Договор коммерческого найма жилого помещения. Коммерческий и социальный найм жилья: описание и отличия

Право граждан на жилище может быть реализовано посредством обеспечения жилыми помещениями как постоянного, так и временного пользования, например, при найме жилых помещений, находящихся в собственности граждан или публичных субъектов: Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований. Согласно ст. 288 ГК РФ гражданин - собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания, а также для проживания членов его семьи.
Коммерческий наем наиболее распространен в частном жилищном фонде. В то же время он применяется в государственном и муниципальном жилищном фондах коммерческого использования*(178) , в которых он предоставляется, как правило, гражданам, имеющим на каждого члена семьи доход выше уровня дохода малоимущих граждан.
Основанием для заключения договора коммерческого найма является решение уполномоченного исполнительного органа государственной или муниципальной власти.
Основанием для вселения в жилое помещение является договор коммерческого найма жилого помещения. Договор найма жилого помещения - один из видов гражданско-правовых договоров (в данном случае речь идет о договоре коммерческого найма); одновременно договор найма жилого помещения является основным договором жилищного права (договор социального найма).
Понятие и содержание договора найма жилого помещения. Важнейшие положения о договоре найма жилого помещения урегулированы в гл. 35 ГК РФ.
По договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или уполномоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Юридические признаки договора найма жилого помещения: это договор консенсуальный, двусторонний, взаимный, возмездный.
Договор найма жилого помещения считается заключенным, когда достигнуто соглашение сторон по всем его существенным условиям. В этом его отличие от договора социального найма, в основе которого - сложный юридический состав (нуждаемость в жилом помещении по одному из оснований, предусмотренных законодательством; постановка на учет; принятие решения о предоставлении жилого помещения; заключение договора на основании принятого решения).
Предмет (объект) договора коммерческого найма жилого помещения. Предметом (объектом) такого договора согласно п. 1 ст. 673 ГК РФ может быть только изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома). Пригодность жилого помещения для проживания определяется жилищным законодательством, т.е. помещение должно быть включено в состав жилых помещений, соответствовать требованиям строительных норм и правил, противопожарных нормативов, санитарным и техническим требованиям и т.д. В многоквартирном доме наниматель жилого помещения по договору коммерческого найма наряду с пользованием жилым помещением имеет право также пользоваться общими помещениями дома и оборудованием за пределами квартиры (п. 2 ст. 673 ГК РФ). Неизолированное жилое помещение не может быть объектом договора найма.
Размер жилого помещения при коммерческом найме не ограничивается в отличие от социального найма, где предоставление жилого помещения производится в пределах нормы предоставления.
Сроки договора. Договор коммерческого найма жилого помещения заключается на определенный срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ). Следовательно, стороны договора коммерческого найма могут договариваться о сроке найма по своему усмотрению на срок, не превышающий пяти лет.
Часть 2 ст. 683 ГК РФ среди договоров найма жилого помещения выделяет договоры найма, заключенные на срок до одного года (краткосрочный наем). К такому договору не применяются правила, регламентирующие взаимоотношения нанимателя и постоянно проживающих вместе с ним граждан (п. 2 ст. 677 ГК РФ), вселение временных жильцов и поднанимателей, порядок замены нанимателя в договоре найма, право нанимателя на заключение договора на новый срок и другие нормы ГК РФ, если договором найма стороны не предусмотрели иное.
По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.
Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
При согласовании условий договора наниматель не вправе требовать увеличения числа лиц, постоянно с ним проживающих по договору найма жилого помещения.
Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, прежний наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.
Стороны договора. В договоре найма жилого помещения сторонами являются лицо, обязующееся предоставить жилое помещение во владение и пользование (наймодатель), и лицо, которому жилое помещение передается во владение и пользование для проживания в нем (наниматель).
В качестве наймодателя может выступать собственник жилого помещения (государство, муниципальное образование, юридическое лицо или гражданин, являющиеся собственниками жилых помещений, и др.) либо уполномоченные им лица.
Нанимателем по договору найма жилого помещения может быть только гражданин. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основании договора аренды или иного договора. Однако юридическое лицо может использовать жилое помещение только для проживания граждан (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
