Строительный кооператив сколько выгода от постройки. ЖСК в современном мире

Ипотека, хоть и дает возможность приобрести жилье, не имея всей суммы на руках, на самом деле является самым грабительским и закабаляющим способом. На деле получается, что квартира покупается по двойной и даже большей цене, в зависимости от срока предоставления кредита. Чем «добрее» банк и на больший срок согласен выдать кредит, тем больше в итоге вырастает снежный ком платежей. Еще одна трудность — приличный первичный взнос, который приходится копить простому человеку несколько лет.

Люди, поддавшись рекламе, давящей на мозг, как-то позабыли о старом виде доступного жилья — жилищно-строительном кооперативе. Между тем его создать проще простого. Разве трудно сегодня, используя те же социальные сети, набрать с тысячу таких же единомышленников, не желающих дарить «халявные» деньги банкирам и нуждающихся в действительно, а не обманчиво доступном жилье?

Существуют два основных вида жилищных кооперативов — жилищно-строительные и жилищно-накопительные.

Жилищно-строительный кооператив: достоинства и недостатки

Жилищно-строительный кооператив относится к потребительским кооперативам. Его цель — обеспечением жильем всех членов кооператива, согласно размеру паевого участия. Кооператив существует до момента сдачи жилищного объекта в эксплуатацию, либо может продолжить свою деятельность в виде товариществ, контролирующих и осуществляющих всю жилищно-коммунальную деятельность.

У ЖСК имеется ряд достоинств:

Не требуется уставной капитал.
Участник ЖСК не обязан непосредственно трудиться в ЖСК, возводя самостоятельно дом (хотя и такой метод «народной» стройки существовал совсем еще недавно).
Размер паевого взноса определяется из реальных потребностей кооператива, куда входят смета на строительные материалы, труд строителей и прочие расходы.
Из-за отсутствия заемного процента переплаты по жилью минимальные: они касаются лишь обеспечения деятельности ЖСК во время строительства.
Минимальное количество участников ЖСК не оговаривается, а это значит, что сравнительно небольшая группа людей может образовать кооператив, выбрав проект застройки: это может быть и дом в два-три этажа по типу коттеджа, и несколько многоэтажных зданий.

В нынешних условиях повышенных рисков не все так безоблачно. Есть трудности и у ЖСК:

Нужно заключать договор со строительными компаниями, либо самим быть застройщиками:
- связываться с архитекторами-разработчиками;
- приобретать стройматериалы;
- нанимать строителей и выплачивать им зарплаты;
- поддерживать ежегодный баланс средств, необходимых для строительства.
Необходима слаженность действий и быстрое решение спорных ситуаций:
- если какие-то участники своевременно не вносят средства, то недостаток делится между остальными членами ЖСК.
Так же, как и при любом долевом строительстве, банкротство может не миновать и строительные кооперативы.
Приватизация кооперативной квартиры возможна после полной выплаты стоимости недвижимости.

Как зарегистрировать ЖСК

Государственная регистрация ЖСК происходит без бюрократической длинной волокиты.

Учредительный документ — Устав кооператива содержит:

наименование и род деятельности юридического лица — ЖСК;
адрес и контактный телефон управления ЖСК;
необходимый размер паевого взноса;
обязанности членов кооператива беречь общее имущество и покрывать возможные убытки (субсидиарная ответственность).

При регистрации требуется предоставить документы и сведения о всех учредителях кооператива, а также лицах, действующих без доверенности от имени юридического лица (директоре, членах правления и т. д.).

Несколько мелких кооперативов могут объединяться в один крупный под единым управлением.

Жилищно-накопительные кооперативы: плюсы и минусы

Правила, по которому осуществляется распределение жилья в ЖНК Это сравнительно новая схема, преимущество которой — отсутствие строительных рисков и покупка уже готового жилья:

Вносится единовременный вступительный взнос, членский (в виде процентов за заем) и паевой (ежемесячные выплаты стоимости жилья):
- Из вступительных взносов формируется денежный фонд для обеспечения деятельности ЖНК (зарплаты бухгалтеров, юристов и прочих кадров).
После внесения первоначального взноса оставшаяся сумма предоставляется члену ЖНК в виде займа с небольшим годовым процентом: от 2-х до 6%.
Пайщики ежемесячно выплачивают установленную ЖНК сумму для погашения стоимости жилья.

Вся деятельность ЖНК максимально открыта для его участников и дает ему большие гарантии право выбора:

Никакие черные схемы оборота денег не допускаются.
Выбор недвижимости в ЖНК ничем не ограничен: допускается как первичное жилье в новостройках, так и вторичное, а также коммерческое.
Ликвидация ЖНК невозможна, даже если в нем останется всего один участник.

Минусы ЖНК:

Сравнительно большой первый взнос:
- он составляет 35% от общей стоимости квартиры и накапливается в течение двух лет.
Проживание в большинстве квартир ЖНК возможно после выплаты 50% стоимости жилья
Вступление в права собственника наступает при полной выплате суммы: до этого квартира является собственностью ЖНК.

Получается, что в денежном плане ЖНК, хоть и менее рискованная затея, чем ЖСК, зато более дорогая.

Однако сравним ЖНК с ипотекой.

Сравнение ЖНК и ипотеки

В качестве знакомого уже примера на кону — квартира условной стоимостью 2 000 000 руб.

По прошлым расчетам на калькуляторе Сбербанка ипотечный кредит сроком на 15 лет, 10% годовых и с первоначальным взносом 10% (200 000 руб) привел к ежемесячным платежам в размере 26 400 руб. и обшей переплате стоимости — 2 958 600 руб.

В ЖНК первоначальный взнос составит 2 000 000*0.35=700 000 руб.

1 300 000 остаются в качестве дифференцированного займа под 3% годовых.

Произведем расчет выплат по годам с тем, чтобы ежемесячные выплаты по займу были 26 000 руб.

