Общая и долевая собственность. Общая долевая собственность

Зачастую общая жилая площадь в процессе пользования нуждается в разделе и тогда остро встает вопрос о выделении доли каждого владельца.

Рассмотрим, каков же порядок определения долей в квартире и какие существуют способы выделить долю каждого совладельца?

Порядок определения долей собственности

Статьей 245 Гражданского кодекса РФ предусмотрен порядок определения долей в имуществе, которое находится в пользовании, владении и распоряжении нескольких собственников и принадлежит им на праве долевой или общей собственности.

Общая собственность подразделяется на совместную – без указания долей, и долевую, которая законодательно закрепляет за каждым собственником определенную часть имущества. При этом доля в квартире - это не конкретная комната, а определенная часть в праве собственности на эту квартиру, которая обычно выражается в виде дроби. Долевая собственность подлежит государственной регистрации и данные о ней подлежат обязательной фиксации в Едином реестре прав на недвижимое имущество.

Определить границы своей доли можно только посредством выдела ее в натуре и осуществить это можно несколькими способами – по соглашению сторон и в судебном порядке. Это также определено нормами статьи 245 ГК РФ.

Выделение доли в квартире предполагает передачу ее части в натуре путем оформления права собственности на часть квартиры, соответствующую доле каждого конкретного гражданина, или выплату одним или несколькими собственниками денежной компенсации за долю в недвижимости. Итак, долевую собственность можно оформить по взаимному соглашению сторон. Если же долевые собственники не смогли достичь соглашение об условиях и порядке раздела общей квартиры или выдела доли, то они имеют возможность обратиться в суд за разрешением этого вопроса.

Важно знать, в чем состоит отличие от раздела совместной собственности и в определении долей в квартире и выделе их в натуре. Так, выдел долей обычно происходит без прекращения или изменения права собственности других собственников жилья. Тогда как раздел совместной собственности ведет к прекращению права собственности у сособственников и регистрацию ее заново.

Определение долей собственности может происходить такими законными способами:

• Выдел доли в натуре.
• Компенсация стоимости доли.
• Выдел доли по решению суда.
• Выдел доли по соглашению.

Судебный выдел доли собственности

Если собственники не смогли договорится о выделении долей, они обращаются для определения долей собственности в суд. В этом случае выдел доли в натуре происходит в судебном порядке. Судьи оценивают все обстоятельства и производят выдел доли из общей собственности. Если выделить долю в натуре невозможно по причине того, что это может причинить несоразмерный ущерб общему имуществу, суд может принять решение о выплате стоимости долей остальным сособственникам.

После получения такой компенсации собственники утрачивают свои права на долю в квартире. Таким образом можно устранить несоразмерность долей, выделенных в натуре для каждого из участников долевой собственности, если квартира имеет всего одну комнату и маленькую площадь. Такой способ применим также в случае, если сособственники пришли к соглашению и не возражают против получения денежных выплат в счет компенсации своих долей, выделенных в натуральной форме.

Кроме того, нужно учитывать тот факт, что выдел доли в натуре возможен только в том случае, когда объекту недвижимости не наносится существенный ущерб, то есть когда площадь квартиры позволяет каждому из собственников выделить изолированную комнату с последующим оборудованием отдельного входа и подсобных помещений (ванной комнаты, кухни и т.п.).

На деле выделить долю в квартире очень трудоемкое занятие, которое может оказаться невыполнимым заданием, поскольку площадь не каждой квартиры позволит воплотить в реальность все вышеперечисленные требования. Для таких объектов недвижимости лучшим вариантом будет установления порядка пользования жилым помещением в суде или продажа доли одного из собственников.

Ведь часто случается, так, что гражданину принадлежит незначительная доля в квартире. Обычно такой собственник не имеет собственного существенного интереса в использовании такого имущество, а принадлежащую ему долю невозможно выделить. При таких условиях, установив факт владения собственником незначительной доли в квартире, суд может вынести решение об обязательной выплате компенсации собственнику остальными владельцами квартиры.

