Куда обратиться для проверки работы тсж. Какие вопросы решает жилищная инспекция? Как проверить управляющую компанию, этапы, аудит

Деятельность жилищной инспекции заключается в рассмотрении жалоб и заявлений граждан и решении их вопросов и проблем. Статья поможет разобраться в функциях и полномочиях ГЖН, узнать как избежать отзыва лицензии из-за возможных нарушений и что делать, если жители подают жалобу в жилинспекцию на управляющую компанию.

Как законодательно регулируются полномочия государственной жилищной инспекции

Каждое территориальное управление жилищной инспекции наделено полномочиями выполнять свои функции относительно определенного субъекта федерации.

К примеру, государственный орган в Новосибирской области исполняет свои обязанности только на данной территории. По аналогии осуществляется деятельность и в других регионах России.

Законодательная база , которую использует инспекция при выполнении своих обязанностей, довольно обширна. В первую очередь она руководствуется:

• Конституцией РФ.
• Гражданским кодексом.
• Жилищным кодексом.
• Кодексом об административных правонарушениях.

Также муниципальные и городские инспекции придерживаются ведомственных положений и актов.

Вышеуказанные законы содержат в себе задачи, права, обязанности и полномочия государственной жилищной инспекции.

Данная служба обязана:

• своевременно выявить и пресечь нарушения законодательства;
• защитить права потребителей на получение коммунальных услуг.

Основные функции жилищной инспекции

Государственная жилищная инспекция является самостоятельным структурным подразделением системы органов исполнительной власти. Ее главная задача заключается в осуществлении контроля за соблюдением и обеспечении интересов и прав граждан в процессе предоставления населению услуг, которые должны соответствовать всем нормам и требованиям стандарта качества. Также инспекция наделена полномочиями осуществлять контроль за сохранностью жилищного фонда.

Главная ГЖИ РФ в совокупности с региональными органами образуют единую систему.

Жилищная инспекция наделена полномочиями, согласно законодательным актам РФ, в которых прописаны способы и формы осуществления контроля.

Главная государственная инспекция выполняет ряд функций :

• организует и координирует деятельность ГЖИ, направленную на контроль за надлежащим ремонтом, эксплуатацией и содержанием жилищного фонда;
• анализирует статистические данные, результаты плановых проверок и другие материалы;
• подготавливает, основываясь на них, предложения по оптимизации использования объектов ЖКХ. Также ГЖИ стимулирует население принять участие в управлении жилфондом с целью улучшения его содержания, сохранности и ремонта.

Основные функции и полномочия государственной жилищной инспекции включают в себя:

• реализацию указов высших органов власти в сфере жилищных вопросов;
• осуществление контроля за использованием и сохранностью объектов ЖКХ в соответствии с установленными нормами;
• признание жилого дома непригодным для использования и проживания;
• прием заявлений на управление многоэтажными зданиями и предоставление услуг по капитальному ремонту;
• регулярный надзор за состоянием жилых домов;
• контроль за перечислением платежей в бюджет;
• прием населения и их заявлений.

В полномочия государственной жилищной инспекции входит включение в список на улучшение жилищных условий тех граждан, чьи дома находятся в аварийном состоянии.

Исполнение прямых обязанностей ГЖИ контролируется со стороны службы Главного управления государственной жилищной инспекции. Существуют специально разработанные критерии для всесторонней оценки деятельности данной организации. В первую очередь отмечают выполнение мероприятий по плану, предоставленному вышестоящей инстанцией, а также количество жалоб граждан.

По окончании проверки обязательно фиксируют выявленные нарушения. При этом устраняется тот вариант, при котором управляющие компании, обслуживающие большую часть жилых домов, окажутся в убытке.

Каковы права жилищной инспекции

Наряду с полномочиями жилищная инспекция наделена следующими правами :

• проведение обследования объектов ЖКХ;
• требование о предоставлении необходимой для выполнения своих функций информации от юридических и физических лиц, а также предпринимателей;
• выдача предписания с указанием нарушений нормативов жилищного законодательства;
• составление административных протоколов;
• участие в судебных разбирательствах в качестве истца или ответчика;
• заключение различных контрактов на поставку необходимых продуктов;
• проведение разъяснительной работы с гражданами.

Население должно понимать, что специалисты инспекции реализуют свои права как самостоятельно, так и с его помощью. Наглядным образом это демонстрирует рассмотрение обращений и жалоб жильцов.

Жилищная инспекция наделена не только правами и полномочиями, но и рядом обязанностей , к которым относятся:

• наблюдение и контроль за выполнением жилищными фондами своих функций, таких как ремонт, содержание и возобновление домов;
• разработка алгоритма действий и планов, направленных на повышение качества и уровня обслуживания зданий.

Также в полномочия жилищной инспекции входит контроль за:

• эксплуатацией объектов ЖКХ и придомовых территорий;
• состоянием зданий и инженерного оснащения;
• осуществлением своевременного капитального ремонта и обслуживанием технических устройств;
• нормами потребления определенных коммунальных услуг гражданами;
• проведением периодических работ, направленных на оптимизацию эксплуатации коммунального оборудования;
• экономным потреблением ресурсов;
• своевременным предоставлением необходимой информации собственникам квартир;
• надлежащим состоянием помещений и их пригодностью для нормальной жизнедеятельности.

Любой гражданин имеет право на самостоятельное обращение с тем или иным запросом в жилищную инспекцию. Для это нужно только написать заявление, а затем отправить его по почте или на электронный адрес вышеуказанной организации.