2016-й г.: 26 000×12+1 300 000*0.03=312 000+39 000=351 000 руб.
2017-й г.: 26 000×12+988 000*0.03=312 000+29 640=341 640 руб.
2018-й г.: 312 000+20 280=332 280 руб.
2019-й г.: 312 000+10 920=322 920 руб.
2020-й г.: 26 000×2+260=52 260 руб.

Общая сумма выйдет — 700 000+1 400 100=2 100 100 руб.

Переплата за квартиру стоимостью 2 000 000 руб. в ЖНК составит около 100 000 руб., то есть почти в 30 раз меньше, чем при ипотеке!

С учетом двух лет накоплений на первичный взнос время выплаты квартиры в жилищно-накопительном кооперативе составит:
- 2 г.+4г.+2мес.=6 лет и 2 месяца.
В ипотеке же кабала при таких же месячных выплатах по кредиту растягивается на целых 15 лет.

Цифры говорят сами обо всем — комментарии излишни.

Жилищные кооперативы гораздо выгоднее ипотеки и дают возможность приобретения жилья в два раза быстрее.

Многим знакомо понятие ЖСК. Но, может быть, не многие знают наверняка, что это. Так вот, ЖСК - это организация, юридическое лицо, объединяющее людей с общей целью. Под общей целью в данном случае рассматривают строительство собственного жилья и, как следствие, На практике, как правило, ЖСК создается тогда, когда люди стремятся приобрести новую квартиру в новом доме, или отремонтировать имеющийся дом, либо заняться его управлением и содержанием. Для этих задач граждане объединяют очень многое, в том числе, деньги и усилия. И, как показывает жизнь, такая практика зарекомендовала себя с очень хорошей и выгодной стороны.

Теперь необходимо рассмотреть понятие и расшифровку ЖСК, преимущества и недостатки более подробно.

Живи счастливо и красиво

Хотелось бы сказать, что ЖСК можно расшифовать, как "Живи счастливо и красиво". Однако у ЖСК расшифровка несколько другая. В русском языке рассматриваемая аревиатура рашифовывается следующим образом: жилищно-строительный кооператив. Люди создают его самостоятельно на добровольной основне. Почему это направление получило широкое распространение?

Ответ довольно прост: проще и дешевле создать нормальные условия жизни сообща, чем добиваться этого в одиночку. Конечно, можно построить собственный дом, и ни от кого не зависеть. Но, во-первых, не у всех есть земельный участок, где можно было бы расположиться. Во-вторых, не у всех есть достаточно средств на индивидуальное строительство. И в-третьих, далеко не все люди желают иметь частный дом. Для кого-то небольшая или просторная квартира в многоквартирном доме - это и есть комфортные условия для жизни. Впрочем, ЖСК строит не только многоэтажки, но также пентхаузы и коттеджи. Это пожелание самих граждан.

Все по закону

Расшифровка аббревиатуры ЖСК говорит сама за себя. Жилищно-строительный кооператив - это строительство жилья за счет средств пайщиков или, можно сказать, дольщиков, членов кооператива. Так как жилищно-строительный кооператив - это сообщество юридического подчинения, то оно действует в рамках правового положения Жилищного Кодекса РФ.

Это сообщество, в соответствии от поставленных целей, берет на себя обязательства обеспечить качественным жильем членов кооператива. Либо выполнить основательный ремонт многоэтажки, находящейся в ведении жилищно-строительного кооператива. Те, кто хочет вступить в данное сообщество, должны соответствовать требованиям:

это люди, чей возраст не младше 16 лет;
это предприятия и организации, если они являются собственниками жилья, находящегося в собственности ЖСК;
это другие юридические лица (но не всегда это возможно, есть нюансы в законе).

Из сказанного следует, что вступить в сообщество имеют право как физические лица, так и юридические.

Кто в теремочке живет

Согласно Жилищному Кодексу РФ, жилищно-строительный кооператив должен состоять из пяти дольщиков. А максимально дозволенное число участников должно равняться числу квартир в доме. Не всегда удается на начальном этапе возведения дома собрать нужное количество членов сообщества. Надо не только иметь цели, намерения, а еще и заслужить доверие.

Однако грамотно организованное ЖСК и отзывы имеет хорошие. Огромное значение имеет финансовая сторона дела. Если строительство многоэтажки обеспечено средствами членов кооператива близко к 100%, то и доверия к такому ЖСК больше. Имеют значение и личности учредителей ЖСК.

Из ЖСК в ЖНК

Закон трактует два взаимозависимых понятия - ЖСК и ЖНК. Как уже было сказано, ЖСК - это добровольное объединение людей, целью которых является, в первую очередь, построить жилье совместными усилиями. То есть каждый член кооператива вносит свой пай в строительство. Но когда дом уже построен, ЖСК вполне может прекратить свое существование и перейти в другую форму кооператива - товарищество. Это объединение имеет целью содержать дом в порядке. И для этого уже не требуется уставной капитал, и роль каждого члена бывшего ЖСК уже другая.

Все, что от них требуется, это вносить определенные средства на обязательные работы по капитальному и текущему ремонту. Чтобы содержать кровлю, фасад, коммуникации в нормальном состоянии. Сумма затрат определяется в зависимости от смет, расходов на оплату труда строителей и закупку стройматериалов.

Коллективный разум

Жизнь под одной крышей, хоть и в разных квартирах, подразумевает общие заботы по надлежащему содержанию мест общего пользования в доме. В ЖСК собрания проходят по установленному графику. А раз в году проводится общее собрание всех участников сообщества. На совместных встречах люди, как правило, составляют отзывы о ЖСК, решают многие накопившиеся вопросы, даже индивидуального характера. Принятие решение происходит путем голосования. Каждый член сообщества имеет один голос, вне зависимости от занимаемой площади квартиры или занимаемой должности в этом сообществе. Очень важно: решения годового собрания будут считаться законными, если в нем принимали участие более 50% членов кооператива. Иначе придется проводить собрание заново.

