Особенности заключения договора пожизненной ренты на квартиру между родственниками: кто может быть получателем ренты, размер ее платежей. Особенности оформления пожизненной ренты на квартиру: что это за договор, его плюсы и минусы

Кто заключает договор ренты?

Договор пожизненной ренты заключают, с одной стороны, престарелые, чаще всего одинокие люди, для которых это жилье единственное, а денежных средств не хватает ни на его содержание, ни на собственное. С другой стороны - те, у кого есть желание иметь недвижимость, но финансовых возможностей нет. Договор ренты - это возможность приобрести объект недвижимости в рассрочку, при которой рентоплательщик обязуется содержать рентоплучателя до его смерти. При такой сделке, если это не близкие родственники, надо быть очень осторожными всем сторонам.

Рентоплатильщику необходимо понимать, что объект недвижимости может оказаться гораздо дороже, чем может показаться на первый взгляд. Обязательно перед заключением договора необходимо обсудить все условия ренты. На сегодняшний день существуют специализированные компании, которые оказывают именно эту услугу, а именно помогают сторонам найти друг друга и заключить договор ренты, в том числе и государственные. Например, наиболее известное - ГУП Жилсоцгарантия.

Они занимаются в том числе тем, что берут на обслуживание пенсионеров, у них своя патронажная служба. В такую службу могут обратиться как пенсионеры, которые хотели бы заключить договор ренты, так и те, кто хотел бы таким образом приобрести квартиру.

Материал подготовлен при помощи юридической компании Tenzor Consulting Group, директора по юридическим вопросам компании "Миэль-Сеть офисов недвижимости" Ольги Балбек и нотариуса Федеральной нотариальной палаты Елены Образцовой

В каких случаях нотариус может отказать в заверении договора ренты?

Как сказано выше, без нотариального заверения договор ренты будет считаться недействительным. В некоторых случаях нотариус может отказать в заверении договора. Например, в заверении будет отказано, если положения договора противоречат закону. Также бывает, что стороны пришли не к тому нотариусу: если договор ренты предполагает отчуждение недвижимости, то он удостоверяется нотариусом по месту нахождения этой недвижимости, в других регионах нотариусы, естественно, откажут в нотариальном удостоверении.

Если просьбой о совершении нотариального действия обратился недееспособный гражданин либо представитель, не имеющий необходимых полномочий, в заверении также будет отказано. Нотариус обязан проверить дееспособность граждан, обратившихся за совершением нотариального действия. То есть граждане должны адекватно себя вести, четко выражать свои намерения, отвечать на вопросы, не находиться в состоянии алкогольного или иного опьянения и так далее.

Если сделка, совершаемая от имени юридического лица, противоречит целям, указанным в его уставе или положении, нотариус не может ее заверить.

Прежде чем обратиться к нотариусу, нужно проверить все документы: если они не соответствуют требованиям, то в заверении будет отказано.

Нотариус также не заверит договор, если факты, изложенные в документах, не подтверждены в соответствии с законами РФ. Установление личности гражданина или его представителя должно производиться на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности указанного гражданина, его представителя. То есть если предъявленные документы вызовут у нотариуса сомнения, он может отказать.

Нотариус по просьбе лица, которому отказано в совершении нотариального действия, должен изложить причины отказа в письменной форме и разъяснить порядок его обжалования. В этих случаях нотариус не позднее чем в десятидневный срок со дня обращения за совершением нотариального действия выносит постановление об отказе в совершении нотариального действия.

Нужно ли регистрировать или заверять у нотариуса договор ренты?

По закону (ст. 584 ГК РФ) договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества под выплату ренты, - государственной регистрации.

Если договор ренты не был заверен у нотариуса, то он считается недействительным.

Необходимо обратить внимание, что при заключении договора ренты у недвижимого имущества появляется обременение, которое также должно быть зарегистрировано.

В случае отчуждения такого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят на приобретателя имущества.

Можно ли расторгнуть договор ренты?

Расторгнуть договор можно по общим для всех договоров основаниям: заключение договора под воздействием обмана, применения угрозы, насилия, не соблюдения существенных условий, а также по иным основаниям. Однако также необходимо учитывать определенные особенности.

У получателя ренты появляется возможность потребовать расторжения договора в случае, если, например:

Выплата ренты просрочена более чем на год;

Плательщик признан банкротом;

Плательщик не соблюдает условие по обеспечению уплаты ренты;

При наступлении других обстоятельств, которые предусмотрены договором.

Одним из оснований расторжения договора пожизненной ренты является существенное нарушение его условий плательщиком ренты, в этом случае получатель вправе требовать в судебном порядке ее выкупа или расторжения договора и возмещения убытков.

Какие условия договора ренты являются самыми важными?

Самые важные условия любого договора, в том числе и договора ренты, называются "существенными". Если они не обозначены четко и однозначно, то договор может быть признан незаключенным, потому именно этим условиям нужно уделить особое внимание при заключении договора ренты.

К ним относятся:

Предмет договора, в данном случае это описание имущества, которое перейдет в собственность плательщика ренты;

Размер рентной платы;

Обеспечение выплаты ренты. По закону (ст. 587 ГК РФ) рентополучателю переходит право залога на недвижимость, переданную для получения ренты. Кроме того, для обеспечения обязательств рентоплательщик может застраховать риск ответственности за невыплату ренты.

Кроме этого в договоре желательно предусмотреть и иные условия в целях предотвращения конфликтных ситуаций. Например, необходимо особое внимание обращать на те обязанности, которые берет на себя плательщик ренты. Если в договоре ренты или пожизненного содержания с иждивением установлена обязанность плательщика ренты только на оказание помощи получателю ренты по обеспечению всем необходимым, и данная обязанность подразумевает именно фактическое оказание услуг, то никакое денежное возмещение не может быть заменено таким оказанием личных и непосредственных услуг.

Какими бывают договоры ренты?

Существует три формы рента: постоянная, пожизненная и пожизненное содержание с иждивением.

Договор постоянной ренты позволяет передавать права рентополучателя другим лицам путем уступки права требования, а также передаваться по наследству и в порядке правопреемства при реорганизации юрлица. Постоянная рента выплачивается в денежной форме в размере суммы, указанной в договоре. Может быть предусмотрена выплата ренты путем предоставления вещей или выполнения работ, соответствующих по стоимости денежной сумме ренты. Если иное не предусмотрено договором постоянной ренты, размер выплачиваемой ренты увеличивается пропорционально увеличению установленного законом МРОТ. То есть такой договор фактически может быть бессрочным.

Договор пожизненной ренты устанавливается на период жизни рентополучателя, который по понятным причинам может быть только физическим лицом - одним или несколькими. В случае, если один из получателей по договору умирает, его доля пропорционально делится между оставшимися, а договор прекращается только в случае смерти последнего из участников договора. Такую ренту нельзя передать ни по наследству, ни по уступке права требования.

Как правило, рента представляет собой передачу недвижимости (зачастую пожилым человеком) людям, которые взамен обязаны обеспечить его материально до конца его жизни. Получатель ренты также продолжает жить в переданной по ренте квартире, без его согласия его невозможно выписать из квартиры и продать ее третьим лицам, кроме того, на жилье накладывается обременение и регистрируется в Росреестре.

Договор ренты с пожизненным содержанием интересный и рисковый инструмент. По данному документу получатель ренты (физическое лицо) передает принадлежащее ему недвижимое имущество в собственность плательщика ренты, обязанного выплачивать получателю или указанному им третьему лицу ренту.

Плательщиками ренты могут быть:

физические лица;
юридические лица.

