Раздел коммуникаций в доме с общим имуществом. Раздел жилого дома в натуре между собственниками

Раздел совместного имущества часто сопровождается требованием о выделении доли в общем имуществе в натуре, т.е. собственник требует не только документального закрепления его права собственности на какую-то часть имущества, но и фактического его отделения от остального имущества. Такую возможность дает ст. 252 ГК РФ. На практике наибольшую сложность представляет подобный раздел в отношении недвижимого имущества. Раздел дома или квартиры в натуре осуществляется на основании судебного решения собственниками самостоятельно либо специализированными организациями при содействии судебных приставов-исполнителей.

Какой дом можно разделить в натуре?

С точки зрения законодательства при рассмотрении подобных дел суд руководствуется ст. 252 ГК РФ и иными нормативными актами, которые уточняют данную статью. В силу того, что истец требует осуществить реальный раздел имущества, суд вынужден изучать не только правовую сторону вопроса, но и техническую возможность выполнения заявленных требований. Для решения этой проблемы суд вправе затребовать от истца техническую документацию на дом, а во избежание негативных последствий назначает и строительно-техническую экспертизу. Именно заключение эксперта ложится в основу решения о возможности раздела дома в натуре. Данная экспертиза также позволяет определить возможные варианты раздела, которые будут соответствовать всем нормативным требованиям.

Совет: для оперативного рассмотрения дела имеет смысл заранее подготовить совместно с экспертами вариант раздела дома или квартиры и представить его суду в ходе заседания. Как показывает практика, суды часто утверждают варианты, предлагаемые истцами.

Отметим, что в настоящий момент нет единообразного подхода к определению возможности раздела недвижимости в натуре. Поэтому даже заключения экспертов, проводящих строительно-техническую экспертизу, в отношении одного и того же объекта могут различаться. В настоящий момент в судах складывается такая практика, что если стороны представили суду заключения экспертов по возможным вариантам раздела, то суд все равно назначит независимую экспертизу в аккредитованной организации, и при вынесении решения будет опираться именно на заключение этой экспертизы.

Кстати, часто суды помимо строительно-технической экспертизы назначают и независимую оценку объектов, которые возникнут после раздела дома в натуре. Делается это с той целью, чтобы в результате раздела собственники получили долю в том размере, которая им принадлежит по закону. Чаще всего в основу оценки в таком случае ложится кадастровая стоимость квартиры или дома, что не всегда отражает их реальную стоимость.

Не смотря на то, что единого подхода к признанию недвижимости пригодной к разделу нет, можно выделить некоторые характерные признаки, которые суды признают необходимыми для раздела дома в натуре:

Конструктивная возможность – физический раздел дома не повлечет за собой повреждений строительных элементов и конструкции, делающих дальнейшую эксплуатацию дома или его элементов невозможной.
Объемно-планировочное решение – дом можно разделить без существенной перестройки или серьезной перепланировки.
Особенности размещения – раздел возможно выполнить таким образом, что не будут задеты права третьих лиц.
Санитарные требования – объекты, которые получатся в результате выделения доли в натуре, соответствуют санитарным нормам и правилам для жилой недвижимости. Например, выделяемая в натуре доля жилого дома должна иметь достаточную площадь, соответствовать требованиям по уровню инсоляции и т.д.
Инженерно-технические условия – выделяемая доля должна иметь возможность обеспечения всеми инженерными коммуникациями, которыми оснащен данный дом. При этом допускаются варианты установления режима права пользования в отношении мест общего пользования, расположенных на доле другого собственника. Правда, в последнее время суды все реже прибегают к такому варианту.

Все эти критерии рассматриваются судом в совокупности, и только при наличии положительных ответов по каждому из них суд может вынести решение о разделе в дома в натуре. Если же в какой-то части дом не подходит под критерии возможности выполнения, то он не может быть разделен, при этом суд на основе положений ст. 252 ГК РФ предлагает остальным собственникам выплатить стоимость доли. Например, в суд обратилась гражданка З. с требованием осуществить выделение доли в натуре в доме, который был разделен на доли после расторжения брака с гражданином Т. Из документов следовало, что дом из бруса имеет один этаж площадью 70 кв. м. и состоит из одной комнаты, кухни, санузла, ванной комнаты и веранды, также в общую площадь входит помещение бойлерной с отдельным входом с улицы. Истица представила суду свой вариант раздела, согласно ему веранда, кухня, часть комнаты и ванная комната должны отойти ей, а остальная часть дома – бывшему супругу. По площади такой раздел был абсолютно равен, но с технической точки зрения трудно осуществим. Истица предложила распилить дом на две части и возвести стены, вход в часть мужа сделать на месте бойлерной. Назначенная судом строительно-техническая экспертиза пришла к выводу, что раздел дома невозможен, так как его конструктивные особенности таковы, что любое изменение в его конструкции приведет к ухудшению состояния, а также к нарушению всех нормативных требований к жилым помещениям. Тем более эксперты отвергли вариант истицы с распилом. На основании заключения экспертизы судом было принято решение в иске отказать, при этом суд разъяснил, что собственники вправе договориться и один из них может компенсировать стоимость доли другому.