Как собраться правильно

Собраться вместе и провести собрание - это зачастую нелегкая задача для компании ЖСК. Люди заняты своими вопросами, многие не хотят знать ничего, что происходит за пределами их квартиры. Тем не менее, обсудить общие вопросы раз в год или собраться на внеочередную встречу по срочным делам можно и нужно. И делать это надо по таким правилам:

определяется тип собрания (годовое, внеочередное);
формируется повестка, площадка для встречи, день и час, ответственные лица;
проводится информирование членов кооператива не позднее чем за 10 дней до проведения собрания.

В установленный день люди приходят по желанию. И обсуждают повестку. Остальные вопросы, что не планировалось обсуждать, задают в конце рассмотрения основных тем. Путем голосования принимаются решения и заносятся в протокол собрания. Заключительным этапом будет информирование о принятых решениях всех членов сообщества, в том числе тех, кто в собрании участия не принимал. Однако у каждого есть право обжаловать протокол.

Как правильно договориться

Большое значение имеет правильно составленный договор ЖСК. Прежде чем вступать в кооператив, следует изучить все подводные камни. Более трети квартир во многих новостройках продаются по договорам участия в жилищно-строительном кооперативе. Но стоит знать, что в этом договоре схема взаимодействия застройщика и долевых участников законом не регламентируется. Таким образом, нет единого образца такого договора. И застройщик может как угодно экспериментировать с текстом договора, преследуя определенные цели. Надо внимательно смотреть все пункты, чтобы застройщик не только заботился о собственных интересах, но и полностью гарантировал качество работ и соблюдение установленных сроков. А также не завышал стоимость строительства в ходе работ.

Основополагающие моменты

Второй по важности документ - это устав ЖСК. Свод основных законов для конкретно взятого жилищно-строительного кооператива. Все нормы, правила и принципы работы сообщества отражены в уставе, с которым надо ознакомиться, прежде чем принимать решение вступать в ЖСК и подписывать договор. Это особенно важно, если человек вступает в уже созданный кооператив, в составлении устава участия не принимал, не знает, что в нем написано, и уже упустил возможность вносить изменения.

Устав принимают на первом собрании правления. Он должен опираться на закон «О потребительских кооперативах». Только после того, как устав будет принят, ЖСК может регистрироваться официально, как организация.

В уставе содержится:

адрес сообщества;
размер пая (взносов);
наименование ЖСК;
порядок вступления;
ответственность за неисполнение финансовых обязательств, за срыв графика;
состав правления;
покрытие убытков.

Дополнительные сведения

В уставе отражен полностью весь план будущих работ. Указывается в нем, что именно строится, каким способом. Будут ли еще возводиться гаражи, хозяйственные постройки, парковочные места, детская площадка.

Можно построить все что угодно, добавить массу деталей. Но главное, чтобы все члены сообщества это одобрили и готовы были заплатить за дополнительный комфорт. И в финансовом документе об оплате обычно присутствует информация о нескольких видах взносов:

вступительный взнос;
паевый;
на ремонт дома;
на эксплуатацию и содержание мест общего пользования.

Кстати, тому, кто внес паевый взнос, принадлежит квартира. А все остальное - общее, и принадлежит кооперативу на общих для всех правах.

Обязанности членов объединения

ЖСК - это одна из приемлемых альтернатив приобрести собственное жилье совместными усилиями. Но это налагает на членов сообщества и определенные обязанности.

Все члены ЖСК несут субсидиарную ответственность. Они отвечают:

за своевременность внесения денежных средств;
за погашение долгов;
совместно платят имущественные налоги;
общими усилиями рассчитываются за услуги и работы, связанные с эксплуатацией дома.

А собственниками квартир они смогут назвать себя тогда, когда полностью рассчитаются за жилье, выплатят свой паевый взнос.

Строит или управляет

Управляющая компания и ЖСК - разные понятия. Хотя они могут выполнять те же самые функции. Жилищным кодексом, как известно, определены три вида управления домом:

это непосредственное управление;
управление ТСЖ (ЖСК);
с помощью управляющей компании.

Все три варианта имеют как свои плюсы, так и минусы. Рассмотрим вариант управления ЖСК. Основная цель объединения людей в ЖСК - это, как мы говорили, строительство дома. Но когда дом построен, ЖСК может взять на себя функции по управлению этим домом. Считается, что это наиболее удобный и выгодный вариант, потому что домом управляют свои люди - соседи. Конечно, иногда встречаются и те, кто злоупотребляет доверием. Что же, всегда можно председателя переизбрать.

На чем основывается выбор главного лица кооператива

Управляющий ЖСК - главное лицо в кооперативе. Его избирает правление дома. Обязательное условие - он должен быть членом ЖСК. Все права, задачи и полномочия председателя ЖСК прописаны в уставе. У него много обязанностей:

организовывать и контролировать деятельность, касающуюся управления домом;
контролировать качество услуг, предоставляемых жильцам дома;
обеспечить надлежащую работу внутридомовых коммуникаций;
хранить документы о собственности на квартиры жильцов;
выдавать требуемые документы по запросу жильцов;
информировать жильцов о ремонтных работах, об отключениях от каких-либо ресурсов;
вести бухгалтерскую отчетность, отчитываться перед жильцами за собранные и потраченные средства;
осуществлять перерасчет за оплату слуг ненадлежащего качества.

И это далеко не полный перечень обязанностей председателя.

По трудовому договору

Председателя ЖСК выбирает собрание членов кооператива. Это собрание является работодателем, а председатель - нанятый, избранный собранием работник. И, конечно, с ним составляется трудовой договор. Он также получает заработную плату за свои труды. В Москве и Московской области, к примеру, зарплата председателя ЖСК в среднем составляет 30 тысяч рублей. Но эта сумма обговаривается всеми членами сообщества, так как будет выплачиваться из их кармана.

