Отчет управляющей компании перед жителями. Ежегодный отчет управляющей компании перед собственниками: что о нем надо знать? Порядок предоставления и образец

Отчет управляющей компании перед собственниками считается обязательным подтверждением проделанной работы.

В Жилищном кодексе говорится о том, что ТСЖ жилья, УК, товарищества собственников обязаны каждый год отчитываться перед ними. По закону такой отчет должен предоставляться по свободной форме ЖКХ на протяжении 1-го квартала текущего года.

Предоставление информации компанией должно выполняться в УК МКД по выполнению пунктов, которые прописаны в соглашениях с владельцами жилья. Информация предоставляется за прошлый год, если в соглашении не оговорены иные условия составления отчетности.

Нормативные документы

Если задумываетесь над тем, как организовать управляющую компанию, то стоит вспомнить и об отчетности. Законодательство обязывает организацию отчитываться раз в год. При этом нужно учитывать важный момент, — отчетность должна предоставляться раньше в том случае, если соглашение перестает действовать.

Стоит разобраться, как именно документы регулируют работу, обязанности УК, в частности это:

Жилищный кодекс,
Правила, которые регулируют управление многоквартирным домом,
Правила, которые определяют содержание общественного имущества, при этом нужно учитывать, что с 2017 года действуют новые правила,
Правила, которые обозначают особенности предоставления коммунальных услуг,
Приказ Минстроя РФ от 31.07.2014 № 411.

В последнем приказе отмечается, что обязанность предоставлять информацию собственникам должна производиться по свободной форме. Форма является примерной, рекомендательной, это не означает, что отчетность должна составляться по определенному образцу, можно использовать его только в качестве примера. Но нужно учитывать и стандарты, четкие требования, которые предъявляются к отчетности.

ВНИМАНИЕ! Нормативные документы регулярно меняются, это важно учитывать в работе.

Сроки

Если задаетесь вопросом о том, обязана ли управляющая компания отчитываться жильцами, то ответ будет положительным. Годовой отчет по закону создается именно для собственников . Жильцы являются заинтересованными лицами, также отчетность интересует контролирующие государственных инстанции.

Так пользователи жилья могут изучить проведенные работы, предоставленные услуги. Если обращаться к правилам содержания общедомового имущества, то данная особенность прописывается в пункте 40. Установлены нормы постановления Правительства России № 491 от 13 августа 2006 г.

При необходимости можно потребовать от УК предоставить отчетность в течение 5-и дней . При этом на руки предоставляются полноценные отчеты, в которых отражаются разнообразные качественные и количественные показатели, сроки выполнения работ. Должен составляться соответствующий протокол отчетного собрания.

При этом люди могут высказывать свое недовольство, требовать корректировку качества предоставляемых услуг, устранения дефектов. Жильцы имеют полное право на то, чтобы проверить качество работ. Важно понимать, что сам по себе отчет представляет собой систематизированную информацию, он создается на основании имеющихся у организации данных .

Что должно быть?

Думая, кто проверяет работу, стоит отметить, что контролирующие органы имеют полное право изучать данную отчетность. В частности в отчетности указываются следующие данные:

Общие данные об УК, имеются в виду название, руководитель, адрес, информация о финансах.
Информация по текущему ремонту многоквартирного дома.
Данные по разнообразным сетям, которые используются в здании, через которые и предоставляются коммунальные услуги. Должно прописываться их настоящее состояние.
Данные о самом доме, в частности это техническая информация, этажность, год постройки, число квартир.
Уровень благоустройства здания.
Полный список работ, которые были произведены за прошедший год. При этом должны указываться организации, которые выполняли роль подрядчиков.
Список коммунальных услуг, которые предоставляются пользователям. Также должны указываться организации, которые предоставляют данные услуги.
Информация о том, собирались ли средства на осуществление капитального ремонта. Данные о его проведении, если таковой проводился.
Данные о земельном участке, на котором стоит здание.
Информация о том, как используется общедомовое имущество.

Также стоит сказать о том, что в отчете должны отображаться сведенья о том, привлекались ли работники организации к административной ответственности . Это касается нарушения правил управления домом, при этом должны прилагаться копии о взыскании.

Выгода

Имея перед глазами подобную отчетность, жильцы могут принимать решения о том, стоит ли продолжать сотрудничество с данной организацией или нет. Пользователи услугами так получают реальное представление о ведении работы, могут понять, что происходит с домом .

Выяснив, когда должна предоставляться такая отчетность, будете знать точные данные за прошедший год. Регистрация может проводиться независимо от отчетности. Отчетность должна составляться каждый год, сами жильцы не имеют права сдвигать сроки отчетности.

Также такого права не имеет и директор, возглавляющий управляющую. Организации часто затягивают сроки, потому не всегда жильцы получают данные вовремя.