Рентополучателем по договору пожизненного содержания с иждивением может быть только физическое лицо.

Форма расчета зависит от типа заключенного договора. Если подписано соглашение о пожизненной ренте, то выплаты осуществляются только в денежной форме.

Если заключен договор пожизненной ренты с иждивением, то обязательства будут исполняться посредством предоставления жилища, еды, одежды, лекарств, ухода за получателем ренты, возможно, оплаты ритуальных услуг. В исключительных случаях – если получатель ренты еще достаточно крепок здоровьем – по подобному соглашению возможны выплаты в денежной форме.

Минимальный размер платежа – 2 МРОТ. При увеличении последнего, сумма выплат также растет. Размер обязательств плательщика платежа ограничен величиной ренты по договору. Соответственно, и претензии рентополучателя ограничены.

Законодательно определено, что все обязательства по данному договору прекращаются по факту смерти рентополучателя.

Особенности договора пожизненного содержания

В договоре должны быть подробно прописаны:

виды и объем содержания;
общая сумма пожизненного содержания;
стоимость передаваемого имущества;
величина ежемесячного платежа.

Отсутствие информации по одному из указанных пунктов приведет к признанию договора недействительным.

Факт совершения сделки должен быть заверен у нотариуса. Пошлина за регистрацию сделки – 1,5% от стоимости объекта недвижимости. Кроме того, документ подлежит обязательной регистрации в органах юстиции. Нотариус впоследствии будет требовать согласия рентополучателя при продаже имущества либо наложении на него обременения.

Основное отличие договора пожизненной ренты от договора с иждивением – это существование особого рода отношений между получателем и плательщиком ренты, что обусловлено назначением договора с иждивением, его социальной сущностью.

Необходимость в иждивении может появиться после совершения сделки. В данном случае придется удовлетворить потребности получателя ренты.

Обязательства плательщиков ренты

Стандартно, плательщик ренты обязуется обеспечить получателю:

жилищные условия, отвечающие требованиям законодательства. Рентополучатель может продолжать проживать не территории объекта недвижимости, который был передан в собственность плательщику ренты, либо ему может быть предоставлено другое жилое помещение;
питание определенного качества, соответствующего возрасту и особенностям состояния здоровья рентополучателя, договор может оговаривать, что плательщику ренты придется готовить и подавать пищу;
одежду, с учетом климатических особенностей региона;
уход, помощь в приеме пищи или лекарств, поддержание гигиены тела и дома, обеспечение медицинского обслуживания (вызов врача или скорой, лечение в условиях стационара);
прочие условия. Оплата похорон оговаривается отдельно.

Условия договора пожизненного содержания могут предусматривать единовременную выплату части стоимости объекта недвижимости (30-50%) при заключении сделки с последующим ежемесячным содержанием.

Исполнение обязательств по такому договору может быть возложено на третьих лиц, если рентополучатель не возражает, или только одним из плательщиков, если их несколько.

В случае заключения договора пожизненного содержания с иждивением выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, исполнение обязательств в денежной форме возможно, если это условие прописано в договоре, но выплаты должны быть периодическими и пожизненными. Наследники рентополучателя не имеют права получать выплаты по договору.

По факту подписания договора пожизненного содержания плательщик ренты обязан содержать объект недвижимости в надлежащем состоянии, то есть выполнять текущий, косметический и капитальный ремонт помещения.

Обязанность по уплате коммунальных платежей переходит плательщику ренты, что означает потерю льгот рентополучателя. Платежи будут совершаться в полном объеме.

Защита прав получателя ренты

Плательщик ренты задерживает платежи – рентополучатель вправе потребовать уплаты компенсации в виде процентов, величина которых оговаривается в договоре или признается равной ставке банковского процента за день просрочки.

Плательщик ренты, ставший собственником помещения, имеет право продать его. В таком случае обязательства по договору ренты переходят новому собственнику. В случае нарушения новым владельцем условий договора, прежний собственник несет субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненного содержания

Он может быть расторгнут при значительном нарушении плательщиком ренты обязательств, предусмотренных соглашением: оказание помощи не в полном объеме и с нарушением сроков. Данное требование может быть удовлетворено по ходатайству наследников рентополучателя.

В таком случае рентополучатель может потребовать возврата переданного имущества либо получения некоторой суммы денег в соответствии с условиями договора. Плательщик ренты может потребовать компенсации понесенных убытков только при условии выполнения своих обязательств в полном объеме, но осуществить это на практике проблематично.

Признание сделки недействительной

Сделка может быть признана недействительной, если будет доказано, что в момент подписания договора рентополучатель был недееспособен и не мог в полной мере осознавать последствия подписания соглашения. Данный факт может быть доказан посмертно на основании свидетельских показаний и заключения квалифицированных специалистов.

Безопасность плательщика ренты

Дабы подтвердить выполнение условий договора плательщиком ренты необходимо:

получать подтверждение передачи денежных сумм (расписку, выписку по банковскому счету, квитанции о почтовом переводе и прочее);
сохранять все квитанции, свидетельствующие об оказании помощи рентополучателю (квитанции об оплате коммунальных платежей, чеки из магазина или аптеки, оплате медицинских счетов и прочее);
подтверждать факт приобретения продуктов можно посредством заказа услуг по доставке товаров на дом специализированными фирмами;
ежемесячно или один раз в квартал просить рентополучателя давать расписки об отсутствии претензий к плательщику ренты, о том, что последний все обязательства по договору исполняет в полном объеме, и получатель ренты претензий не имеет.

Налогообложение рентополучателя и плательщика ренты

Договор пожизненного содержания предполагает получение дохода рентополучателем. Заключенная сделка квалифицируется как возмездная, так как плательщик обязан предоставлять определенные материальные блага получателю ренты. Передаваемое по договору имущество не является доходом (за него платят), а вот платежи – это доход, который будет облагаться по ставке НДФЛ в размере 13%.

Резюме

Выгоды заключения подобного договора для рентополучателя:

сохранение права проживания на прежнем месте;
если условия договора исполняются ненадлежащим образом – требовать расторжения договора через суд;
право залога на объект недвижимости.

Однако, есть вероятность того, что плательщики ренты окажутся недобросовестными и ускорят кончину рентополучателя.

Выгода плательщика ренты:

приобретение объекта недвижимости со скидкой в рассрочку;
получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

объект недвижимости будет в залоге у рентополучателя;
последний имеет право расторгнуть договор;
полноправным собственником жилья можно стать только после смерти рентополучателя.