Соглашение об определении долей собственности

Если совместные собственники смогли прийти к обоюдному согласию относительно осуществления права долевой собственности, и самостоятельно определили границы доли каждого из них, то для такого случая законодатель предусмотрел заключение соглашения о выделении доли в квартире. На основании этого договора осуществляется регистрация выделенной доли.

Стандартный бланк соглашения долевых собственников об определении долей содержит такие обязательные данные:

• Наименование соглашения;
• Дата и место подписания соглашения об определении долей;
• ФИО, адрес регистрации, дату рождения и паспортные данные всех сторон соглашения;
• Адрес местоположения недвижимого имущества: квартиры, дома, и т.п.;
• Общая площадь жилого помещения, в котором выделяются доли;
• Реквизиты и наименования правоустанавливающих документов на недвижимость;
• Номер регистрационной записи в ЕГРП о регистрации прав на недвижимость;
• Номер недвижимости в кадастровом реестре;
• Размеры долей участников соглашения;
• Сведения об обременениях, наложенных на недвижимость (если они есть);
• Количество экземпляров соглашения, составленных и подписанных участниками.

После составления соглашение его должен подписать каждый из его участников-собственников квартиры. После этого вносить изменения в соглашение стороны смогут только по взаимному согласию всех его участников. Желательно удостоверить соглашение нотариально. После заключения соглашения об определении долей, каждый из собственников должен подать заявление на государственную регистрацию права собственности на выделенную ему долю. На основании этих заявлений будет внесена запись в ЕГРН и выдано соответствующее свидетельство о праве на собственность.

Как определить долю в квартире к выделу

Определить долю в квартире, которая находится в общей собственности можно путем несложного арифметического действия, из расчета соотношения общей площади квартиры к количеству собственников.

По общему правилу доли всех сособственников считаются равными, при условии, что в других документах, либо законодательных актах нет других указаний. К примеру, в расчете долей в квартире с площадью 100 кв. метров, которая находится в общей долевой собственности у 4 собственников, осуществляется таким образом:

100/4=25 м² – это равная доля на каждого из 4 сособственников.

Документально определение доли в квартире происходит на основании заключенного собственниками соглашения или судебного решения, вступившего в законную силу. После чего право собственности на каждую выделенную долю подлежит регистрации в органе Росреестра. За эту процедуру взимается государственная пошлина. После чего каждый собственник получает свидетельство о регистрации права собственности и выписку из ЕГРП. именно эти документы являются основными, которые подтверждают право гражданина на выделенную долю в квартире или иной недвижимости.

Еще статьи

Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.

Общие сведения

Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона.

Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр.

В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.

Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы.

Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.

Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе.

Совместная и долевая собственность

В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.

Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность.

Основания возникновения долей

Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения - по судебному решению.

Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.

Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.

Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.

Измерение долей

Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли.

Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.

Определение и изменение долей

Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества.

Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.

С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба.

Раздел и выдел

Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.

Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.

На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества.

Распоряжение

Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах.

Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.

Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание.

В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.

Долевая собственность в браке

Она возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения.

Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую - договорной.

Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.

Выделение доли из общего имущества супругов

Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать.

Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.

Важные моменты

Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав.

Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.

Заключение

Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя.

Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.

Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.

Собственность может быть зарегистрирована на одного человека, который имеет право пользоваться и распоряжаться ей. Но нередко она имеет несколько владельцев. Поэтому есть такие понятия, как общая и долевая собственность. Права и обязанности собственников зафиксированы в законе.

Общая

Как свидетельствует ст. 244 ГК РФ, общей собственностью считается имущество, которым владеет 2 и более лиц. Часто это касается недвижимости. Существует общая долевая собственность и совместная. В первом случае предполагается разделение имущества в определенных долях. Во второй ситуации объект будет неразделенный.

Часто общая долевая и совместная собственность устанавливается на основе норм закона. К примеру, имущество супругов или лиц крестьянского хозяйства считается совместным. Но владельцы имеют право договориться о разделе и закрепить это решение законным способом.

