Переход на вторичный рынок оборудование оценка.

Описание методов оценки движимого имущества. Выбор подходов к оценке.

Для Движимого имущества:

Затратный подход

Затратный подход в оценке основывается на принципе замещения, который гласит, что осведомлённый инвестор не заплатит за объект большую сумму, по сравнению с затратами на производство (приобретение) аналогичного объекта одинаковой полезности с сопоставимыми технико-эксплуатационными показателями.

Затратный подход использует полную восстановительную стоимость в качестве базы (стоимость воспроизводства или стоимость замещения), из которой затем вычитается сумма, отражающая потерю в стоимости в результате износа.

Сравнительный подход

Сравнительный подход основан на анализе цен покупки и продажи, сложившихся в данный момент на рынке. Сравнительный подход целесообразно использовать для оборудования, которое не выпускается на дату оценки, и для оборудования с большим сроком эксплуатации.

Доходный подход

Доходный подход основан на определении текущей стоимости объектов как совокупности будущих доходов от их использования. Основная предпосылка доходного подхода заключается в том, что экономическая ценность какого-либо объекта в настоящем обусловлена возможностью получать с помощью этого объекта доходы в будущем. Таким образом, оценка стоимости на основе доходного подхода – это определение ценности потенциальных доходов, ожидаемых от владения и распоряжения ими.

Выбор подходов к оценке

Оборудования - выпускаемое на дату оценки оценивается затратным подходом. Методика определения износа а также дополнительные корректировки для оценки затратным подходом определены.

Объекты оценки оцениваемые затратным подходом имеют незначительный износ, а также эксплуатируются в течении небольшого количества времени, получены данные о ценах на первичном рынке для подобного оборудования от дилера с региона объекта оценки.

Сравнительный подход не применялся – по причине отсутствия аналогов на вторичном рынке.

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта. Оценщик не располагает сведениями по аренде аналогичного оборудования и по эксплуатационным затратам по данному оборудованию, а также оценщику не была предоставлена информация по доходам предприятия от продажи производимых деталей на станках – объектах оценки. В связи с этим невозможно прогнозировать денежные потоки от использования оцениваемого оборудования. На основании вышеизложенных фактов Оценщик принял решение отказаться от использования доходного подхода к данной оценке.

Затратный подход.

Затратный подход основывается на изучении возможности инвестора в приобретении конкретного объекта основных фондов и исходит из того, что инвестор, действующий экономически рационально, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение (или изготовление) аналогичного по назначению, качеству и техническому состоянию объекта.

Полную восстановительную стоимость оборудования определяют, исходя из реально сложившихся к моменту оценки условий воспроизводства: отпускных цен заводов-изготовителей; сведений об уровне цен, опубликованных в средствах массовой информации и специальной литературе; экспертных заключений; транспортных тарифов и т.д.

Полную восстановительную стоимость можно получить двумя способами: определяя стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах (существующих на дату проведения оценки) на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки. Однако, часто определить стоимость воспроизводства невозможно, т.к. модель, например, снята с производства.

Таким образом, в настоящее время в практике оценки сложил­ся определенный алгоритм выбора базы при затратном подходе:

Если объект оценки еще производится, то, как правило, ка­ких-либо существенных изменений в его конструкции, приме­няемых материалах и технологии производства еще не произош­ло. В этом случае оценка может быть произведена как оценка стоимости воспроизводства С воспр.

Если объект оценки достаточно старый и снят с производства, то использовать его стоимость воспроизводства С воспр в качестве базы расчета не имеет смысла, так для производства современ­ных машин такого же функционального назначения уже приме­няют новые материалы, конструкции и технологии. В этом слу­чае при эквивалентной полезности объекта оценки и современ­ного аналога окажется, что С воспр > С замещ. Поэтому в этом слу­чае оценка может быть произведена как определение стоимости замещения С замещ.

Общий алгоритм расчета стоимости затратным подходом:

1. Определяется полная восстановительная стоимость объекта оценки (стоимость воспроизводства или стоимость замещения)

2. Определяется физический износ Ифиз

3. Определяется моральный износ Имор

4. Определяется общий накопленный износ Исов

5. Определяется итоговая стоимость C по формуле:

С = ПВС х (1−Исов)

Восстановительная стоимость

Восстановительная стоимость оборудования определялась методом сравнительной единицы, т.е. в качестве восстановительной стоимости используются данные о ценах заводов-изготовителей (или цены фирм, занимающихся реализацией нового оборудования). Учет НДС проводился согласно телефонному интервью источников.

