Договор купли продажи нежилого помещения между физическим и юридическим лицом. Правильное составление договора купли-продажи нежилого здания с земельным участком

1 Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Условие о предмете договора является существенным условием договора (п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.2. Покупателю одновременно с передачей права собственности на Помещение передается право ___________________________________ на земельный (указать вид передаваемого права) участок, занятый этим Помещением и необходимый для его использования 2 .

2 В случае когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом. При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. п. 2, 3 ст. 552 Гражданского кодекса РФ).

1.3. Помещение принадлежит Продавцу на праве собственности, что подтверждается ______________________________ от "___"__________ ____ г., Свидетельством о государственной регистрации права собственности N _____ от "___"_________ ____ г., выданным _______________________ г. ____________, о чем была сделана запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за N _____ от "___"____________ ____ г. 3 .

3 В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).

1.4. Продавец гарантирует, что до заключения настоящего Договора Помещение никому другому не продано, не обещано, не заложено, в споре, под арестом и запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

1.5. Технические характеристики и иные сведения о Помещении указаны в кадастровом паспорте N _______ по состоянию на "___"__________ ____ г. Неотъемлемой частью настоящего Договора являются кадастровый паспорт, экспликация и поэтажный план.

2. ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена передаваемого по настоящему Договору Помещения составляет _____ (____________) рублей 4 .

4 Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются (п. 1 ст. 555 Гражданского кодекса РФ).

2.2. Цена Помещения, указанная в п. 2.1 настоящего Договора, уплачена Покупателем до заключения настоящего Договора.

2.3. Расходы, связанные с оформлением перехода права собственности на Помещение, Стороны несут поровну в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.

3. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ

3.1. Продавец обязуется в _____-дневный срок с даты заключения настоящего Договора передать Покупателю Помещение по акту приема-передачи, подписываемому обеими Сторонами.

3.2. Подписание акта приема-передачи Помещения свидетельствует о произведенном Покупателем осмотре Помещения, и его согласии принять Помещение в том техническом состоянии, в котором Помещение находится на дату подписания акта приема-передачи.

3.3. Право собственности на Помещение возникает у Покупателя с момента регистрации перехода права собственности от Продавца к Покупателю в __________________________________________________________________________. (указать орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним)

3.4. Риск случайной гибели или повреждения Помещения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Помещение к Покупателю лежит на Продавце.

3.5. В случае передачи Продавцом Покупателю Помещения, не соответствующего условиям настоящего Договора, если недостатки Помещения не были оговорены Продавцом, Покупатель, которому передано Помещение ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от Продавца:

Соразмерного уменьшения покупной цены;

Безвозмездного устранения недостатков Помещения в срок не более ______________ с момента ________________________;

Возмещения своих расходов на устранение недостатков Помещения.

3.6. В случае существенного нарушения требований к качеству Помещения (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) Покупатель вправе отказаться от исполнения настоящего Договора и потребовать возврата уплаченной денежной суммы.

4. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

4.1. Продавец обязан:

4.1.1. Передать Покупателю Помещение в порядке и сроки, предусмотренные настоящим Договором.

4.1.2. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для регистрации перехода права собственности на Помещение в срок _______________ с даты заключения настоящего Договора.

4.1.3. Предоставить Покупателю все необходимые сведения и информацию, связанную с передаваемым Помещением, в том числе сведения о недостатках Помещения.

4.2. Покупатель обязан:

4.2.1. Уплатить цену Помещения в порядке, предусмотренном настоящим Договором.

4.2.2. Принять Помещение в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.

4.2.3. Представить в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности на Помещение.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

5.1. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. 4.1.3 Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты штрафа в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора.

5.2. За нарушение Продавцом обязанностей, установленных п. п. 3.1, 4.1.2 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5.3. За нарушение Продавцом срока устранения недостатков Помещения, предусмотренного п. 3.5 настоящего Договора, Покупатель вправе потребовать уплаты пени в размере _____% от цены Помещения, указанной в п. 2.1 настоящего Договора, за каждый день просрочки.