Полномочия жилищной инспекции в отношении управляющих компаний и ТСЖ

Жилищная инспекция обладает достаточно широкими полномочиями. К ней нередко обращаются граждане с жалобами на то, что их управляющая компания не выполняет свои обязанности надлежащим образом.

Подчеркнем, что ГЖИ проводит проверки как плановые, так и по просьбе жильцов многоквартирных домов. Деятельность данных служб направлена на осуществление контроля и наведение порядка посредством инспектирования. Таким образом, если вы обращаетесь с жалобами в адрес управляющей компании или ТСЖ, вы в некоторой мере проявляете недовольство самой жилищной инспекцией.

Необходимо юридически грамотно составлять письменные заявления, в которых должна быть указана конкретная проблема, а не абстрактное рассуждение на тему беспорядков в сфере ЖКХ.

Выделяют следующие виды полномочий жилищной инспекции:

• контроль за надлежащим исполнением УК своих обязанностей по использованию жилищного фонда и проведению своевременного ремонта в многоквартирных домах;
• проверка документов, их всесторонний анализ, а также предоставление рекомендаций, направленных на оптимизацию деятельности;
• контроль за осуществлением и финансированием ремонтных работ многоквартирных домов и их элементов, таких как крыша, подвал, фасад, фундамент и т. д.

Также жилищная инспекция наделена полномочиями осуществлять контроль за:

• состоянием многоквартирного здания;
• придомовой территорией;
• техническим состоянием дома;
• инженерными коммуникациями;
• соблюдением сроков, отведенных на проведение тех или иных работ;
• соблюдением правил противопожарной безопасности;
• обоснованностью требований оплаты коммунальных услуг;
• соблюдением санитарных норм проживания.

В полномочия жилищной инспекции также входит проведение административной работы, направленной на правовое обеспечение определенных технических процедур, а именно:

• признание состояния многоквартирного дома аварийным;
• предоставление субсидий на проведение капитального ремонта;
• перевод статуса помещения в нежилое;
• работа с договорами подряда и субподряда;
• контроль за осуществлением работ с их последующей приемкой и т. д.

В любой ситуации, когда управляющая компания выполнила свои обязанности ненадлежащим образом либо вовсе не исполнила, собственники многоквартирного дома имеют право обратиться в жилищную инспекцию.

На основании постановления Правительства от 11 июня 2013 г. №493 полномочия жилищной инспекции существенно расширились. Теперь данная служба также ответственна за разрешение всех вопросов, связанных с платежами.

Более того, на базе жилищной инспекции создается лицензионная комиссия, которая экзаменует руководителей управляющих компаний на предмет их профессиональных знаний. Далее УК подвергается проверке на соответствие необходимым требованиям. Если отклонений не было выявлено, тогда управляющей компании выдают лицензию, позволяющую вести трудовую деятельность. Жилищная компания наделена полномочиями осуществлять контроль за качеством управления МКД. Если будут выявлены какие-либо нарушения, тот или иной многоквартирный дом исключат из реестра лицензии. В таком случае указанный объект будет передан другой управляющей компании. Если количество исключенных домов будет увеличиваться, тогда УК лишат лицензии на право управления.

В том случае, когда в ходе проверки выявляются те или иные нарушения, жилищная инспекция обладает небходимыми полномочиями, чтобы выдвинуть требования об их устранении. Если обнаружен факт административного правонарушения, тогда составляют соответствующий протокол и принимают меры, направленные на разрешение возникшей ситуации. Когда управляющая компания не выполняет предписания жилищной инспекции, тогда нарушителям грозит серьезный штраф или профессиональная дисквалификация. Наказание также может носить уголовный характер. Во всяком случае, инспектор обязан предоставить материалы в правоохранительные органы для дальнейшего рассмотрения либо самостоятельно обратиться в суд с целью защиты прав жильцов многоквартирных домов.

Мнение эксперта

Для эффективного использования инструмента лицензирования необходимо четко видеть конечные цели государственного жилищного контроля

Н. А. Васютин ,

президент Ассоциации компаний ЖКХ содействия развитию жилищного контроля

Действующее законодательство ЖКХ наделило жилищную инспекцию серьезными полномочиями, а именно: лицензировать деятельность по управлению МКД. Так, ГЖИ субъектов, расположенных на территории России, осуществляют всесторонний контроль за УК, ведущими свою трудовую деятельность.

Для того чтобы вышеуказанная инстанция с максимальной эффективностью реализовывала свои полномочия, нужно четко определить цели и задачи государственного жилищного надзора. В первую очередь следует навести порядок в жилфонде страны, а также обеспечить неукоснительное соблюдение требований жилищного законодательства со стороны всех участников данных взаимоотношений. Для того чтобы достигнуть вышеперечисленных целей, необходимо постоянно контролировать текущую ситуацию.

Согласно постановлению Правительства РФ № 1115 от 29 октября 2014 г., в полномочия жилищной инспекции входит периодический мониторинг эксплуатации многоквартирных домов, а также поддержание их состояния, независимо от формы собственности. Полученную информацию каждый год предоставляют в орган субъекта Федерации для последующего обобщения и анализа, затем передают в соответствующую инстанцию исполнительной власти.

Ассоциация контрольно-надзорных органов в сфере жилищно-коммунального хозяйства (АСЖКН) каждый квартал анализирует и делает выводы об эффективности деятельности инспекций, расположенных на территории РФ. Она осуществляет сбор, обновление и анализ необходимой информации о текущей ситуации в регионах, оказывая, таким образом, практическую помощь жилищным инспекциям в выполнении их обязанностей.