Скидка при переходе с первичного рынка на вторичный.

После приобретения практически любых товаров, относящихся к движимому имуществу (в частности, машин и оборудования или транспортных средств), на первичном рынке продать их по цене приобретения (при отсутствии дефицита) не удается, даже если они не были в эксплуатации. Причины этого, по-видимому, лежат в области психологии (поведенческой мотивации участников рынка), поскольку с одной стороны покупатель осознает повышенный риск приобретения товара со скрытыми дефектами, а с другой - затруднительное положение продавца, который понимает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке. В связи с этим у покупателя возникает возможность требовать снижения цены по сравнению с ценой первичного рынка. Поскольку в данном случае продажа приобретенного товара происходит уже на вторичном рынке, такую скидку принято характеризовать коэффициентом перехода с первичного рынка на вторичный.

Для оценки величины скидки при переходе на вторичный рынок используется таблица 8, в которой в зависимости от степени ликвидности оборудования присваивается определенный диапазон скидок.

Расчет скидки при переходе на вторичный рынок

Источник: лекция проф. СТАНКИНа Хомякова В.С., 2003 г.

Для определения степени ликвидности оборудования (в баллах) используется следующая таблица:

Расчет баллов ликвидности при переходе на вторичный рынок

Итак, с использованием методологии, описанной выше, определим степень ликвидности оцениваемого оборудования и соответствующую ей величину скидки при переходе на вторичный рынок.

Расчет баллов ликвидности при переходе на вторичный рынок остального оборудования оцениваемого затратным подходом.

Таблица 8б

Средняя ликвидность: баллы 16

Скидка на вторичный рынок: от 17% до 20%

Принимаемое к расчету значение скидки: максимальное значение скидки в 20%

В оценочной деятельности износ машин и оборудования - это действительная потеря в стоимости машин и оборудования в результате действия комплекса факторов, приводящего к ухудшению или утрате машиной или оборудованием своих потребительских свойств. При оценке машин и оборудования, как правило, выделяют два вида износа - физический износ и моральный износ.

Физический износ машин и оборудования - это действительная потеря в стоимости машин и оборудования вызванная снижением их работоспособности в результате постепенной потери ими своих естественных (физических, химических, биологических и т.п.) свойств в результате эксплуатации или бездействия, влияния сил природы или влияния внешних неблагоприятных факторов (землетрясений, наводнений, пожаров и т.д.).

Моральный износ машин и оборудования - частичная утрата стоимости машин и оборудования в связи с удешевлением их воспроизводства или в связи с более низкой производительностью по сравнению с новыми.

Стоимость функционального износа равна разности между стоимостью воспроизводства объекта оценки и ценой более совершенного аналога, скорректированный на уровень параметров качества объектов оценки.

Совокупный износ - потеря стоимости объекта по всем возможным причинам

Исов=1–(1–Ифиз)х(1–Имор)

Моральный (функциональный) износ для оцениваемого имущества не определяется, т.к. при расчете восстановительной стоимости определяется стоимость воспроизводства (создания точной копии оцениваемого имущества)

Совокупный износ для оцениваемого имущества совпадает с физическим износом.

Расчет физического износа

Метод экспертизы технического состояния

При применении этого метода объекту оценки сопоставляется одно из возможных описаний его технического состояния. Экспертный анализ физического состояния предполагает привлечение экспертов для определения степени износа оборудования. При проведении этой работы учитывается мнение собственника объекта и персонала, эксплуатирующего оборудование. Для обеспечения единства критериев оценки износа используется оценочная шкала, в которой описанию технического состояния имущества сопоставляется диапазон возможных значений физического износа.

Шкала экспертных оценок для определения износа оборудования

Методом экспертизы технического состояния определялся физический износ оборудования 2013 годов выпуска или начала эксплуатации. Экспертно оценка – 60-80.