5.4. За неисполнение или ненадлежащее исполнение Сторонами иных обязанностей по настоящему Договору Стороны несут ответственность, установленную действующим законодательством Российской Федерации.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между Сторонами по вопросам, не нашедшим своего разрешения в тексте настоящего Договора, будут разрешаться путем переговоров.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров Стороны передают их на рассмотрение в Арбитражный суд ____________________ в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации.

7. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ 5

5 Наряду с условием о предмете договора, а также условиями, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, существенными условиями договора являются все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (абз. 2 п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, стороны вправе определить для себя любое условие в качестве существенного, при несогласованности которого договор не может считаться заключенным.

7.1. Настоящий Договор вступает в силу с даты его подписания Сторонами и действует до полного исполнения Сторонами всех обязанностей по нему.

7.2. Все дополнения и изменения к настоящему Договору должны быть составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами.

7.3. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению Сторон, а также по иным основаниям, установленным действующим законодательством Российской Федерации.

7.4. Во всем, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются положениями действующего законодательства Российской Федерации.

7.5. Настоящий Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, по одному для каждой из Сторон, третий - для органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

8. АДРЕСА И БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец: ______________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

Покупатель: ____________________________________________________

________________________________________________________________

________________________________________________________________

ПОДПИСИ СТОРОН:

Похожие документы

Иванов Иван Иванович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Ивановка Ивановского района Ивановской области, пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Ивановским РОВД 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, состоящий на регистрационном учёте по адресу: с. Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, ул. Ивановка, д.0, кв.0, именуемый в дальнейшем Продавец, с одной стороны и

Петров Петр Петрович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемый в дальнейшем Покупатель, с другой стороны, совместно именуемые Стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. В соответствии с условиями настоящего договора Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель принять и оплатить, в соответствии с условиями настоящего договора, нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6.

Площадь помещения определена согласно данным технического паспорта.

1.2. Имущество принадлежит Продавцу на праве собственности на основании договора купли-продажи недвижимости от 09.10.2003года, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права серия 00-АА № 820000, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации № 00-00/53-7/-000000.

1.3. Продавец гарантирует, что передаваемое по настоящему договору Имущество никому другому не продано, не заложено, не является предметом спора, под арестом или запретом не состоит и свободно от любых прав третьих лиц.

2. ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

2.1. Указанное в п. 1.1 договора недвижимое Имущество расположено на земельном участке, площадью 0,02 га находящемся в ведении администрации Ивановского сельсовета Ивановского муниципального района Ивановской области.

3. ЦЕНА ДОГОВОРА

3.1. Цена указанного в п. 1.1 настоящего договора Имущества составляет 130 000 (сто тридцать тысяч) рублей.

Указанная цена установлена соглашением Сторон, является окончательной и изменению не подлежит.

3.2. Все расходы по государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое Имущество несет Покупатель в соответствии с действующим законодательством. Настоящие расходы не включаются в сумму, указанную в п. 3.1 настоящего договора, и уплачиваются по мере необходимости и своевременно.

4. ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

4.1. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 настоящего договора, до подписания настоящего договора в полном объеме наличным платежом.

4.2. Все расчеты по настоящему договору производятся наличным платежом.

5. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

5.1. Имущество передается Продавцом Покупателю по акту приема-передачи, подписанному уполномоченными представителями Сторон, в течение пяти дней после подписания Сторонами настоящего договора.

5.2. Со дня подписания указанного акта Покупателем ответственность за сохранность Имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатель.

5.3. Обязательство Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами акта приема-передачи.

6. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ

6.1. Право собственности на Имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1, возникает у Покупателя с момента государственной регистрации права собственности в регистрирующем органе.

7. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

7.1. Продавец обязан:

7.1.1. Передать Покупателю в его собственность без каких-либо изъятий имущество, являющееся предметом настоящего договора и указанное в п. 1.1.

7.1.2. Обеспечить явку своего уполномоченного представителя для подписания настоящего договора, а также предоставить Покупателю все необходимые документы для государственной регистрации настоящего договора.