Председатель ЖСК собственником организации не является. Он также голосует во время принятия решений на собраниях одним голосом, как и все остальные. Трудовой договор может быть и расторгнут, если председатель утрачивает доверие жильцов. Например, жильцы не могут добиться от него полного отчета о расходах. В этом случае собирается внеочередное собрание, жильцы требуют отчитаться за потраченные средства и за выполнение планов по строительству, по ремонту и обслуживанию дома. Если такового отчета нет или он вызывает сомнения, значит стоит принять решение о внеплановой налоговой проверке.

Преимущества

Практика показывает, что у ЖСК - жизнеспособная организация с множеством плюсов. Основные из них:

не требуется сразу большой суммы для вступления в кооператив;
уставной капитал для ЖСК также не требуется;
никому из членов сообщества не надо своими руками строить дом;
нет фиксированного размера взноса, на собрании сами члены кооператива решают, какую сумму установить, и вносят это в устав;
члены ЖСК строят дом для себя, значит есть уверенность в качестве работ и хорошем контроле за ходом строительства;
члену ЖСК можно вносить коррективы в план, участвуя в собраниях и используя право голоса.

И недостатки

Минусы тоже есть. Главное, взвесить, чего больше - плюсов или минусов. Но о недостатках ЖСК тоже стоит знать. Вот основные из них:

вся ответственность ложится на членов ЖСК - поиск строительной организации, архитекторов, приобретение стройматериалов;
следует тщательно контролировать расходы в ходе строительства и приобретения стройматериалов, средств должно хватить;
коллективная ответственность требует внесения недостающих средств в общее дело, когда кто-то из членов кооператива не смог сделать вовремя взнос;
приватизация квартиры возможна только после полного внесения паевых взносов;
есть риск банкротства ЖСК.

Выводы очевидны

Жилищно-строительные кооперативы не случайно прочно вошли в нашу жизнь. С их помощью можно осуществить мечту о благоустроенном жилье со всеми удобствами и по ценам более выгодным, нежели покупка квартиры иным способом. Квартира в ЖСК - это всегда жилье в новом доме. А значит, более комфортное, с меньшими затратами на ремонт общего имущества дома. И давно пора понять, что создание лучших жилищных условий - это совместные усилия, так достигать целей легче.

Перед рассмотрением разновидностей действующих на территории Российской Федерации гражданских структур и их особенностей, следует чётко определить, что представляет собой жилищный кооператив. Действующее российское законодательство определяет данную организацию, как один из видов потребительских кооперативов. Создаются они для обеспечения своих участников жильем, то есть квартирами в доме, строительство которого происходит на общие личные средства.

Вся деятельность кооператива осуществляется в полном соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации. При этом вступить в организацию имеют право не только отдельные физические лица, достигшие совершеннолетия, но и юридические лица. Создать жилищный общественный кооператив можно, когда в составе участников наберётся как минимум пятьдесят человек. Кроме того, стоит заметить, что регистрация структуры не обременена какими-либо сложностями.

Управленческая деятельность организации регламентирована нормами Жилищного кодекса, в котором зафиксирован порядок правления, проведения общих собраний и работы ревизионной комиссии совместно с исполнительными органами.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Возможные виды

Жилищно-строительные кооперативы имеют своеобразную специфику, согласно которой подразделяются на такие виды, как:

ЖК – жилищный кооператив;
ЖСК – жилищно-строительный кооператив;
ЖНК – жилищно-накопительный кооператив.

Каждый из этих видов имеет ряд характерных особенностей, однако ЖК и ЖСК между собой весьма схожи. Разница в том, что члены ЖК работают в отношении уже имеющегося многоквартирного дома, а участники ЖСК организовывают строительство по своей собственной инициативе. Такая практика в России закреплена уже не одним десятилетием.

Что же касается жилищных накопительных кооперативов, то их целью точно так же является обеспечение участников жилой площадью. Однако суть в том, что на примете у ЖНК нет определённого многоквартирного дома и не запланировано его строительство заранее. Благодаря накоплениям, которые образовались благодаря паевым взносам, жильё покупается в разных объектах, причем не только в тех, где строительство завершено, но и в незавершенных новостройках.

Независимо от вида организации, учредители составляют договор, который подписывают все участники. Данный договор имеет ограничение на сроки строительства жилья и его стоимость.

О достоинствах

Жилищный кооператив, независимо от того, к какому из перечисленных выше видов он относится, имеет и достоинства, и недостатки. Поэтому, прежде чем вступить в такое гражданское объединение, следует тщательно взвесить все плюсы и минусы.

В целом же, жилищные кооперативы дают гражданам возможность приобрести собственное жильё намного дешевле, чем обошлась бы точно такая же покупка в ипотеку. Это стало возможным благодаря тому, что общую кассу кооперативов не поддерживают никакие кредитные организации, то есть никаких процентов ни за что не подразумевается. Кроме того, весьма невысокая себестоимость жилплощади обусловлена тем, что её строительство или покупка осуществляется без привлечения каких-либо посредников, которым нужно было бы платить за услуги.

Ещё одним преимуществом кооператива является простота вступления в него. Здесь не нужно собирать огромный пакет документов, как, например, для получения кредита, а также нет необходимости подтверждать свою платежеспособность. Обычно для вступления предъявляется только личный паспорт и трудовая книжка.

Приобретение жилья для членов организации не происходит спонтанно. Перед принятием решения вопрос обсуждается на общем собрании.