Совет: если сразу очевидно, что выдел доли в натуре невозможен, то имеет смысл указать в исковом заявлении требование о выплате компенсации стоимости доли на основе того, что выдел доли в натуре в отношении данного имущества объективно невозможен.

Оспаривание выделения доли в натуре

Как было рассмотрено выше, суды всегда внимательно подходят к возможности выделения доли в доме в натуре. Но далеко не всегда остальные собственники недвижимости соглашаются с подобными решениями, поэтому оспаривание раздела дома в натуре не такая уж редкость. Статистика рассмотрения подобных дел показывает, что суды крайне редко отменяют решения о выделении доли в натуре. Тем не менее, положительные решения есть, поэтому стоит рассмотреть такие ситуации более подробно. Основным доводом истцов при оспаривании выделения доли в натуре является ухудшение технического состояния, которое может возникнуть в результате процесса раздела. Для положительного решения истцу необходимо представить доказательства о возможности таких последствий. Как правило, это заключение экспертов, которые делают вывод о технической невозможности раздела на основании фактов, которые не были известны экспертам, проводящим ранее строительно-техническую экспертизу.

Кроме того, основанием для отмены решения о выделении доли в натуре может служить заключение оценщика, согласно которому недвижимость после раздела существенно теряет свою рыночную стоимость или делает объект вовсе неликвидным на рынке. Как правило, такое возможно, если первоначально суд опирался при оценке на кадастровую стоимость, которая часто существенно отличается от рыночной. Например, дом гражданки Д. стоит по заключению оценщика два с половиной миллиона рублей. Но есть решение суда, согласно которому в данном доме половина должна быть выделена её бывшему супругу. Предложенный вариант раздела подразумевает формирование двух объектов недвижимости, имеющих входы с двух противоположных сторон, общую крышу и стену. По заключению оценщика, каждая из обособленных половин дома будут иметь рыночную стоимость не более семисот пятидесяти тысяч рублей. Таким образом, выделение доли бывшего супруга в натуре повлечет за собой серьезную утрату рыночной стоимости недвижимости, тем самым нарушит права истицы. Суд согласился с доводами истицы и отменил вынесенное ранее решение о выделении доли в доме в натуре.

Отметим, что суды неоднозначно подходят к данным вопросам, поэтому другой суд мог вынести противоположное решение. В таком случае суд указывает, что определение рыночной стоимости существующего и планируемых объектов недвижимости при выделении доли в натуре нецелесообразно, так как выделяется конкретный, овеществленный объект права, а не возможные выгоды от его реализации или процесса пользования им. Поэтому говорить о нарушении прав в таком случае нельзя, так как каждый собственник получает в свое полное распоряжение имущество, принадлежащее ему на законных основаниях.

Указанные обстоятельства делают крайне необходимым анализ судебной практики по выделению доли в доме в натуре при обращении в суд с подобным иском. Только на основе подробного анализа можно прогнозировать успех дела, а также планировать участие в нем. Опытный юрист еще при подготовке к процессу определит, насколько успешным станет обращение в суд и всегда подберет необходимую доказательную базу для достижения желаемого результата судебного разбирательства. Особенно важна помощь опытного юриста, если разделу принадлежит самовольная постройка. Здесь должна анализироваться не только правоприменительная практика по разделу собственности, но и судебная практика по самовольной постройке . Аналогично, определенную сложность представляет и выдел доли в доме в натуре в случае, если спор о земельном участке, где он расположен. В такой ситуации необходимо анализировать и обзор судебной практики по земельным спорам . Все это делает выдел доли в доме или квартире весьма непростым делом, требующим самого внимательного изучения правоприменительной практики по самым разным вопросам в сфере применения судами законодательства в области имущественных правоотношений.

«Не отстроенные коммуникации - главное препятствие на пути достижения целей организации» - этот постулат воспринимается боссами как необходимость отстраивать собственное общение с подчиненными. На практике же недопонимание между подразделениями приносит компании не меньше проблем.

Чаще всего руководители озадачены проблемами нисходящих и восходящих коммуникаций. Больше всего их заботит «дошло» ли до подчиненных, что хочет босс. В свою очередь, подчиненных беспокоит оценка боссом работы, были ли услышаны наверху их доводы. Озадаченные вертикальными коммуникациями, боссы забывают, что не меньше проблем возникает на «горизонтальном» уровне. Значительное количество проектов стопорится из-за сложностей «перевода» между подразделениями.

