодательством РФ установлен особый режим приватизации; зараженные опасными веществами и подвергшиеся биогенному заражению; земли общего пользования (улицы, проезды, дороги, набережные, парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, водоемы, пляжи и иные участки,. отнесенные в соответствии с законодательством к землям общего пользования); расположенные в морских, речных и воздушных портах федерального значения либо отведенные (зарезервированные) для их перспективного развития.

* СЗРФ. 1994. № 13.Ст. 1478.

Кроме этого, следует иметь в виду, что законодательство некоторых субъектов РФ не предусматривает права частной-собственности на земельные участки. Использование земли допускается на основании иных титулов прав на землю.
Субъекты права частной собственности на землю. Часть 2 ст. 35 Конституции РФ предусматривает, что каждый вправе иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами. Согласно ч. 1 ст. 36 Конституции РФ граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю. Таковы конституционные нормы, определяющие круг субъектов, которые имеют право обладать земельными участками на титуле права собственности.

Итак, какие конкретно лица могут иметь в частной собственности земельные участки? В ст. 35 Конституции РФ использованы термины «граждане и их объединения». Тождественно ли понятие «объединение граждан» понятию «юридическое лицо»? Правовое содержание понятия «объединение граждан» раскрыто в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 24 октября 1996 г. № 17-П «По делу о проверке конституционности части первой статьи 2 Федерального закона от 7 марта 1996 года «О внесении изменений в Закон Российской Федерации «Об акцизах»*. В этом постановлении Конституционный Суд РФ признал, что объединения граждан - это юридические лица, которые созданы гражданами для совместной реализации таких конституционных прав, как право свободно использовать свои способности и имущество для предпринимательской и иной, не запрещенной законом экономической деятельности (ч. 1 ст. 34 Конституции РФ), и право иметь в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами (ч. 2 ст. 35 Конституции РФ). Таким образом. Конституция РФ закрепляет право граждан и юридических лиц, созданных гражданами, иметь в частной собственности земельные участки.

* СЗ РФ. 1996. № 45. Ст. 5202.

Указ Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»* также признает юридических лиц в качестве субъектов права частной собственности на землю. Согласно п. 2 Указа граждане и юридические лица - собственники земельных участков имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в залог, аренду, обменивать, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонд (капитал) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями.

* САПП РФ. 1993. № 44. Ст. 4191.

Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, граждане должны обладать гражданской и земельной правоспособностью и дееспособностью. Правовой статус граждан как субъектов права собственности на землю определяется гражданским и земельным законодательством. Для того чтобы иметь в собственности земельный участок, владеть, пользоваться и распоряжаться им, гражданин должен обладать гражданской правоспособностью и дееспособностью.
Гражданская правоспособность - способность иметь гражданские права и нести обязанности. Правоспособность признается в равной мере за всеми гражданами. Она возникает в момент рождения гражданина и прекращается смертью (ст. 17 ГК). Содержание правоспособности определено в ст. 18 ГК. Применение данной общей нормы гражданского законодательства к сфере отношений собственности на землю означает следующее. Граждане могут иметь имущество, в том числе и земельные участки на праве собственности, с момента рождения; наследовать и завещать земельные участки; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью на земельном участке; создавать юридические лица, самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами, которые могут иметь в собственности земельные участки; совершать любые, не противоречащие закону сделки, в том числе с земельными участками, и участвовать в обязательствах; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.
Важнейшим элементом правового статуса гражданина является дееспособность - способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК). Дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, т.е. по достижении восемнадцатилетнего возраста. Только дееспособный гражданин имеет право распоряжаться своим земельным участком, продать его, сдать в аренду и т.п., приобрести земельный участок.
Кроме гражданской правоспособности лицо должно обладать также земельной правоспособностью и дееспособностью, являющимися необходимыми условиями, позволяющими иметь в собственности земельный участок. Это требование основано на конституционной норме, содержащейся в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ, предусматривающей, что граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю.