7.1.3. Не связывать Покупателя какими-либо обязательствами по целевому использованию продаваемого Помещения.

7.1.4. Предоставить все необходимые документы для заключения данного договора и государственной регистрации права собственности.

7.2. Покупатель обязан:

7.2.1. Оплатить стоимость приобретаемого имущества в полном объеме в порядке и в сроки, установленные, разделом 4 настоящего договора.

7.2.2. Принять имущество на условиях, предусмотренных настоящим договором.

7.2.3. Представить для государственной регистрации настоящего договора все необходимые документы в уполномоченный государственный орган.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. За просрочку платежей, предусмотренных в разделе 4 настоящего договора, Покупатель уплачивает Продавцу пеню в размере 0,01% от суммы долга за каждый день просрочки.

8.2. В случае уклонения Продавца от подписания акта приема-передачи имущества, в соответствии с п. 2.3 настоящего договора, Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,01 % от суммы договора.

8.3. В случае невыполнения или ненадлежащего выполнения одной из Сторон обязательств по настоящему договору, виновная Сторона возмещает другой Стороне убытки, причиненные невыполнением или ненадлежащим выполнением обязательств в соответствии с действующим законодательством РФ.

9. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

9.1. Настоящий договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и действует до полного выполнения Сторонами своих обязательств по нему.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Споры, возникающие при исполнении настоящего договора, подлежат рассмотрению в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

11. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

11.1. Все изменения и дополнения к настоящему договору считаются действительными, если они совершены в письменной форме, подписаны уполномоченными представителями Сторон и зарегистрированы в установленном порядке.

11.2. Настоящий договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр — для регистрирующего органа.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец:_______________________________________________________

Покупатель:______________________________________________________

АКТ ПРИЕМА – ПЕРЕДАЧИ
НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

Г. ___________________ «___»_______________2017 год

Иванов Иван Иванович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Ивановка Ивановского района Ивановской области, пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Ивановским РОВД 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, состоящий на регистрационном учёте по адресу: с. Ивановская область, Ивановский район, с. Ивановка, ул. Ивановка, д.0, кв.0, именуемый в дальнейшем Продавец, передал, а

Петров Петр Петрович, гражданин Российской Федерации, 00.00.0000 года рождения, место рождения: с. Петровка Петровского района Петровской области., пол мужской, паспорт серия 00 00 номер 000000 выдан Отделом внутренних дел Петровского района 00.00.0000 года, код подразделения 000-000, зарегистрированный по адресу: Петровская область, Петровский район, с. Петровка, ул. Петровская, д.0, именуемый в дальнейшем Покупатель принял в собственность нежилое отдельностоящее здание-кирпичный склад (складское), общей площадью 171,80 кв.м., литер А, расположенное по адресу: Ивановская область, с. Ивановка, ул. Калинина, дом 6 на основании договора купли-продажи недвижимого имущества от _________года.

1. Здание имеет следующие характеристики:

Год постройки — 1976 год;

Общая площадь — 171,8 кв.м.; Этажность- 1 этаж;

Фундамент — железобетонные блоки;

Наружные и внутренние капитальные стены – кирпичные;

Перекрытия — чердачные — железобетонные плиты, крыша — совмещенная, полы бетонные, проемы оконные — глухие, проемы дверные — железные ворота;

Наружная отделка — расшивка швов; внутренняя отделка — стены оштукатурены.

2. Продавец передает Покупателям комплект ключей, правоустанавливающие документы, необходимые для государственной регистрации.

3. Претензий к качеству помещения на момент передачи Покупатели не имеют.

4. Цена имущества установлена договором купли-продажи от _______года. Покупатель оплатил стоимость Имущества, указанную в п. 2.1 договора в полном объеме наличным платежом.

5. Со дня подписания настоящего акта Покупателями ответственность за сохранность имущества, равно как и риск его случайной порчи или гибели несет Покупатели.

6. Обязательства Продавца передать Имущество считается исполненным после подписания Сторонами настоящего акта.

7. Настоящий акт составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и третий экземпляр — для регистрирующего органа.