«Примеров неэффективных коммуникаций на моей практике было предостаточно, - делится Руслан К., генеральный директор. - Фирменный магазин производственно-коммерческой компании срочно сообщает маркетинговому отделу, что значительно, а именно - вдвое, вырос спрос на детские кроватки, которые раньше не были востребованы, и компания их не производила. Маркетинговый отдел провел титаническую работу с коммерческим, финансовым и производственным подразделениями, отработали программу действий по запуску в производство и реализацию новой продукции; технологи и конструкторы оперативно разработали новые модели продукции. И только на этапе закупки сырья и комплектующих, когда задались вопросом - а сколько его необходимо для удовлетворения «сумасшедше» выросшего спроса, начали уточнять - а какой именно текущий спрос на кроватки, выяснилось, что «раньше такими кроватками вообще не интересовались, а за последний месяц спросили два раза». Это и есть «вдвое» выросший спрос».

Подобные истории не редкость в крупных компаниях. Цена подобного качества коммуникаций - финансовые потери для компании и сложные внутрикорпоративные отношения.

Причины проблем

Сотрудники одного предприятия, работающие на общее дело, часто не могут найти общий язык. Основных причин тому четыре:

Во-первых, это задачи, нечетко поставленные руководителями, и неочевидность результатов, которых нужно достичь.
Во-вторых, разный понятийный аппарат сотрудников, выполняющих различный функционал. Например, специалистам IT-отдела зачастую трудно понять юристов или маркетологов, даже если и те и другие стараются избежать злоупотреблений своим профессиональным сленгом. За якобы «непонимание» часто выдают нежелание «напрягаться» на работе. Любые просьбы одного подразделения другому, которые влекут за собой дополнительные трудо- и времязатраты, воспринимаются в штыки. Поэтому IT-специалисты, бухгалтеры и т. д., все время ноют и сопротивляются просьбам коллег. При этом наиболее частое объяснение невыполнения просьбы коллег - непонимание задачи, нечеткая постановка. Такие ситуации может разрешить лишь топ-менеджер. Либо сама схема коммуникаций должна быть изменена.
Коммуникативные недоразумения иногда возникают по причине того, что различные подразделения могут находиться на разных этапах реализации задачи или проекта. И то, что понятно одним (то, что они уже проработали, прошли), является откровением для других.
И, наконец, нечетко обозначенные дефиниции/ определения также могут стать преградой для правильного выполнения задачи разными подразделениями.

«Когда-то в моей практике два начальника отделов снабжений двух предприятий, находящихся в разных городах, но принадлежащих одной группе компаний и вовлеченных в одну производственную цепочку, договаривались о совместной поставке комплектующих для производства готовой продукции. Но каждый был «на своей волне», думал о своих текущих проблемах и почему-то решил, что коллега тоже обеспокоен этими же вопросами, думает и говорит о том же. В результате, желая договориться о встречных поставках двух грузовиков с изделиями-полуфабрикатами, произнесли дословно: «ты мне две отправки, и я тебе две отправки». В итоге получили друг от друга «неожиданный сюрприз»: один получил от коллеги два вагона, а не грузовика, сырья, второй в ответ получил два вагона готовой продукции», - рассказывает Руслан К.

Но какими бы ни были причины недопонимания, горизонтальных коммуникаций избежать невозможно, они принципиально важны для организации. Они позволяют в оперативном режиме снимать вопросы, корректировать действия подразделений в случае возникновения изменений, синхронизировать в текущем режиме действия. Другой вопрос, как добиться взаимодействия.

Правила грамотных коммуникаций

Как обычно, все гениальное - просто. Важно лишь следовать трем простым правилам:

Поставить в известность . Если в выполнении задачи/ проекта участвуют специалисты разных подразделений - руководителю рабочей группы необходимо на старте собрать всех вместе, вслух озвучить задачу, условия выполнения, ограничения, сроки, ответственных исполнителей, бюджет, другие детали и, самое главное - какой результат ожидается по итогу выполнения.
Тогда участники проекта одновременно выйдут «на одну страницу» понимания сути проекта, алгоритма его развития. Правильно составленный протокол такой встречи, прописанный план мероприятий максимально сведут к минимуму причины возникновения miscommunications на последующих этапах внедрения проекта.
«Что написано пером, не вырубить топором» . Лучше всего придерживаться письменного стиля общения. Тогда максимально исключится недопонимание или разное видение ситуации сотрудниками разных подразделений. Письменные распоряжения снимают и вопрос разницы терминологии, и вопросы типа «кто ты такой, и почему я должен это делать».
Проверка связи . Если же предполагается устный режим общения (или на прописывание инструкций нет времени) лучше как у военных - переспросить «как понял меня? повтори!».