Состояние общего имущества

В отчетности, где посмотреть можно и данные о состоянии общедомового имущества, отмечают различные помещения и оборудование. Имеются в виду помещения и оборудование, которые используются более чем одной квартирой. В отчете должно прописываться состояние имущества, степень изношенности, необходимость замены . Примерный перечень такого имущества:

крыша,
полы,
фундамент,
стены,
отделка,
различное оборудование, это приборы, счетчики, сети, бойлеры,
лифты,
перекрытия.

В каждом случае перечень может быть разным, нужно учитывать, что именно в доме считается общим имуществом.

Работы и услуги

Если рассматривать правила содержания имущества, то стоит отметить, что там приводится примерный перечень услуг и работ, которые должна выполнять УК. За счет этого проверка финансово хозяйственной деятельности будет более эффективной.

Перед тем, как подписать соглашение об использовании услуг организации, стоит сравнить условия услуг с прописанными с правилами. В соглашении должна прописываться очередность услуг, объем работ.

Согласно правилам, четкого перечня не установлено, но он может стать рекомендательным при подписании соглашения с УК. В случае невыполнения условия, несоответствии данных о балансе, расходах стоит писать претензии в жилищную инспекцию .

ВНИМАНИЕ! Будьте последовательны при подаче жалоб, следите за ходом разбирательств.

В отчете должны иметься акты выполненных работ, обыкновенно составляются специальные таблицы. В них приводится перечень услуг, которые оказывались организацией на протяжении всего года. Также прописываются затраты на данные услуги. В большинстве случае создаются 3 таблицы :

по управлению домом,
коммунальные услуги,
услуги по содержанию общедомового имущества.

Также может составляться таблица по иным услугам, если они оказывались. Везде должна отображаться финансовая составляющая. Это позволяет жильцам видеть, за что именно они платят деньги. В отчете должно отмечаться и качество выполняемых работ.

Смета

Смета сама по себе представляет собой обобщенный документ, в котором прописываются услуги, объемы, средства.

Для того чтобы отобразить каждую предоставленную услугу, используется отдельная строчка. При этом в отчете отмечаются суммы, которые потрачены за каждый квартал, за каждый год.

В смете также должна отображаться финансовая составляющая:

субсидии, выделенные местным бюджетом;
платежи, которые были совершены жильцами;
платежи за аренду общего имущества.

ИНТЕРЕСНО! Статистика показывает, что примерно 70 процентов домов имеют договорные отношения с управляющими. Если возникают какие-либо конфликты, спорные ситуации, то приходится обращаться в судебные органы. В таких ситуациях суд руководствуется заключенным соглашением.

Специалисты говорят о том, что нужно предельно внимательно относиться к подписанию соглашения об использовании услуг. Тщательно должны прописываться условия предоставления услуг, выполнения работ, а также составления отчетности. В том случае, если в соглашении не прописываются особенности отчетности, то организация может составлять отчетность в ходе оказания услуг или же по окончанию действия договора.

В Томилино примерно 90% многоквартирных домов выбрали способ управления и заключили договора с управляющими компаниями. Между управляющими компаниями и собственниками помещений, часто возникают разногласия по вопросам исполнения договора управления многоквартирным домом.

К составлению договора необходимо отнестись с повышенным вниманием. В договоре должны быть прописаны не только объёмы и стоимость услуг, но и порядок предоставления отчета о финансово-хозяйственной деятельности компании перед жильцами. До 9 октября 2010 года обязанность отчета управляющей компании была закреплена в статье 162 Жилищного кодекса РФ - ежегодно не позднее первого квартала по итогам прошлого года. Но если порядок предоставления отчета не был закреплен в договоре, управляющая компания могла представлять отчет по окончании действия договора или по мере выполнения обязательств. На практике же этот ежегодный отчет управляющей организации содержал-ся, как правило, на одной странице в несколько строк. Как видно, пункт 11, статьи 162 ЖК РФ не содержал обяза-тельных требований к ежегодному от-чету компании, последние же пользо-вались этим и, по сути, вместо полно-ценного отчета, гражданам представ-лялась некая отписка, нередко не соот-ветствующая действительности (напри-мер, по объему работ, произведенных компанией в многоквартирном доме за прошлый год).

Почему управляющие компании уклоняются от регулярного грамотного отчета перед жильцами многоквартирного дома? Ведь желание долгосрочного и выгодного сотрудничества должно быть выгодно обеим сторонам сделки и служит для реального осознания собственниками стоимости содержания дома. Подключает граждан к процессу принятия решений, вызывает доверие к организации управления и удовлетворенность ее профессионализмом. Именно поэтому очень важно, чтобы организации отчитывались перед собственниками, а жильцы приходили на собрание с целью заслушать, обсудить и утвердить отчет.

23 сентября 2010 г., В. Путиным было подписано . Указанное Постановление вступи-ло в силу 9 октября 2010 года . Пунктом 2 Постановления установлено, что об-служивающие жилой дом организации, обязаны разместить (опубликовать) информацию в соответствии с утвержден-ным настоящим постановлением стан-дартом в течение 2 месяцев со дня вступления в силу настоящего поста-новления. То есть 9 декабря 2010 годы в офисах любой управляющей органи-зации мы должны были увидеть стенды с раз-мещенной на них информацией о дея-тельности управляющей компании.