В таблице 9 сведены результаты расчетов рыночной стоимости оцениваемого оборудования методами затратного и сравнительного подходом:

Расчет рыночной стоимости объекта оценки

Покупая квартиру, следует иметь в виду ряд моментов: как правильно выбрать, как оформить документы? Иначе можно легко оказаться жертвой мошенников, потеряв деньги и возможность стать полноправным собственником жилья. Когда выгоднее покупать Риэлторы и юристы в этом вопросе придерживаются единого мнения – приобретать жилье на «вторичке» выгоднее всего весной и осенью. Именно в это время рынок недвижимости заметно оживляется, появляются новые предложения, поэтому можно заключить выгодную для обеих сторон сделку. А вот зимой, в разгар праздников, или летом, когда большинство проводит время в отпусках, наступает некоторое затишье. Как покупать на вторичном рынке Пошаговая инструкция осуществления этой сделки заключается в следующем:

1. Поиск квартиры. Чтобы обезопасить себя от возможных рисков в дальнейшем, можно обратиться в риэлторское агентство.
2. Осмотр жилплощади.

Жилищный консультант

Несмотря на массу преимуществ покупки квартиры на вторичном рынке, такие сделки всегда сопряжены с риском последующего оспаривания подписанных договоров купли-продажи по тем или иным причинам. В частности, это может быть связано с нарушением прав несовершеннолетних, супругов, порядка приватизации и т.п.

Чтобы избежать подобных негативных последствий, перед оформлением сделки необходимо тщательно проверить как самого владельца квартиры, так и документацию на недвижимость. Если уверенность в надежности продавца отсутствует, то целесообразно застраховать возможные риски по договору титульного страхования - в случае оспаривая сделки и лишения нового продавца прав собственности, это позволит получить компенсацию, соразмерную стоимости жилья.

Страхователем по такому договору, будет новый собственник квартиры. Как правило, договор страхования титула позволяет защитить покупателя от следующих рисков:

• Риск признания сделки по тем или иным причинам недействительной (ст.
  168 ГК РФ).
• Риск истребования имущества у добросовестного приобретателя (ст. 302 ГК РФ).
• Риск истребования недвижимости, обремененной правами третьих лиц (арест, залог).
• Риск мошенничества.
• Риск совершения ошибок при оформлении документов.
• Риск нарушений в процессе приватизации и т.д.

Цель страхования титула - возмещение убытков, которые может понести новый владелец в случае если договор купли-продажи квартиры будет оспорен или признан недействительным, вследствие чего жилье будет отобрано.

Доскональное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-938-54-25) и Санкт-Петербурге (+7-812-467-37-54).
Важные нюансы В простой на первый взгляд процедуре купли-продажи имеется несколько очень важных, ключевых моментов, каждый из которых требует от сторон максимальной внимательности. К этим моментам относятся: 1. Осмотр. Эту процедуру при рассмотрении окончательного варианта стоит проделать лично.

Внимание

Нужно внимательно осмотреть не только особенности планировки, но и техническое состояние всех коммуникаций. Не стоит стесняться, продавцу следует задать все интересующие вопросы.

При покупке недаижимости на вторичном рынке переход права собственности

Жилищный консультант

• Основание возникновения у продавца права собственности (договор дарения/мены/ренты/купли-продажи, свидетельство о наследстве и т.д.).
• Свидетельство о праве собственности на квартиру.
• Документы, удостоверяющие личности сторон.
• Кадастровый паспорт.
• Экспликация.
• Поэтажный план дома.
• Единый жилищный документ.
• Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Копия финансового лицевого счета.
• Нотариально заверенное согласие супруга (при приобретении квартиры в браке).
• Расширенная выписка из ЕГРП.
• Отчет об оценке квартиры.

Кредит (ипотека) на покупку квартиры на вторичном рынке Ипотекой считается покупка жилья за счет заемных средств, получаемых в банковских учреждениях под залог приобретаемого жилья.

«вторичка»

Изучите возможные варианты и выберите тот, который в данном случае самый надежный.

• Воспользуйтесь услугами риелтора с хорошей репутацией и большим опытом работы в данном населенном пункте. Деловая репутация нарабатывается годами, и рисковать ею настоящий профессионал никогда не станет.
• Если продавец не может предоставить какие-либо документы, от данной квартиры стоит сразу же отказаться, так как слишком велик риск столкнуться с мошенничеством.
• Сами внимательно проверяйте все документы, а при обнаружении любых неточностей или несостыковок в бумагах, сразу же отказывайтесь от этого варианта.
Для риелторской конторы сделка купли-продажи вторичного жилья – рядовое событие, но для каждого покупателя оно таковым не является.