Короткое видео по теме статьи:

Комментарии (20)

Наталья | 2014/05/20

Добрый день. Прошу совета, как у специалиста. Мы с братом родились и выросли в родительском доме (хозяином является отец). Брат женился в 1991г., проживает с семьей в этом же доме. Я вышла замуж в 1993г., ушла к мужу. В 2002г. умирает мама. В2004 я развожусь, возвращаюсь с сыном в отчий дом. Отец прописывает нас на постоянку в 2005г. (свою долю коммуналки оплачиваю брату под роспись). Общих мест пользования с братом не имеем. Живем с сыном самостоятельно, без чьей-либо помощи. По сегодняшний день в доме прописаны: отец, брат с семьей и я с сыном. В 2010г. брат, в тайне от меня заключает договор пожизненного содержания с иждивением с отцом. В договоре в 4.3. прописывает всю домовую книгу, т.е. отец, брат с семьей и я с сыном «сохраняем в соответствии с действующим законодательством право пользования и проживания, что подтверждается выпиской из домовой книги домовладения от 2010г.». Получив права собственности на дом в 2010г. (став полноправным хозяином), мой брат всячески пытается выгнать меня и сына из дома. Год назад с иском обратился в суд о нашем выселении, в иске ему было отказано (судья предложил ему предоставить нам либо другое жилье, либо оплачивать съемную квартиру – брат отказался). Вот уже почти как год, мой брат прикрываясь старостью и немощью отца пишет жалобы в администрацию города, в полицию о нашем яко бы плохом отношении к отцу (ругаемся матом, деремся с отцом), чего на самом деле не происходит. За год произошло пару конфликтов на на «моей территории», т.е. брат сам пришел, учинил скандал (грозился выкинуть наши вещи, если мы самостоятельно не освободим занимаемые комнаты), написал заявление в полицию, переведя все на нас. Я пишу объяснительные, как все происходит на самом деле. В последний раз чуть не учинил драку, заблокировал дверь на саморезы шуруповертом, забрал ключи от комнаты. Беседы участкового с моим братом не дают никакого результата. Посоветуйте решение нашего вопроса. Заранее благодарю. Спасибо.

admin | 2014/05/22

Здравствуйте Наталья. Выгнать из дома Вас не могут, поскольку имеется соответствующее решение суда. Разменять жилье или реализовать какой-то другой вариант предоставления Вам отдельного жилья за счет брата, можно только при наличии соглашения с собственником. На Ваши личные взаимоотношения повлиять суд не может. В случае угроз, применения насилия или порчи Ваших вещей нужно обращаться в милицию с заявлением. Возможно, после неоднократных жалоб, милиция применит принудительные меры воздействия к нарушителю.

Елена | 2015/01/14

Добрый день! Как нам расторгнуть Договор пожизненного содержания с иждивением,если договор был заключен между моим папой который умер в сентябре 2014г и его теткой.Мы еще не вступили в наследство,т.к не прошло 6 мес.От этой женщины с октября 2014г стали приходить угрожающие письма составленные юристом.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Елена! Расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением можно только по инициативе лица, его заключившего, и только в том случае, если у второй стороны имелись существенные нарушения в исполнении данного договора. Если я вас правильно понимаю, то договор пожизненного содержания с иждивением заключил ваш отец. Таким образом, если на момент его смерти вторая сторона добросовестно исполняла все свои обязательства, в расторжении договора судом будет вам отказано.

НАТАЛЬЯ | 2015/01/14

ЗДРАВСТВУЙТЕ.ПОДСКАЖИТЕ ПОЖАЛУЙСТА.КО МНЕ ОБРАТИЛАСЬ СОСЕДКА С ПРЕДЛОЖЕНИЕМ ЗАКЛЮЧИТЬ С НЕЙ ДОГОВОР ПО ЖИЗНЕННОЙ РЕНТЫ С ИЖДИВЕНИЕМ.В КВАРТИРЕ ОНА ПРОПИСАНА ОДНА МУЖ УМЕР ДЕТЕЙ НЕТУ.ЕСТЬ РОДНАЯ СЕСТРА И ПЛЕМЯННИКИ.МОГУТ ЛИ ЕЁ РОДСТВЕННИКИ ПОСЛЕ СМЕРТИ ОСПОРИТЬ ДОГОВОР В СВОЮ ПОЛЬЗУ.СПАСИБО.

admin | 2015/01/20

Здравствуйте Наталья! Если родственники вашей соседки не являются лицами, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе, а вы, в свою очередь, добровольно выполняли все условия договора пожизненного содержания с иждивением, то оспорить данный договор у родственников не получится.

Наталья | 2015/03/20

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста. Моя тетя оформила на меня договор ренты с пожизненным содержанием. Но дело в том, что она хочет купить квартиру в другом городе и там жить, а эту квартиру оставить или сдавать. Что делать мне?Я не могу поехать с ней, да она меня не просит об этом. А если с ней что случится, ведь я буду отвечать?

admin | 2015/03/24

Здравствуйте Наталья! Ваша проблема состоит в том, что по договору пожизненной ренты вы обязаны осуществлять содержание вашей тети. При переезде ее в другой город осуществление такого содержания для вас будет затруднительным. Что касается вашей ответственности, то ответственности за несчастные случаи итд. вы нести не будете, однако что касается договора ренты, то после смерти вашей тети другие наследники этот договор смогут оспорить и лишить вас права на квартиру ввиду того, что вы не осуществляли должным образом свои обязанности по пожизненному содержанию

Максим | 2015/05/29

Оформлен договор ренты с пожизненным содержанием. все условия договора добросовестно выполняется. но у получателя ренты есть дети, внуки, сестра, но им нет дела пока. живут далеко, не помогают никак. Есть ли среди них лица, которых в силу закона нельзя лишить доли в наследственном имуществе? могут ли эти родственники все оспорить в случае смерти получателя ренты?

admin | 2015/06/08

Здравствуйте Максим! В соответствии со ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, не могут быть лишены доли в наследстве несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. Если кто-либо из указанных вами лиц подходит под перечень данной статьи, то в этом случае они, действительно, не могут быть лишены доли в наследстве.

Ала | 2017/01/15

Добрый день, мой родственник подписал договор пожизненного содержания. Но физ. лицо не выполняет свои обязательство. Было 2 суда, которые переносились. Сегодня он умер, а 31 января суд, как быть? Можем мы родственники оспорить этот договор? Может нужны свидетели что мы за ним ухаживали? Спасибо

admin | 2017/01/19

Здравствуйте Ала! Смерть истца до вынесения судебного решения не препятствует суду вынести решение и удовлетворить требования уже покойного истца, поскольку обращаясь в суд на момент жизни, истец явно демонстрировал свою волю оспорить договор пожизненного содержания. В случае удовлетворения иска и вступления решения суда в законную силу вы можете получить жилое помещение в собственность в качестве наследников.

валентина | 2017/05/29

мой гражданский муж хочет заключить договор ренты с моей дочерью.Она живёт в другом городе(помощь окажет в оплате и найме помощника по хозяйству).Возможно ли это? И сколько придётся оплатить? Спасибо.

admin | 2017/06/14

Здравствуйте Валентина! Договор ренты с пожизненным содержанием подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а также государственной регистрации. Что касается ежемесячной суммы, выплачиваемой по договору ренты, то данная сумма устанавливается соглашением сторон договора ренты и прописывается в договоре.

Алена | 2017/07/04

Добрый вечер. Моя бабушка, пожилая женщина заключила скрыв от ближайших родственников Ренту с организаций НГППР. Эта организация не выполняет своих обязательств, в т.ч.сейчас когда она вдруг слегла от инсульта, не покупают памперсы, сиделка не добросовестно выполняет свою работу(не кормит, не вызывает по необходимости скорую помощь и врача, а делает вид, что не дозвонилась, не даёт лекарства, и есть подозрения, что что то подмешивает в еду, для ухудшения самочувствия) на вопрос почему вы скорую не вызвали, отвечает не знаю, через неделю организация положит Ее в платную клинику. Так вот в больницу к ней не приходит эта соц работник(как она себя называет) от этой организации. Памперсы не приносит и надлежащий уход не выполняет. Можем ли мы в этом случае нанять свою стделку за их счёт или вообще признать ренту не действительной?

admin | 2017/07/13

Здравствуйте Алена! Для расторжения договора ренты в одностороннем порядке необходимо существенное нарушение положений договора одной из сторон. Для того, чтобы выяснить, какие положения договора ренты были нарушены, необходим детальный анализ текста договора. Кроме того, в любом случае вы можете обратиться в суд и требовать расторжения договора в связи с недобросовестным исполнением, поскольку обращение в суд – ваше право, которое вы можете реализовать в соответствии с законом. Что касается найма сиделки, то это является исключительно вашей инициативой и не относится к договору ренты, однако данный факт может также свидетельствовать о недобросовестном исполнении договора второй стороной.