Земельное законодательство признает субъектами права частной собственности как тех лиц, которые непосредственно имеют в собственности земельный участок, так и тех, кто, имея по закону право Приобрести в собственность земельный участок, фактически это право не реализуют в силу каких-либо причин. В связи с этим следует различать понятия «субъект права частной собственности на землю» и «собственник земельного участка»*. Применительно к субъектам права частной собственности на землю можно говорить о земельной правоспособности лиц как абстрактной возможности осуществить свое право. Что касается собственника земельного участка, то это лицо, которое уже реализовало свою земельную правоспособность. Следует иметь в виду, что земельная правоспособность - не только условие приобретения права частной собственности на землю, но и важнейшее условие его реализации.

* Аналогичная правовая конструкция впервые была предложена О.С. Колбасовым применительно к сфере регулирования права водопользования. См.: Колбасов О.С. Теоретические основы права пользования водами в СССР. М., 1972. С. 41.

В действующем законодательстве предусмотрены случаи, когда определенные категории граждан наделяются также специальной земельной правоспособностью. Эти случаи касаются предоставления права на получение земельного участка, в том числе в собственность, при наличии определенных условий, предусмотренных законом или иным нормативным правовым актом. Рассмотрим некоторые из них.

Так, согласно ст. 18 Закона РФ от 19 февраля 1993 г. «О государственных гарантиях и компенсациях для лиц, работающих и проживающих в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях» (в ред. от 8 января 1998 г.)* гражданам, в том числе коренным жителям, проработавшим в районах Крайнего Севера и приравненным к ним местностям не менее 10 календарных лет, а работникам, получившим инвалидность (в том числе и по общему заболеванию) или профессиональное заболевание, - до истечения указанного срока предоставляется право по вновь избранному месту жительства на выделение земельного участка для индивидуального жилищного строительства.

* ВВС РФ. 1993. № 16. Ст. 551; СЗ РФ. 1998. № 2. Ст. 220.

Льготы на получение земельных участков предусмотрены Законом РФ от 15 января 1993 г. «О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы» (в ред. от 30 июля 1996 г.)*.

* ВВС РФ. 1993. № 7. Ст. 247; СЗ РФ. 1996. № 32. Ст 3838.

В соответствии с п. 9 ч. 1 ст. 17 Закона РФ от 15 мая 1991 г. «О социальной защите граждан, подвергшихся воздействию радиации вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС» (в ред. от 5 июля 1999 г.)* гражданам, эвакуированным (в том числе выехавшим добровольно) в 1986 г. из зоны отчуждения или переселенным (переселяемым), в том числе выехавшим добровольно, из зоны отселения в 1986 г. и в последующие годы, включая детей, в том числе детей, которые в момент эвакуации находились (находятся) в состоянии внутриутробного развития, гарантируется внеочередное получение земельных участков и приобретение строительных материалов для строительства индивидуальных жилых домов.

* ВВС РФ. 1992. № 32. Ст. 1861; СЗ РФ. 1999. № 28. Ст. 3460.

Особые льготы по предоставлению земельных участков имеют военнослужащие согласно Федеральному закону от 27 мая 1998 г. № 76-ФЗ «О статусе военнослужащих»*. Льготы на получение земельных участков имеют и иные категории граждан.

* СЗ РФ. 1998. № 22, Ст. 2331.