К сожалению, когда у сотрудников нет четкого представления о том, чем конкретно занимаются соседние подразделения, трех предложенных правил может оказаться недостаточно. В таком случае необходимо создать условия, при которых сотрудники будут вынуждены считаться и вникать в проблемы соседних подразделений.

В практике менеджмента есть примеры, когда решение внутренних коммуникаций происходило путем создания самоуправляемых команд. Такие команды состоят из сотрудников разных сфер, которые работают, например, над созданием одного товара или услуги. Количество людей может быть любое. В компетенцию этой группы входит составление графика работы, отпусков, распределение обязанностей между членами группы, составление бюджета, наем других сотрудников и т. д. Принципиальным здесь является обязательное общение членов групп и коллегиальность решений. Впервые такие команды были созданы в канадской компании Honeywell. И их опыт показал, что производительность труда в таких группах может повыситься на 30% и более.

Примирить конкурентов

Особого внимания требуют подразделения, функции которых пересекаются. Даже работая над одним проектом, они невольно становятся практически конкурентами. Пересечение таких подразделений в одном проекте превращает работу в боевые действия и перетягивание одеяла. Налаживание взаимодействия между ними требует особого подхода.

В первую очередь стоит задуматься, настолько ли важно в интересах бизнеса, чтобы различные подразделения имели схожий функционал. Если функции пересекаются и из-за этого возникает нездоровая конкуренция между подразделениями компании, необходимо работать с причиной - неправильным распределением функционала между подразделениями.

Это работа менеджеров, причем руководителей не самих подразделений. К сожалению, редко приходится ожидать от конкурирующих сотрудников объективной оценки происходящего и взвешенного подхода к решению проблемы. Это дело менеджеров, которые находятся выше в организационной структуре, и которые как никто другой должны быть заинтересованы в упреждении конфликтов на этой почве и в эффективном использовании ресурсов компании. Убрать такое организационное несоответствие можно и нужно, четко прописав функционал для каждого подразделения.

Если же такое пересечение функций присутствует в интересах бизнеса, нужно отработать такую систему мотивации, чтобы подразделения не конкурировали друг с другом, а вместе конструктивно работали на общий результат.

Вариантом обобщающей мотивации может стать равноценный процент от общей прибыли либо равнозначная премия для участников проекта. Малейшие признаки дифференциации бонусов в зависимости от личных результатов автоматически запустят механизм соревнования среди сотрудников. Кроме того, бесполезно требовать от таких подразделений выработки общего коллегиального решения. Разумнее искусственно разделить их зоны ответственности в проекте. Такой подход позволит не превратить вражду в боевые действия.

Естественно, что все перечисленные советы не исключают базовых моментов построения взаимодействия в подразделениях компании: наличие внутриорганизационных средств коммуникации посредством интранета, доступ к информации о конкретных людях и их контактных данных, занимающихся теми или иными задачами в компании, и т. д.

А КАК У НИХ?
Boeing против miscommunications

Ярчайшим примером потерь компании от miscommunications, и одновременно лучшим решением этой проблемы, стал американский проект по созданию «Боинга-777».

Первый провал этого проекта был связан с тем, что инженеры-разработчики были оторваны от реального производства и людей, которые непосредственно строят самолеты.

Неудачный опыт и огромные финансовые потери привели к идее создания межфункциональных команд, которые объединили специалистов из разных подразделений для ведения общего проекта. Межфункциональные команды могли разрабатывать и внедрять программы повышения качества, новые технологии, встречаться с поставщиками и заказчиками, а также объединять отдельные функции (маркетинг, финансы, производство, человеческие ресурсы) для повышения эффективности проекта.

При разработке «Боинга-777» были созданы сотни межфункциональных команд типа «разработка-строительство». Каждая из них ориентировалась на специфические компоненты самолета - хвостовой отдел, крыло, электрические системы и т. д. Координировались эти группы интеграционными командами, в которые входило высшее руководство компании.

Итогом работы стало награждение модели «Боинг-777» престижной премией Robert J. Collier Trophy как самого значительного достижения в области авиации года.

Наталья Дорошенко

«Примеров неэффективных коммуникаций на моей практике было предостаточно, - делится Руслан К., генеральный директор. - Фирменный магазин производственно-коммерческой компании срочно сообщает маркетинговому отделу, что значительно, а именно - вдвое, вырос спрос на детские кроватки, которые раньше не были востребованы, и компания их не производила. Маркетинговый отдел провел титаническую работу с коммерческим, финансовым и производственным подразделениями, отработали программу действий по запуску в производство и реализацию новой продукции; технологи и конструкторы оперативно разработали новые модели продукции. И только на этапе закупки сырья и комплектующих, когда задались вопросом - а сколько его необходимо для удовлетворения «сумасшедше» выросшего спроса, начали уточнять - а какой именно текущий спрос на кроватки, выяснилось, что «раньше такими кроватками вообще не интересовались, а за последний месяц спросили два раза». Это и есть «вдвое» выросший спрос».