ПОДПИСИ СТОРОН:

Продавец:______________________________________________________

Покупатель:_____________________________________________________

Спрос на нежилые помещения стабильно высок, а значит – в гражданском обороте высока доля сделок с этими объектами. Нежилое помещение, полученное по договору купли-продажи, может использоваться новым собственником для административных, торговых, складских, производственных и других целей, кроме проживания физических лиц.

Предметом сделки могут быть помещения, расположенные в жилых зданиях или встроенно-пристроенные к ним. Эти объекты не приспособлены для постоянного проживания граждан или для использования в качестве служебного жилья.

Как оформить договор купли-продажи нежилого помещения: образец 2019 года

Заключение сделки – самый простой и распространенный способ отчуждения имущественных прав. Такое соглашение предполагает, что продавец обязуется передать право собственности на объект, а покупатель – принять объект, заплатив за него заранее оговоренную денежную сумму.

В качестве сторон договора купли-продажи нежилого помещения могут выступать как физические лица (граждане), так и юридические лица. В некоторых случаях сторонами выступают муниципальные образования и иные субъекты Российской Федерации. Пример такой сделки – реализация муниципального или государственного имущества.

Если договор купли-продажи нежилого помещения заключает коммерческая организация, она должна обладать правоспособностью. Правоспособность возникает с момента государственной регистрации юридического лица. Физическое лицо для участия в сделке должно быть дееспособным. Если покупатель или продавец недееспособен, от его имени может действовать законный представитель.

Договор купли-продажи нежилого помещения заключается в простой письменной форме и скрепляется подписями сторон. Если объект находится в общей (долевой) собственности, то соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. После заключения сделки покупатель должен зафиксировать в Росреестре переход права собственности.

В тексте соглашения должны присутствовать такие пункты:

• определение предмета (адрес, площадь, планировка, этаж, данные кадастрового паспорта);
• цена (за весь объект или за единицу площади);
• порядок передачи имущества;
• права, обязанности и ответственность сторон.

В соответствии со ст.433 ГК РФ, договор купли-продажи нежилого помещения считается заключенным с момента подписания его сторонами. Право собственности на помещение официально сохраняется за продавцом до момента государственной регистрации перехода права собственности.

Факт передачи нежилого помещения продавцом и факт его принятия покупателем может быть отражен в передаточном акте.

Договор купли-продажи нежилого помещения (строения) содержит приложения:

• график платежей;
• описание помещения;
• кадастровый паспорт;
• документ, подтверждающий право собственности.

Вместе с договором вы можете скачать:

• акт приема-передачи недвижимости;
• дополнительное соглашение;
• протокол разногласий;
• протокол согласования разногласий.

Договор купли-продажи нежилого помещения (скачать образец)

Рассматриваемый договор обычно имеет следующую структуру:

• Сведения о сторонах. Сведения о новом правообладателе будут в дальнейшем внесены в ЕГРН. О том, что такое ЕГРН, рекомендуем узнать из нашей статьи по ссылке Единый государственный реестр недвижимости - ЕГРН. Так, в отношении физлица — гражданина РФ указываются Ф. И. О., дата и место рождения, гражданство, номер СНИЛС, название и реквизиты документа, удостоверяющего личность (п. 50 Порядка ведения ЕГРН..., утв. приказом Минэкономразвития России от 16.12.2015 № 943).
• Предмет договора: обязанность продавца продать конкретный объект нежилой недвижимости, а покупателя — принять такой объект и оплатить его в соответствии с договором. При формулировании условий о предмете договора купли-продажи нежилого помещения надлежит как можно более точно описать сам объект договора и привести его характеристики, позволяющие его индивидуализировать (ст. 554 Гражданского кодекса РФ).
• Цена договора. При отсутствии данного условия договор будет квалифицирован как незаключенный (п. 1 ст. 555 ГК РФ).
• Порядок оплаты.
• Права и обязанности сторон.
• Регламент приема-передачи недвижимости.
• Ответственность сторон. Здесь можно описать порядок начисления неустойки в случае нарушения сторонами своих обязательств (см. статью Если договором не преду смотрена неустойка?).
• Сведения об обременениях объекта договора (в т. ч. об аренде и залоге).
• Прочие условия, которые стороны посчитали необходимым включить в договор (порядок разрешения споров, основания и порядок расторжения и т. д.).
• Приложения (в т. ч. необходимые схемы и планы, график платежей и т. д.).
• Реквизиты и подписи сторон.