О недостатках

Не лишён жилищный общественный кооператив и некоторых недостатков. Такое гражданское образование считается самостоятельным и ориентировано на строительство и приобретение недвижимых объектов. Это заведомо требует значимых финансовых взносов. Несмотря на то, что вся сумма не вносится сразу, вступительный платёж иногда колеблется от 2% до 6% от всей стоимости планируемой квартиры. Однако эта сумма не относится к общей сумме накоплений и при выходе из организации взнос никому не возвращается. Этим, по сути, и обусловлена простота вступления в структуру.

Как показывает практика, сроки накоплений зачастую составляют не меньше, чем два года. Это значит, что даже при единовременном внесении полной суммы стоимости жилья, невозможно будет сразу же получить полагающуюся квартиру.

Несмотря на преимущество кооперативов перед ипотекой кредит лучше в том, что гражданин сразу же может стать владельцем жилплощади, которая будет находиться в залоге у банка. Даже при возникновении финансовых трудностей вопрос с банковским учреждением можно решить, оформив отсрочку в платежах, но жилищный кооператив руководствуется совсем иными правилами. Квартира не будет принадлежать гражданину до того момента, пока вся сумма не будет выплачена. Если человек теряет финансовую возможность совершать взносы, он лишается собственности и выплаченные деньги ему не возмещаются.

Создание кооператива

Такое объединение, как жилищный кооператив, подлежит обязательной государственной регистрации. Чтобы оформить всё по закону, необходимо обратиться в налоговую службу по месту пребывания ЖК с пакетом требуемых для оформления документов.

Документы для регистрации ЖК (ЖСК, ЖНК):

Письменное заявление с подписями участников;
Официально оформленный протокол о создании кооператива;
Готовый устав организации;
Бумаги о присвоении юридического адреса;
Квитанция о том, что государственная пошлина за регистрацию была уплачена.

Уставные документы жилищных комитетов обязательно должны отображать в себе сведения о названии организации, месте расположения, правилах вступления и выхода в структуру, системе осуществления денежных выплат, размере вступительного и паевого взноса, прочее.

Жилищный общественный кооператив будет считаться созданным и имеет право функционировать сразу же после того, как в Едином государственном реестре будет сделана соответствующая запись. Когда это произойдёт, учредители получат почтой документы с присвоением кодов и откроют расчётный счёт.

Далее, чтобы вступить в структуру, граждане подают на имя председателя соответствующее заявление, которое рассматривается в течение месяца. Решение о приёме нового члена принимается на собрании кооператива.

Дорогие читатели!

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно).

ЖСК - это жилищный кооператив, который представляет собой добровольное объединение группы людей или организаций с целью строительства многоквартирных домов.

История возникновения и развития жилищных кооперативов

ЖСК - это довольно старая и проверенная схема строительства Появление первых жилищных кооперативов относят к 1920-м годам. Однако, несмотря на быстро возрастающую популярность, в 1937 году данный механизм подвергается ликвидации, т. к. представляет собой проявление частной собственности. В 1957 году жилищный кооператив возрождается и приобретает массовый характер. В 80-х годах подобное строительство жилых многоквартирных домов составляло около 8%.

В современном обществе система кооперативов с новой силой набирает обороты. Чаще всего ее используют застройщики Москвы, которые не в состоянии выполнить свои обязательства перед дольщиками. В таком случае по инициативе обманутых покупателей создаются жилищные кооперативы, которым передаются все права на завершение строительства.

Правовая основа

В настоящее время правовую базу деятельности ЖСК регулирует жилищное законодательство. Термин «жилищно-строительный кооператив» четко определен в ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации. Условия создания, организация деятельности и правила участия в ЖСК представлены:

в разделе 5 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ);
в Уставе кооператива, который составляется согласно основным положениям ЖК РФ и ГК РФ.

Однако не все ЖСК - это организованные согласно действующему законодательству кооперативы. Многие из них в своей деятельности не соблюдают даже основных требований, представленных в Жилищном кодексе, в результате чего возникает нарушение прав участников таких ЖСК. Для того чтобы избежать подобных ситуаций, следует детально разобраться во всех моментах деятельности кооперативов.

Порядок создания и организация деятельности

Членов ЖСК по закону не может быть меньше пяти. Однако общее число участников кооператива не должно превышать сумму квартир в строящемся или приобретаемом жилом доме. На общем собрании принимается решение о формировании жилищного кооператива. В данном мероприятии могут участвовать лица, которые желают объединиться с целью строительства дома. На собрании также происходит утверждение Устава ЖСК. После государственной регистрации кооператива и получения статуса юридического лица участники, проголосовавшие за создание кооператива, становятся членами ЖСК. Решения собрания учредителей ЖСК фиксируются в протоколе.

Устав жилищно-строительного кооператива

Устав ЖСК, согласно ст. 113 Жилищного кодекса РФ, должен содержать данные о наименовании кооператива, его местонахождении, предмете и цели деятельности, правилах вступления в члены ЖСК, порядке выхода из него, о размерах вступительных и различных выплат, о составе и правах органов управления кооперативом, о порядке принятия органами контроля различных решений, о возможности покрытия понесенных убытков и правилах реорганизации или ликвидации кооператива. Несмотря на это, Устав может содержать и другие условия, которые не противоречат действующим законам РФ.

Органы правления

Согласно ст. 115 ЖК РФ органами управления ЖСК являются:

общее собрание всех членов кооператива;
если количество присутствующих на собрании больше 50 и это прописано в Уставе кооператива - конференция;
органы правления и председатель ЖСК.

Общее собрание членов кооператива

Общее собрание всех членов кооператива (конференция) считается высшим органом управления. Оно созывается в соответствии с положениями, прописанными в Уставе. Компетенция высшего органа управления также регулируется Уставом жилищного кооператива.

Собрание участников является правомерным, если на нем присутствует большая часть всех членов кооператива. Решение не может быть принятым, если 50% и более присутствующих на собрании проголосовало против рассматриваемого предложения. Принятое и прописанное в протоколе решение обязательно для всех членов строительного кооператива.