Причины проблем

Во-первых, это задачи, нечетко поставленные руководителями, и неочевидность результатов, которых нужно достичь.
Во-вторых, разный понятийный аппарат сотрудников, выполняющих различный функционал. Например, специалистам IT-отдела зачастую трудно понять юристов или маркетологов, даже если и те и другие стараются избежать злоупотреблений своим профессиональным сленгом. За якобы «непонимание» часто выдают нежелание «напрягаться» на работе. Любые просьбы одного подразделения другому, которые влекут за собой дополнительные трудо- и времязатраты, воспринимаются в штыки. Поэтому IT-специалисты, бухгалтеры и т. д., все время ноют и сопротивляются просьбам коллег. При этом наиболее частое объяснение невыполнения просьбы коллег - непонимание задачи, нечеткая постановка. Такие ситуации может разрешить лишь топ-менеджер. Либо сама схема коммуникаций должна быть изменена.
Коммуникативные недоразумения иногда возникают по причине того, что различные подразделения могут находиться на разных этапах реализации задачи или проекта. И то, что понятно одним (то, что они уже проработали, прошли), является откровением для других.
И, наконец, нечетко обозначенные дефиниции/ определения также могут стать преградой для правильного выполнения задачи разными подразделениями.

«Когда-то в моей практике два начальника отделов снабжений двух предприятий, находящихся в разных городах, но принадлежащих одной группе компаний и вовлеченных в одну производственную цепочку, договаривались о совместной поставке комплектующих для производства готовой продукции. Но каждый был «на своей волне», думал о своих текущих проблемах и почему-то решил, что коллега тоже обеспокоен этими же вопросами, думает и говорит о том же. В результате, желая договориться о встречных поставках двух грузовиков с изделиями-полуфабрикатами, произнесли дословно: «ты мне две отправки, и я тебе две отправки». В итоге получили друг от друга «неожиданный сюрприз»: один получил от коллеги два вагона, а не грузовика, сырья, второй в ответ получил два вагона готовой продукции», - рассказывает Руслан К.

Правила грамотных коммуникаций

Как обычно, все гениальное - просто. Важно лишь следовать трем простым правилам:

Поставить в известность . Если в выполнении задачи/ проекта участвуют специалисты разных подразделений - руководителю рабочей группы необходимо на старте собрать всех вместе, вслух озвучить задачу, условия выполнения, ограничения, сроки, ответственных исполнителей, бюджет, другие детали и, самое главное - какой результат ожидается по итогу выполнения.
Тогда участники проекта одновременно выйдут «на одну страницу» понимания сути проекта, алгоритма его развития. Правильно составленный протокол такой встречи, прописанный план мероприятий максимально сведут к минимуму причины возникновения miscommunications на последующих этапах внедрения проекта.
«Что написано пером, не вырубить топором» . Лучше всего придерживаться письменного стиля общения. Тогда максимально исключится недопонимание или разное видение ситуации сотрудниками разных подразделений. Письменные распоряжения снимают и вопрос разницы терминологии, и вопросы типа «кто ты такой, и почему я должен это делать».
Проверка связи . Если же предполагается устный режим общения (или на прописывание инструкций нет времени) лучше как у военных - переспросить «как понял меня? повтори!».

Примирить конкурентов

А КАК У НИХ?
Boeing против miscommunications

1 -1

Видновский городской суд Московской области

Видновский городской суд Московской области - СУДЕБНЫЕ АКТЫ

Р Е Ш Е Н И Е

Именем Российской Федерации

19 марта 2012 года Видновский городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Асташкиной О.Г., при секретаре Мизглевой И.Н., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № № по иску Ригосика ФИО7 к Томилиной ФИО8 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, встречному иску Томилиной ФИО9 к Ригосику ФИО10 о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности, выделе в собственность коммуникаций,

У С Т А Н О В И Л:

Ригосик А.Л. и Томилина В.С. являются совладельцами домовладения № .

Ригосик А.Л. обратился в суд с иском к Томилиной В.С. о разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности.

Томилина В.С. предъявила встречный иск к Ригосику А.Л. о разделе домовладения, прекращения права общей долевой собственности и выделе в собственность коммуникаций.