Правовой статус граждан, постоянно проживающих с нанимателем. Граждане, постоянно проживающие совместно с нанимателем, имеют равное с ним право по пользованию жилым помещением. Отношения между нанимателем и такими гражданами определяются законом (например, СК РФ). Наниматель несет ответственность перед наймодателем за действия постоянно проживающих с ним граждан, которые нарушают условия договора найма жилого помещения (п. 2, 3 ст. 677 ГК РФ).
Граждане, постоянно проживающие вместе с нанимателем, могут известить наймодателя о заключении с нанимателем договора о том, что они несут совместно с нанимателем солидарную ответственность перед наймодателем. В этом случае все такие граждане являются сонанимателями жилого помещения (п. 4 ст. 677 ГК РФ).
Права и обязанности сторон по договору найма. Поскольку договор найма жилого помещения является консенсуальным договором, постольку права и обязанности сторон возникают с момента заключения договора.
Обязанности наймодателя. Статья 676 ГК РФ предусматривает, что наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. ГК РФ прямо не предусматривает последствия передачи нанимателю жилого помещении, в том числе в общем имуществе многоквартирного дома, с недостатками, полностью или частично препятствующими пользованию жилым помещением. В то же время, поскольку договор найма по своей юридической природе близок к договору аренды (а для юридических лиц п. 2 ст. 671 ГК РФ прямо предусматривает именно этот вид договора), постольку к не урегулированным гл. 35 ГК РФ отношениям субсидиарно могут применяться нормы § 1 гл. 34, регулирующие арендные отношения. В этом случае наниматель может применить ст. 612 ГК РФ, которая ему предоставляет право по своему выбору потребовать от наймодателя:
- либо безвозмездного устранения недостатков;
- либо соразмерного уменьшения арендной платы;
- либо возмещения своих расходов на устранение недостатков;
- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из наемной платы, предварительно уведомив об этом наймодателя;
- либо досрочно расторгнуть договор.
Кроме того, наниматель вправе потребовать возмещения убытков, не покрытых удержанием из наемной платы.
Сроки передачи жилого помещения устанавливаются в договоре. Если их нет в договоре, то передача жилого помещения осуществляется в разумный срок (ст. 314 ГК РФ).
В период действия договора найма наймодатель обязан обеспечивать пригодность жилого помещения для проживания, осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, предоставлять или обеспечивать предоставление (в зависимости от условий договора) необходимых коммунальных услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома (крыши, лифтов, лестничных маршей и площадок, подвалов и др.) и устройств для оказания коммунальных услуг (ст. 676 ГК РФ).
Поскольку в ст. 676 ГК РФ не указаны последствия нарушения наймодателем своих обязанностей, постольку применяются общие последствия невыполнения или ненадлежащего выполнения стороной своих обязательств, т.е. производится возмещение причиненных убытков (ст. 393 ГК РФ). Помимо возмещения убытков, наниматель вправе требовать компенсации морального вреда. Возможность предъявления указанных требований установлена ст. 15 Закона о защите прав потребителей и п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации "О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей" от 29 сентября 1994 г. N 7, разъяснившего, что указанный Закон распространяется и на отношения между нанимателем и наймодателем, который является одновременно исполнителем услуг: по ремонту жилищного фонда, обеспечению работы инженерного оборудования, по обеспечению коммунальными услугами, которые он обязан предоставлять, поскольку это является одним из условий договора жилищного найма.
На наймодателя также возложены следующие обязанности:
- предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг (п. 2 ст. 676 ГК РФ);
- обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении (п. 2 ст. 676 ГК РФ).
Права наймодателя. К ним относятся:
- право требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение (ст. 678 ГК РФ);
- право требовать от нанимателя соблюдения правил пользования жилым помещением (ст. 687 ГК РФ);
- право требовать в судебном порядке расторжения договора по основаниям, предусмотренным законом (ст. 687 ГК РФ);
- право отказаться от продления долгосрочного договора найма жилого помещения в связи с решением не сдавать помещение внаем в течение года со дня истечения срока договора (ст. 684 ГК РФ).
Обязанности нанимателя. Согласно ст. 678 ГК РФ к ним относятся:
- использование жилого помещения только для проживания;
- обеспечение его сохранности;
- своевременное внесение платы за пользование жилым помещением и, если иное не предусмотрено договором, коммунальных платежей.
Невыполнение нанимателем обязанностей по договору найма может привести к расторжению договора (ст. 687 ГК РФ).
Обязанность по ремонту жилого помещения возложена как на наймодателя, так и на нанимателя (ст. 681 ГК РФ). Если иное не установлено договором, капитальный ремонт сданного внаем жилого помещения должен обеспечить наймодатель, а текущий ремонт - наниматель. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если в договоре срок не указан или капитальный ремонт вызван неотложной необходимостью - в разумный срок (ст. 616 ГК РФ).