Какую информацию обязаны рас-крывать управляющие организации?

Постановление достаточно четко формулируют перечень сведений, кото-рый подлежит раскрытию. К наиболее интересующим граждан сведениям, по-жалуй, можно отнести следующие:

сведения о доходах, полученных за оказание услуг по управлению много-квартирными домами (по данным раз-дельного учета доходов и расходов);
сведения о расходах, понесенных в связи с оказанием услуг по управ-лению многоквартирными домами (по данным раздельного учета доходов и расходов);
услуги, оказываемые управляю-щей организацией в отношении обще-го имущества собственников помеще-ний в многоквартирном доме, из чис-ла услуг, указанных в Правилах содер-жания общего имущества в многоквар-тирном доме; сведения о выполнении обязательств по договорам управления в отношении каждого многоквартирно-го дома, которые должны содержать: план работ на срок не менее 1 года по содержанию и ремонту общего имуще-ства многоквартирного дома, описание содержания каждой работы (услуги), пе-риодичность выполнения работы (ока-зания услуги), результат выполнения работы (оказания услуги), гарантийный срок, указание конструктивных особен-ностей, степени физического износа и технического состояния общего иму-щества многоквартирного дома, опре-деляющие выбор конкретных работ (услуг);
стоимость каждой работы (услу-ги) в расчете на единицу измерения (на 1 кв. метр общей площади помещений в многоквартирном доме, на 1 пог. метр соответствующих инженерных сетей, на 1 кв. метр площади отдельных объек-тов, относящихся к общему имуществу многоквартирного дома, на 1 прибор учета соответствующего коммунально-го ресурса и др.; тарифы (цены) на ком-мунальные услуги, которые применяют-ся управляющей организацией для рас-чета размера платежей для потребите-лей.

В отчете указывается, что не удалось сделать и причины не выполнения, данные о задолженности граждан за услуги, предоставленные компанией, а также наличии задолженности управляющей компании перед организациями. Основания проведения работ на доме (протокол общего собрания собственников).

К отчету управляющей компании перед жильцами должен быть приложен план на следующий год (или несколько лет) по сбережению ресурсов, повышению комфорта проживания и улучшению состояния дома. С помощью такого плана организация должна показать владельцам квартир список мер, необходимых для эффективного управления, помочь им сформулировать своеобразный заказ на управление домом на ближайший период.

Согласно Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме и чтобы жильцы имели четкое понятие, какой обязана быть плата за услуги управления многоквартирным домом, какой вид и размер услуг им предоставляется. Собственникам нужна информация о ценах, предлагаемых управляющей организацией. Если планируется проведение капитального ремонта, необходимо принять решение о порядке финансирования ремонтных работ, сроки возмещения затрат по оплате капитального ремонта. Подготовить акты планового осмотра дома, дефектные ведомости, сметную документацию. Определить приоритетность задач, их цены и полномочия владельцев помещений нести надлежащие затраты.

Отчет должен быть представлен управляющей компанией на общем собрании собственников жилых помещений, при этом все они должны быть оповещены о проведении данного мероприятия заранее. Общему собранию может быть предложено несколько вариантов плана на этот год, надлежащих им смет и затрат. Управляющей компанией, совместно с собственниками необходимо проработать перечень пожеланий и предложений, для подготовки вариантов плана и сметы расходов. Для этого необходимо использовать анализ жалоб и предложений жильцов, накопленных за год. Проведение опросов в виде анкет и встреч с жильцами.

Заявления управляющих компаний о том, что отчет о финансово-хозяйственной деятельности по конкретному дому является «коммерческой тайной», недопустимы.

На данный момент, если компания не представит сведения гражданину (не разместит в офисе на стендах, на сайте, в СМИ) либо разместит несоответствующую действительности информацию о своей деятельности, наказать ее, что называется можно «рублем». Согласно за непредставление сведений или за предоставление заведомо ложных сведений о своей деятельности организациями коммунального комплекса может быть наложен штраф на руководителя до 20 000 рублей, а на организацию — до 500 000 рублей. За повторный случай непредставления данных руководителям данных организаций грозит дисквалификация на три года.

Более половины многоквартирных домов в России имеют договора с управляющими компаниями в сфере ЖКХ. Это удобно как и для самих компаний, так и для жильцов, ведь в случае если придется решать возникший спор в суде, договор быстро расставит все на свои места.
Как правило, в договоре указан не только перечень услуг, которые компания должна оказывать, то и процедуру предоставления отчетности. В этой статье мы рассмотрим отчет управляющей компании о проделанной работе перед собственниками.