На карту поставлена большая сумма, а порой даже не своя, а заемная. Поэтому слишком много бдительности не может быть по определению.

Количество таких рисков здесь гораздо больше, чем на «первичке». Связано это с тем, что сделки «вторички» проходят между физлицами, и этих физлиц может быть несколько (несколько собственников одной квартиры).

Важно

А к физлицам применяются уже совсем другие правила и законы (по сравнению с компаниями-застройщиками на первичном рынке). Права физлиц на квартиру зависят от их родственных отношений, дееспособности, частных договоренностей между собой и с третьими лицами, а также от того, каким образом они получили собственность на жилье (например, путем приватизации, покупки, вступления в права наследования и т.п.).

Риск в сделке с недвижимостью – понятие относительное. Для кого эти риски становятся ниже – смотри в этой заметке.

Переход права собственности на недвижимое имущество, момент перехода

Инфо

У покупателя есть несколько вариантов действий:

1. Отказаться от покупки.
2. Настоять на старой цене. Хорошим аргументом в этом случае является договор аванса.

К сведению: повышением цены нередко занимаются недобросовестные риэлторы, в то время как хозяин жилплощади об этом даже не подозревает. Поэтому юристы рекомендуют обсуждать этот вопрос только с продавцом.

Риски. Как не дать себя обмануть Такая сделка имеет некоторые «подводные камни», о которых покупатель обязательно должен знать:

1. Продажа по доверенности. Осуществлять куплю-продажу с доверенным собственником необходимо лишь после тщательной проверки документов.

   Пример из практики: Н. купил квартиру по доверенности, которую владелец К. оформил на М.

Риски при покупке квартиры на вторичном рынке

Многие покупатели недвижимости полагают, что вторичный рынок выгоднее первичного, однако, в 2018 году существует множество рисков. При покупке жилья необходимо тщательно проверять историю покупаемого объекта, иначе можно остаться без жилья и денег.

Разбор различных рисков при покупке квартиры на вторичном или первичном рынке поможет избежать дальнейших проблем. Рассмотрим полный список рисков, а также ответим на вопросы, в чем состоят риски при покупке квартиры с детьми-собственниками, при покупке квартиры, находящейся в ипотеке, как их избежать, типичные схемы мошенничества при покупке квартиры по доверенности. Законодательная база

• Гражданский кодекс РФ (глава 62-63, ст.

Заявление для проведения госрегистрации, а также необходимые документы можно подать лично, по почте или в электронном виде. За проведение регистрации взимается госпошлина в размере 2 тыс.

рублей для граждан и 22 тыс. рублей для организаций (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

• Получение документов из Росреестра. Регистрация осуществляется в течение 10 рабочих дней, по истечении которых покупатель может получить свидетельство о праве собственности.
Документы при покупке квартиры на вторичке Процесс подготовки документов - один из важнейших этапов проведения сделки купли-продажи, от которого будет зависеть итоговый результат. Процедура их сбора является весьма длительным мероприятием. Большинство требуемых для проведения сделки документов должен предоставить продавец. Именно он отвечает за их получение в госорганах.

• Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке
• Покупка вторичного жилья (квартиры)
• Жилищный консультант
• «вторичка»
• Оформление покупки квартиры на вторичном рынке
• Покупка квартиры на вторичном рынке, плюсы и минусы
• Рекомендации по покупке квартиры на вторичном рынке

Что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке После получения выписки уже можно выплатить продавцу деньги и получить расписку, при этом он должен подать в МФЦ (многофункциональный центр) заявление о снятии ипотечного обременения с проданной квартиры.