Статья 616 ГК РФ определяет также последствия нарушения арендодателем (наймодателем) указанной обязанности. Наниматель (арендатор) вправе по своему выбору произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с наймодателя стоимость ремонта или зачесть ее в стоимость платы за жилое помещение; потребовать соответствующего уменьшения платы за жилое помещение либо расторжения договора найма и возмещения убытков.
Невыполнение нанимателем обязанностей по производству текущего ремонта может привести к досрочному расторжению договора найма.
Наниматель не вправе осуществлять переустройство и реконструкцию жилого помещения без согласия наймодателя (ст. 678 ГК РФ), а наймодатель, в свою очередь, - производить без согласия нанимателя переоборудование жилого помещения, если такое переоборудование существенно изменит условия пользования жилым помещением (ст. 681 ГК РФ).
Права нанимателя. К ним относятся следующие права:
1) наниматель вправе вселить с согласия наймодателя и граждан, постоянно проживающих с нанимателем, других граждан в качестве постоянно проживающих. При вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется;
2) наниматель и граждане, постоянно с ним проживающие, вправе по общему согласию разрешить безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). При этом необходимо предварительно уведомить наймодателя (ст. 680 ГК РФ);
3) наниматель вправе с согласия наймодателя сдать часть или все нанятое им жилое помещение на срок по договору поднайма поднанимателю (ст. 685 ГК РФ);
4) по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право перед другими лицами на заключение договора на новый срок (ст. 684 ГК РФ).
ГК РФ (ст. 675) содержит гарантию сохранения стабильности договора найма жилого помещения. Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.
Изменение договора коммерческого найма жилого помещения. Изменение договора возможно по основаниям, установленным в ст. 686 ГК РФ, в которой предусмотрена возможность замены нанимателя в договоре найма жилого помещения, что соответственно приводит и к изменению договора. Так, по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменен одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем.
В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем по общему согласию между ними. Когда между гражданами, проживающими в данном жилом помещении, после смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения нет согласия о том, кто из них станет нанимателем, то все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями.
Расторжение договора найма жилого помещения. Условия и порядок расторжения договора найма жилого помещения установлены ст. 687 ГК РФ. Нанимателю предоставлено право в любое время расторгнуть договор найма. Но при этом он обязан предупредить нанимателя о расторжении договора за три месяца. Если он не выполнил указанного требования, то до истечения установленного срока - трех месяцев - договор не будет считаться расторгнутым со всеми вытекающими из этого последствиями.
Наймодатель вправе в судебном порядке требовать расторжения договора найма лишь по основаниям, предусмотренным законом. Перечень таких оснований является исчерпывающим и содержится в ст. 687 ГК РФ. Договор найма может быть расторгнут в случаях:

1) невыполнения обязанности по внесению платы за жилое помещение за шесть месяцев, а если договор был заключен на срок менее одного года - более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
2) разрушения или порчи жилого помещения как самим нанимателем, так и любыми другими постоянно или временно проживающими лицами, а также поднанимателем.
Суд, рассматривая требование нанимателя о расторжении договора по указанным причинам, вправе вместо расторжения договора предоставить нанимателю определенный срок (но не более одного года) для устранения допущенных нарушений. Если в этот срок наниматель не совершит указанные в решении действия (не внесет причитающиеся с него суммы за пользование жилым помещением, не приведет в надлежащее состояние жилое помещение и т.п.), то по новому иску наймодателя суд принимает решение о расторжении договора. При этом суд может отсрочить исполнение решения на срок не более одного года. В таком случае все права и обязанности по договору найма сохраняются на указанный в решении суда срок;
3) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению. Под использованием жилого помещения не по назначению понимается любое использование не для проживания или не только для проживания. Так, в частности, в соответствии со ст. 288 ГК РФ запрещено размещение в жилых помещениях промышленных производств, предприятий, учреждений, организаций;
4) когда наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, систематически нарушают права и интересы соседей. Нарушающими права и интересы соседей могут быть признаны любые действия, которыми причиняются существенные неудобства лицам, проживающим в одном доме с нанимателем. Нарушение прав соседей должно быть не разовым, а неоднократным, т.е. носить систематический характер. В указанных случаях наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения этих нарушений (п. 4 ст. 687 ГК РФ). Предупреждение является обязательным условием предъявления требования о расторжении договора по этим основаниям. Суд может вынести решение о расторжении договора найма, если установит, что и после предупреждения наймодателя наниматель или другие лица продолжают использовать помещение не по назначению либо нарушать права и интересы соседей. И в этих случаях суд наделен правом при первом обращении наймодателя предоставить нанимателю срок для устранения нарушений и лишь при втором обращении расторгнуть договор найма.
Как наймодатель, так и наниматель могут обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма, если помещение стало непригодным для проживания или пришло в аварийное состояние. Законом могут быть установлены и другие случаи расторжения договора найма.
Следует обратить внимание на то обстоятельство, что основания расторжения договора коммерческого найма жилого помещения и договора социального найма в результате противоправных действий нанимателя и других проживающих с ним лиц в основном одни и те же. Однако порядок выселения имеет принципиальные отличия. Последствием расторжения договора найма жилого помещения является выселение нанимателя и всех проживающих с ним лиц, т.е. полное освобождение жилого помещения (ст. 688 ГК РФ). В то же время согласно ст. 90 ЖК РФ выселение граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма, за невнесение платы в течение шести месяцев может быть произведено лишь с предоставлением другого жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития. Особенностью является и то, что в силу ст. 91 ЖК РФ в случаях использования жилого помещения не по назначению, систематического разрушения и порчи жилого помещения, систематического нарушения прав и интересов соседей выселению подлежат лишь те лица, которые виновны в допускаемых нарушениях. Сам договор продолжает действовать.