Отчеты управляющей компании

Как правило, управляющая компания сдает только годовой отчет. УК должна сдавать отчетность потому что между ней и владельцами квартир многоквартирного дома установились материальные отношения и собственники помещений имеют полное право видеть куда были потрачены их денежные средства.

Собственники могут установить свои собственные правила сдачи отчетности и прописать их в договоре, который они заключают с управляющей компанией. Так, на практике распространены случаи, когда управляющая компания отчитывается перед собственниками не только раз в год, но и раз в квартал. Если УК не предоставляет отчетность в соответствии с условиями, прописанными в договоре, собственники вправе подать исковое заявление в суд.

Законодательная основа отчетности

Если в договоре, заключенном между собственниками и управляющей компанией, не прописано когда последняя должна предоставлять доклад, то УК должна предоставлять доклад либо как выполнит определенные обязательства, либо после того, как договор окончит действие. Годовой отчет управляющей компании перед собственниками должен обязательно содержать все проделанные работы, а также их подробное описание, объем и размер понесенных затрат.

Помимо Жилищного кодекса РФ отчетную работу управляющих компаний регулируют также и правила оказания коммунальных услуг, правила содержания общего имущества многоквартирного дома, стандарт раскрытия информации УК, Приказ Министерства строительства РФ (в части формы отчетности).

Какая информация включается в отчеты

По итогам доклада у жильцов многоквартирного дома есть возможность сравнить то, чем с ними делились представители УК в течение года с тем, что на самом деле было проделано, а значит принять решение о том, продолжать ли работу с данной управляющей компаний или нет. В докладе должна быть предоставлена информация о состоянии общего имущества, доходах и расходах, персонале и его эффективности. Помимо этого доклад должен начинаться со следующих данных:

общие сведения об УК;
сведения о доме (площадь, этажность, тип дома и прочие качественные и количественные характеристики);
данные о сетях, которые обеспечивают проведение всех основных услуг, а также данные об их состоянии;
список услуг, постоянно оказываемых дому;
данные о сборах на капитальный ремонт;
данные о земельном участке (его кадастровый номер).

Состояние общего имущества

Под общим имуществом понимают оборудование и помещения, которые используются при обслуживании более одной квартиры. Так, оно включают в себя такие элементы как стены, фундамент, перекрытия, крышу и проч. Для отражения информации в докладе чаще всего составляется таблица из трех столбов (название элемента, его местонахождение, оборудование). Конечно, список элементов прежде всего составляется с учетом того, что есть в доме.

Доходы и расходы

Доходы и расходы управляющая компания прописывает согласно проведенным работам. Этот пункт также состоит из таблицы, в которой помимо наименования работ прописываются затраты, понесенные на их осуществление. Каждая новая работа прописывается с новой строки. Смета также включает в себя все поступления (например, полученные субсидии от государства, платежи собственников и проч.).

Персонал и его эффективность

Это желательный, но не обязательный пункт отчета управляющей компании. Так, в нем должны быть освещены такие вопросы, как привлечение персонала УК к административной ответственности. Если управляющая компания проводит регулярную оценку эффективности своего персонала, то она также может быть включена в доклад.

Образец

Образец отчета управляющей компании перед собственниками четко не установлен. Так, компания сама в праве решать в каком виде ей предоставить доклад, однако, в нем должны быть максимально раскрыты выше перечисленные пункты.

Пример образца отчета вы всегда можете .
Также можно использовать шаблон с сайт «реформа ЖКХ». Ссылку см. ниже.

Отчетные собрания

Управляющая компания обязана провести отчетное собрание, в ходе которого публично отчитаться о проделанной работе. Оповещение о проведении собрания такого рода должно быть заблаговременным чтобы все жильцы успели построить свои планы и посетить данное мероприятие.

Кроме освещения общих моментов доклада в ходе собрания обычно разбирают вопросы собственников, а также УК предлагает план дальнейших действий на год. Обязательным условием озвучивания плана является упоминание о необходимых затратах, а также предоставление примерной сметы.

Активисты среди собственников могут выдвигать свои идеи в ходе собрания, тем самым меняя план действия компании. Внесение изменений может быть осуществлено также и проведением анкетирования собственников жилых помещений, проведением анализа просьба и предложений, и прочих коллективных видов опросов.

Куда обычно отправляются отчеты управляющих компаний и ТСЖ

Отчет УК перед собственниками должен быть размещен на информационных досках, находящихся в подъездах. Если у управляющей компании есть сайт, то она обязана разместить отчет и на своем Интернет-ресурсе. Также размещение происходит на сайте реформ ЖКХ , там же есть специальные шаблоны для этого. Жилец многоквартирного дома не должен задаваться вопросом «Как получить отчет раньше времени?». Он в праве потребовать отчетность когда ему этого захочется.

Как получить отчет

Если отчетность нужно предоставить определенному жильцу по запросу, то информация все равно должна быть размещена в интернете или на информационных досках. Иногда размещение доклада допускается не только на сайте компании, но и на Интернет-ресурсе местных властей.