Юридические лица, созданные гражданами, также являются субъектами права частной собственности на землю, т.е. они могут обладать земельным участком на данном титуле. До Указа Президента РФ от 25 марта 1992 г. № 301 «О продаже земельных участков гражданам и юридическим лицам при приватизации государственных и муниципальных предприятий», которым не только гражданам, но и юридическим лицам было предоставлено право при приватизации предприятий приобретать в собственность земельные участки, на которых расположены данные предприятия, земельное законодательство не признавало права собственности на землю за юридическими лицами.
Деление субъектов права частной собственности на граждан и юридических лиц необоснованно, поскольку не может быть и в законодательстве не существует никаких различий в правовом режиме земель, находящихся в собственности данных субъектов, а также в содержании принадлежащих им правомочий. Равноправие всех так называемых форм и видов собственнности, как уже говорилось выше, обеспечивается единым для всех субъектов механизмом реализации права собственности и защиты прав собственника.
Статья 48 ГК признает юридическим лицом организацию, которая имеет в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении обособленное имущество и отвечает по своим обязательствам этим имуществом, может от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права, нести обязанности, быть истцом и ответчиком в суде. Правоспособность юридического лица (в том чи.сле в сфере земельных отношений) возникает в момент его создания и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 3 ст. 49 ГК).
Независимо от видов юридических лиц, созданных гражданами, все они вправе иметь в собственности земельные участки. Законодательство не устанавливает каких-либо особенностей права собственности юридических лиц на земельные участки. Право собственности на земельный участок юридического лица не связано с его организационно-правовой формой, оно подчинено общим нормам гражданского законодательства, определяющего режим имущества юридического лица.
Главное заключается в том, что земельный участок, внесенный учредителем (участником) соответствующей организации в качестве доли в уставный капитал, становится собственностью юридического лица. Соответственно право собственности учредителя (участника), которым может быть или гражданин, или юридическое лицо, на этот земельный участок прекращается.
Рассматривая вопрос о субъектах права частной собственности на землю, нельзя не затронуть вопрос о возможности приобретения в частную собственность земельных участков иностранными гражданами и юридическими лицами.
Согласно ч. 3 ст. 62 Конституции РФ иностранные граждане и лица без гражданства пользуются в Российской Федерации правами и несут обязанности наравне с гражданами РФ, кроме случаев, установленных федеральным законом или международным договором РФ. Статья 7 ЗК (ныне признанная недействующей) предусматривала, что иностранным гражданам земельные участки в собственность и пожизненное наследуемое владение не передаются. Земельный кодекс РСФСР, имеющий ранг федерального закона, ограничивал права иностранных граждан и тем самым юридических лиц (которые рассматриваются как объединения граждан, о чем говорилось выше) на приобретение в собственность земельных участков.

Данное ограничение сохряняет силу и в настоящее время. Так, Закон РСФСР «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» предоставляет право на создание крестьянского (фермерского) хозяйства и соответственно владение землей на титуле права частной собственности только гражданину РСФСР (ст. 1 и 4). Аналогичное ограничение содержит и Закон РФ от 23 декабря 1992 г. «О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства»*.

* ВВС РФ. 1993. № 1. Ст. 26.

Таким образом, на основании Конституции РФ и указанных норм земельного законодательства иностранные граждане и юридические лица не вправе иметь в собственности земельные участки на территории России.

Исключениями из этого правила являются следующие случаи. Так, собственники земельных участков вправе передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями (п. 2 Указа Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»). Кроме того, иностранные юридические и физические лица вправе приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение, помещение. Это право вытекает из содержания Указа Президента РФ от 16 мая 1997 г. N 485 «О гарантиях собственникам объектов недвижимости в приобретении в собственность земельных участков под этими объектами»*, который не устанавливает в связи с этим никаких ограничений для указанных лиц.

* СЗ РФ. 1997. № 20. Ст. 2240.