Понятие договора коммерческого найма жилого помещения в законодательстве не содержится. Общее определение договора найма жилого помещения содержится в п. 1 ст. 671 ГК РФ. Употребление термина «коммерческий» при обозначении данного вида договора представляется не вполне удачным. В гражданском законодательстве понятие коммерции ассоциируется с понятием предпринимательства. Однако сдача внаем жилого помещения не всегда может рассматриваться как осуществление .

Стороны договора

Субъектный состав договора коммерческого найма отличается от субъектного состава договора социального найма. Во-первых, наймодателем по договору коммерческого найма жилого помещения выступает либо юридическое лицо, либо гражданин. При этом данные лица должны обладать на жилое помещение, сдаваемое внаем, либо правом собственности, либо иным правом, позволяющим таким образом распоряжаться данным помещением. Во-вторых, нанимателем может быть любой гражданин независимо от гражданства, его наличия или отсутствия, а также от имущественного положения.

Объект найма

Отличительная черта объекта найма при договоре коммерческого найма состоит в том, что это жилое помещение, относящееся по форме собственности к частному жилищному фонду, а по целям использования — к жилищному фонду коммерческого использования. Кроме того, принципиальным отличием является и то, что требований к размеру предоставляемого жилого помещения не предъявляется.

Срок найма

В отличие от договора социального найма, который по закону является бессрочным, договор коммерческого найма является срочным. Согласно п. 1 ст. 683 ГК РФ договор найма жилого помещения заключается на срок, не превышающий пяти лет. Если в договоре срок не определен, договор считается заключенным на пять лет.

По истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок. Если наймодатель отказался от продления договора в связи с решением не сдавать помещение внаем, но в течение года со дня истечения срока договора с нанимателем заключил договор найма жилого помещения с другим лицом, наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор.

Плата но договору коммерческого найма

Размер платы за жилое помещение устанавливается по соглашению сторон в договоре найма жилого помещения. В случае, если в соответствии с законом установлен максимальный размер платы за жилое помещение, плата, установленная в договоре, не должна превышать этот размер. Одностороннее изменение размера платы за жилое помещение не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или договором.

Права и обязанности сторон по договору

Наймодатель обязан :

передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания;
осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение;
предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых коммунальных услуг;
осуществлять капитальный ремонт жилого помещения, если договором данная обязанность не возложена на нанимателя;
обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении.

Наймодатель жилого помещения по договору коммерческого найма вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение, а также переоборудования жилого дома, в котором находится сданное внаем жилое помещение. Если такое переоборудование существенно изменяет условия пользования жилым помещением, то оно может проводиться лишь с согласия нанимателя.

Наниматель обязан :

использовать жилое помещение только для проживания;
обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в надлежащем состоянии;
своевременно вносить плату за жилое помещение. Если договором не установлено иное, наниматель обязан самостоятельно вносить коммунальные платежи;
осуществлять текущий ремонт жилого помещения, если иное не предусмотрено договором.