Полномочия, возложенные на ГЖИ, крайне важны и зачастую требуют незамедлительного и адекватного реагирования на возникающие проблемы. В связи с этим АСЖКН публикует в журнале результаты проделанной работы по лицензированию и привлекает общественность к содействию для максимально эффективного урегулирования данного процесса. Ниже мы предлагаем вам ознакомиться с некоторыми статьями государственных инспекций, где есть подробное описание текущего состояния регионального жилищного фонда, и содержатся сведения о том, как вышеуказанная служба выполняет свои обязанности.

Так, благодаря опубликованной информации, органы муниципальной и государственной власти, а также общественность объединяются в одно целое. Такой принцип работы способствует формированию продуктивного взаимодействия между всеми участниками этой системы и, соответственно, улучшению качества предоставляемых коммунальных услуг в стране.

Полномочия жилищной инспекции в отношении жителей и их жалоб

Зачастую решить спорный вопрос или проблему между управляющей компанией и собственниками квартир возможно только посредством написания жалобы в соответствующую инстанцию.

Обычно граждане направляют заявление в инспекцию только в той ситуации, когда неоднократные обращения в УК или ТСЖ остались без ответа, а возникшие проблемы так и не были решены.

В этом случае необходимо составить жалобу в письменной форме, где вкратце описывается причина обращения, какие конкретно пункты жилищного законодательства были нарушены.

Прежде чем обратиться в органы государственного жилищного надзора, собственнику необходимо собрать документальные доказательства того, что он неоднократно предъявлял жалобы в обслуживающую управляющую компанию, но там его запросы были проигнорированы.

В качестве подтверждения можно предоставить заявление с входящим номером организации, выписку от операторов телефонной компании и т. д. Сегодня каждая обслуживающая УК записывает входящие разговоры, поэтому можно указать только точное время звонка.

Жалобу в жилищную инспекцию составляют в двух экземплярах, один из которых остается в приемной указанной организации, а в другом секретарь фиксирует дату обращения и входящий номер, а также подпись лица, принявшего это заявление, и возвращает его гражданину, предъявляющему запрос.

Жильцы могут обращаться в жилищную инспекцию с жалобами на УК, ТСЖ и даже соседей:

• Жалоба на управляющую компанию

Жилищная инспекция наделена полномочиями, направленными на урегулирование отношений между населением и УК. При составлении заявления гражданин обязан предоставить в жилищную инспекцию неоспоримые доказательства того, что управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом, оставила запрос без внимания. К таким документам относятся:

• бланк жалобы, предоставленный в управляющую компанию, который был ею проигнорирован;
• вещественные доказательства, например фотографии, видеозапись, подтверждающие тот факт, что УК нарушила жилищный кодекс.

При этом жильцы могут быть недовольны как неверными начислениями платежей за предоставляемые коммунальные услуги, безосновательными требованиями дополнительных финансовых расходов на ремонт и т. д., так и безразличным отношением УК к выполнению своих обязанностей, к примеру, когда не вывозится мусор, не произведен ремонт..

Жильцы также имеют право обратиться в жилищную инспекцию, если собственники квартир или арендаторы не соблюдают правила проживания в МКД, к примеру загромождают жилые территории, используют недвижимость с коммерческой целью либо нарушают права соседей на сон и отдых.

Решение подобных вопросов входит не только в полномочия инспекции государственного жилищного надзора, также можно обращаться с жалобами в такие инстанции, как:

• Роспотребнадзор.
• Городская администрация.
• Участковый.

Если вопрос так и останется нерешенным, тогда итоговыми контрольными инстанциями являются прокуратура и суд, которые также наделены соответствующими полномочиями для решения данных проблем. Жильцы имеют полное право обращаться с жалобами во все вышеперечисленные службы.

Тем не менее, если у вас не будет достаточно доказательств и фактов подтверждения бездействия управляющей компании, то обращаться в суд или прокуратуру бессмысленно.

• Жалоба на ТСЖ

ТСЖ означает товарищество собственников жилья. Руководящие органы данной организации представлены:

• председателем;
• правлением;
• ревизионной комиссией;
• собранием жильцов.

Прежде чем обратиться с заявлением в инспекцию государственного жилищного надзора на бездействие представителя власти ТСЖ, собственники квартир могут постараться решить возникшую проблему внутри организации:

• для начала обратитесь со своим запросом к председателю ТСЖ;
• если заявление будет проигнорировано, тогда к правлению или ревизионной комиссии;
• каждое заявление и жалобу необходимо оформить в письменном виде, поскольку данные документы будут выступать в качестве основания для проведения разбирательств жилищной инспекцией, Роспотребнадзором, судом и прокуратурой;
• жильцы имеют право на обращение во все вышеперечисленные инстанции одновременно, тем не менее целесообразнее сначала найти механизмы воздействия на ТСЖ в органе надзора;
• жалобу составляют по общему шаблону: указывают данные о товариществе, о бездействующих лицах и о сути возникшей проблемы;
• автор заявления должен предоставить проигнорированную жалобу и другие вещественные доказательства;
• если жильцы пишут коллективное заявление, тогда необходимо предоставить подписи участников ТСЖ или проживающих на данной территории лиц, недовольных работой представителей товарищества.

• Жалоба на соседей

Как правило, жильцы сначала пишут жалобу на соседей в УК или ТСЖ. Но если со стороны данных организаций никаких мер предпринято не было, тогда собственники квартир обращаются с претензиями в инспекцию государственного жилищного надзора, которая наделена соответствующими полномочиями для решения данного вопроса.