Срок предоставления отчета

Сроки предоставления отчета ТСЖ или управляющей компании перед собственниками одинаковы. Согласно ЖК РФ, отчет предоставляется в течение первого квартала года, следующего за отчетным, если договор, заключенный между управляющей компанией и владельцами квартир не подразумевает другое (отражено в п. 11 ст. 162 ЖК РФ). Так обычно и происходит.

Исключение - если УК была выбрана посредством проведения открытого конкурса, то она должна предоставлять собственникам доклад за две недели до окончания период действия заключенного с ней контракта. Но так бывает не часто.

Согласно правил содержания имущества, собственники могут требовать от управляющей компании или ТСЖ предоставления отчет об оказанных услугах и понесенных затратах. а также проверять качество оказанных услуг и при выявлении дефектов требовать их устранения.

Ответственность УК при отсутствии отчета

Управляющая компания не имеет права не предоставить отчет, мотивируя свой отказ тем, что подобный доклад – это коммерческая тайна. Такой доклад не может быть секретом и отказ означает только одно – компания не имеет возможности предоставить отчет в силу каких-то определенных обстоятельств. Если УК не предоставляет отчет по запросу собственников, либо же в конце года, то владельцы квартир могут подать исковое заявление в суд.

Предоставление отчета – это обязательный элемент сотрудничества УК и владельцами квартир многоквартирного дома. УК не имеет права не предоставлять отчет. Обе стороны заинтересованы в том, чтобы отчет был полным и честным: так, для управляющей компании - это возможность показать себя с лучшей стороны, а для собственников увидеть реальные результаты работы компании.

Мотивация для составления правильного и честного доклада должна быть как со стороны УК, так и со стороны собственников квартир. Очень важно чтобы собственники приходили на собрания и активно участвовали в жизни дома, а управляющие компании предоставляли достоверную и подробную информацию о проведенной работе.

Собственники помещений в многоэтажке по праву имеют возможность выяснять информацию о фактическом положении вещей, которые касаются содержания постройки. Однако управляющая компания пользуется тем, что многие граждане нашей страны не обладают юридической грамотностью, а это значит, не всегда требуют отчетности.

Многие управляющие организации отказываются предоставлять отчёт , сетуя на то, что он ещё не сформирован. Однако раз в год данный отчёт должен не только находиться в надлежащем виде, но и быть зачитан всем собственникам-жильцам без исключения.

Ежегодный отчет управляющей компании, который происходит в форме собрания — это обязательная процедура. Несмотря на то, что многие собственники вовсе не осведомлены о том, что существует такая необходимость, ни руководитель управляющей компании, ни иное другое лицо не вправе отменять данную процедуру.

Затягивать с предоставлением такого отчета тоже нельзя.

Форма и порядок предоставления

Особенности проведения ежегодного собрания

Ежегодное отчётное собрание проводится в первом квартале нового года. Такое собрание должно быть проведено в обязательном порядке.

Все жильцы многоквартирного дома должны быть надлежащим образом оповещены о мероприятии. Не оповещение равносильно административному правонарушению, что может стать основанием для штрафа в отношении управляющей компании. Для проведения таких собраний есть определённая форма.

Для начала проверяется явка. Необходимо, чтобы она составляла более 50%.
Далее организаторы знакомят жильцов со сметой доходов и расходов. Обсуждаются вопросы, которые связаны с различными доходами и расходами.
Жильцы задают вопросы, которые возникают у них при обсуждении.
Управляющая компания дает развёрнутые ответы.
На этом обсуждение не заканчивается. Индивидуально разбираются интересующие пункты, управляющая компания должна давать расшифровки по насущным вопросам.

Доклад об эффективности персонала

Отчет об эффективности персонала — это документ, который характеризует деятельность каждого работника управляющей компании. Возможно, жильцы многоквартирного дома считают, что какое-то время сотрудник выполнял свою работу недобросовестно, что отражается на качестве оказанных услуг. В этой ситуации они могут обсудить оценку эффективности , и в случае, если она ниже требований, трудовые отношения с таким сотрудником могут быть прекращены.

Сведения в отчет эффективности сотрудников могут выноситься как сотрудниками управляющей компании, так и самими собственниками жилья в многоквартирном доме. Отчет об эффективности заверяется печатью управляющей компанией и подписью руководителя.

Данный документ имеет законную силу, и на его основании могут как продлеваться, так и завершаться трудовые отношения.

Нужно ли как-то утверждать?

Так как отчетность является официальным документом, который отправляется в архив, где хранится длительное время, предоставляется собственникам для ознакомления, то вопрос утверждения отпадает сам с собой. Конечно для того, чтобы документ имел свою законную силу, а государственные учреждения не могли поставить его законность под вопрос, необходимо утвердить отчётность печатью организации, а также подписью руководителя .

Немного о практике в организации ЖКХ

Многие студенты, которые в будущем хотят связать свою жизнь с деятельностью по управлению домами, проходят практику в соответствующих компаниях. По факту ее прохождения составляется отчет по практике в управляющей компании ЖКХ.