Долевая

Часто к недвижимости относится такое понятие, как долевая собственность. Права и обязанности собственников одинаковые. Этот подразумевает распределение прав на владение в установленных долях, а также возможность получения дохода от него. Участники несут ответственность по содержанию активов.

У владельцев имущество может быть в дробях и процентах. В ст. 245 ГК РФ указано, что пропорция равна, если другое не предусматривает закон, договор или практика взаимоотношений между владельцами. Размеры долей изменяются из-за появления новых лиц, модернизации имущества. Права пользования долевой собственности реализуются каждым владельцем на основе согласия остальных.

Если между хозяевами нет согласия, то споры решаются в суде. Часто этот орган помогает устранить противоречия по поводу распоряжения. Продажа имущества имеет некоторые особенности. К примеру, если один из хозяев желает продать свою часть, то другие могут приобрести ее. Причем им предоставляется преимущественное право, что указано в Но только если это не касается продажи с помощью При нарушении этой нормы остальные хозяева могут обжаловать сделку через суд.

Права

Права дольщика на долевую собственность указаны в законе. По ст. каждый владелец может:

1. Владеть имуществом.
2. Эксплуатировать его.
3. Распоряжаться им - менять, сдавать в аренду, продавать.

А поскольку имущество имеет несколько хозяев, поэтому учитываются права и обязанности участников долевой собственности. Все сделки можно выполнять при наличии разрешения всех хозяев.

Например, земля находится во владении у 4 людей. На территории есть плодовые насаждения. Три человека не желают выполнять обработку сада, а хотят сдать участок в аренду. А один хочет работать на нем. В этом случае мнение большинства не работает. Нужно искать компромисс. Если прийти к единому решению не получается, то нужно обращаться в суд. Причем это право есть у всех лиц.

Суд не может принять решение, обязывающее человека согласиться на что-то другое, что противоречит его желанию. Это связано с принципом свободы соглашения. Поэтому распоряжаться имуществом можно по согласованию.

Обязанности

Необходимо учитывать и другие нюансы, у кого есть долевая собственность. Права и обязанности собственников земельных участков или другого имущества утверждены для правомерности сделок. Участники долей могут менять размеры своей части. К примеру, выполнен ремонт и приобретена техника, она становится собственностью того, кто это реализовал. Но это запрещено, если в договоре обозначено другое.

Хозяева долей должны платить налоги, коммунальные платежи. Если хоть один из них уклоняется от этого, то это считается нарушение закона. В обязанности входит обязательно оповещение владельцев о своем намерении распорядиться имуществом. Права владения у всех хозяев одинаковые.

Распределение доходов

По ст. 248 ГК РФ владелец имеет право на пропорциональное распределение доходов от имущества, которое зарегистрировано в совместной собственности. Исключением могут быть случаи, прописанные в соглашении между лицами. Если человек получает доход, то он должен платить налог, нести издержки, относящиеся к содержанию. Права и обязанности собственников при долевой собственности одинаковые для всех.

Особенности раздела и выдела

Долевая собственность прекращается при разделе и выделе. Эти процедуры имеют свои особенности. Если выполняется раздел, то собственность прекращается для всех его хозяев. Выдел из общего имущества предполагает разные основания для выполнения обеих процедур. К примеру, раздел или выдел осуществляются по согласию всех хозяев. Но это выполняется по судебному решению.

Выдел выполняется по требованию кредиторов. В указано: раздел и выдел производится в натуральном выражении, если это соответствует нормам закона. Но при невозможности выполнить это владелец, который желает получить свою часть по разделу или выделу, имеет право на получение компенсации. Часто это происходит с помощью решения суда. Долевая собственность прекращается после получения компенсации.

Совместное имущество

В законе есть понятие совместного владения. Его особенностью считается то, что хозяева управляют имуществом, в нем отсутствуют доли. Владельцы могут договариваться по поводу пользования. Распоряжение возможно только при согласовании сделки друг с другом.