Ольга | 2018/04/02

Добрый день! Моя мама заключила три договора ренты с ООО, передав три земельных пая. По условиям этих договоров, она ежегодно (раз в год) получает выплату в размере суммарно 10 000 (десять тысяч) за все три пая (за один 3300 руб). Является ли это нарушением? Насколько я поняла, по ГК РФ выплаты должны производиться ежемесячно, и их размер должен быть равен МРОТ. Может ли данный факт являться основанием для расторжения данных договоров. Если да, то с чего начать? Заранее спасибо!

admin | 2018/04/16

Здравствуйте Ольга! Федеральным законом от 30 ноября 2011 года N 363-ФЗ “О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации” было введено, что размер пожизненной ренты, установленный договором пожизненной ренты, предусматривающим отчуждение имущества бесплатно, в расчете на месяц должен быть не менее установленной в соответствии с законом величины прожиточного минимума на душу населения в соответствующем субъекте Российской Федерации по месту нахождения имущества. В соответствии с ч. 2 ст. 450 ГК РФ, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; иных случаях предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что вправе была рассчитывать при заключении договора. Таким образом, за защитой своего нарушенного права и оспариванием договора ренты вы можете обратиться в суд.

Екатерина | 2019/02/05

Здравствуйте,подскажите пожалуйста. У моей двоюродной бабушки нет не детей не мужа,все умерли.Самые близкие родственники это я и моя мама ее родная племянница,мы ухаживаем за ней она нас любит мы как родные,Бабушка хочет подарить мне кВ а сама жить с моей мамой,но есть ещё у неё родные племянники которые не учавсвуют в ее жизни не как и даже не звонят ей.Бабушка хочет сделать ренту с дареннием на меня так чтобы после ее смерти они со мной не судились и не могли ее забрать, но по закону я дальний родственник и должна заплатить в налоговую 13% от стоимости кв бабули по кадастровому паспарту. Подскажите смогут ли родственники судится со мной,если это желание бабушки и мама моя будет за ней ухаживать? Подскажите как привильно сделать

admin | 2019/02/16

Здравствуйте Екатерина! Если ваша бабушка не является недееспособной, она может оформить на вас договор дарения квартиры без заключения договора ренты, поскольку договор дарения впоследствии оспорить в суде будет сложнее, чем договор пожизненной ренты. Основания для оспаривания договора дарения в суде строго определены действующим законодательством (недееспособность дарителя, умышленное лишение жизни дарителя или причинение ему вреда здоровью и другое). Что касается налога при получении имущества, то уплатить его вам придется как при заключении договора ренты, так и при заключении договора дарения.

Рентные отношения получили распространение еще в средние века. Слово "рента" означало возвращение частями того, что было передано ранее, а ее установке всегда предшествовала передача имущества плательщику ренты - сначала земли и других объектов недвижимости, позже - движимого имущества, в том числе денег. Рентные отношения имели длительный, часто бессрочный характер, и ни при каких обстоятельствах рентой не считалась уплата разовой суммы.

Советское гражданское законодательство не предусматривало регулирование рентных отношений. Договор ренты не был известен ни ГК УССР 1922 г., ни ГК 1963 г. Действующее гражданское законодательство посвящает этому договору главу 56 ГК Украины, в которой урегулирован порядок отчуждения имущества под выплату бывшему собственнику денежного или иного содержания - ренты.

Согласно ст. 731 ГК под договором ренты понимается такой договор, по которому одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме

Договор ренты относится к договорам, по которым переходит право собственности на переданное имущество на возмездной основе. Сходство ренты с куплей-продажей и другими договорами с оплатной передачи имущества в собственность не превращает рентный договор в их разновидность. Ренте присущи такие специфические признаки, которые свидетельствуют о самостоятельности рентного договора среди других гражданско-правовых договоров, направленных на отчуждение имущества. Основным признаком договора ренты выступает обязанность одного лица выплачивать ренту другому лицу взамен переданного в собственность имущества. Рентные платежи имеют долгосрочный, стабильный характер и часто выступают основным источником средств существования получателя ренты.

Если передача права собственности является конечной целью договоров купли-продажи, то по договору ренты - это лишь условие возникновения рентных отношений. Договоры купли-продажи завершаются переходом права собственности, а договор ренты только начинается с передачей имущества в собственность плательщику ренты.

Договор ренты является реальным. В статьи 731 ГК четко определено, что получатель ренты передает имущество плательщику ренты, а не обязуется его передать. Поэтому для заключения договора ренты недостаточно взаимного согласия сторон по всем существенным условиям договора, а требуется еще и передача имущества плательщику ренты. Поскольку после передачи имущества получатель ренты не несет по договору никаких обязанностей, а имеет лишь право требовать от плательщика ренты ее уплаты, то данный договор является односторонним. Возмездность данного договора обусловлена тем, что плательщик ренты, получив имущество, обязан выплачивать получателю ренту в денежной или иной форме.

Сторонами в данном договоре выступают получатель и плательщик ренты. Участниками договора как на одной, так и на второй стороне могут быть физические и юридические лица (ст. 733 ГК).

Форма договора. Договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а если под выплату ренты передается недвижимое имущество, также и государственной регистрации (ст. 732 ГК).

Существенным условием договора ренты является условие о предмете. Договор ренты имеет сложный предмет: во-первых, это имущество, которое отчуждается получателем под выплату ренты; во-вторых, предметом является сама рента, которая выплачивается ее плательщиком получателю. Условия договора ренты в отношении переданного имущества, формы и размера выплачиваемой ренты являются существенными для данного договора, без достижения согласия по которым договор ренты не может считаться заключенным.

в Отношении имущества закон не устанавливает никаких ограничений, хотя на практике чаще всего таким имуществом выступают жилые дома, квартиры, предприятия, то есть недвижимые вещи.

Рента может выплачиваться в денежной форме, что встречается в большинстве случаев, или путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Может быть установлена и смешанная форма ренты, которая выплачивается частично деньгами, а частично путем передачи вещей, выполнения работ или оказания услуг. Форма и размер ренты устанавливается по соглашению сторон в договоре (ст. 737 ГК). Закон определяет размер ренты, если стороны не предусмотрят его в договоре, только в случае передачи под выплату ренты денежной суммы. Так, согласно ч. 2 ст. 737 ГК размер ренты в таком случае установлен в размере учетной ставки Национального банка Украины и соответственно изменяется вместе с изменением учетной ставки, если иное не установлено договором.

Стороны в договоре согласовывают периодичность выплаты ренты. При отсутствии договоренности по этому вопросу рента выплачивается по окончании каждого календарного квартала (ст. 738 ГК).

Ценой договора является общая сумма выплачиваемой ренты. По договору ренты, заключенному на определенный срок, стороны могут соотнести стоимость переданного под выплату ренты имущества с ценой договора ренты, которую получит получатель ренты в течение срока действия договора. Например, если стороны предусмотрели ренту в размере 200 гривен с выплатой каждый месяц по договору, заключенному на 10 лет, то цена договора составит 24 000 гривен. В отношении же договора бессрочной ренты вести речь о цене договора можно лишь условно. Наиболее близким элементом выяснения цены договора бессрочной ренты выступает порядок расчетов между сторонами в случае расторжения этого договора (ст. 741 ГК).