Sunday, March 25, 2018 9:12 AMв Разрешенное использование для размещения…от КВВ Обсуждение вопросов оценки с/х земель 95 807 Thursday, April 12, 2018 1:58 PMв Оценка особо ценных сельскохозяйственных угодийот Ираида (Пользователей: 4)Обсуждение вопросов оценки машин и оборудования 463 4,780 Monday, February 05, 2018 5:11 PMв арендная плата за карусельки в парке отдыхаот Слуцкий (Пользователей: 20)Обсуждение вопросов оценки транспортных средств, оценки ущерба от ДТП 2,103 38,926 Friday, April 27, 2018 9:20 PMв Программы для оформленияот Udav (Пользователей: 2)Обсуждение вопросов оценка судов и плавучих средств 73 1,142 Tuesday, November 07, 2017 2:28 PMв Материалы по оценке судовот Юнитер Арнольд Дмитриевич (Пользователей: 1)Обсуждение вопросов оценки летательных аппаратов и воздушных судов 25 249 Wednesday, June 21, 2017 6:16 PMв Оценка авиадвигателейот Белов В.Л.

Такие значения, как скидка торг, величина недозагрузки площадей, величина неплатежей при аренде для недвижимости; скидка на торг, скидка при переходе на вторичный рынок для оборудования, в наших условиях могут быть получены только экспертным методом. Данные о ценах сделок закрыты. Официально информации для определения данных значений не публикуется.

В соответствии с пунктом 19 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»: если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.

Внимание

При этом логика следующая: после приобретения имущества в случае следующего шага нового собственника при не существенном промежутке времени между моментами приобретения имущества и принятия решения о его продажи, в соответствии с определением рыночной стоимости потребуется рыночный срок экспозиции, это срок и идет в зачет хронологического возраста имущества. — для имущества при существенном расхождении между датой изготовления и датой продажи на момент, последующий за сделкой купли-продажи – все тоже самое, как и при первом варианте, только необходимо учесть срок между датой производства и датой продажи, если данный износ не учтен в цене определенной продавцом, и т.д. Тсс, ГКС – срок службы имущества. В данной ситуации определяется по данным ГКС, как максимальный срок службы имущества учитывающий все циклы «жизни».

Переход на вторичный рынок оборудование оценка

Важно

Из предположения, что с наибольшей вероятность изменение стоимости рассматриваемого имущества при воздействии физического износа происходит по экспоненциальной зависимости, приведем ставшую классической формулу определения коэффициента физического износа: , где: Киз.физ. — коэффициент физического износа.е = 2,72 – математическая константа, основание натурального логарифма.Тхр – хронологический возраст имущества с даты изготовления (при не существенном расхождении – с даты продажи «нового») до даты оценки.Тсс – срок службы имущества. А теперь немного математики. Сначала определимся с расчетом «коэффициента перехода на вторичный рынок» через Снов, t1 – стоимость «нового» имущества, имеющего хронологический возраст, t1 ≠ 0.

В этом разделе просьба сообщать нам о неполадках в работе новой версии сайта. 37 662 Wednesday, February 14, 2018 1:44 PMв Предложения по улучшению порталаот Юрий Дерябин (до 06.2006) 3 17 Tuesday, March 29, 2011 10:01 AMв Ссылка на старую версию форумаот Юрий Дерябин Вопросы, критика, пожелания по работе форума и всего портала 1 1 Monday, November 27, 2006 8:39 PMв Удалитьот Юрий Дерябин Здесь можно узнать о других дискуссиях об оценочной деятельности — — — Частые вопросы 136 1,934 Tuesday, February 21, 2017 9:24 PMв Лишение и восстановление права подписи отчетов об…от Вася — 0 0 Нет сообщений (Пользователей: 2)Обсуждение вопросов оценки бизнеса 860 7,494 Monday, April 23, 2018 6:06 PMв Оценка АЗС, как имущественного комплексаот Слуцкий (Пользователей: 11)Обсуждение вопросов оценки недвижимости.
Таким образом, данный коэффициент определяется как коэффициент физического износа, и должен использоваться при определении стоимости объекта оценки: — для «нового» не бывшего в эксплуатации имущества, находящегося в собственности у конечного потребителя (эксплуатанта), применяется в расчетах всегда, при этом, в том числе учитывается время на рыночный срок экспозиции в случае продажи объекта до ввода в эксплуатацию; — для имущества, находящегося в эксплуатации и введенного в эксплуатацию в срок меньший или равный рыночному сроку экспозиции и при соответствии срока изготовления и продажи, данный вид физического износа не учитывается, учитывается только физический износ, накопленный в результате эксплуатации имущества.