Аппарат управления и органы контроля также избираются участниками общего собрания членов жилищного кооператива. Обязанности органов правления и порядок принятия ими решений регулируются Уставом кооператива, регламентом, положениями и другими внутренними документами. Правление ЖСК вправе руководить деятельностью кооператива и избирать из своего состава председателя. Органы правления ЖСК подотчетны общему собранию членов кооператива.

Обязанности председателя ЖСК

Председатель правления строительного кооператива:

обязан обеспечивать выполнение принятых правлением решений;
защищать интересы кооператива, заключать сделки и без доверенности действовать от имени всех членов кооператива;
имеет другие полномочия, которые не входят в обязанности общего собрания членов ЖСК или его правления.

Суть ревизионной комиссии

Для контроля над хозяйственно-расчетной деятельностью кооператива избирается специальная ревизионная комиссия на срок, не превышающий 3-х лет. Число членов, входящих в ее состав, прописано в Уставе кооператива. Участники ревизионной комиссии не могут занимать руководящие должности в ЖСК, а также числиться в других органах управления строительным кооперативом.

Председатель ревизионной комиссии избирается ее членами из имеющегося состава. В обязанности ревизоров входят:

ежегодное проведение ревизионных проверок хозяйственно-расчетной деятельности кооператива;
подготовка заключений о бюджете, целевом использовании денежных средств, годовом отчете и обязательных взносах;
отчет перед членами общего собрания о своей деятельности.

Ревизоры вправе проводить проверку финансово-расчетной деятельности строительного кооператива в любое время и иметь свободный доступ ко всей внутренней документации ЖСК. Порядок работы и полномочия ревизионной комиссии прописаны в Уставе кооператива.

Членство в ЖСК

Для вступления в члены ЖСК необходимо подать заявление в правление жилищного кооператива. На его рассмотрение отводится один календарный месяц. Решение принимается на общем собрании участников и фиксируется в соответствующем документе (протоколе). Статус члена ЖСК приобретается после уплаты вступительного взноса. Член ЖСК может подтвердить свое участие в жилищном кооперативе справкой (выпиской), которая выдается согласно его заявлению.

Механизм строительства жилья с помощью ЖСК

После утверждения Устава на общем собрании членов ЖСК жилищно-строительный кооператив должен пройти обязательную государственную регистрацию для приобретения статуса юридического лица. Далее строительство по схеме ЖСК происходит поэтапно:

Возможные риски, связанные с участием в ЖСК

Становясь членом ЖСК, человек может столкнуться с определенными рисками:

Главным риском является то, что основная цель создания жилищного кооператива по каким-либо причинам может быть не достигнута (отказ в выдаче разрешительной документации, финансовые трудности и другие).
Инфляция и удорожание строительных материалов и работ.
Риск срыва сроков сдачи дома в эксплуатацию. Причем ЖСК перед своими членами нести ответственность за это не будет.
Застройщики или инвесторы не дают гарантии по поводу предоставленного жилья.
Контроль за расходом средств и хозяйственной деятельностью осуществляет ревизионная комиссия, которая избирается на общем собрании. Государственный специализированный орган отсутствует.
Распределение квартир между членами ЖСК происходит на общем собрании и от желаний самого участника кооператива не зависит.
Застройщики Москвы, например, формируют окончательную стоимость квартиры с учетом затрат на рекламу, содержание персонала и других выплат. За все это приходится платить покупателю. Кроме всего вышесказанного, гражданин не может контролировать расход денежных средств на постройку жилья и сам ход строительства.

Преимущества вступления в ЖСК

1. Считается, что строительство жилых домов через систему ЖСК - это значительная экономия денежных средств. По статистике, благодаря организации жилищного кооператива, можно сэкономить порядка 50% на приобретении жилья.

2. Строительные кооперативы имеют полную прозрачность привлечения и траты денежных средств. К тому же финансировать строительство можно поэтапно, а рассрочка может быть дана не только на период возведения дома, но и на время после окончания строительства.

ЖСК в современном мире

На сегодняшний день добровольное объединение единомышленников с целью возведения жилых зданий встречается крайне редко. Несмотря на то что законодательство не препятствует созданию ЖСК, строительство многоэтажных домов по такой схеме пользуется популярностью в большей степени среди крупных предприятий, которые заинтересованы в обеспечении квартирами своих сотрудников.

Таким образом, организовывать жилищный кооператив есть смысл работникам организаций, имеющим соответствующую поддержку руководства. При этом они могут сэкономить на разнице между рыночной ценой и себестоимостью жилья, которую забирает застройщик.

В случае приобретения квартир по механизму ЖСК граждане в большей степени защищены от различных непредвиденных ситуаций. Если застройщик объявил о своем банкротстве, пайщики вправе самостоятельно заниматься возведением здания.

Совсем недавно число строительных организаций, работающих по принципу ЖСК, не превышало 15%. На данный момент треть жилья на российском рынке реализуется по данной схеме.

На что стоит обратить внимание при покупке квартир по ЖСК

По статистике одним из главных факторов, которые влияют на выбор жилья, является не форма договора, не наличие инфраструктуры по соседству с домом, а репутация застройщика, его опыт возведения многоквартирных домов, условия оплаты квартиры.

Однако если физическое лицо решило вступить в ЖСК, нужно обратить внимание на несколько важных моментов:

Проверить инвестиционный договор между строительной компанией и ЖСК. Лучше, если кооператив сам выступает в роли застройщика. В таком случае ЖСК несет полную ответственность за строительство многоэтажных домов.
Изучить остальные правоустанавливающие документы: разрешение на строительство, договор аренды участка или право собственности на землю.
Ознакомиться с Уставом ЖСК. Особое внимание следует обратить на условия вступления и выхода из кооператива. А также на порядок выплаты взносов и получения квартиры.