Срок. Договор ренты может заключаться на определенный срок, продолжительность которого устанавливается по договоренности сторон, но это не может быть, например, единовременная выплата ренты. Рентные отношения обычно имеют долгосрочный характер, что и влияет на установление сторонами срока действия договора ренты.

Договор ренты, заключенный на неопределенный срок или без определения срока, является договором бессрочной ренты.

Именно в зависимости от срока действия договора законодатель определяет вид договора ренты - бессрочная или срочная рента (ч. 2 ст. 731 ГК), что имеет принципиальное значение для регулирования рентных отношений. Так, закон предусматривает возможность прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения его условий в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты, расторжения договора бессрочной ренты в связи с отказом плательщика или по требованию получателя и порядок расчетов на такой случай.

Сущность бессрочной ренты заключается в неограниченности обязательств с ее выплаты каким-либо сроком. Такие отношения могут длиться долго. Имущество, которое было передано под выплату бессрочной ренты, может быть давно уничтожено (потребленное), могут быть забыты лица, между которыми первоначально возникло данное обязательство, но именно обязательство будет сохраняться. Право на получение, как и обязанность по уплате бессрочной ренты переходят к наследникам, а если получателем (плательщиком) ренты выступает юридическое лицо - к правопреемникам.

учитывая возможность отказа плательщика бессрочной ренты от договора и его расторжения по требованию получателя и учитывая, что передача имущества плательщику может осуществляться как за плату, так и безвозмездно, данный договор относится к алеаторних (рисковых) договоров. В результате заключения этого договора возникает риск для каждой из сторон, что размер рентных платежей может оказаться больше (значительно больше) или, наоборот, меньше (значительно меньше) стоимости отчужденного под выплату ренты имущества. Считается, что стороны осознают такие обстоятельства и с ними соглашаются. Поэтому, как отмечается в юридической литературе, самой сути договора бессрочной ренты противоречит внесения в него условия о том, что общий размер рентных платежей, подлежащих выплате получателю, ограничивается стоимостью переданного имущества.

Договор ренты, заключенный на определенный срок, действует в течение этого срока. В случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного под выплату ренты, плательщик бессрочной ренты не освобождается от своих обязанностей до истечения срока договора, как и не может требовать изменения его условий. Изменение или расторжение договора ренты, заключенного на определенный срок, осуществляется на общих основаниях в соответствии со ст. 651 ГК.

Помимо вида договора ренты (бессрочная или срочная) регулирования рентных отношений поставлено законодателем в зависимость от того, на каких началах - за плату или безвозмездно - осуществляется передача имущества в собственность плательщику ренты. Как отмечает М. И. Брагинский, в первом случае переданное имущество выступает полным, а во втором - соответственно частичным эквивалентом выплачиваемой ренти2. От передачи под выплату ренты имущества за плату или безвозмездно зависит возможность применения в отношении передачи имущества правил о купле-продаже или дарении. Согласно ч. 2 ст. 734 ГК если договором ренты установлено, что получатель ренты передает имущество в собственность плательщика ренты за плату, к отношениям сторон относительно передачи имущества применяются общие положения о купле-продаже, а если имущество передается безвозмездно, - положение о договоре дарения. Данные положения применяются в случае, если это не противоречит сути договора ренты. Например, к договору ренты с оплатной передачи имущества из числа норм о купле-продаже могут применяться те, в которых предусмотрен момент перехода риска случайного уничтожения или случайного повреждения передаваемого имущества (ст. 668 ГК); обязанность продавца предупредить покупателя о правах третьих лиц на имущество (ст. 659 ГК) и обязанности сторон в случае предъявления третьим лицом иска об истребовании у покупателя переданной ему вещи (ст. 660 ГК). Среди положений о договоре дарения к рентным отношениям могут быть применены, в частности, ст. 721 ГК относительно обязанностей дарителя в связи с недостатками подаренной вещи и ст. 722 ГК в отношении возникновения права собственности одаряемого с момента принятия дара и в отношении его принятия как принятие документов, удостоверяющих принадлежность дарителю предмета договора, или символов вещи (ключей, макетов и т.п.). При этом исключается возможность использования любых положений, посвященных регулированию консенсуального договора дарения (договора с установлением обязанности дарителя передать дар в будущем), поскольку договор ренты может иметь реальный характер.

учитывая бесплатную или оплатную передачу имущества по договору ренты по-разному решается вопрос о риске случайной гибели или случайного повреждения имущества, переданного под выплату бессрочной ренты. Так, согласно ч. 2 ст. 742 ГК в случае случайного уничтожения или случайного повреждения имущества, переданного за плату под выплату бессрочной ренты, плательщик имеет право требовать соответственно прекращения обязательства относительно выплаты ренты или изменения условий ее выплаты. От передачи имущества за плату или безвозмездно зависит и порядок расчетов между сторонами в случае расторжения договора бессрочной ренты (ст. 741 ГК).

Как уже отмечалось, по договору ренты переходит право собственности на имущество от получателя к плательщику ренты, сама же рента может быть установлена как на пользу получателя, так и в пользу третьего лица - выгодоприобретателя. В последнем случае после выражения намерения третьего лица воспользоваться своими правами по договору он не может быть расторгнут или изменен без согласия третьего лица (ч. Из ст. 636 ГК).

Рентное обязательство не относится к обязательствам, неразрывно связанных с личностью кредитора или должника и соответственно может переходить к другим лицам в случаях, предусмотренных законом или договором.

Закон не ограничивает передачу права на получение ренты другому лицу путем уступки права требования. Однако получатель ренты не имеет права передачи своих прав по договору ренты, если ренту было установлено в его пользу другим лицом без согласия последней.

Плательщик ренты имеет право отчуждать имущество, переданное ему под выплату ренты, только с согласия получателя ренты (ч. 2 ст. 735 ГК). Нарушение данного запрета означает нарушение общих требований, соблюдение которых является необходимым для действительности сделки (ст. 203 ГК) с последствиями, установленными ст. 216 ГК.

Согласно ч, 2 ст. 735 ГК отчуждения плательщиком ренты недвижимого имущества, переданного ему под выплату ренты, влечет за собой переход обязанностей плательщика ренты к другой личности. Это означает, что для прав получателя ренты присущ признак следования их по тем недвижимым имуществом, которое они обременяют. Поэтому в случае отчуждения недвижимого имущества плательщиком ренты его обязательства по договору ренты переходят к приобретателю имущества, хотя бы последний и не знал об этом. В случае приобретения такого имущества покупатель, если его не известил продавец об обременении имущества рентой, может воспользоваться правами, предусмотренными ст. 659 ГК, требовать снижения цены или расторжения договора, но не может отказаться от выплаты ренты, ссылаясь на то, что он не знал о таком обременении. Именно для того, чтобы предупредить приобретателя, закон требует государственной регистрации договора о передаче недвижимого имущества под выплату ренты, которое чаще всего и является предметом этого договора.

Обременение рентой недвижимого имущества законом не предусмотрено. В случае отчуждения такого имущества, переданного плательщику под выплату ренты, получатель не имеет права требовать ее выплаты от нового собственника и перед ним, как и раньше, несет обязанности плательщика ренты. Например, если переданный под выплату ренты автомобиль плательщик ренты подарит сыну, то обязанности по выплате рентных платежей перед ее получателем, как и раньше, будет нести плательщик по договору ренты, а не его сын как новый владелец автомашины.