Составить упомянутый документ можно по шаблону, размещенному по ссылке: Договор купли-продажи нежилого помещения - образец.

Составление предварительногодоговора купли-продажи нежилого помещения

Предварительный договор купли-продажи нежилого помещения предназначается для фиксации обязательства сторон подписать в дальнейшем основное соглашение на предварительно согласованных условиях (ст. 429 ГК РФ).

Учитывая, что такой договор должен отражать все существенные условия будущего основного соглашения (п. 3 ст. 429 ГК РФ), в такой документ в рассматриваемой нами ситуации надлежит в обязательном порядке включить следующие положения:

• Предмет договора, т. е. обязательство в последующем заключить основной договор в отношении конкретного предмета нежилой недвижимости (следует отразить все характеристики такого нежилого помещения, позволяющие однозначно его определить в дальнейшем). Необходимо отметить, что, если какие-либо из индивидуальных характеристик объекта в основном соглашении будут изменены и это не будет предусмотрено по условиям предварительного, сторона может отказаться от подписания основного соглашения по мотиву фактического отсутствия нежилого помещения с характеристиками, согласованными в предварительном договоре (например, апелляционное определение ВС Респ. Татарстан от 03.10.2016 по делу № 33-16747/2016).
• Цену будущего договора.

С какого момента договор купли-продажи нежилого помещения (здания) считается заключенным

Моментом заключения договора будет момент его подписания сторонами (п. 1 ст. 433, ст. 550 ГК РФ). При этом надлежит учесть, что:

• переход права собственности на объект недвижимости должен в обязательном порядке пройти процедуру госрегистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ, п. 6 ст. 1 закона «О госрегистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ);
• сам же договор купли-продажи не регистрируется, хотя и входит в комплект документации, представляемой сторонами в Росреестр для регистрации перехода права.

Резюмируем: договор следует считать заключенным с момента его подписания, а не с даты госрегистрации, т. к. госрегистрация сделки и госрегистрация самого договора — это разные юридические процедуры, не совпадающие по своему содержанию (см. апелляционное определение Томского облсуда от 03.04.2015 по делу № 33-1028/2015).

В случае если законодательство предусматривает необходимость госрегистрации сделок, правовые последствия таких сделок наступают после проведения в их отношении данной процедуры (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Получается, право собственности на объект юридически будет сохранено за продавцом до момента госрегистрации перехода такого права и покупатель не правомочен распоряжаться купленным имуществом до завершения этой процедуры.

Какие документы нужны для продажи доли в нежилом помещении

Если один из собственников недвижимости намеревается продать свою долю и покупателем выступает не другой владелец доли в этом же имуществе, то первый обязан по закону уведомить иных сособственников о предстоящей продаже, т. к. они наделены преимущественным правом покупки (п. 1 ст. 42 закона № 218):

• либо путем направления соответствующего письма;
• либо путем размещения извещения в интернете (см. приказ Минэкономразвития России «Об утверждении порядка…» от 17.11.2016 № 724).

В дальнейшем к договору об отчуждении доли при проведении госрегистрации сделки должны быть приложены такие уведомления и, возможно, письменные отказы прочих собственников от покупки доли (п. 4 ст. 42 закона № 218), если к моменту проведения госрегистрации еще не истек регламентированный законом срок в 1 месяц со дня информирования собственником доли других сособственников о ее продаже.

Действующая редакция закона № 218 (равно как и ст. 250 ГК РФ) не содержит прямого указания на необходимость нотариального оформления таких отказов, однако нужно помнить, что рассматриваемая сделка на основании ст. 42 закона № 218 подлежит нотариальному удостоверению. Следовательно, для того чтобы нотариус мог расценивать отказы от реализации преимущественного права как достоверные, на практике, как правило, требуется нотариальное удостоверение такого волеизъявления.