В данном документе отражается вся деятельность, которую выполняли студенты. Подробно описывается наименование работ, их даты, а также другие нюансы, сопровождающие практику.

Отчёт приобретает законную силу только после того, как будет поставлена печать организации и подпись руководителя. Отчет о практике принимает руководитель высшего учебного заведения, знакомится с ним.

Сотрудники управляющей компании оставляют себе копию отчета для того, чтобы при необходимости принять выпускника высшего учебного заведения к себе в качестве нового сотрудника.

Полезное видео

На видео рассказывается о том, должна ли управляющая компания раскрывать свои затраты.

К сожалению, редко можно встретить добросовестно работающую управляющую компанию. Поэтому преимущественно вам придётся самостоятельно требовать отчета в случае, если за целых 12 календарных месяцев организация, которая занимается управлением, не удосужилась ознакомить вас и иных жильцов с отчетом. А в случае грубого нарушения ваших прав виновники обязательно отправятся отбывать наказание.

Жильцам необходимо со всей серьезностью отнестись к такой процедуре, как годовой отчёт, и по возможности обязательно посетить место его проведения. Надеемся, что ваша управляющая компания и ее представители окажутся порядочными людьми и предоставят вам на ознакомление подлинные, соответствующие действительности бумаги.

Отчет управляющей компании перед собственниками предусмотрен действующими законодательными нормативами. Этот документ предоставляется раз в 12 месяцев и имеет особое значение в вопросах управления МКД. После ознакомления с ним собственники жилья решают, возможно ли дальнейшее сотрудничество с управляющей организацией или стоит сменить ее. Какие ошибки допускают УО и как их избежать - читайте в статье.

Что представляет собой отчет управляющей компании перед собственниками

Учитывая то, что услуги управления МКД предоставляются на платной основе, жильцы имеют право на получение подробной выписки о потраченных финансовых ресурсах.

Отчет управляющей компании перед собственниками, образец которого можно скачать с нашего сайта, является подробным описанием всех мероприятий, проведенных организацией на протяжении 12 месяцев. Он составляется в письменной форме и включает сведения о денежных поступлениях и их расходовании. Кроме того, в доклад включаются информация о существующих долгах МКД и перечень запланированных мероприятий на следующий отчетный период.

В настоящее время не существует единой унифицированной формы отчета УК перед собственниками. Но в любом случае он должен содержать максимально полные сведения относительно движения финансовых ресурсов и выполненных работ. Эта информация является важной для собственников жилья. Поэтому при ее отсутствии они могут затребовать предоставление подробного отчета по итогам года сотрудничества.

Расторжение договора с УК может инициироваться собственниками при наличии аргументов, подтверждающих факты недобросовестного выполнения достигнутых договоренностей. Это могут быть:

нерациональное использование финансовых ресурсов;
обман собственников помещений МКД;
недобросовестное выполнение обязательств по поддержанию общедомового имущества и дворовой территории в надлежащем состоянии.

Существует несколько форм отчетов, которые предоставляются УК и способствуют более полному пониманию положения дел в области управления МКД. В список таких документов входят:

Основной ежегодный отчет, содержащий итоговую информацию по эксплуатации МКД в прошедшем году, а также финансовое планирование на следующий отчетный период.
Ежеквартальные отчеты обеспечивают поступление собственникам оперативной информации относительно состояния дел в области управления общедомовым имуществом.
Отчет об эффективности персонала – это такая форма проведения собрания собственников помещений МКД с представителями управляющей компании, которая позволяет принять решение о продолжении сотрудничества.
Существуют также варианты отчетов, которые могут понадобиться внепланово . Такая потребность может возникнуть при выполнении реконструкции МКД или при проведении других масштабных работ (асфальтирование подъездных путей, обустройство детско-спортивных площадок, замена лифта и т.д.).
УК отчитывается о степени изношенности конструкций здания МКД и по капитальному ремонту объектов общедомового имущества (процент выполнения работ и израсходованные финансовые ресурсы).

Контракт между владельцами квартир и УК может включать отдельные пункты по обязательным отчетам, которые должна формировать организация, осуществляющая управление МКД.

Государственно-частное партнерство в ЖКХ: особенности применения в России и за рубежом

Для чего нужен отчет управляющей компании перед собственниками

Наиболее заинтересованы в отчетном документе собственники помещений . Из него они получают все необходимые сведения об имуществе МКД и финансовых расходах на поддержание его состояния. УК составляет отчеты отдельно по каждому дому из числа объектов, попадающих под ее управление.