Наниматель вправе :

с согласия наймодателя, нанимателя и граждан, постоянно с ним проживающих, вселять в жилое помещение других граждан в качестве постоянно проживающих с нанимателем (при вселении несовершеннолетних детей такого согласия не требуется). Вселение допускается при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека, кроме случая вселения несовершеннолетних детей;
разрешать с согласия граждан, постоянно с ним проживающих, и с предварительным уведомлением наймодателя, безвозмездное проживание в жилом помещении временным жильцам (пользователям). Наймодатель может запретить проживание временных жильцов при условии несоблюдения требований законодательства о норме обшей площади жилого помещения на одного человека. Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев;
передавать с согласия наймодателя по договору поднайма на срок, не превышающий срока договора найма жилого помещения, часть или все нанятое им помещение в пользование. Договор поднайма жилого помещения может быть заключен при условии соблюдения требований законодательства о норме общей площади жилого помещения на одного человека. Ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель;

с согласия наймодателя производить переустройство и реконструкцию жилого помещения.

Форма договора

Как и применительно к договору социального найма, в отношении формы договора коммерческого найма действует требование простой письменной формы.

Прекращение договора коммерческого найма. Договор прекращается либо в связи с окончанием срока его действия, когда наниматель не воспользуется преимущественным правом на заключение договора на новый срок, либо при его расторжении. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца. В случаях, предусмотренных п. 3 ст. 687 ГК РФ, наниматель вправе требовать расторжения в судебном порядке.

По требованию наймодателя договор может быть расторгнут только в судебном порядке и по основаниям, предусмотренным п. 2, 3 ст. 687.

Переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

В случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

Найм жилья – это вид соглашения, суть которого заключается в передаче жилого помещения в пользование от одного лица (его собственника — наймодателя) другому (временному жильцу – нанимателю). В зависимости от условий, оговоренных в соответствующем договоре, и общих принципов найма он может осуществляться либо на бесплатной основе, либо на платной. В первом случае соглашение будет социального характера, а во втором – коммерческого. Именно о коммерческом найме жилья пойдет речь в представленном ниже материале. Наш ресурс в полной мере осветит его суть, общие принципы и порядок проведения.

Что мы подразумеваем под понятием договор коммерческого найма жилья? Фото № 1

Как было отмечено ранее, найм жилого помещения – это арендное , обязующее собственника передать свое жилье в пользование другому лицу, которое заключило с ним соответствующий договор. Основным отличием коммерческого найма от социального является то, что первый осуществляется на возмездной основе. Это значит, что наниматель жилья обязуется оплатить период проживания в нем по условиям, оговоренным в договоре.

Наймодателем в коммерческом найме могут выступать все личностные единицы юриспруденции на территории РФ. К таковым относятся:

частные лица (обычные граждане);
лица (организации, индивидуальные предприниматели);
муниципалитет (местное самоуправление конкретного субъекта или прочей территориальной единицы нашей страны);
непосредственно государство, представленное полномочными организациями.

По своей сути, понятие «наймодатель» определяет то лицо, которое является собственником сдающегося в найм жилья или уполномоченное в этом лицо, не являющиеся при этом собственником данного жилья. Нанимателем, в свою очередь, является то лицо, которое по договору получает конкретное жилье в найм. Как правило, таковым выступает отдельный гражданин или их группа.

Договор коммерческого найма – это тот документ, который определяет порядок найма и его сторон. Заключать данное соглашение необходимо в письменной форме, однако его нотариальное заверение необязательно. В тексте договора стороны должны указать все те требования, которые они выдвигают друг к другу и обязуются соблюдать после заключения соглашения. Стоит понимать, что все условия договора должны удовлетворять желаниям обеих сторон найма, иначе – заключать соглашение не следует.

Рассматривая конкретный случай коммерческого найма жилья более подробно, может потребоваться обращаться к разным законодательным актам. Основными из них являются следующие:

Кодекс РФ (определяет общий порядок найма и заключения договора);
Жилищный Кодекс РФ (регламентирует основные принципы найма жилья);
Федеральные законы и Постановления правительства РФ разного масштаба (в более глубоком разрезе рассматривают специфичные особенности найма жилья).

В том случае, если ознакомиться с законодательством РФ в полной мере не удается, желательно обратиться за помощью к профессиональному юристу. Не забывайте, что перед заключением любого соглашения необходимо досконально изучить его законодательную базу.