Но заключать сделки по поводу распоряжения активами может каждый собственник. Если же такие действия не будут согласованы, то процедура будет признана судом недействительной. При разделе и выделе необходимо определить доли каждого.

Имущество супругов

Имущество людей, которые состоят в браке, имеет свои особенности. В ст. 256 ГК ТФ указано, что совместным будет имущество, приобретенное после регистрации брака, если другие условия не обозначены в брачном соглашении.

Продажа долей

Права и обязанности собственников долевой собственности зафиксированы законом. Хозяева имущества могут распоряжаться им. Часто проводятся сделки по продаже жилья. Чтобы продать всю квартиру, нужно разрешение всех хозяев. Это касается и случаев, если человек хочет передать жилье в залог. Причем согласие должны дать все - если кто-то не предоставляет разрешение, сделка не проводится.

Права по долевой собственности предполагают, что человек может распоряжаться своей частью по своему усмотрению. Но в этом случае могут появиться проблемы с определением фактической доли. Если есть часть в однокомнатной квартире, то тогда выделить ее будет сложно. Но если общая собственность оформлена на дом, где несколько квартир, то такая процедура будет реальной.

Получается, что для реализации объект должен быть делимым. Часто для процедуры выдела привлекают специалистов, которые помогут правильно выполнить это. Другим решением считается обращение в суд. Собственнику выдается то количество метров, которые необходимы для комфортного проживания. Например, суд может передать человеку комнату, а на ванную, кухню, прихожую предоставляется право пользования.

Если один из хозяев решил продать свою часть, то он должен оповестить об этом остальных владельцев в письменной форме. Месяц предоставляется на их решение. Стоимость должна быть такой же, которая озвучена при предоставлении документа. Если продать долю другим лицам без уведомления остальных хозяев, то такая сделка может быть оспорена. Тогда собственник возвращает деньги и получает свое имущество.

Аренда

Права долевой собственности предполагают возможность сдать свою часть в аренду. Процедура выполняется с разрешения остальных хозяев. Но часто сделки проводятся с человеком, нашедшим арендатора. Но это считается неправомерным. Если человек все-таки сдал свою часть в аренду, остальные собственники могут выселить жильца.

Но для временного проживания никто не может запрещать вселять людей. Хоть недовольные хозяева могут обратиться в суд, но если дело будет выиграно, то решение действует в отношении определенных лиц, которые вселились по договору.

Земля

У граждан может быть долевая собственность на землю. Здесь действуют те же нормы закона, что и при другом имуществе. По ст. 244 ГК РФ общее владение появляется при неделимости объекта. Если участок в доле, то его можно распределить в натуральном виде.

По ст. 257 ГК РФ общее имущество фермеров является собственностью всех участников объединения. Но они могут договориться о распределении земли по соглашению. Долевая собственность на землю позволяет пользоваться ей так, как и другим имуществом.

Таким образом, владение долей имущества предполагает наличие прав и обязанностей. Все процедуры с собственностью следует выполнять на основе норм закона. Тогда сделки считаются официальными, поэтому не могут быть отменены.

Собственности определены законом или договором. Право общей долевой собственности предоставляет сособственникам возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им имуществом, которое является единым целым.

Каждый участник общей собственности имеет определенную долю в праве собственности на вещь. Доли участников общей долевой собственности считаются равными, если законом или соглашением сторон не установлено иное. Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от каждого из них в образование и приращение общего имущества.

Доля в праве общей собственности представляет собой определенную имущественную ценность, поэтому каждый участник долевой собственности может самостоятельно распоряжаться ею.

В юридической литературе высказаны различные мнения по поводу правовой природы доли в общей долевой собственности:

• • доля признается не чем иным, как долей в праве собственности на общее имущество;
  • доля может быть либо реальной, либо идеальной (реальными называют доли, которые индивидуализированы в натуре путем точного обозначения части вещи, принадлежащей тому или иному сособственнику, в отличие от идеальных долей, которые не выделены в натуре, а определены в виде дроби в общей собственности).