Смотрите фрагмент бесплатного вебинара для наших подписчиков на тему "Распространенные ошибки в общении с жителями: практика, советы и примеры"

В договоре о предоставлении надлежащего ухода с УК собственники жилья перечисляют работы и услуги, необходимые для обслуживания общедомового имущества и инженерных коммуникаций. Соответственно, управляющая компания обязуется своевременно выполнять все указанные в договоре условия в период его действия. По каждому виду сделанных работ\услуг, предусмотренных соглашением, собственникам жилья выставляется счет, который они получают в виде платежки. Но стандартные акты приемки между заказчиком (собственниками) и исполнителем (УК) в данном случае не подписываются. П. 40 правил содержания ОДИ предоставляет владельцам квартир следующие права:

получать данные об объеме, перечне, периодичности и качественном уровне выполненных работ не позже, чем через 5 рабочих дней с момента предоставления соответствующего запроса;
проверять качественный уровень, сроки и объемы работ с возможностью привлечения специальной экспертизы;
требовать от управляющей компании своевременного устранения выявленных недостатков.

Порядок реализации перечисленных прав собственников квартир нормативным документом не регулируется. Отчет с информацией о проделанных работах – объеме, качестве и сроках – предоставляется только по запросу заказчиков. П. 38 (подпункт «д») Правил предоставления коммунальных услуг предусмотрено, что в платежных документах указывается размер перерасчета коммунальных взносов, перечень услуг по содержанию\ремонту ОДИ (при наличии отклонения от запланированных сроков). По фактам непредоставления услуг УК должна составлять соответствующие акты.

Но отдельно для каждого собственника жилья информация о фактическом объеме сделанных работ или предоставленных услуг не предоставляется. Можно сказать, что владелец квартиры в частном порядке не имеет представления об общей картине состояния дома. Платежные документы не информативны, поскольку содержат данные, касающиеся только собственника жилья. Учитывая такую ситуацию, можно сделать вывод, что владельцы квартир заинтересованы в получении информации относительно выплаченных средств (полученных счетов) и перечне предоставленных (запланированных) услуг. По мнению собственников, отчет об оказанных УК услугах должен быть максимально подробным. Причем данные необходимо предоставлять в понятной для заказчика форме: в виде таблиц, графиков и диаграмм. Получить ясную и информативную выписку можно только в том случае, если владельцы квартир смогут добиться внесения образца соответствующей формы отчета в перечень приложений к договору с управляющей компанией.

Как показывает практика, собственники жилья крайне редко получают возможность заключить идеальный для себя договор с УК. В итоге форма отчета будет максимально удобной для организации. С другой стороны, понимание выгод, которые получает УК при предоставлении того или иного варианта доклада, позволит владельцам квартир предупредить неблагоприятные для себя моменты еще на этапе подписания договора. Отчетность, предоставляемая собственникам, является определенной нагрузкой для управляющей организации. Поэтому к ее составлению может применяться формализованный подход, в результате чего доклад будет совершенно неинформативным. При профессиональном методе к формированию отчета для собственников УК получает достаточно действенный инструмент влияния.

Предоставление отчетности для управляющей организации является средством передачи нужных сведений владельцам квартир. При этом собственники не всегда могут реально оценить объемы оказанных услуг и выполненных работ. Отношение к коллективному имуществу имеет свою специфику. К примеру, выполняя ремонт в квартире, ее собственник сам участвует в выборе материалов и отслеживает каждый этап работ, сделанных наемной бригадой. Он стремится полностью контролировать расходы его личных финансовых средств, и сам проверяет качество работ подрядчика. С общедомовым имуществом все обстоит несколько иначе. Здесь принято полностью полагаться на управляющую компанию.

В результате большинство владельцев квартир совершенно не вникают в суть выполненных работ и не имеют точного представления о реальной стоимости каждого их этапа. Собственников интересует только результат в виде благоустроенной общедомовой территории, вывезенного мусора, чистого подъезда, работающего освещения и т. д. Но они не имеют представления о состоянии конструкций дома, инженерных сетей и других составляющих ОДИ, которые могут находиться в предаварийном состоянии. Такое понимание есть у компании, управляющей МКД. Но если она будет аккумулировать средства на проведение ремонта инженерных сетей за счет снижения качества уборки в подъездах или благоустройства дворовой территории, то это вызовет недовольство со стороны собственников. Даже наоборот, если управляющая компания потратит большую часть средств на «косметику» подъезда, вместо того, чтобы сохранить их для замены труб водопровода, жильцы МКД будут очень довольны ее деятельностью и отчет будет принят «на ура». Убедить собственников в необходимости капремонта коммуникаций – нерешаемая задача. Об этом задумываются только, если происходит авария, но предотвратить ее всегда обходится дешевле, чем устранить поломки в срочном порядке (здесь уже больше уделяется внимания срокам, чем затратам).

Если организация, управляющая МКД, применяет правильный подход к своим делам и внимательно относится к собственникам жилья, то для успешной деятельности ей необходимо влиять на сознательность владельцев квартир. Они должны получать регулярный отчет о состоянии ОДИ и коммуникаций инженерного обеспечения дома. Собственники обязаны четко понимать, какие мероприятия были проведены управляющей компанией, и знать, как они отразились на состоянии МКД. Отчет, детально описывающий управляющую деятельность компании за определенный промежуток времени, поможет жильцам получить объективную картину, которая необходима для принятия правильных решений на общедомовом собрании. Понимание реального состояния дел помогает получить поддержку даже при внедрении таких непопулярных мер, как увеличение взносов на содержание ОДИ.