Нюансы процедуры коммерческого найма

Особенности сделки коммерческого найма жилья. Фото № 2

Коммерческий найм жилья – не столь сложная в юридическом плане. Осуществляя данную процедуру, достаточно придерживаться основных ее принципов и порядка проведения, которые указаны в ранее упомянутых законодательных актах. Обобщив информацию из них, можно выделить основные нюансы коммерческого найма жилого помещения. Общий их перечень таков:

Сдавать жилье по договору коммерческого найма имеют право только его собственник (обладающий соответствующим правом на сдаваемое ) или представитель такового (действующий по соответствующей доверенности). В том случае, если собственников сдаваемого жилья несколько, то необходимо получить согласие у них всех. В противном случае, у нанимателя могут возникнуть некоторые проблемы.
Объектами коммерческого жилищного найма выступают только жилые помещения, отделенные от близь лежащих строений. Таким образом, наниматель может получить в свое владение квартиру, частный дом и подобные виды жилья. Стоит отметить, что договорам коммерческого найма муниципалитет или государство имеет право сдавать только то жилье, которое находится в жилищном фонде коммерческого пользования.
Срок найма жилья на основе определяется двумя сторонами соответствующего соглашения. Законодательно данный срок не может превышать 5 лет. В том случае, если в договоре коммерческого найма не указан срок предоставления жилья, то он автоматически определяется равным 5 годам.
Плата за найм жилья и порядок ее выплаты оговаривается в договоре по согласованию между двумя его сторонами. Изменять ее размерность в одностороннем порядке не имеет право ни одна из сторон соглашения.
Переход права собственности на сдаваемое жилье от наймодателя другому лицу никак не влияет на договор его найма.
Заключать соглашение коммерческого найма жилья необходимо в простой письменной форме. Общий формат такового законодательно не закреплен и имеет свободную форму. В таком важно указать все условия предоставления жилья в найм, права и обязанности его сторон.
Расторжение договора возможно как в мирном, так и в судебном порядке. Инициатором данного процесса может выступать и наймодатель, и наниматель, но только в том случае, если его оппонент по сделке нарушает условия договора или же законодательство РФ относительно предмета соглашение или его самого.

Учитывать представленные нюансы крайне важно, так как именно от их соблюдения зависит то, насколько сделка коммерческого найма жилья будет удачна для обеих сторон соглашения. Помните об этом.

Обязанности и права сторон соглашения

Какие обязанности возникают у сторон при заключении сделки коммерческого найма жилья? Фото № 3

Завершая рассмотрение сегодняшней темы, не лишним будет определить базовые обязанности и права сторон договора коммерческого жилья. Стоит отметить, что все они заключаются в следующем:

обязательное соблюдение всех условий договора;
обязательное соблюдение всех законодательных норм относительно соглашения коммерческого найма.

В том случае, если представленные выше условия не соблюдаются одной из сторон, ее оппонент по сделке имеет полное право принудительно расторгнуть ранее заключенное соглашение. Для лучшего понимания сути данного вопроса ниже представлены основные и обязанности каждой стороны договора коммерческого найма.

Итак, для наймодателя к таковым относятся:

передача предмета договора (сдаваемого жилья) нанимателю в пользование на некоторый срок;
осуществление соответствующей эксплуатации строения, в котором находится сдаваемое жилье;
организация капитального ремонта сдаваемого жилья, если иной порядок не предусмотрен договором;
обеспечение проведения ремонта строения, в котором находится сдаваемое жилье, на общих началах;
предоставление за некоторую необходимых нанимателю коммунальных услуг.

Наниматель, в свою очередь, обязуется:

пользоваться полученным жильем исключительно для проживания;
сохранять полученное жилье в полной сохранности и в должном состоянии;
своевременно и в полном размере оплачивать найм жилого помещения (при необходимости – и услуги);
осуществлять текущий ремонт полученного жилья, если иной порядок не предусмотрен договором.

Помимо этого, наниматель имеет полное право на:

вселение своих близких (необязательно родственников) в полученное с согласия наймодателя;
осуществление поднайма жилья от своего лица с согласия наймодателя;
проведение переустройства или реконструкции жилого помещения с согласия наймодателя;
вселение своего близкого несовершеннолетнего лица в полученное жилье без согласия наймодателя.

Как видите, законодательная и юридическая суть коммерческого найма жилья не столь сложна к рассмотрению. Главное в разбора подобных правоотношений – внимательно ознакомиться с законодательством РФ и представленным выше материалом. Надеемся, статья была для вас полезна. Удачи в заключении сделок!

Подробнее о договоре коммерческого найма жилья вы можете узнать, посмотрев видео.