Осуществление права общей долевой собственности

Содержание права общей собственности составляют традиционные правомочия по владению, пользованию и распоряжению имуществом. Однако поскольку сособственников несколько, возникает необходимость достижения их согласия, формирования общей при осуществлении этих правомочий. Поэтому владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников; если же согласия достигнуть не удалось, то порядок владения и пользования устанавливается судом.

При этом объем правомочий участника, как правило, связан с размером его доли в праве общей собственности. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле. При отсутствии такой возможности сособственник имеет право требовать компенсации от других сособственников, пользующихся имуществом, приходящимся на его долю. Владея и пользуясь имуществом, сособственники могут получать плоды, продукцию и иные доходы, которые согласно ст. 248 ГК поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением. Иное, в частности, может быть предусмотрено договором простого товарищества (ст. 1048 ГК).

Поскольку право собственности предоставляет его обладателю не только возможности по владению, пользованию и распоряжению имуществом, но и возлагает на него бремя несения всех расходов по его содержанию (ст. 210 ГК), постольку и право общей собственности подразумевает несение сособственниками определенных расходов по содержанию имущества. Законодательство выделяет две группы расходов, которые несут сособственники:

1. 1. обязанности публично-правового характера (налоги, сборы, иные обязательные платежи;
   2. издержки по содержанию и сохранению имущества.

В обоих видах этих расходов каждый участник долевой собственности обязан участвовать соразмерно своей доле.

При рассмотрении такого правомочия, как распоряжение , следует различать:

1. 1. распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности всех сособственников;
   2. распоряжение долей в праве долевой собственности.

В первом случае распоряжение имуществом осуществляется по соглашению всех участников. Важно отметить, что при недостижении соглашения участников они не могут обратиться за разрешением спора в суд, поскольку согласие каждого сособственника является обязательным и потому не может быть заменено судебным решением.

Что касается права сособственника распорядиться своей долей в праве, то здесь действуют иные правила. Каждый участник общей долевой собственности вправе распорядиться принадлежащей ему долей по своему усмотрению: продать, подарить, завещать, предоставить в и т.д., и согласия других сособственников для этого не требуется. Однако право сособственника на возмездное распоряжение своей долей в праве на имущество имеет определенные ограничения, установленные в ст. 250 ГК.

Право преимущественной покупки

В случае продажи доли ее сособственником постороннему лицу другие участники имеют право ее преимущественной покупки по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Поэтому при отчуждении доли постороннему лицу продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о своем намерении с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Законом не установлены какие-либо требования к такому извещению. Это могут быть письмо, факсовое сообщение, телеграмма и т.д. Главное в том, чтобы это требование было выполнено и в случае возникновения спорной ситуации отчуждающий свою долю сособственник мог представить доказательство надлежащего уведомления других сособственников. В частности, во избежание проблем при доказывании факта извещения предлагается производить извещение при участии нотариуса (ст. 86 Основ законодательства РФ о нотариате).

Изменения с 01.01.2017 г.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю

• • в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца , а
  • в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней

со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков.

Особенности извещения участников долевой собственности о намерении продавца доли в праве общей собственности продать свою долю постороннему лицу могут быть установлены федеральным законом.

Право преимущественной покупки отчуждаемой доли может быть осуществлено лишь самим сособственником , поскольку законом установлено императивное правило, запрещающее уступку преимущественного права (п. 4 ст. 250 ГК).

Несоблюдение установленного правила, т.е. продажа доли с нарушением права ее преимущественной покупки другими сособственниками, не означает недействительность совершенной сделки. Однако любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК). В случае удовлетворения такого требования происходит замена лица в обязательстве.

Требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя другие участники общей долевой собственности могут и тогда, когда отчуждающий долю сособственник изменил цену или другие существенные условия договора продажи.

Преимущественное право покупки применяется при отчуждении доли только по и мены . При отчуждении доли по другим возмездным договорам, например по договору ренты, право преимущественной покупки у других сособственников не возникает. Преимущественное право покупки не действует также при продаже доли с публичных торгов, проводимых при отсутствии на то согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных п. 2 ст. 250 ГК и другими нормативными актами.