Ежегодный отчет управляющей компании перед собственниками после проведения собрания

Согласно ст. 45 ЖК у собственников помещений МКД существует обязанность проводить ежегодное общедомовое собрание. Но и без такого обязательства в интересах владельцев квартир можно осуществлять ежегодное планирование в области поддержания и улучшения ОДИ, а также контролировать деятельность компании управляющей МКД. Чтобы реализовать данные интересы, необходимо провести общее собрание, задачи которого заключаются в следующем:

оценка состояния и качества содержания ОДИ;
определение первоочередных задач, направленных на повышение уровня благоустройства и безопасности МКД;
оценка потребности в проведении очередного ремонта и определение его сроков;
поиск путей для более рационального использования общедомовых ресурсов;
оценка бюджета, необходимого для содержания и ремонта ОДИ, а также поиск источников финансирования.

В ст. 162 Жилищного Кодекса указано, что УК должна на протяжении первых 3-х месяцев года отчитаться перед владельцами квартир о выполнении договорных условий за прошедший год (если в контракте с управляющей компанией не прописаны иные нюансы предоставления отчетов за более короткие периоды). Получается, что необходимость проведения ежегодного собрания законодательно предусмотрена как для собственников, так и для УК. Инициатором этого мероприятия должны выступать собственники помещений МКД. В то же время если компания, управляющая ОДИ, стремится к конструктивному диалогу с владельцами квартир, то она может первой сделать шаг в вопросах подготовки собрания, где будет представлен отчет о ее деятельности и составлены планы развития на следующий год.

Основные вопросы, которые должны быть рассмотрены на ежегодном собрании собственников с участием управляющей компании:

Отчет УК о выполнении договорных обязательств за прошедшие 12 месяцев
Презентация и анализ предложений УК о работах и услугах в сфере содержания МКД на следующий период.
Обсуждение и принятие плана бюджета на текущий период с определением размера взносов собственников квартир МКД.

В процессе подготовки к общедомовому собранию собственникам необходимо обсудить с УК вопросы, которые будут включены в повестку дня. Нужно понимать, что управляющей компании понадобится определенное время для формирования развернутого отчета за прошлый период и на разработку предложений о необходимых работах в будущем году. Необходимо предусмотреть возможность ознакомления собственников с отчетом и другой управляющей документацией до момента проведения собрания. Без предварительного изучения бумаг управляющей компании собрание будет носить формальный характер и не станет достаточно эффективным.

Полнота информированности собственников в вопросах технического состояния МКД и мероприятий, проводимых управляющей компанией, влияет на качество решений, принимаемых на собрании, и на осознанность этого процесса со стороны владельцев квартир. Организация, управляющая МКД, заинтересована в предоставлении всей документации на рассмотрение собственников до собрания. Предварительное изучение отчета поможет владельцам квартир сделать правильную оценку деятельности УК и подготовиться к конструктивному обсуждению злободневных вопросов. Представители управляющей компании в этом случае смогут получить понимание о сложностях, которые возникнут в процессе обсуждения отчета, и подготовят более полные обоснования своих решений и предложений.

Согласно действующим правовым документам, регулирующим отношения собственников с управляющей компанией, решения по вопросам содержания и обслуживания ОДИ могут быть приняты не только непосредственно в процессе собрания, но и путем организации заочного голосования. Последний вариант – практика принятия решений по результатам письменного голосования без сбора всех собственников квартир в одном месте – наиболее часто используется управляющими компаниями. Этот способ значительно упрощает организацию собрания, но не дает возможности сторонам (собственникам и представителям УК) осуществить обмен мнениями и персонально обсудить наиболее важные моменты отчета. Заочное голосование не позволяет принимать компромиссные решения по спорным вопросам. Поэтому оптимальным вариантом в интересах сторон будет принятие решения о проведении собрания с присутствием собственников. Письменное голосование без личного присутствия владельцев квартир может применяться исключительно в случаях, когда на представительском собрании не удалось обеспечить необходимую численность голосов для кворума.

Подделка протокола общего собрания собственников помещений в МКД

Какие ошибки допускают управляющие МКД и как их избежать

Бухгалтерские ошибки приводят к тяжелым последствиям - штрафам, увольнениям и уголовной ответственности. В зоне риска бухгалтеры и руководители организаций. Мы изучили типичные ошибки, которые допускают бухгалтеры, и рассказали в статье журнала , чем они опасны и как их избежать.

Кратко перечислим основные ошибки:

управляющие всключают в налоговую базу не все платежи;
не засчитывают выручку от КУ в налогооблагаемый доход;
неправильно формируют отчеты.