В зависимости от типа правонарушения, совершенного соседями, следует обращаться в ту или иную инстанцию.

Например:

• когда в квартире стоит шум от 30 децибел в дневное время и от 40 - в ночное, тогда жильцу необходимо обратиться к участковому;
• если сосед не соблюдает санитарные нормы, у него развелись тараканы либо он содержит большое количество кошек и собак, пренебрегая надлежащим уходом за ними, следует написать заявление в Роспотребнадзор либо СЭС;
• в том случае, когда кто-то из собственников квартир занимает места общего пользования или загромождает входы другим жильцам, обращайтесь в инспекцию.

Тем не менее вовсе не обязательно соблюдать данную иерархию. Если соседи ведут себя неподобающим образом, нарушая жилищное законодательство, собственники квартир могут напрямую обратиться в жилищную инспекцию, которая наделена всеми полномочиями для урегулирования этого вопроса.

Если возникнет необходимость, документация будет передана в соответствующие инстанции, которые произведут проверку.

Полномочия жилищной инспекции в отношении ТСЖ и УК в ходе проверок

Если управляющая компания ненадлежащим образом содержит общее имущество собственников квартир жилого дома, то в соответствии со статьей 7.22 КоАП РФ данное правонарушение является поводом для привлечения этой организации к административной ответственности. Для должностного лица размер штрафа в данном случае составит от 4 000 до 5 000 руб., а для юридического - от 40 000 до 50 000 руб.

В процессе проверки специалисты жилищной инспекции наделены полномочиями фиксировать выявленные нарушения, не выясняя причин их возникновения. Представители УК должны иметь четкое понимание, виновны ли они в ненадлежащем содержании данного многоквартирного дома.

В соответствии с общими правилами договор управления должен включать в себя перечень услуг, направленных на сохранение и ремонт мест общего пользования в многоквартирном доме, порядок его изменения, а также размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения. Вышеперечисленные моменты должны быть предварительно согласованы на общем собрании. Важно понимать, что, даже если в перечне не указаны те или иные услуги, которые тем не менее были утверждены собственниками квартир и являются неотъемлемой частью нормативно-правовых актов, это не освобождает управляющую компанию от их выполнения. Этот вывод подтверждается в Постановлении Президиума ВАС Российской Федерации от 29 сентября 2010 года № 6464/10. Толкование данных правовых норм является общеобязательным.

Вышеуказанное Постановление подтверждает, что перечень всех текущих, сезонных и неотложных работ и услуг является предусмотренным в договоре, поскольку соответствует обязательным условиям содержания многоквартирного дома.

УК - это специализированная коммерческая организация, осуществляющая обслуживание многоквартирных домов. В этом заключается основа ее предпринимательской деятельности. Поэтому указание в договоре фиксированной стоимости за предвидимое обязательное содержание дома и текущие ремонтные работы с учетом естественного износа оборудования представляет собой финансовый риск для УК. В экстренной ситуации, когда требуются материальные вложения на услуги, необходимость которых возникла по не зависящим от управляющей компании обстоятельствам, дополнительные расходы должны компенсировать собственники помещений за свой счет.

Исходя из этого, УК должна детально проработать условия договора управления МКД и процесс сбора документации, подтверждающей сознательный отказ жильцов от проведения тех или иных мероприятий по содержанию дома.

Мнение эксперта

Штрафы жилищной инспекции не должны негативно влиять на деятельность УК

И. Н. Левченко ,

исполняющий обязанности руководителя управления Госжилстрой - техинспекции Пензенской области

Согласно результатам проверок, при обнаружении любого, даже незначительного нарушения, Инспекция по лицензированию обладает полномочиями выдать предписание, а также открыть судебное производство по факту административного правонарушения по части второй статьи 14.13 КоАП РФ, предусматривающей наложение штрафных санкций.

В последние годы отмечается существенное увеличение размера взысканий за подобные нарушения, в соответствии со статьей 722 КоАП РФ. Этот факт вызывает опасения как за новичков, только что появившихся на рынке коммунальных услуг, так и опытных управляющих.

Административный штраф, наложенный на юридическое лицо организации во время отопительного сезона или подготовки к нему, способен существенно нарушить ход работы по управлению многоквартирным домом.

Зачастую наказанию подвергаются новые УО, «унаследовавшие» нарушения еще от предыдущей компании, которая во время своей деятельности не смогла обеспечить надлежащего ухода за объектом.

Более того, иногда возникают проблемы при смене управляющих организаций, когда нарушается процедура проведения общих собраний собственников квартир по вопросу изменения метода управления МКД. Иногда некоторые жильцы даже не информированы о происходящих событиях. В такой ситуации собственники квартир могут получить двойные квитанции по оплате коммунальных платежей. Контроль за такими объектами ЖКХ входит в полномочия жилищной инспекции. Собственники квартир должны выбрать новый способ управления МКД в течение достаточно короткого срока времени.

В подобной ситуации увеличение размера штрафов является причиной скорейшего банкротства управляющих компаний, которые осуществляют предпринимательскую деятельность в сфере ЖКХ. И страдать от этого в первую очередь будут жильцы многоквартирных домов.