В судебном заседании истец и его представитель требования поддержали и пояснили, что истцу на праве собственности принадлежит 1\\2 доли домовладения № , вторая половина домовладения принадлежит Томилиной В.С. Между сторонами сложился порядок пользования домовладением, согласно которому истец просит произвести раздел домовладения. Данный порядок пользования был установлен решением мирового судьи. Спора с Томилиной В.С. по пользованию домом не имеется. Во время пожара часть дома Томилиной В.С. сгорела. Весь спор между сторонами идет из-за имеющихся коммуникаций. Дом имеет все коммуникации – газ, электричество, водоснабжение и канализацию. Истец просит выделить в его пользование газовые коммуникации. Цокольный ввод газа на дом единый, от которого идет разводка на весь дом. Каждая из сторон имеет в своей части дома АОГВ, оплачивают газ каждая сторона самостоятельно. Воду и канализацию стороны имеют каждый свою и также оплачивают расходы по пользованию ими самостоятельно.

Представители ответчицы Томилиной В.С. иск по разделу дома и прекращении права общей долевой собственности признали и не возражали против предложенного варианта раздела дома. Ответчица просит передать в ее собственность газовые коммуникации и канализацию. У Ригосика А.Л. имеется свой канализационный ввод. Истец не лишен возможности проложить самостоятельно в свою часть дома газ. Развод коммуникаций по дому имеется, каждая сторона оплачивает расходы по пользованию коммуникациями самостоятельно. Общая газовая труба проходит через всю часть дома ответчицы и это препятствует дальнейшему строительству. Все коммуникации в дом проведены по земельному участку ответчицы.

Выслушав стороны, их представителей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Домовладение № принадлежит на праве собственности в равных долях Ригосику А.Л. и Томилиной В.С. (л.д. 27,37,95).

Ригосик А.Л. и Томилина В.С. обратились в суд с исками о разделе домовладения, согласно сложившегося порядка пользования, прекращении права общей долевой собственности.

Р Е Ш И Л:

Иск Ригосика ФИО11 удовлетворить.

Встречный иск Томилиной ФИО12 удовлетворить частично.

Произвести раздел домовладения, расположенного по адресу: Московская область, Ленинский муниципальный район,

Выделить в собственность Ригосика ФИО13 коридор площадью 3,1 кв.м., кухню площадью 10,4 кв.м., санузел площадью 2,8 кв.м. в лит. А, веранду площадью 20,7 кв.м. лит. а1, мансарду площадью 9,8 кв.м. лит. а2, общей площадью всех частей здания 46,8 кв.м., в том числе жилой площадью 16,3 кв.м., расположенные по адресу:

Выделить в собственность Томилиной ФИО14 кухню площадью 6,0 кв.м., жилую комнату площадью 10,4 кв.м., всего общей площадью всех частей здания 16,4 кв.м., в том числе жилой площадью 10,4 кв.м. расположенные по адресу:

Взыскать с Ригосика ФИО15 в пользу Томилиной ФИО16 денежную компенсацию за разницу в долях в сумме 47916 рублей (сорока семи тысяч девятисот шестнадцати рублей).

Обязать Ригосика Артема Леонидовича произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку деревянной перегородки стоимостью 1470 рублей; демонтаж газовых приборов стоимостью 766 рублей; снятие санитарных приборов стоимостью 250 рублей; прокладку трубопроводов из стальных труб стоимостью 5592 рубля; установку отопительных котлов стоимостью 6244 рубля; установку центробежных насосов стоимостью 3493 рубля; прочие работы стоимостью 890 рублей, всего общей стоимостью 18705 рублей.

Обязать Томилину ФИО17 произвести следующее переоборудование выделенной части дома: разборку конструкции деревянных стен стоимостью 468 рублей; устройство фундаментов стоимостью 13750 рублей; кладку стен из кирпича стоимостью 11470 рублей; прочие работы стоимостью 1284 рубля, всего общей стоимостью 26972 рубля.

Прекратить право общей долевой собственности на домовладение № прекратить.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Томилиной ФИО18 в удовлетворении иска о выделе в собственность коммуникаций – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца с момента принятия решения суда в окончательной форме в Московский областной суд через Видновский городской суд.

Судья О. Г. Асташкина

Процедура раздела жилого дома намного сложнее раздела квартиры, так как определенная часть жилого помещения считается неделимым имуществом и не может быть разделена. Но часто отношения между несколькими совладельцами жилого дома по разным причинам осложняются, они уже не хотят жить вместе, тогда перед ними остро встает вопрос о реальном разделе принадлежащего им жилого помещения.

Что такое реальный раздел дома в натуре

Реальным разделом жилого дома в натуре считается прекращение его совладельцами их прав на общую собственность и раздел ее на отдельные доли, каждая из которых переходит в частную собственность одного из бывших совладельцев.

На практике такой раздел достаточно затруднен, особенно если совладельцы находятся в неприязненных отношениях друг с другом и зачастую просто не могут договориться между собой.