Права и обязанности собственников земельных участков. Круг прав и обязанностей собственников земельных участков определен в ст. 52 и 53 ЗК.
В земельном законодательстве закреплены следующие права собственников земельных участков. Так, собственник земельного участка имеет право самостоятельно хозяйствовать на земле. Эта норма была закреплена в ЗК с тем, чтобы прекратить порочную практику, существовавшую до начала экономических реформ в нашей стране, когда партийные и хозяйственные органы давали указания сельскохозяйственным предприятиям. Сельхозпредприятиям предписывалось, когда нужно сеять сельскохозяйственные культуры, какие виды культур нужно сеять или сажать и на каких площадях, когда нужно начинать уборку урожая и когда ее заканчивать. Указанная формулировка означает, что вмешательство в деятельность земельных собственников, связанную с использованием земли, со стороны государственных, муниципальных и каких-либо иных органов или организаций запрещается, за исключением случаев нарушения земельного законодательства.
Собственник земельного участка имеет право использовать его поверхность в соответствии с основным целевым назначением земельного участка. Прямо такое право не сформулировано в Законе, однако этот вывод можно сделать, исходя из анализа прав собственников по использованию земли, закрепленных в ЗК (ст. 52). Так, собственник вправе: возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные строения и сооружения, производить посевы и посадки сельскохозяйственных культур и насаждений, в установленном порядке производить оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водоемы в соответствии с природоохранными требованиями использования земельных участков; участвовать в решении вопросов мелиорации земель.
Что касается иных природных ресурсов, находящихся на земельном участке, то земельный собственник имеет право использовать в установленном порядке для нужд хозяйства имеющиеся на участке общераспространенные полезные ископаемые, торф, лесные угодья, водные объекты, пресные подземные воды.
Как говорилось выше, право собственности не распространяется на иные природные ресурсы, кроме водных объектов и древесно-кустарниковой растительности. Если природные объекты не находятся в собственности, то их использование допускается только на основании титула пользования. Например, в соответствии со ст. 19 Закона РФ «О недрах» собственники, владельцы земельных участков вправе, по своему усмотрению, в их границах без применения взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые, не числящиеся на государственном балансе, и строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до пяти метров, а также строить и эксплуатировать бытовые колодцы и скважины на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов РФ.

Собственник земельного участка имеет право на получение стоимости земельного участка в случае его выкупа при предоставлении для государственных или общественных нужд (т.е. в случае изъятия). Порядок возмещения убытков урегулирован в постановлении Правительства РФ от 28 января 1993 г. № 77 «Об утверждении Положения о порядке возмещения убытков собственникам земли, землевладельцам, землепользователям, арендаторам и потерь сельскохозяйственного производства» (в ред. от 15 мая 1999 г.)*.

* САПП РФ. 1993. № 6. Ст. 483; СЗ РФ. 1999. № 21. Ст. 2625.

Дополнительно к системе прав, закрепленных в ЗК, соответствующие права собственников земельных участков предусмотрены и в других законодательных актах. Например, в соответствии с Федеральным законом от 3 августа 1995 г. № 123-ФЗ «О племенном животноводстве»* (ст. 10) земельные участки, предоставленные гражданам (крестьянским (фермерским) хозяйствам) и юридическим лицам для разведения и использования племенных животных, относятся к землям сельскохозяйственного назначения (использования). Такие земли могут быть в частной собственности. Указанные граждане и юридические лица вправе в установленном порядке осуществлять прогон скота, проводить и отводить воду через земельный участок, принадлежащий другому лицу, производить забор воды и организовывать водопой из водного объекта, принадлежащего другому лицу, а также осуществлять иные сервитуты, установленные законодательством РФ.

* СЗ РФ. 1995. № 32. Ст. 3199.

Согласно ст. 7 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 101-ФЗ «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»* собственники, владельцы, пользователи, в том числе арендаторы, земельных участков имеют право: проводить агротехнические, агрохимические, мелиоративные, фитосанитарные и противоэрозионные мероприятия по воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения; получать в установленном порядке информацию о состоянии плодородия почв на своих земельных участках и динамике изменения его состояния; иметь другие права, если их реализация не противоречит законам и иным нормативным правовым актам РФ.

* СЗ РФ. 1998. № 29. Ст. 3399.

Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) закрепил права члена садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения в отношении принадлежащего ему земельного участка. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения вправе: самостоятельно хозяйствовать на своем земельном участке в соответствии с его разрешенным использованием; осуществлять в соответствии с градостроительными, строительными, экологическими, санитарно-гигиеническими, противопожарными и иными установленными требованиями (нормами, правилами и нормативами) строительство и перестройку жилого строения, хозяйственных строений и сооружений - на садовом земельном участке; жилого строения или жилого дома, хозяйственных строений и сооружений - на дачном земельном участке; некапитальных жилых строений, хозяйственных строений и сооружений - на огородном земельном участке.
Собственник земельного участка вправе распоряжаться им и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте; при отчуждении садового, ого-родного.или дачного земельного участка одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в составе садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества в размере целевых взносов; имущественный пай в размере паевого взноса, за исключением той части, которая включена в неделимый фонд садоводческого, огороднического или дачного потребительского кооператива; здания, строения, сооружения, плодовые культуры; добровольно выходить из садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения с одновременным заключением с таким объединением договора о порядке пользования и эксплуатации инженерных сетей, дорог и другого имущества общего пользования; осуществлять иные не запрещенные законодательством действия.
На собственников земельных участков ст. 53 ЗК возлагает ряд обязанностей. Важнейшей является обязанность использовать землю в соответствии с целевым назначением, повышать ее плодородие и применять природоохранные технологии производства, не допускать ухудшения экологической обстановки на территории в результате своей хозяйственной деятельности.
Обязанность собственника земельного участка использовать землю в соответствии с ее целевым назначением корреспондирует право самостоятельно хозяйствовать на земле. Следует подчеркнуть, что земельное законодательство закрепляет принцип, согласно которому право собственности на землю является одновременно и обязанностью собственника. Этот принцип отражен и в ст. 284 ГК (пока еще не действующей), допускающей изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением.
Собственники обязаны осуществлять мероприятия по охране земель. Охрана земель должна выполняться на основе комплексного подхода к угодьям как сложным природным образованиям с учетом их зональных и региональных особенностей. Статья 101 ЗК предписывает собственникам земли выполнять ряд мероприятий, связанных с охраной земель: обеспечивать рациональную организацию территории; восстанавливать и повышать плодородие почв и других полезных свойств земли; проводить меры по защите земель от водной и ветровой эрозии, селей, подтопления, заболачивания, иссушения, уплотнения, зафязнения отходами производства, химическими и радиоактивными веществами и от других процессов разрушения.
Земельные собственники должны осуществлять меры по защите от заражения сельскохозяйственных угодий и других земель вредителями и болезнями растений, зарастания сорняками, кустарником и мелколесьем, других процессов ухудшения культуртехнического состояния земель; рекультивировать нарушенные земли, восстанавливать их плодородие и другие полезные свойства земли и своевременно вовлекать их в хозяйственный оборот; снимать, использовать и сохранять плодородный слой почвы при проведении работ, связанных с нарушением земель.
Кроме этого, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» (ст. 8) возложил на собственников земельных участков следующие обязанности. Они обязаны: производить сельскохозяйственную продукцию способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающими или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой деятельности на окружающую природную среду; соблюдать стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.
Собственники обязаны представлять в установленном порядке в соответствующие органы исполнительной власти сведения об использовании агрохимикатов и пестицидов; содействовать проведению почвенного, агрохимического, фитосанитарного и эколого-токсикологического обследования земель сельскохозяйственного назначения. На них возложена обязанность информировать соответствующие органы исполнительной власти о фактах деградации земель сельскохозяйственного назначения и загрязнения почв на земельных участках, находящихся в их владении или пользовании; выполнять другие обязанности, предусмотренные законами и иными нормативными правовыми актами РФ, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов РФ, а также нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.
Важной является обязанность собственника земельного участка своевременно вносить земельный налог. Порядок уплаты земельного налога урегулирован Законом РФ «О плате за землю».
На собственников земельных участков возложена обязанность не нарушать права других собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей и арендаторов, а также порядок пользования лесными угодьями, водными и другими природными объектами.
Собственник земельного участка, реализуя свое право на застройку, обязан вести любое строительство, руководствуясь действующими строительными нормами и правилами по согласованию с землеустроительными, архитектурно-градостроительными, пожарными, санитарными и природоохранными органами.
В ЗК закреплена обязанность собственника земельного участка своевременно представлять в соответствующие.органы установленные законодательством сведения о состоянии и использовании земель. Согласно ст. 17 Федерального закона от 2 января 2000 г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» сведения о состоянии и об использовании земельных участков, их площадях, местоположении, экономических и качественных характеристиках вносятся в документы государственного земельного кадастра, в том числе на основании сведений, представленных правообладателями земельных участков.
Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (ст. 19) конкретизирует обязанности собственников земельных участков. Так, член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения обязан: нести бремя содержания земельного участка и бремя ответственности за нарушение законодательства; использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, не наносить ущерб земле как природному и хозяйственному объекту; соблюдать агротехнические требования, установленные режимы, ограничения, обременения и сервитуты; своевременно уплачивать членские и иные взносы, предусмотренные указанным Законом и уставом такого объединения, налоги и платежи; в течение трех лет освоить земельный участок, если иной срок не установлен земельным законодательством; соблюдать градостроительные, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные требования (нормы, правила и нормативы).