Вложенные файлы

• ЖАЛОБА на бездействие управляющей организации.docx

В нашей стране две беды: дураки и дороги. Этот стереотип известен далеко за пределами России. Если заходит речь про основные не стереотипные проблемы в РФ, то это будут: низкие зарплаты и неудовлетворительное качество жилья. Если с дорогами всё понятно – это неразрешимый вопрос, то с обеспечением достойных условий проживания людей и содержания домов – вполне выполнимый. Важно только понять, кто контролирует управляющие компании ЖКХ. Проблемы, связанные с непрофессиональным менеджментом организаций, призванных обеспечивать порядок и стабильность в работе инфраструктур – проистекают из ряда существенных недоработок.

Важно! Эти недоработки влекут ряд серьёзных последствий, которые не исправляются из года в год и становятся только опаснее. За деятельность, по обслуживанию жилых домов управляющая организация получает средства от населения. На эти деньги она должна содержать в исправном состоянии фасады домов, придомовую территорию, помещения общественного пользования, организовывать вывоз мусора и предоставлять коммунальные услуги.

На практике это выглядит иначе: на содержание домов и ремонт коммуникаций выделяется только часть полученных средств. ТСЖ просто начинают воровать деньги населения. Естественно, это никому не нравится. Люди отдают заработанные деньги чужим людям, они ещё и не получают за это должный уровень обслуживания. Сейчас деятельность осуществляется таким образом, что работы товариществ, проводимые на объектах, не являются прозрачными для потребителей: нет графика работ, нет сметы. Чтобы не давать ТСЖ наживаться за счёт абонентов, в России есть контролирующие органы, ведущие надзор за УК и контроль ЖКХ.

Контролирующие органы

Если изучить какие права имеют собственники квартир и знать кто, осуществляет контроль за управляющими организациями, то можно проверить работу своей УК. На сегодняшний день есть три позиции, с которых осуществляется контроль: федеральный, локальный и краевой. Каждый уровень по-своему выполняет контроль.

Федеральный уровень

Надзор на государственном уровне не является главным уровнем контроля за ТСЖ. Главные федеральные органы управления предписывают лишь общие принципы руководства жилищным хозяйством и создают дополнительные методики.

Кто контролирует деятельность управляющих компаний на государственном уровне:

• Министерство Строительства – задаёт порядок согласования основных норм коммунальных услуг, порядок получения соответствующих услуг потребителями и задаёт параметры качества. Оно поясняет «Правила оказания услуг снабжения коммунальными ресурсами » Постановления Правительства РФ и даёт рекомендации в его реализации на деле. Минстрой задаёт экономические нормативы контроля энергоносителей тепла и воды.
• Министерство Энергетики – задаёт национальный норматив по обеспечению жилых и нежилых построек энергоносителями, в том числе газа, воды, электричества и тепла, согласно общественного графика;
• ФАС – задаёт основы формирования цен потребления энергии населением, определяет верхние и нижние границы уровней тарифов, помогает контролировать поступление оплат потребителями услуг на счета коммунальных служб.

Региональный уровень

Прямой контроль выполнения утверждённых нормативов и дополнительных указаний, поступивших из национальных федеральных ведомств, осуществляется муниципальными или региональными органами власти.


На региональном уровне компании, осуществляющие обслуживание и содержание жилых домов подчиняются следующим службам:

• Жилищной инспекции – осуществляет проверки, контролирующие исполнение Управляющими компаниями и жильцами требований областного и государственного законодательства:
• функциональность жилых помещений;
• контроль за перепланировками в квартирах;
• эксплуатацию и содержание общественного имущества в многоквартирном доме;
• сумму платы за содержание квартир;
• смена статуса помещений и их назначений;
• обеспечение дома поставками энергоресурсов, установка размера оплаты их потребления и способов произведения оплаты;
• организация фондов на проведение ремонта.

Компании, владеющие лицензией на управление объектами недвижимости, не подчиняется напрямую органам местного надзора – жилищная инспекция не осуществляет конкретный контроль. Зато она контролирует выдачу лицензий этим компаниям и осуществляет проверку их деятельности, чтобы установить соответствуют ли они требованиям.

Итог проверки закрепляется протоколом и отправляется с предписание в управляющую компанию с назначением сроков устранения нарушений.

Контроль собственниками жилья

Не стоит забывать, что сами собственники жилья имеют весомую силу. От них в бюджет поступают средства. Поэтому их удовлетворение в первую очередь должно интересовать управляющую компанию. Жильцы многоквартирного дома имеют отношения с УК согласно двустороннему договору, в котором прописаны права и обязанности обеих сторон, а значит, собственники жилья вправе требовать от второй стороны добросовестного исполнения условий договора. Как проверить управляющую компанию ЖКХ самостоятельно? При наличии нарушений, они вправе потребовать проведение внеплановой проверки. Для этого, необходимо направить заявку в ГЖИ с соответственным требованиям. Стоит отметить, что заявки, поданные коллективно, рассматриваются и исполняются быстрее. В своём обращении жильцы обозначают контактную информацию и могут запросить у управляющей компании перечень согласованных тарифов. Заявление необходимо написать в двух экземплярах.


Информация, полученная от представителей Упр. Компании подвергается анализу и сравнивается с фактическим качеством оказываем услуг. Для более профессионального анализа можно прибегнуть к помощи специалистов. Они помогут решить именно вашу проблему. После этого проходит проверка УК на соответствии указанных данных и фактически выполненных работ. Проверяющие могут попросить предоставить смету расходов бухгалтерию УК. Отчёты по финансовым документам вправе потребоваться не только за настоящий финансовый год, но и за предыдущие несколько лет из архивов организации.