Но если дом остается в долевой собственности, совладельцы зачастую должны принимать какие-то совместные решения по вопросам:

регистрации новых жильцов;
ремонта;
реконструкции дома, его инженерных сетей,

а при достаточно сложных отношениях это крайне затруднено или невозможно, то большинство собственников стремятся модифицировать свою половину в отдельное жилое помещение.

Сделать это можно путем выдела доли дома и земли под ним, другими словами – путем реального раздела недвижимости в натуре.

Для того, чтобы произвести такой раздел, собственники дома должны решить ряд вопросов:

Определить точную стоимость жилого дома, учитывая при этом стоимость и надворных построек. Это можно сделать с помощью независимой технической экспертизы.
Исходя из результатов экспертизы установить – возможен ли натуральный раздел с соблюдением равенства идеальных долей.

Идеальная доля – это доля собственности, которую в реальности невозможно увидеть или потрогать, так как в собственности каждого из совладельцев находится не реальная доля этого дома, например, половина кухни или четверть гостиной, а виртуальная доля собственности, подразумевающая собой вид права собственности на определенный дом.

Установить – возможен ли раздел в натуре в принципе.
Определить – есть ли необходимость проведения дополнительных работ для оборудования, например, отдельного входа, если такая необходимость есть, то определиться с их стоимостью.

Порядок раздела дома в натуре

Прежде чем начинать раздел дома в натуре, необходимо разобраться – существует ли техническая возможность его раздела. Для этого требуется проведение строительно-технической экспертизы, которая подтвердит либо опровергнет возможность реального раздела.

Такая экспертиза позволит определиться – соответствует ли и в какой степени жилой дом всем техническим требованиям. Также в итоговом заключении по желанию совладельцев дома эксперт может внести информацию о реальной рыночной стоимости недвижимости, о вариантах переоборудования и перепланировки, доступных для данного объекта, стоимости такого переоборудования.

После заключения экспертизы, что реальный раздел дома возможен, собственники должны получить разрешение на его перепланировку или перестройку. Такое разрешение выдают органы местного самоуправления.

Выделение доли.
Разделение имущества, находящегося в совладении.

И первый и второй варианты раздела возможны только при наличии технической возможности раздела жилого помещения на отдельные, независимые друг от друга части с оборудованием отдельного входа для каждой из них.

Раздел земельного участка под домом

При реальном разделе дома всегда встает вопрос и о разделе в натуре земельного участка под ним.

Такой раздел возможен только в том случае, если после него образуются самостоятельные земельные участки, не поменявшие при разделе разрешенный вид их использования.

Кроме этого условия главным принципом возможности раздела участка рядом с домом можно назвать единство судьбы отдельной части дома с тем земельным паем, который прилегает к этой части. Другими словами, тот из владельцев, которому достанется определенная выделенная доля жилого дома станет владельцем земельного участка, на котором находится его собственность.

До тех пор, пока совладельцы не разделят дом в натуре, выделение обособленного земельного участка невозможно, поскольку вся земля остается в общей долевой собственности всех совладельцев жилого строения.

Таким образом, в тех случаях, когда при разделе в натуре жилого дома возможно обустройство отдельного входа, возможно и разделение в натуре прилегающего к дому земельного участка. Но при условии, что каждая часть поделенного участка будет не менее минимальной нормы земельного надела соответствующего целевого назначения. В противном случае деление земли недопустимо и участок считается неделимым.

В том случае, если при разделе дома в натуре у совладельцев дома и земли земельный участок окажется неделимым, они могут реально разделить дом, но без раздела земли, она останется в их долевой собственности.

На сколько долей можно разделить дом

Реальный раздел дома можно произвести при наличии не более трех совладельцев, то есть в натуре дом можно разделить не более, чем на три части.

Если же совладельцев больше трех, то законодательство допускает выдел из состава общего имущества доли в натуре.

При разделе домовладения, как и любого другого совместное имущество, существуют определенные условия, которым такой раздел должен соответствовать:

не должно быть никаких законодательных запретов для раздела дома;
каждая из частей разделенного дома должна соответствовать предназначению целого дома;
совокупность всех частей дома должна по стоимости соответствовать цене целого дома до его раздела;
все части должны оставаться удобными в использовании.

Минимальные размеры помещений при разделе жилого дома

В соответствии с российским законодательством нормой жилой площади на одного человека является 12 квадратных метров. Но в случае с реальным разделом между собственниками жилого дома эти нормы не применяются.

В тех ситуациях, когда на долю любой из сторон при разделе достается изолированное помещение менее установленной нормы при исполнении всех прочих требований (санитарных и технических), никто не вправе отказать в разделе, ссылаясь только на то обстоятельство, что помещение меньше нормативного.

Но и дробить дом на мизерные доли тоже непозволительно. Опасным пределом для человека считается жилое помещение менее восьми квадратных метров, поэтому установлено, что минимальной площадью любой отдельной доли при разделе является помещение размером 8,1 кв.м.