Признание земельных участков недвижимым имуществом (ст. 130 ГК) возлагает на собственника земельного участка обязанность государственной регистрации права собственности на него (ст. 131 ГК). Порядок государственной регистрации установлен в Федеральном законе от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»*.

* СЗ РФ. 1997. № 30. СТ. 3594.

Если вести речь о собственности в целом, то ее можно определить как отношение людей к тем или иным объектам, которое проявляется в распределении материальных и нематериальных благ.

Собственность и все связанные с ней моменты регулируются законодательством любого государства, и Российская Федерация, конечно, не будет являться здесь каким-то исключением.

Определение понятий

Право собственности, предоставляемое на землю – это предоставленное государством через нормы закона право совершения в отношении участка земли любые действия, если таковые не противоречат действующему законодательству.

Действия собственника не должны никаким образом нарушать права иных лиц и их интересы, и, конечно, не причинять ущерба растительному и животному миру, всей окружающей среде в целом.

Чем и как осуществляется регулирование данного права собственности?

В первую очередь, конечно, нужно назвать основной закон России – Конституцию . Статья 36 Основного Закона предоставляет гражданам и объединениям граждан право получать землю законными способами в частную собственность.

Законодатель посвятил этому вопросу главу 17 Гражданского Кодекса России. И, конечно, нельзя не упомянуть Земельный Кодекс (с изменениями и дополнениями, вступившими в силу 22 января 2015 года). Есть ряд других законов и подзаконных нормативных актов. Например, указ президента « О программе «Становление и развитие частного права в России».

Что входит в понятие, определение права собственности, если речь идет о земле? Всего есть три составляющие, три компонента:

• владение;
• пользование;
• распоряжение участком земли.

Владение – это сам факт обладания землей. Участок земли находится у конкретного лица.

Пользование – это возможность извлекать из земли какие-либо полезные свойства (например, что-то сажать, а после собирать урожай). Важно знать, что законодательство требует использовать землю исключительно по целевому назначению. Определяется это назначение в зависимости от того, к какой категории отнесена земля.

Распоряжение – это возможность совершить действия с землей, имеющие юридическое значение (продать, подарить).

Собственником может быть только тот, кто обладает всеми тремя правомочиями, указанными выше.

Скажем, арендатор земельного участка владеет им согласно условиям, оговоренным в , и может пользоваться им. Но у него нет возможности распоряжаться землей.

Если Вы еще не зарегистрировали организацию, то проще всего это сделать с помощью онлайн сервисов, которые помогут бесплатно сформировать все необходимые документы: Если у Вас уже есть организация, и Вы думаете над тем, как облегчить и автоматизировать бухгалтерский учет и отчетность, то на помощь приходят следующие онлайн-сервисы, которые полностью заменят бухгалтера на Вашем предприятии и сэкономят много денег и времени. Вся отчетность формируется автоматически, подписывается электронной подписью и отправляется автоматически онлайн. Он идеально подходит для ИП или ООО на УСН , ЕНВД , ПСН , ТС , ОСНО.
Все происходит в несколько кликов, без очередей и стрессов. Попробуйте и Вы удивитесь , как это стало просто!