При обнаружении завышенных тарифов или раздут смет на проведение работ, жильцы дома могут обратиться в прокуратуру. Они получают достаточные основания, чтобы составить иск и довести дело до суда. Получить бесплатную консультацию, можно обратившись в центр помощи потребителей услуг. Там помогут составить коллективную жалобу на виновника и довести её контролирующей организации сверху. Неважно, какой будет выбран путь действий: УК будет проверена, нарушения устранены, а жильцам компенсируются их потери и прекратятся неправомерные изъятия средств.

Проведение аудиторских проверок

Аудиторская проверка происходит по нескольким параметрам. Чтобы сделать схему работы УК более открытой, можно прибегнуть к проведению аудита в сфере ЖКХ. Будут проверены:

• фактические понесённые затраты организации к выставленным по ним счетам:
• соответствие составленных финансовых документов установленным правилам документооборота и оценка правдивости приведённой в них информации;
• просмотр оснований на трату бюджета (подтверждение эффективности и рациональности выбранного способа ведения дел).

Важно! Подводя итоги, аудитор осуществляющий проверку, может, как пример, предоставить собственные профессиональные рекомендации по оптимизации и налаживанию технологических, финансовых и экономических процессов, внутри компании. Так же могут быть представлены советы по работе с налоговыми органами.

Аудит проходит согласно установленному регламенту. Он позволяет определить, куда тратится каждый рубль вложенных жильцами средств, и какой процент расходов действительно расходовался эффективно, а какой уходит «мимо кассы» или тратится необдуманно.


Проверка обязательно берёт во внимание следующие документы:

• отчёты по трате средств на коммунальное обеспечение дома;
• сметы, с предоставленными данными о расходах на проведение необходимых работ по содержанию и эксплуатации многоквартирного дома;
• отчёты о расходах, понесённых при найме для выполнения работ, сторонних подрядных компаний.

Как правильно составить и подать жалобу?

Если управляющая компания не исполняет в полной мере свои обязательства, нарушает условия договора и не предоставляет соответствующие отчёты о проделанной работе, то жители дома имеют полное право подать жалобу в вышестоящие органы. Это делается быстро и бесплатно если знать алгоритм и свои права.

Достаточные основания для подачи заявления:

• помещения общего пользования нуждаются в текущем ремонте, но он длительное время не выполняется, пример – испорченные перила, разбитые лампочки освещения.;
• должным образом не обслуживаются лифты и мусоропроводы;
• отопление в помещениях слабое.

Вид жалобы выбирается по желанию: написать вручную или набрать на компьютере и распечатать – контролирующий орган обязан принять её в любом виде. В заявлении необходимо обозначить государственный орган, по адресу которого будет отправлено обращение. Кроме собственной контактной информации, не забудьте указать в нём обратный адрес, по которому можно отправить ответ. Перечислите все замеченные нарушения, укажите точный адрес дома, если нужно, то и конкретную локацию поломки: подъезд и этаж. Для полноты картины используйте ссылки на Жилищный Кодекс, указывающие, что этих нарушений быть не должно. Не забудьте чётко обозначить, какого результата вы хотите добиться по итогам проверки и вынесения решения. Если заявление подаётся коллективно: указывайте в нём контактные данные каждого заявителя.

Жалобу составьте в двух копиях и обе передайте человеку в центр, принимающему жалобы от населения. Они должны присвоить номер входящего обращения и поставить дату приёмки и вернуть одну копию жалобщику. Выставленная дата назначается датой подачи заявления и с этого момента начинается тридцатидневный отсчёт по предоставлению обязательно ответа просителю.

Вывод

УК подчиняются и контролируются органами центральной власти, а так же самими собственниками помещений. Федеральные органы лишь регламентируют их деятельность. Они не осуществляют непосредственный контроль. Кто контролирует работу управляющих компаний? Проконтролировать управляющую компанию может надзорный орган: Роспотребнадзор, прокуратура и жилищная инспекция.

Товарищество собственников жилья – некоммерческая организация, преследующая в своих целях совместное управление собственников общим имуществом в многоквартирном доме. Руководство ТСЖ обязано действовать в рамках законодательства РФ. Товарищество должно регулярно отправлять отчеты, с помощью которых надзорные органы контролируют работу организации и выявляют ошибки. Грубые нарушения вызывают неприятные последствия для собственников и всего товарищества.

Виды отчетности по ТСЖ

Товарищество, как юридическое лицо, обязано ежегодно отчитываться о результатах своей работы. Запрос о предоставлении информации может исходить как от собственника помещения, путем направления соответствующего обращения, так и от вышестоящих органов.

Внутренние отчеты

Предоставляются собственникам жилых помещений на годовом собрании, которое проводится, в соответствии со ст. 45 ЖК РФ , во втором квартале года, идущего за отчетным.

ВАЖНО! Основная функция – доказать компетентность и законность действий руководящих лиц в сфере управления жилым домом.

Отчет председателя

Отчет о деятельности председателя основывается на данных о проделанной работе и выполнении обязанностей, установленных должностной инструкцией, к которым относятся:

1. Руководство правлением.
2. Составление сметы доходов и расходов, контроль денежного потока.
3. Контроль за выполнением условий договора между ТСЖ и подрядчиками, ресурсоснабжающими, обслуживающими организациями.
4. Ведение бухгалтерской и налоговой отчетности, предоставление данных в ИФНС.
5. Прием и увольнение рабочих.
6. Контроль за поддержанием общественного имущества в надлежащем виде, например, вынести решение о начале ремонта, проверке лифта и т. д.

Каждое товарищество, основываясь на своих целях и проблемах, утверждает свою должностную инструкцию.