Порядок и правила раздела частного дома на доли

Выделение доли в натуре ни что иное, как раздел дома на два отдельных помещения. Сутью такого раздела является передача каждому из совладельцев изолированного помещения с отдельным входом, пригодного для проживания.

Основным преимуществом такого раздела можно назвать возможность каждого из собственников полностью распоряжаться своей частью дома:

продать;
подарить;
оставить в наследство;
оставить в залог.

Фактический раздел дома в натуре возможен при соблюдении ряда условий:

каждый из владельцев должен иметь отдельный вход в свою часть дома;
каждая из частей выделенного имущества должна быть пригодна для постоянного проживания;
все жилые помещения должны быть изолированы;
раздел земельного участка обязателен, но только в том случае, если после раздела отдельные участки не поменяют вид разрешенного пользования, в противном случае земля останется в совместной собственности.

Важно. Если строение является аварийным либо непригодным для проживания, раздел дома в натуре невозможен ни при каких обстоятельствах.

Перед началом выделения дома в натуре необходимо пройти несколько этапов подготовки:

Получить разрешение на перепланировку дома и внести изменения в его техплан. Так как при разделе дома в натуре перепланировка происходит всегда, выполнение этого пункта обязательно.
На каждую их выделяемых долей необходимо оформить отдельный пакет документов (кадастровый и технической паспорт). Дополнительно необходимо заказать межевание земельного участка.
Далее собственники составляют письменное соглашение о разделе.
Следующий этап – посещение Росреестра. Там документы будут рассмотрены, и если сотрудники ведомства не найдут противоречий с действующим законодательством, то через две недели все владельцы своих частей дома получат документы о праве собственности.

Как разделить дом на два хозяина

Нередки ситуации, когда разделить пытаются двухквартирный дом. Пи разделе такого дома возникает интересная ситуация – недвижимость изначально предназначена для раздельного проживания двух хозяев, каждое помещение имеет отдельный вход, у каждого помещения имеется свой уникальный почтовый адрес, но Росреестр отказывает с регистрации права собственности. Причина банальна: земля под домом имеет категорию, предназначенную для индивидуального жилого строительства, а дом – статус многоквартирного.

В таких ситуациях оба владельца своих половин дома должны сначала оформить весь дом в общую долевую собственность, подтвердив таким образом целевое использование земли. Затем раздел происходит по вышеописанному сценарию: выделение долей в натуре.

Важно. Если такой дом построен в 2006 году или позже, то прежде, чем приступить к выделению долей, необходимо получить акт о сдаче недвижимости в эксплуатацию.

Сколько стоит раздел дома по долям

При разделе дома в натуре собственникам придется заплатить некоторую сумму денежных средств, в различных ситуациях разную.

Например, если совладельцы решили проблему мирным путем и договорились заключить добровольное соглашение, то им придется оплатить работу нотариуса по заверению соглашения. Стоимость такой услуги зависит от стоимости недвижимости, которую собираются разделить совладельцы.

Так, при стоимости дома до 1 млн. рублей стоимость услуги составит две тысячи рублей, плюс 0,3% от стоимости дома.

Если недвижимость стоит свыше 1 млн. рублей, то услуга нотариуса будет стоить пять тысяч рублей, плюс 0,2% от цены домостроения.

При разделе дома через суд тот из владельцев, который подаст исковое заявление, должен будет оплатить

Стоимость технической экспертизы составляет от 10 тысяч рублей и выше, в зависимости от сложности и объема экспертного заключения.

Эксперт по разделу дома

Любой реальный раздел дома требует проведения технической экспертизы. Эксперт, проводящий обследование помещения, должен ответить на следующие вопросы:

Имеется ли техническая возможность раздела данного дома в натуре.
Какие возможны варианты раздела в соответствии с долями собственников дома.
Какие действия по перепланировке дома должны быть произведены.
Какова примерная стоимость необходимой перепланировки.
Размер денежной компенсации, которую должен будет выплатить один собственник другому, если нет возможности разделить домовладение пропорционально идеальным долям.
Какова рыночная стоимость делимого в натуре дома.

Если совладельцы жилого дома решили разделить его в натуре, желательно обратиться к квалифицированному юристу, тому есть несколько причин:

Любая недвижимость имеет довольно высокую стоимость, риск потери дорогостоящего имущества при незаконном разделе достаточно велик.
Юрист сможет грамотно защитить интересы доверителя, подскажет, какие документы потребуются для раздела дома, какие шаги и в какой последовательности необходимо будет предпринять, предостережет от незаконных действий.

Если для раздела дома в натуре воспользоваться помощью юриста, вся процедура раздела пройдет в более короткие сроки, а ее результат станет для собственника более благоприятным.