Если все вышеперечисленные документы понятны и прозрачны, можно смело заключать договор с кооперативом.

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников практически не регулируется государством. Ведущий юрист юридической фирмы Via lege Денис Артемов рассказал порталу сайт о тонкостях данной схемы и способах минимизации рисков.

Что такое ЖСК

Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) представляет собой некоммерческую организацию, добровольно объединяющую потребителей на основе членства для покупки (постройки) жилья путем слияния денежных паевых взносов. При этом ЖСК могут использоваться для управления домом.

Схема ЖСК возникла еще во времена советской власти. В 1959 году после 20-летнего перерыва Постановлением Совмина РСФСР она была разрешена вновь.

Тогда служащие и рабочие объединялись по месту работы в ЖСК индивидуальных застройщиков с последующим правом покупки квартир в частную собственность. Также активно применялся «горьковский метод» («самстрой», изобретенный в Горьком, современном Нижнем Новгороде), при котором в строительстве принимали непосредственное участие сами участники кооператива для ускорения и удешевления процесса.

Примечательно, что возведенные посредством ЖСК дома признавались качественнее недвижимости, построенной государством, поскольку проект стройки и место для нового объекта определялись администрацией предприятия, на базе которого организовывалось ЖСК. Конечно, руководители зачастую тоже входили в число участников кооператива, поэтому прикладывали максимум усилий для возведения хорошего жилья.

До распада СССР система ЖСК практически не менялась. А бум строительства по этой схеме пришелся на 80-е годы. Интересно, что и по сей день во многих построенных тогда домах действует ЖСК как форма управления.

В то время выявилась острая необходимость регулирования кооперативов со стороны государства. Это нашло свое отражение в 5 главе Жилищного кодекса РСФСР от 1983 года (о деятельности ЖСК), а также в принятии Закона 1988 года «О кооперации в СССР».

После прекращения существования СССР в 4 главе Гражданского кодекса РФ о юридических лицах было отведено место ЖСК (статья 116).

Свой нынешний вид правовое регулирование деятельности ЖСК получило в 2004 году с принятием Жилищного кодекса РФ.

Современные ЖСК имеют ряд важных отличий от подобных советских организаций.

В первую очередь необходимо отметить, что принципиально изменилась сама система финансирования таких проектов. Раньше денежные средства на строительство выделялись государством в виде кредита, который участники ЖСК выплачивали примерно в течение 15 лет уже после окончания сооружения дома.

Теперь средства, необходимые для возведения недвижимости, собирают в процессе проведения работ. Иначе говоря, застройка производится на уже имеющиеся деньги пайщиков. Также для этих целей кооператив может брать коммерческие кредиты. Можно сказать, что вступление в ЖСК сегодня — это способ оформления 100% денежного взноса покупателя для последующего получения готовой квартиры.

Другим значительным отличием является то, что в советских кооперативах могли состоять только служащие предприятия, на базе которого создавался ЖСК. Сегодня подобные организации могут включать неограниченное число участников, которыми в праве стать любые физические и юридические лица, и граждане других государств.

Советский кооператив подразумевал строительство определенного (конкретного) дома, причем без предварительного распределения квартир между участниками. Решение о том, кому какая квартира достанется, принималось уже по завершению строительства по итогам жеребьевки.

В наши дни ЖСК имеет расширенные функции: он может подразумевать не только строительство конкретного нового дома, но также покупку квартир участниками объединения в других новостройках и даже приобретение ими по договору купли-продажи вторичного жилья. Квартиры при этом распределяются заранее.

Но для управления домом ЖСК все еще используются.

Примечательно, что большинство застройщиков используют ЖСК для строительства отдельных домов, остальную недвижимость при этом реализовывая по договорам долевого участия. В Подмосковье схемы с ЖСК применяются не только для сооружения многоквартирных домов, но и для строительства коттеджных поселков, таунхаусов.

Одним из наиважнейших преимуществ приобретения недвижимости в новостройках по системе ЖСК является, как правило, более низкая стоимость квартиры.

На самом деле цены на квадратный метр в новостройках могут существенно отличаться, даже если здания имеют одинаковый уровень комфорта, поскольку зависят от многих факторов. К ним относятся: территориальное расположение дома, его транспортная доступность, благоустройство прилегающей территории, деловая репутация застройщика и прочее.

Но реализация недвижимости посредством договоров об участии в долевом строительстве является наименее рискованной, поэтому и стоимость таких квартир обычно выше.

В схемах ЖСК часто применяется уступка пая, что является аналогом уступки прав на квартиру. Так технически можно получить прибыль от роста цен на недвижимость, вступив в кооператив и перепродав затем квартиру. Также можно оформить права собственности на квартиру в уже возведенном ЖСК здании, и потом реализовать ее по договору купли-продажи.

Успех подобных манипуляций зависит от колебаний цен на рынке недвижимости, которые покупателю желательно изучить перед тем, как вкладывать деньги. Также прежде стоит обратиться за консультацией к квалифицированному специалисту.

Риски при покупке жилья по схеме ЖСК

Покупка квартиры по схеме ЖСК сегодня сопряжена с множеством рисков, поскольку правовая защита участников ЖСК при наступлении таких ситуаций, как долгострой или некачественное строительство, практически не регулируется государством.

Так, согласно статье 124 Жилищного кодекса, при вступлении в ЖСК основанием для приобретения квартиры является само членство в кооперативе. А правовые условия такого участия определяются только Договором о вступлении в ЖСК и его Уставом, содержание которых законодательстве отражены лишь общих чертах.

Более того, как правило, при вступлении нового участника в кооператив, Устав ЖСК уже разработан и принят, а Договор о вступлении не подлежит изменениям, поскольку является вариацией договора о присоединении, т. е. его можно подписать исключительно в предложенной редакции.