Отчет правления

Правление ТСЖ создается для помощи председателю в выполнении его обязанностей по управлению МКД, их функции схожи. В соответствии с п.4 ст. 151 ЖК РФ , руководство может распоряжаться коллективными средствами, согласно утвержденному бюджету. Доход товарищества формируется из:

• платежей и взносов собственников;
• полученных государственных субсидий, в том числе на обслуживание и эксплуатацию МКД, предоставление коммунальных услуг;
• выручки от финансово – хозяйственной деятельности (ФХД);
• прочих поступлений.

Доходы тратятся на общие расходы тсж по обслуживанию, ремонту, управлению, содержанию дома, зарплату наемных рабочих, а часть средств отправляется в специализированные фонды.

На основании имеющихся данных о предполагаемых поступлениях и затратах, правлением формируется смета тсж, отчет об исполнении которой выносится на общее собрание.

Основная причина для признания банкротства – долги тсж перед ресурсоснабжающими организациями, которые и обращаются с исковым заявлением в суд с целью взыскать неуплаченные средства.

Ответственность ТСЖ

В ходе расследования проверяется деятельность председателя на предмет преднамеренного доведения до банкротства. При выявлении нарушений законодательства со стороны руководителя, к нему примут меры административной и уголовной ответственности по статьям 160 «Присвоение и растрата», 285 и 286 «Злоупотребление и превышение полномочий» УК РФ.

Если вина не будет доказана, товарищество ответит по обязательствам собственным имуществом (транспорт, орг.техника, банковские счета, недвижимость), которое будет продано, а средства отправят на погашение долгов.

Ответственность собственников

Владельцы жилых помещений за долги ТСЖ отвечают в том случае, когда причиной их возникновения является неуплата коммунальных услуг со стороны непосредственно собственников. В этом случае ресурсоснабжающая компания примет законные меры для взыскания долгов: ограничение подачи ресурса или обращение в суд.

Отчеты товарищества собственников жилья делятся на внутренние для общего собрания и внешние для надзорных органов. Получить информацию о результатах работы управляющей организации вправе любой гражданин, после отправки соответствующего запроса.

Проверка деятельности ТСЖ осуществляется ежегодно ревизионной комиссией или независимой аудиторской фирмой.

Государственные надзорные органы проверяют работу организации, изучая полученные отчеты, а также внепланово, на основании поступающих жалоб от граждан. Если нарушение законодательства доказано, то товарищество привлекают к ответственности.

С целью взыскания долгов с ТСЖ направляют исковое заявление в арбитражный суд, который назначает проверку ФХД для выяснения причин образования задолженности. Зачастую, у товарищества нет средств решить свои проблемы и его ликвидируют с долгами.

К основным отличиям плановой проверки от внеплановой относятся:

1. проведение плановых аудитов с установленной периодичностью;
2. возможность проведения плановых проверок гражданскими лицами;
3. добровольный характер плановых проверок.

Главная цель плановой проверки ТСЖ – выявить ошибки в финансовой деятельности организации и дать указания по их устранению. Даты плановых инспекций заранее известны бухгалтерии и руководству жилищного товарищества. Они проводятся в сроки, обозначенные уставом организации или жилищным кодексом .

Внеплановые аудиты проводятся по заявлениям или жалобам отдельных лиц надзорными органами.

Основная цель внеплановых мероприятий – выявить и доказать нарушения , в которых подозревается организация и/или её работники.

Кто контролирует деятельность жилтоварищества?

Контроль деятельности руководящих органов жилтоварищества могут осуществлять следующие инстанции :

• налоговая инспекция;
• отделение жилищного надзора;
• прокуратура;
• ревизионная комиссия;
• трудовая инспекция;
• контрольная комиссия жителей-членов товарищества.

Налоговые органы контролируют корректность заполнения налоговых деклараций и правильность распределений доходов и расходов при разных системах налогообложения, а также полноту уплаты налогов со стороны наёмных работников.

Важно! Органы жилнадзора осуществляют проверку деятельности руководства ТСЖ на предмет соблюдения жилищного законодательства.

В том числе:

1. легитимность процедуры создания ТСЖ;
2. корректность пунктов устава;
3. достоверность протоколов общих собраний;
4. легальность выбранных руководящих органов и ревизора;
5. соответствие осуществляемой деятельности уставным целям.

Прокуратура может проверять наличие возможных нарушений уголовного характера : взяточничество, растраты и т.д.

Работники прокуратуры имеют право входить в помещения руководства ТСЖ и изымать любую документацию без предварительного уведомления о проверке. Такими же правами обладает и налоговая служба.

Ревизия является внутренним инструментом контроля экономической деятельности правления , так как ревизор выбирается на общем собрании из числа жильцов, пользующихся авторитетом и не может совмещать свою деятельность с работой в правлении (пункт 1 статьи 150 ЖК РФ).

Пункт 1 статьи 150 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.

Кто может запросить проведение данной процедуры?

Кто может проверить деятельность ТСЖ? Инициировать аудит финансовой деятельности жилтоварищества вправе следующий круг лиц:

• члены ревизионной комиссии;
• владельцы квартир и жители дома, относящегося к ТСЖ;
• инициативная группа членов товарищества;
• выборные органы местного самоуправления;
• органы правления.

Правление жилтоварищества может заказать проверку у частных аудиторских фирм для выявления и исправления собственных ошибок при небольшом опыте финансовой деятельности , или при большом штате бухгалтерии для контроля за его деятельностью.

При наличии подозрений или косвенных фактов нарушений в деятельности правления, часть собственников-членов товарищества может создать инициативную группу для аудита деятельности руководства. Ревизию в таком случае осуществляют, как правило, сами участники такой группы .