Закон предусматривает обеспечение исполнения обязанности по выплате ренты в тех случаях, когда под выплату ренты передается земельный участок или другое недвижимое имущество. Согласно ч. 1 ст. 735 ГК такое имущество становится предметом залога в силу закона. Последнее означает, что в случае нарушения плательщиком ренты своих обязанностей по выплате ренты получатель ренты, как ипотекодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет этого имущества преимущественно перед другими кредиторами плательщика ренты. Что же касается использования сторонами других видов обеспечения выполнения обязательств, то любой из них или несколько одновременно могут быть установлены сторонами при передаче под выплату ренты движимого имущества или применяться наряду с ипотекой при передай ни по договору ренты недвижимого имущества. Кроме того, выплата ренты может обеспечиваться путем установления обязанности плательщика ренты застраховать риск неисполнения своих обязанностей по договору ренты (ч. Из ст. 735 ГК). Нарушение плательщиком бессрочной ренты своих обязанностей по обеспечению выплаты ренты предоставляет право получателю требовать расторжения договора бессрочной ренты (ч. 1 ст. 740 ГК).

Статьей 625 ГК за просрочку уплаты ренты, установленной в денежной форме, предусмотрена ответственность плательщика ренты в размере 3 процентов годовых, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Чтобы правильно составить и учесть свои интересы при подписании договора ренты с пожизненным содержанием, нужно не просто заполнить бланк по образцу, но и проанализировать, какие важные моменты следует отразить в нем.

Юридическая суть договора

В практике гражданских сделок договор пожизненной ренты представляет собой особый документ, срок действия которого определяется датой смерти одной из сторон. Поэтому такой договор в большинстве случаев заключается с лицами преклонного возраста, которым становится трудно себя содержать как физически, так и в финансовом плане Суть соглашения в следующем:

Одна сторона (ее называют плательщиком ренты) выполняет принятые обязательства в отношении пожилого человека. Все эти действия должны подробно прописываться в документе:

ежемесячное содержание в виде фиксированной суммы;
выплата (полная или частичная) коммунальных платежей;
физическая забота и уход при необходимости – например, гражданин обязуется навещать пожилого человека не реже чем раз в неделю;
дополнительные расходы, если они будут необходимы (например, приобретение лекарств, которые могут понадобиться с возрастом).

Другая сторона (соответственно, получатель ренты) принимает на себя обязательства о передаче в собственность плательщика свое имущество после смерти. Чаще всего это квартира, земельный участок, но вообще речь может идти о любом имуществе.

Следовательно, договор, который устанавливает пожизненную ренту – это соглашение о пожизненном содержании пожилого человека с условием передачи квартиры (или другого имущества) в собственность после его смерти.

При этом получателем ренты всегда выступает только частное лицо (или несколько физических лиц), а плательщиком не только частное лицо, но также:

любое юридическое лицо (фирма, компания, религиозное объединение);
государство (на федеральном или муниципальном уровне).

Получать платежи по содержанию может и любой другой гражданин (его также указывают в договоре), но переход имущества плательщику состоится обязательно после смерти именно того лица, с кем был заключен договор. Например, пожилой человек может пожелать, чтобы средства переходили на счет его сыну. Однако переход квартиры произойдет именно после смерти первого.

Действие договора и основания для его расторжения

Документ имеет юридическую силу только в том случае, если соблюдены сразу все условия:

На момент заключения пожилой человек (получатель ренты) находился полностью во вменяемом состоянии, не подвергался моральному и/или физическому воздействию, а также не был признан судом дееспособным (или частично недееспособным).
Имущество получателя ренты, которое отойдет после его смерти, не имеет обременения (т.е. не в залоге, не под арестом, на него не претендуют третьи лица по завещанию или по обязательному наследству).
Он заверен нотариально. Для этого уплачивается государственная пошлина (обычно сумма 1500-2000 рублей).
В договоре детально прописываются все условия – т.е. какие именно обязательства будет соблюдать гражданин по уходу и содержанию получателя ренты, возможны ли дополнительные обязанности.

Если все эти условия соблюдены, то расторгнуть договор ренты стороны смогут только в двух случаях: по взаимному согласию сторон и в судебном порядке.

Расторжение по взаимному согласию

Стороны могут прийти к взаимному соглашению и прекратить действие договора пожизненной ренты. Инициатором может выступить только плательщик ренты – т.е. если условия договора выполняются добросовестно, пожилой человек не сможет его расторгнуть и отказаться от своих обязательств.

Порядок расторжения по взаимному соглашению прописан в договоре, но если он не указан, стороны могут прийти к такому соглашению самостоятельно. Нотариальное заверение соглашения обязательно.

Расторжение по инициативе плательщика: выкуп ренты

Выкуп ренты означает, что плательщик, который не может дальше выполнять свои обязательства, избавляется от них путем выплаты пожилому человеку своеобразной неустойки, которая называется выкупной ценой. Эта цена устанавливается изначально в договоре о пожизненном содержании. Согласно 592 статье Гражданского кодекса России плательщик ренты обязан уведомить письменно получателя о своих планах не позднее, чем за 3 месяца до даты окончания платежей.

Расторжение по инициативе получателя: только в судебном порядке

В тех случаях, когда плательщик выполняет не все свои обязанности или полностью не выполняет их, пожилой человек вправе обратиться в суд с требованиями о том, чтобы договор ренты с обязанностью пожизненного содержания был расторгнут принудительно. Обычно такие обращения могут быть связаны со следующими причинами:

рентные платежи поступают с систематическими нарушениями по времени;
рентные платежи не поступают в течение нескольких месяцев;
плательщик грубо нарушает договор и не заботится о содержании пожилого человека (если это было предусмотрено предметом договора).

Таким образом, естественное с юридической точки зрения прекращение действия договора осуществляется только по смерти получателя ренты. В этом случае плательщик освобождается от своих финансовых обязательств, а квартира (или другое имущество) переходят к нему в полноправную собственность. Если в суде будет установлено, что соглашение было заключено с умершим человеком, такой документ не имеет юридической силы.

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ. Во избежание возникновения неприятных ситуаций следует сохранять все финансовые документы, которые подтверждают факт внесения ежемесячного рентного платежа, а также собирать все остальные документальные доказательства, которые подтверждают факт выполнения ваших обязательств по договору пожизненной ренты.

Комментарий практикующего адвоката об особенностях процедуры расторжения договора можно увидеть здесь.

Что такое рентное содержание

По договору ренты всегда устанавливается ежемесячная плата, которую вносит плательщик получателю ренты. Эта сумма называется рентным содержанием. При этом законодательство устанавливает по отношению к ней сразу несколько требований:

Платежи по содержанию могут выплачиваться только в виде денежных средств. Т.е. фактические подарки, обеспечение продовольствием, лекарствами не включается в плату рентного содержания.
Предельный размер устанавливается в соответствии с тем, как стороны смогут договориться.
Минимальный размер рентного платежа не может быть меньше суммы минимальной заработной платы. Соответственно, если стороны договорились именно о таком размере, то он будет постоянно пересчитываться по мере того, как государство будет его изменять.

ДЛЯ СПРАВКИ. На сегодняшний день размер МРОТ составляет 7500 рублей. С 1 июля 2017 года его увеличат на 300 рублей – до 7800 рублей.

Договор ренты: образец 2017 и пошаговая инструкция по составлению

В последнее время договор не претерпел существенных изменений. Он составляется в 3 одинаковых экземплярах и обязательно содержит такие разделы:

Персональные данные сторон соглашения.
Предмет договора – какое именно имущество будет передано в собственность плательщику по смерти получателя ренты.
Подробное описание обязательств плательщика по отношению к получателю: размер рентного платежа, форма его оплаты (на банковский счет или наличными средствами), прочие обязательства.
Права и обязанности сторон, их ответственность.
Порядок расторжения договора – в том числе подробно описываются условия выкупа ренты (т.е. какая сумма и при каких условиях).
Прочие пункты, подписи, реквизиты сторон.