В плане безопасности другие формы договоров о совместном строительстве (ДДУ, предварительные договоры) гарантируют гораздо большую уверенность, поскольку регулируются ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» и ФЗ «О защите прав потребителей».

Условия ДДУ точно регламентированы в ФЗ «Об участии в долевом строительстве...», что является защитой покупателя и предполагает ответственность застройщика при наступлении рисков.

Статья 16 Закона РФ «О защите прав потребителей» делает недействительным любой пункт договора, если он противоречит этому закону. Даже если согласно ДДУ ответственность застройщика крайне мала или вообще отсутствует, покупатель вправе ссылаться на статьи Закона о выплате неустойки за просрочку сдачи жилья и об ответственности за некачественное строительство.

Участники ЖСК таких прав не имеют, поскольку отношения между ними и кооперативом строятся на основе добровольного объединения. Так участники могут основывать свои требования лишь на Уставе и Договоре о вступлении.

Это подтверждается в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей».

Кроме того, участников кооператива могут обязать вносить дополнительные взносы в случае финансовой несостоятельности проекта. Это обусловлено статьей 16 ГК РФ.

Так можно заключить, что юридические риски строительной компании в схеме ЖСК существенно меньше, чем риски участника кооператива, и обращаться в суд с договором об участии в долевом строительстве несоизмеримо проще и выгоднее для покупателя, чем с договором о вступлении в ЖСК.

Нужно сказать, что вся власть в ЖСК принадлежит правлению кооперативом, которое юридически связано с застройщиком. В связи с этим при возникновении проблем покупателю чаще всего весьма сложно добиться их решения внутри ЖСК.

Покупатель может обратиться в суд. Но суды буквально трактуют положения Устава ЖСК и условия договора о вступлении в ЖСК, которые, как правило, работают в пользу застройщика, а не покупателя.

Поэтому в случае долгостроя или некачественного строительства покупателю ничего не остается, как только выйти из ЖСК, вернув заплаченные денежные средства за вычетом штрафов и членских взносов.

Условия наложения штрафов за выход из ЖСК и их размеры оговариваются в договоре о вступлении в ЖСК и в его Уставе. Даже если участник кооператива вынужден выйти из организации по вине застройщика, из-за неимения статуса потребителя, в суде он не может полностью оспорить эти штрафы. Единственное, что можно попытаться сделать — снизить их размер, доказав вину строительной компании.

Однако несмотря на все эти явные минусы для покупателей, из-за того, что схема ЖСК признается вполне законной, она довольно часто практикуется.

Безусловно, многие люди уже понимают все возможные риски, связанные с вступлением в ЖСК, поэтому для привлечения участников застройщики используют дополнительные преимущества такой недвижимости: например, низкие цены на квартиры, высокую привлекательность и оригинальность архитектурных решений, развитую инфраструктуру на прилегающих территориях (спортивные площадки, детские сады, парки, магазины), свою деловую репутацию и т.д.

Минимизация рисков при вступлении в ЖСК

Приняв решение о покупке недвижимости по схеме ЖСК, необходимо попытаться минимизировать возможные риски в самом начале — на этапе подписания договора о вступлении в кооператив.

Во-первых, покупателю необходимо детально выяснить, с каким фактическим застройщиком он имеет дело и важнейшие данные этой компании — кто является ее владельцем и учредителем.

Затем следует узнать есть ли у застройщика крупные финансовые партнеры (финансовые корпорации, банки, иностранные инвесторы), сколько проектов компания реализовала и какие на них имеются отзывы, найти информацию о руководстве ЖСК и его финансовых партнерах.

Рекомендуется обратить внимание на то, предоставляют ли банки ипотеку на приобретение этой недвижимости. Этот показатель является довольно значимым, поскольку банки — заинтересованные лица, и при возникновении каких-либо проблем именно им приходится иметь дело с ЖСК. Так банк, профессионально занимающийся кредитованием в сфере недвижимости, с малой вероятностью будет предоставлять ипотеку под заведомо проблемный объект.

Во-вторых, все же можно попробовать включить в договор о вступлении ЖСК дополнение об ответственности ЖСК в случаях низкого качества строительства и просрочки сдачи дома, а также исключить из него штрафы за выход из кооператива.

При этом в договоре обязательно должны присутствовать следующие пункты (их перечень шире, чем зафиксированный в законодательстве):

Условия выхода участника из ЖСК;

Порядок и размер выплаты платежей ЖСК;

Гарантийный срок на покупаемую недвижимость;

Ясно определенный объект недвижимости, на который имеет право покупатель согласно проектной документации;

Требования к качеству возводимой недвижимости и ответственность ЖСК за их нарушение;

Сроки строительства и ответственность ЖСК за их нарушение.

Если сроки строительства затягиваются, покупатель имеет право запросить у правления ЖСК полную и достоверную информацию о ходе стройки. При этом необходимо отправлять запрос в письменном виде, максимально четко сформулировав в нем вопросы и передав его Председателю ЖСК на подпись или направив его ценным письмом с уведомлением о доставке и описью вложения.

Поскольку права участников ЖСК на недвижимость не регистрируются в Росреестре, значительно повышается риск «двойной продажи» квартиры.

В случае «двойной продажи» покупателю необходимо немедленно официально уведомить об этом руководство ЖСК, затем подать заявление о мошенничестве, которое связано с двойными продажами квартир, в соответствии со статьей 159 Уголовного кодекса РФ, в правоохранительные органы.
В это же время следует подать исковое заявление в суд с целю признания недействительным повторный договор вступления в ЖСК, а также наложить арест на права на недвижимость (чтобы их не перепродали).

Безусловно, при возникновении любых сложностей, прежде всего, покупателю необходимо обратиться к квалифицированному юристу. Дело в том, что правильно оформить досудебную стадию спора самостоятельно довольно сложно, а от этого во многом зависит решение суда в пользу истца.

Дата публикации 24 июня 2014