Внимание! Каждый член жилтоварищества имеет право ознакомиться со всеми финансовыми и отчётными документами организации (пункт 3 ).

Если у жителя дома существуют подозрения в том, что руководство товарищества нарушает законодательство РФ , то он может инициировать прокурорскую проверку, написав соответствующую жалобу, вне зависимости от своего статуса проживающего (владелец, арендатор и т.д.).

Выборные органы власти вправе инициировать депутатскую проверку любых юридических лиц, в том числе жилищных объединений, по запросу избирателей.

Что представляет собой аудит?

Под проверкой (или аудитом) понимается полная ревизия финансовой деятельности организации на предмет соответствия уставным целям. Методом аудита можно определить:

Плановый аудит жилтоварищества обязан проводить его выборная ревизионная комиссия каждый календарный год , представляя аудиторское заключение собранию жильцов-членов ТСЖ (часть 1 пункта 3 статьи 150 ЖК РФ).

Часть 1 пункт 3 статья 150 ЖК РФ. Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья

Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:

• проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
• представляет общему собранию членов товарищества заключение по результатам проверки годовой бухгалтерской (финансовой) отчетности товарищества.

Внеплановая проверка осуществляется органами жилищного надзора или прокуратуры .

Для того, чтобы избежать крупных штрафов или приостановления деятельности в результате визитов различных государственных надзорных органов , правление жилтоварищества обращается в частную аудиторскую фирму для проведения предварительной ревизии.

Сотрудники аудиторской фирмы по итогам ревизии могут указать бухгалтеру и председателю на ошибки , допущенные при учёте, а также способы их устранения.

Порядок проведения этого процесса

В первую очередь происходит заключение соглашения с компанией-исполнителем . В договоре с аудиторской компанией указывается:

• цели аудита;
• сроки проведения;
• место проведения;
• проверяемый период;
• перечень необходимой документации.

Внимание! Аудиторская фирма должна состоять в федеральном учёте аудиторских организаций для получения права называться таковой, а сотрудники фирмы, осуществляющие проверку, должны иметь аудиторский аттестат (статьи 3 ФЗ № 307 и статьи 4 ФЗ № 307 «Об аудиторской деятельности»).

Статья 3 ФЗ № 307 «Об аудиторской деятельности». Аудиторская организация

• Аудиторская организация — коммерческая организация, являющаяся членом одной из саморегулируемых организаций аудиторов.
• Коммерческая организация приобретает право осуществлять аудиторскую деятельность с даты внесения сведений о ней в реестр аудиторов и аудиторских организаций саморегулируемой организации аудиторов (далее — реестр аудиторов и аудиторских организаций), членом которой такая организация является.
• Коммерческая организация, сведения о которой не внесены в реестр аудиторов и аудиторских организаций в течение трех месяцев с даты внесения записи о ней в Единый государственный реестр юридических лиц, не вправе использовать в своем наименовании слово «аудиторская», а также производные слова от слова «аудит».

В качестве периода проверки обычно указывается календарный год . После подписания договора сотрудники фирмы приступают к аудиту в следующем порядке:

1. ознакомление со структурой жилтоварищества и особенностями ведения хозяйственной деятельности;
2. изучение финансовой и отчётной документации за период, выбранный для проверки;
3. сравнение фактической ситуации с плановыми показателями и выявление несоответствий;
4. поиск причин несоответствий;
5. составление акта аудиторской проверки.

В ходе ознакомления изучается устав, учётная политика порядок её реализации в конкретном товариществе.
При обнаружении несоответствий плановых и расчётных показателей , сотрудники компании-исполнителя начинают проверку бухгалтерских ведомостей и первичных платёжных документов .

В частности, проверяется соответствие используемых бухгалтером жилтоварищества проводок на соответствие плану субсчетов Минфина .

Как правильно составить акт?

Акт проверки составляется сотрудниками фирмы-аудитора и содержит следующие сведения :

• наименование жилтоварищества и период осуществления проверки;
• проверенные области финансовой деятельности ;
• выявленные недочеты и ошибки ;
• методы устранения ошибок.

В конце акта обязательно ставится печать компании-исполнителя и подпись ответственного лица . Акт – конфиденциальный документ, составляемый в двух экземплярах, по одному для заказчика и исполнителя.

Важно! Проверка может быть как полной, так и частичной. Полная проверка, с ревизией всей документацией ТСЖ, обычно заказывается перед визитом сотрудников прокуратуры или жилнадзора, а частичная может включать небольшую область, например, декларации НДФЛ перед формированием налоговых отчётов.

При обнаружении нарушений руководство товарищества должно их устранить в соответствии с рекомендациями аудиторов до визита надзорных служб, во избежание:

1. штрафных санкций;
2. увольнений;
3. гражданско-правовой и уголовной ответственности;
4. лишения права занимать должности в жилищных организациях.

Если проверка была инициирована и проведена органами прокуратуры или налоговой инспекцией, товариществу даётся срок (10 рабочих дней) для устранения нарушений.

Заключение

Итак, проверка финансовой деятельности ТСЖ может проводиться надзорными органами по жалобам жильцов или аудиторской фирмой для выявления недочётов в работе и подготовке к возможным внеплановым проверкам.

Чтобы избежать возможных штрафных санкций, необходимо регулярно проводить внутренние проверки бухгалтерии силами ревизора товарищества или привлечённого специалиста, по итогам которых приводить деятельность бухгалтерии в соответствие с правилами.