Сам договор купли-продажи доли в недвижимости по своей структуре соответствует договору, оформляющему сделку по продаже недвижимого объекта целиком. Однако в нем надлежит дополнительно отразить следующие данные:

• размер продаваемой доли (в виде дроби или процентного соотношения);
• подтверждение факта исполнения продавцом обязанности по извещению иных сособственников продаваемого объекта недвижимости и их отказа от покупки или отсутствия ответа от них в установленный законом срок.

Итак, существенными условиями договора купли-продажи нежилого помещения являются:

• предмет;
• цена;
• иные условия, которые стороны считают существенными.

Данный договор является заключенным с момента его подписания сторонами, однако сама сделка требует госрегистрации.

Составление договора купли-продажи является распространенным на рынке способом передачи прав собственности на предмет имущества от одного человека к другому. По письменному соглашению между сторонами, покупаться и продаваться может как движимое — транспортное средство, мебель, так и недвижимое имущество — квартира, дом с участком, гараж, нежилое помещение. Ключевые моменты осуществления сделки зафиксированы в следующих законодательных актах:

• закон о ЗПП;
• глава 30 Гражданского Кодекса;
• Конвенция ООН «О договорах международной купли-продажи товаров».

Об особенностях составления договора купли-продажи нежилого помещения читайте в этой статье.

Условия приобретения нежилого помещения

Нежилым помещением считается офис, склад, рыночные и производственные площадки, которые не предназначены для постоянного проживания. Вышеперечисленное недвижимое имущество является коммерческим объектом.

Приобретать по договору купли-продажи нежилое помещение могут как юридические, так и физические лица. Информация, подлежащая отображению в договоре купли-продажи, разнится в зависимости от того, кто выступает покупателем и продавцом. В отличие от приобретения жилой собственности следует учитывать, что покупатель будет нуждаться в решении вопросов с земельными органами в большинстве случаев.

Ключевые условия заключаемого соглашения — это обязательное фиксирование в документе предмета купли-продажи и стоимости договора. Предметом в данном случае выступает недвижимость, не предназначенная для проживания. Если все условия приобретения недвижимости соблюдены и договор купли-продажи подписан сторонами, то считается, что сделка состоялась.

Договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит государственной регистрации.

Подготовка к покупке

Оформление предварительного договора купли-продажи нежилого помещения предшествует заключению окончательного соглашения о сделке. Подписанное предварительное соглашение выступает гарантом выполнения согласований между участниками.

В документе в обязательном порядке устанавливается целевое предназначение недвижимости, как коммерческой, выполняющей функцию коммерческого объекта. Приобретаемый объект не должен быть обременен штрафными санкциями, что и подтверждается соответствующей документацией от продавца. В предварительном договоре купли-продажи нежилого помещения указывается время, когда будет осуществлено подписание настоящего соглашения.

Правовое действие предварительного документа длится 1 год, если другое не предусмотрено условиями соглашения о приобретении недвижимого имущества, не предназначенного для проживания. Есливременной период истек, а подписание документации не произошло, то один из участников сделки может обратиться в судебный орган для принудительного исполнения условий договора. При бездействии договор купли-продажи нежилого помещения считается аннулированным.

Скачать образец предварительного соглашения о покупке недвижимости можно по ссылке .

Оформление договора купли-продажи нежилого помещения

Преступление к написанию договора купли-продажи нежилого помещения подразумевает достижение взаимного мнения по его ключевым пунктам — покупатель сделал выбор коммерческой недвижимости, с продавцом была установлена договоренность о стоимости.