Вначале прописываются ФИО и паспортные данные обеих сторон. Если получателей ренты несколько, а также в случае платы рентных платежей третьей стороне обязательно вписываются и их данные.

Предмет договора ренты

свидетельство о собственности – номер документа, дата выдачи, на чье имя выдано;
дата, номер и название договора, на основании которого имущество перешло в собственность нынешнего владельца: например, договор купли-продажи, мены, дарения и т.п.;
имеет ли какое-либо третье лицо право пользования этим же помещением;
есть ли прочие обременения на имущество (арест, залог, сервитут на земельный участок и др.); если есть – на основании каких документов (решения суда, постановления местной Администрации и т.п.);
цена имущества, которая определена по соглашению получателя и плательщика ренты либо на основании независимой экспертизы (в последнем случае обязательно прикладывается копия заключения экспертизы).

Порядок платы рентного содержания

Здесь подробно прописывается, каким образом плательщик будет вносить плату, в каком размере, на какой счет получателя.

В этом разделе подробно описывается, на что может рассчитывать плательщик и покупатель ренты, а также, какие обязательства они принимают на себя. По сути пожилой человек обязан только подписать акт передачи имущественного объекта, а также прийти лично или направить своего представителя по доверенности в орган государственной регистрации, чтобы оформить переход собственности квартиры (или другого объекта) в собственность получателя после даты своей смерти.

Выкуп ренты

Этому пункту следует уделить особое внимания – т.е. предусмотреть все условия:

по чьей инициативе может быть начата процедура выкупа ренты;
какая сумма должна быть внесена плательщиком получателю;
каковы сроки внесения этой суммы;
на какой счет она должна поступить.

Прочие пункты

Остальные разделы стандартны для любых гражданских договоров – указывается ответственность сторон за возможное невыполнение своих обязательств, реквизиты банковских счетов, подписи.

Приложения к договору

К договору обязательно прикладываются документы – вместе с основным соглашением они являются неотъемлемой частью договора:

Технический паспорт или кадастровый план жилого дома, земельного участка (в зависимости от того, какое именно имущество будет выдано).
Доверенность представителя получателя ренты, если пожилой человек предпочел действовать через своего представителя. Такая доверенность обязательно подписывается нотариусом.
Если квартира или другое имущество было приобретено во время совместной жизни ныне здравствующих супругов, необходимо приложить также письменное согласие второго супруга с действиями первого (с которым заключается договор ренты).
Возможно приложение документов, которые связаны с экспертной оценкой объекта имущества (заключение экспертизы).

Подписывается договор только в присутствии нотариуса. Если необходимо, его можно пригласить на дом к пожилому человеку, но подобная услуга будет стоить дороже.

Договор ренты на квартиру - что это такое ? Большинство граждан хотя бы приблизительно ответят на поставленный вопрос. Однако не все знают, что предметом ренты может быть не только квартира, а сам договор имеет множество нюансов и особенностей как по процедуре оформления, так и по вопросам выплат. Подробнее с договором ренты познакомимся в этой статье.

Суть договора ренты — 2018 ― 2019

Договору ренты в российском законодательстве отведена достаточно объемная 33-я глава второй части Гражданского кодекса РФ (ст. 583-605). Согласно определению, данному в кодексе, соглашение о ренте представляет собой договор, по которому собственник — владелец имущества отдает его в собственность контрагенту, а тот в свою очередь обязуется производить цикличные денежные выплаты своему визави либо содержать его как-то по-другому.

Важные условия рентного договора несколько разнятся в зависимости от подвида договорного документа. Одинаковыми же для всех соглашений этого типа можно назвать:

условие о предмете сделки;
условие о повинности по уплате ренты.

Предметом сделки по рентным договоренностям может быть находящееся в собственности индивидуализированное имущество, как вещь, так и недвижимость, а также наличные денежные средства и ценные бумаги, обличенные в документальную форму. Соответственно, не могут фигурировать в качестве предмета соглашения о рентных платежах:

имущественные правомочия (безналичные деньги, ценные бумаги в бездокументарной форме);
выполняемые работы и услуги;
информация;
исключительные права авторов;
личные блага в нематериальном виде.

Предмет сделки должен быть максимально четко прописан в договорном документе. Договор, в котором не будет согласовано положение о рентном предмете, будет считаться незаключенным.

Второе определяющее условие — об обязательствах должника обеспечивать доход своему рентному кредитору — по факту являет собой суть соглашения о ренте. Без согласования данных требований договор ренты теряет всякую смысловую нагрузку.

Кто может быть сторонами в договоре ренты

Как уже упоминалось, сторонами по договору ренты являются 2 контрагента. Один — получатель рентных плат, так называемый рентный кредитор — тот, кто отдает свою собственность во владение, а взамен повременно получает денежные начисления или довольствие в иной форме. Другой — плательщик ренты, так называемый рентный должник — тот, кто, приобретя вещь, обязуется в течение значительного времени взамен предоставлять бывшему владельцу содержание или прибыль.

Четких определений рентному кредитору и рентному должнику законодатель не дает. Поэтому обозначить окружение лиц, которые могут выступить контрагентами по рентному договору, возможно лишь путем анализа обобщенных норм гражданского права, а также требований, установленных для различных подвидов рентной сделки.

Таким образом, оценка законотворчества дозволяет сделать вывод о том, что плательщиками ренты могут быть как физические, так и юридические лица (коммерческие и некоммерческие), желающие приобрести в собственность некое имущество и способные исполнить долг по выплате рентного дохода. Ведущими критериями в этом случае будут дееспособность для физлица и правоспособность для юрлица. То есть совершеннолетие и адекватное физическое состояние для человека и отсутствие запрета совершать данные сделки для организации.

Что касается выгодополучателя ренты, то круг лиц, правомочных выступать в таком качестве, определяется по подвидам договора этого типа. Если речь идет о ренте в течение жизни или договоре пожизненного довольствования с иждивением, очевидно, что рентным кредитором может быть только частное лицо. В отношении бессрочной ренты законодатель напрямую определяет выгодополучателей, указывая, что это могут быть частные лица, а также некоммерческие фирмы, если это не запрещено законами и уставными документами юрлица (п. 1 ст. 589 ГК РФ).

Виды ренты. Договор постоянной и пожизненной ренты

Гражданский кодекс, раскрывая положения о договоре ренты, вводит такие виды этого соглашения:

договор постоянной ренты;
договор ренты в течение жизни;
договор прижизненного содержания с иждивением.

Соглашение о бессрочной (постоянной) ренте представляет собой договорные обязательства, по которым довольствие получателю перечисляется постоянно и неограниченно по срокам платы. Более того, право получать рентный доход может быть передано получателем через переуступку прав требования, а также унаследовано или получено в результате правопреемства. В случае невольной гибели или поломки сданного имущества риск несет рентный должник. Если вещь утрачивается или повреждается, у плательщика рентных пособий есть правомочие затребовать прекращения обязательств или снижения норматива ренты.

Соглашение о прижизненной ренте составляется на время жизни выгодополучателя рентного довольствия. При этом в качестве адресата ренты может выступать как лицо, отдающее имущество рентному должнику, так и другой человек, которого укажет собственник рентного имущества. Возможно даже согласование прижизненных рентных платежей в отношении нескольких людей, которые имеют правомочия на равный доход от ренты. Неосторожная утрата или поломка имущества не снимают с рентного должника обязательств по компенсации платежей в течение всей жизни получателя.