Доля в праве общей собственности переходит к приобретателю по договору с момента заключения договора, если соглашением сторон не предусмотрено иное (п. 1 ст. 251 ГК). Переход доли в праве общей собственности по договору, подлежащему государственной регистрации, осуществляется в момент его государственной регистрации.

Если сособственник продает долю другому сособственнику, то преимущественное право покупки не действует, и при желании нескольких участников общей долевой собственности приобрести долю право выбора покупателя принадлежит продавцу.

Прекращение права общей долевой собственности

Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Раздел имущества означает прекращение общей собственности. Каждому из бывших сособственников будет принадлежать новый объект права собственности, образовавшийся в результате раздела, которым они вправе самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться.

Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При выделе доли общая собственность будет сохранена лишь в отношении оставшихся участников. Бывший же участник долевой собственности перестает быть сособственником, а становится собственником выделенного имущества - нового объекта права. И раздел, и выдел по общему правилу должны производиться по соглашению между участниками. Если же участники не смогли достигнуть соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли, спор может быть разрешен в судебном порядке. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).

Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в долевой собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого участнику в натуре, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

В исключительных случаях суд может и при отсутствии согласия сособственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. Это возможно при наличии следующих обстоятельств: доля сособственника незначительна; доля не может быть реально выделена; у сособственника нет существенного интереса в использовании общего имущества.

Обращение взыскания на долю в общем имуществе осуществляется и при долевой, и при совместной собственности, с той лишь особенностью, что при совместной собственности предварительно требуется определить долю участника.

У каждого из нас есть собственность: машина, квартира, дом, дача, мебель, предметы обихода и многое другое. Если говорить о праве собственности, то обычно мы понимаем под ним право делать с этими вещами все, что угодно: продавать, дарить, менять, даже уничтожить. Чаще всего такие решения принимаются хозяином вещи единолично – ограничения могут быть предусмотрены только законом.
Но все же есть ряд исключений из этого правила. Вы можете оказаться в ситуации, когда, имея в собственности ту или иную вещь, придется согласовывать свои решения с кем-то еще. Речь идет о так называемой общей собственности.

Общая собственность

• долевая (имущество находится в общей собственности с определением доли каждого из собственников);
• совместная (имущество находится в общей собственности без определения таких долей).

Владение и пользование объектом общей собственности

• владеть своим имуществом (реально им обладать);
• пользоваться своим имуществом (извлекать выгоду, для которой это имущество предназначено, получать плоды, продукцию и доходы);
• распоряжаться имуществом (продавать, менять, сдавать в аренду, отдавать в залог и т.п.).

А вот в Жилищном кодексе не так! Решения относительно общего имущества многоквартирного жилого дома можно утвердить на общем собрании жильцов, несогласным собственникам придется подчиниться мнению большинства.

Расходы по содержанию общей собственности и ее улучшение

• капитальный и текущий ремонт;
• страхование, регистрационные действия;
• охрану и коммунальные платежи;
• уплату налогов и т.д.

Как правильно распорядиться общей долевой собственностью

Стоит упомянуть, что широкое распространение получили сделки дарения «карликовых» долей в праве собственности на квартиры в столичном регионе (для последующей регистрации гражданина по месту жительства). Такая сделка является по сути недействительной, так как дарение «прикрывает» куплю-продажу. Но доказать это крайне сложно. Юристы советуют владельцам долей в квартирах при возможности продавать их за реальную цену или выкупать доли у других собственников, с тем, чтобы стать единственным хозяином жилья. В противном случае, вы можете оказаться в компании десятков совладельцев квартиры, в которой проживаете, и реальных адресов проживания которых не знаете. Нередко реальных жильцов из такой квартиры просто выживают, создавая невыносимые условия и принуждая продать долю по заниженной цене.

Можно ли разделить общую долевую собственность

Заключение