Структура договора по приобретению нежилого помещения включает в себя нижеприведенные сведения:

• информация о покупателе и продавце — данные из паспорта (ФИО, дата рождения) или информация о названии юридического лица и его государственной регистрации;
• данные об объекте договора — адрес, кадастровый №, размер площади;
• стоимость: валюта, используемая в соглашении — рубли;
• порядок уплаты авансового платежа, основной суммы денежных средств, период и способ (наличными или посредством банковского перевода);
• установление стороны договора купли-продажи нежилого помещения, ответственной за несение издержек по проведению государственной регистрации. Обычно этим лицом выступает приобретатель недвижимого имущества, однако условиями соглашения может быть указан продавец;
• указание срока, когда право собственности на коммерческую недвижимость передается другому гражданину;
• прописание ответственности за ненадлежащее исполнение или нарушение ключевых пунктов договора купли-продажи.

Бланк договора на приобретение нежилого помещения можно скачать . О правилах приобретения доли будет рассмотрено более подробно далее в статье.

Покупка доли

Если продавец обладает только долей нежилого помещения, то потребуется заручиться согласием всех собственников коммерческой недвижимости. Вышеуказанные лица имеют преимущественное право на приобретение недвижимого имущества. После них осуществить покупку по договору купли-продажи имеет право администрация и только потом все остальные граждане. Однако, если нежилое помещение находится в бизнес-центре, то получение согласия от совладельцев на продажу доли не потребуется — только от администрации.

В соглашении купли-продажи нежилого помещения описывается отчуждаемая доля и перечисляются необходимые характеристики. После подписания соглашения, следует оформить государственную регистрацию документа. В ЕГРН удостоверяется передача права собственности новому лицу, будь то физическое или юридическое лицо.

Если нежилое помещение находится на участке земли, то приобретать придется вместе с ним. Как проходит регистрация договора купли-продажи, рассмотрим далее.

Регистрация соглашения купли-продажи нежилого помещения в Росреестре

После заключения договора купли-продажи нежилого помещения, следует отправиться в Росреестр для завершения процедуры передачи прав собственности покупателю. Обращение в отделение производится сразу обеими сторонами сделки — продавцом и покупателем.

Пишется соответствующее заявление, к которому прилагается следующая документация:

• свидетельство о праве собственности лица, продающего нежилое помещение;
• подписанный договор купли-продажи;
• документ из БТИ, подтверждающий стоимость недвижимого имущества;
• кадастровый паспорт;
• документ из ЕГРП, доказывающий отсутствие наложения арестов или обременений;
• согласие на осуществление купли-продажи нежилого помещения, если продаваемая недвижимость является совместно приобретенным имуществом;
• одобрение службы органа опеки и попечительства на проведение сделки, если продавцом выступает несовершеннолетний гражданин;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Участие в сделке юридического лица предполагает дополнительные документы:

• устав предприятия/организации, учредительное соглашение, справка из ЕГРЮЛ, свидетельство о госрегистрации организации и утверждение на учет в ФНС;
• письменное доказательство функций директора предприятия;
• согласие на совершение сделки советом учредителей.

Месячный срок утвержден для перепроверки всей необходимой документации и осуществления регистрации прав собственности на нежилое помещение. Размер пошлины для физических лиц составляет — 2.000 рублей, для юрлиц — 22.000 рублей.

Расторжение после регистрации

Расторжение договора купли-продажи нежилого помещения возможно после осуществления регистрации, по главе 29 действующего Гражданского Кодекса с 450 по 453 статью.

Инициировать аннулирование соглашения можно:

• в одностороннем порядке;
• при обоюдном согласии.

В последнем случае можно составить и подписать соглашение о расторжении и осуществлении передачи нежилого помещения обратно продавцу. Этот документ подлежит регистрации в Росреестре.

Если желание расторгнуть соглашение купли-продажи исходит только от одного участника сделки, то следует сделать попытку досудебного урегулирования проблемы. В письменной форме отсылается предложение о прекращении сделки. В течение тридцатидневного срока, если продавец/покупатель отказал или не дал ответа на предложение, то подается исковое заявление в судебный орган.

Основания для аннулирования договора купли-продажи нежилого помещения:

• оплата покупателем осуществлена не в полном объеме или полностью отсутствует;
• гражданин, подписавший документ, признан недееспособным;
• подписание документа было осуществлено по принуждению и т. д.

Все эти факты рассмотрит судья и вынесет свое решение по данному делу.