Договор пожизненного содержания с иждивением, рента между родственниками

Договор пожизненного содержания с иждивением, пожалуй, самый известный из всех вариаций соглашения о ренте. В соответствии с этим документом владелец недвижимости (дома, квартиры, земли) вручает ее в собственность рентного должника, получая взамен прижизненное довольствие с иждивением, которое обязуется предоставить новый собственник жилья или земли.

Очевидно, что сделка о пожизненном пансионе с иждивением является версией пожизненного рентного договора. И если законодатель не предусмотрел какие-то особенные условия для этого подвида соглашения, то практикуются правила прижизненной ренты. Однако, в отличие от обычной ренты в течение жизни, прижизненное довольствование с иждивением не ограничивается только периодическими выплатами до конца дней получателя дохода. Этот вид ренты может заключаться также в удовлетворении нужды:

в жилище;
пропитании;
одежде;
лекарствах;
уходе за рентным кредитором.

Кроме того, каким-либо образом распорядиться переданным жильем рентный должник может только с согласия своего рентного иждивенца.

Несмотря на то что между родственниками может быть оформлен договор ренты любого вида, наиболее востребован как раз договор пожизненный содержания с иждивением — как способ безопасной правопередачи во владение члена семьи имеющейся недвижимости. Правоведы считают, что из-за своей надежности договор пожизненного довольствования с иждивением способен потеснить такие варианты наделения родственников имуществом, как дар и завещание.

Выплата по договору ренты: сроки, размер, особенности

Нормы рентных доходов, сроки оплат и другие особенности оговариваются в договорном документе между плательщиком и получателем платежей. Однако существуют сходства и различия вариантов ренты, которые обусловлены видами заключенных соглашений.

Основное сходство состоит в том, что наименьший уровень рентных платежей определяется исходя из границ минимального прожиточного стандарта на человека в регионе, где находится рентное имущество, либо по России. При этом:

минимум бессрочной и прижизненной ренты в расчете на месяц составляет не ниже 1 прожиточного стандарта;
минимум пожизненного довольствования с иждивением в месяц не должен быть меньше 2 прожиточных стандартов на человека;
рентный доход, равняющийся величине прожиточного минимума на человека, должен индексироваться в соответствии с повышением указанной нормы.

Виды рентных платежей представлены:

для бессрочной ренты — денежной суммой либо соразмерным вручением вещей, выполнением работ или оказанием услуг;
для пожизненной ренты — денежной суммой;
для пожизненного попечительства с иждивением в договоре определяется весь комплекс довольствования, включая упомянутые выше нематериальные потребности (по договоренности содержание в натуральном виде может заменяться на поэтапные денежные выплаты).

Периодичность рентных платежей составляет (если другое не согласовано в договоре):

для постоянной ренты — каждый квартал;
для пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением — ежемесячно.

Договор ренты (образец 2018 ― 2019 годов)

Типовой договор ренты должен являть собой соглашение, в котором следует:

определить все существенные условия, предусмотренные законом;
оговорить иные вопросы, которые стороны захотят согласовать.

В первую очередь при документировании рентной сделки должны быть установлены:

стороны соглашения, включая личные данные, такие как Ф. И. О. (наименование), паспортные данные (или данные учредительных и регистрационных документов для юрлиц), адрес проживания/регистрации/местонахождения;
предмет договора — имущество, которое передается взамен получения рентного дохода, нужно индивидуализировать максимально подробно с указанием реквизитов документов или внешних особенностей вещи;
размер рентного дохода, форма его выражения и периодичность индексации;
повторяемость и этапы выплаты рентного дохода;
получатель оплат — собственник, отдающий имущество, или другое лицо;
правомочия и обязанности сторон, включая ответственность за просрочку выплат.

Кроме того, контрагенты по договору бессрочной ренты могут определить условия покупки предмета ренты, цену выкупа и срок, в течение которого исключается возможность выкупа. А во всех видах рентных договоров дополнительно стоит определить нюансы дальнейшего использования рентного имущества и аспекты досрочного расторжения договора, согласовав эти вопросы с рентным кредитором.

Договор должен быть подписан обеими сторонами и оформлен в соответствии с законом.

Правила оформления договора ренты

В соответствии со статьей 584 Гражданского кодекса любой вид рентного договора надлежит удостоверять у нотариуса, а если в качестве передаваемого имущества фигурирует недвижимость, то дополнительно переход права собственности на нее необходимо зарегистрировать в Росреестре. Не оформленная указанным образом сделка ренты будет считаться незаключенной.

Чтобы удостоверить договор ренты у нотариуса, обеим сторонам договора необходимо лично обратиться к любому нотариусу. С собой необходимо иметь следующие документы:

паспорта обеих сторон договора (или учредительные и регистрационные документы и документ, подтверждающий полномочия директора, в случае участия в договоре организации);
свидетельство о заключении брака и нотариальное согласие супруга на совершение сделки;
для лиц, не состоящих в браке, — нотариальное заявление об отсутствии брачных отношений;
документы, подтверждающие права на имущество;
справку из налоговой инспекции об отсутствии долга, если передаваемое недвижимое имущество получено в подарок или наследство;
справку об оценке стоимости и паспорт БТИ на недвижимость;
справку об отсутствии долга по коммунальным платежам за передаваемую недвижимость;
при наличии интересов несовершеннолетних — разрешение от органов опеки.

Важно! Печатать и нести с собой сам договор не нужно, текст будет разработан, согласован и распечатан у нотариуса его сотрудниками.

За регистрацией в Росреестр может обратиться как нотариус, оформивший договор, так и одна из сторон соглашения. Перечень документов таков:

договор ренты (3 экземпляра);
документы о праве собственности на имущество;
паспорта сторон договора;
квитанция об уплате госпошлины.

Стоимость услуги «Оформление договора ренты у нотариуса» составит 0,5% от суммы договора, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Плюс придется оплатить технические услуги, стоимость которых определяется нотариусом и составляет около 7 000 рублей. Госпошлина за регистрацию в Росреестре составит 2 000 рублей с человека и 22 000 рублей с организации.

Расторжение договора ренты

Кроме стандартных причин прекращения рентных обязанностей — выполнения всех обязательств по сделке — существуют условия, способствующие расторжению договора ренты раньше срока.

Бессрочная рента не может быть прекращена из-за смерти получателя ренты или ликвидации юрлица. Однако у плательщика постоянной ренты есть правомочие выкупить ее в соответствии с положениями ст. 592 ГК РФ. Цена выкупа либо определяется заранее в договорном документе, либо составляет стоимость бессрочной ренты за год. Получатель ренты может потребовать выкупить ренту (при отсутствии других договоренностей в соглашении), если:

задержка выплаты ренты составила больше 12 месяцев;
нарушены обязательства по обеспечению ренты;
плательщик признан банкротом либо ситуация позволяет понять, что выплаты в установленном размере невозможны;
рентная недвижимость оказалась в собственности нескольких лиц или поделена.

Выкупа ренты может требовать и получатель пожизненного рентного дохода, но только в случае значительного нарушения плательщиком условий договора.

При серьезном нарушении плательщиком условий договора прижизненного ухода с иждивением, иждивенец вправе потребовать либо возврата рентного имущества, либо выкупа ренты на условиях ст. 594 ГК РФ. При этом рентный должник не может требовать возмещения расходов на содержание рентного кредитора.