Виды собственности на земельные участки

В зависимости от состава субъектов можно говорить о выделении следующих форм собственности на землю:

• Частная собственность. Реализация данной формы происходит в интересах отдельного гражданина или каких-либо групп, объединений.
• Государственная собственность. Реализация этой формы собственности осуществляется в интересах общества в целом властью государства.
• Муниципальная собственность. Иными словами, это собственность местная. Она реализуется в интересах жителей конкретного населенного пункта местными исполнительными органами.

Объекты и субъекты права собственности

Разбирая вопрос, касающийся земли и права собственности на нее, поговорим об объектах и субъектах .

Что касается объекта , им в данном случае является участок земли, который принадлежит тому или иному субъекту . Тут есть определенные нюансы.

Ни при каких обстоятельствах не могут быть признаны объектами права собственности те земли, которые исключены из оборота (это национальные парки, различные памятники природы, природные заповедники), а также земли, оборот которых ограничен (к примеру, земли лесного фонда).

К обязательным характеристикам объекта права собственности относятся его кадастровая оценка, размер, месторасположение, оборотоспособность.

Так как в России, являющейся федеративным государством, есть два уровня власти, государственную собственность (на землю в том числе) можно разделить на собственность местных органов управления и власти (муниципальную), а также собственность субъектов государства.

Начнем с собственности субъектов РФ . Здесь речь идет о землях:

• определенных в эту группу федеральными нормативными актами;
• переданных на безвозмездной основе из собственности государственной;
• приобретенных по предусмотренным законом основаниям
• отнесенных сюда вследствие разграничения собственности государства.

Теперь о муниципальной, местной собственности . Сюда относятся земли:

• отнесенные к местной собственности нормативными документами;
• право собственности на которые появилось во время разграничения собственности государства;
• приобретенные исходя из оснований, изложенных в Гражданском Кодексе;
• переданные из собственности государства на безвозмездной основе.

Перейдем к субъектам . Ими являются собственники того или иного земельного участка, признанные таковыми согласно требованиям законодательства.

Если мы обратимся к статье 15 Земельного Кодекса России, мы увидим, что сюда относятся :

1. Физические лица (граждане РФ, а кроме них – иностранные граждане и лица, не имеющие гражданства (с определенными ограничениями);
2. Организации (иностранные – с ограничениями);
3. Субъекты федерации;
4. Образования муниципального характера.

Любой субъект права собственности на землю должен обладать правоспособностью и дееспособностью.

Правоспособность означает способность иметь определенные права и обязанности. А дееспособность – распоряжаться этими правами и обязанностями.

Основания возникновения данного права

Это обычно происходит в результате каких-либо сделок, оформленных в соответствии с установленными требованиями. Это , ипотека, дарение, мена, наследование. Кроме этих случаев, возможно возникновение такого права на землю, находящуюся в собственности государства или муниципальной собственности (приватизация).

Прекращается право частной собственности в предусмотренных законом случаях либо добровольно (допустим, продажа земельного участка, дарение) либо принудительно (например, на земельный участок обращено взыскание по имеющимся у должника обязательствам).

Как возникновение права собственности, так и прекращение такового, равно как и какие-либо изменения в данном праве обязательно должны быть соответствующим образом зарегистрированы с выдачей специального документа – свидетельства о государственной регистрации. Именно с момента государственной регистрации и начинает действовать право собственности в данном случае.

Оформление собственности на землю

Какова именно процедура оформления в собственность земли и каков размер госпошлины за совершение таких действий – зависит от основания приобретения. Конечно, чаще всего право собственности возникает в результате той или иной гражданско-правовой сделки .

В данном случае нужно предоставить все необходимые документы в Росреестр. К таким документам относятся:

• Заявление установленного образца (в Росреестре предоставят такой образец и помогут с составлением заявления);
• Паспорт или иной удостоверяющий личность документ (если в Росреестр пришел представитель заявителя, он должен предоставить нотариально заверенную );
• Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины;
• Кадастровый план (из него делается выписка);
• Документ, подтверждающий совершение сделки (договор купли-продажи, дарения, мены);
• Документы от второй стороны, которая производит отчуждение земли, подтверждающие право собственности на землю.

Если участок земли получен по наследству , нужно предоставить в Росреестр следующие документы:

• Выписка из кадастрового плана участка земли;
• Паспорт, иной документ, позволяющий удостоверить личность или доверенность (в случае представительства);
• Документ о праве на наследство (свидетельство);
• Документ об уплате госпошлины.
• Заявление установленного образца.

О правилах регистрации прав собственности на землю рассказано в следующем видеоуроке:

Существующие ограничения использования

В определенных случаях возможны ограничения прав собственности на землю, а именно какие-либо запреты или особенности использования, касающиеся пользования, владения и распоряжения землей.

Эти ограничения установлены Земельным Кодексом РФ:

1. Установление условий особого характера при использовании участков земли в санитарно-защитных и охранных зонах;
2. Установление условий, касающихся охраны окружающей среды, памятников природы, культуры, истории. Требование сохранения плодородного слоя почвы;
3. Установление сроков начала и завершения строительства на земельном участке, если предоставляются права за землю, которая находится в собственности государства или муниципальной собственности.

Нормативными актами могут быть установлены и иные ограничения.

Есть также зоны с режимом использования земель особого характера . Так, такие режимы могут быть введены в составе земель промышленного или иного специального назначения. У собственников земля изыматься, конечно, не будет. Но могут быть введены определенные запреты (на строительство сооружений, зданий) или ведение тех или иных видов деятельности, противоречащих требованиям режима.

Если на земельном участке собственника располагается памятник природы , он обязан обеспечить режим особой охраны такого памятника. В тех ситуациях, когда собственник понесет в связи с этим какие-либо расходы, ему возместят их из местного бюджета.

Следует отметить, что каждое решение об ограничениях использования земель принимается местными исполнительными органами и только в случаях, предусмотренных законодательством. Такой акт может быть обжалован собственником или иным лицом, чьи права в результате ограничиваются.

Обжалование производится в судебном порядке. Все ограничения должны быть обязательно зарегистрированы. А все убытки, которые несет собственник в связи с ограничениями, должны быть возмещены в полном объеме лицами, в чью пользу произведено ограничение или из местного бюджета.

Использование земель иностранными гражданами

Согласно Конституции (ст. 62), у иностранных граждан, а также и лиц, не имеющих гражданства, равные права и обязанности с лицами, являющимися гражданами России. Но есть ряд ограничений, в том числе и касающийся прав собственности на землю. Так, такие лица не вправе иметь в собственности землю сельскохозяйственного назначения. Но на участки, на которых ведется личное подсобное хозяйство, а также занятые зданиями и сооружениями, этот запрет не распространяется.

Не могут нерезиденты и получить в собственность земельный участок на приграничной территории (перечень таких территорий установлен законодательством). Существует запрет на собственность тех участков земли, которые предоставляются членам объединений садоводов. Правда, стать членами таких объединений граждане других государств могут в том случае, если участок взят ими в аренду.

Иностранным гражданам, а также лицам, не имеющим гражданства нельзя получить безвозмездно земельный участок в свою собственность, в случае нахождения этого участка в бессрочном пользовании либо наследуемом пожизненном владении (для граждан РФ это бесплатно).

Тем не менее, несмотря на определенные ограничения, нерезиденты имеют право на получение земельных участков путем заключения различных сделок, а также по наследству. В результате этих действий они приобретут собственность на землю.