Инфо

Friday, March 24, 2017 8:30 PMв Переоценка станковот Слуцкий (Пользователей: 1)Обсуждение вопросов оценки ущерба 249 2,814 Вчера в 11:00:03 AMв сгоревший домот rusnn (Пользователей: 2)Форум посвящен вопросам оценки при судебных разбрирательствах 192 4,688 Tuesday, April 24, 2018 7:27 PMв Лестницы и коридорыот Геннадий (Пользователей: 2)Новости законодательства. Ответы на вопросы.Модератор ЭтоНик 250 4,340 Monday, February 12, 2018 4:58 PMв Аккредитация в ВТБ24от Дмитрий Румянцев (Пользователей: 4)Обсуждение законодательства по оценочной деятельности и смежным областям 361 11,686 Saturday, April 28, 2018 3:58 AMв Квалификационный экзаменот Slepsov (Пользователей: 2)Для специалистов и фирм в области экономико-правовой экспертизы 110 3,232 Thursday, April 19, 2018 12:08 PMв Я в шоке!от Слуцкий Обсуждение проектов федеральных стандартов оценки РФ 65 1,509 Sunday, March 11, 2018 10:06 AMв НАОК.

GCВм0&тГ┘·m║ГPzР─╛п╦ЮЫL╕`O²╜Ж^Ляяя÷┴²ф▄П┼Ы^╣ИрЯ}\╛ви╛x╒┼уrK╞тш▀VвfБH╙t#┌л╠?╪ф8┤c▄∙╔%█+╪┴≥йB▐wЭM⌠┌U ╔╙╕6%▌╧х)└ы▀РР║Р╘ь#чЩиpШ ьЙх░дwЖэ╬т╤Г²а!·OkM.√▌ЫF/ТEе╤ёOuИpФ╨2÷)┘чгo┼k┼КщМ{ь╢&:Г╗G~фlЕъ╩&Uк▌nА÷йkг©┬═╥nk2МX╗Н’²3╪Л╔Vjж╬и┌╠2эм|F8▓P|*КУ╞Q▄╬°╬4LЖX)МLgh╦[Йщ╧фШ┴=Ёqн╞X╓ГйЩж²}п╞Ч╨┐гAl8ШO’┤9c╗кp^ИЬ@∙yNB╙UП┬╘▀@▀ьи»8╟╒≥!Юr╥ [И╢ тPPп\0?м eЫ1бDu┬┬ Ж≤гhХ-▄жrv!l╓ZZQ7Ri^K еfмфZ[Д NЪЫ └╛x,ц⌡╧С╦ку├Yйcyе°оtН(.╢дг├рСG■Е И│Юz=Щ╜_ХЫT▐]KВ/Е╬УQl╣j╣Л╞Хи·Lб╫Й╞xКS]вжюрu%╜}ЬН│C}ум`o |smг÷Ф#еciси;с·?ЖУXg;лD▐u╚:НД<©8╔═Ш.Q{еjьUЛ%&{аРUF.Ф·uПг2.ы[╥Щby╞з/}╪6щ■ВХль╖xЖ⌠5╝ЗO█Яf@Yи█GЪ▌▐ ь0║╘oЬ╤л╞:^ Рuы⌠≥ьЙшиq╝ Gк·~ВиеСF4Z[╠:c}|ба╣╩*vЛtmЁГм╛)СnOР~t»©ATaКЖi│с╤∙Ж²√x╥чЫЦ#╖хZ?fв≤╖М©ZS┴╔yUЩBЧ╟m.
stream H┴╪WKnш0щК\&д░цax⌠vS═┼Х»ибvb═A═м╒┤Йz╧▓Hи√╢]х■LЙмлЦ╪АХzеюZБ╣цкА╔ж▓r°пwКVR┤wj▀OШ8├ВЮ╞УМФCs╠ыАdsh╣═#⌡w ЧЛ⌡3r╬yПСш╦╞a≥&≈zк⌠╗!y╢MЭRN$я{█├k»КЕ=.╥аFаfrР6▐SO≤╔|тО2╙└ZBw∙4кшT»5|y╛²д\Om▌9плЗзjТя└≤SuNsoI▌2бMп K∙ИУ╧■╧ЩТNCW_фNт ≤╙d╕╞dгrIрс║vVVMw Uчjы╧╓U╪9╚!uq(┴aаu B╔²2I8╝.аfF%Q]├╪╦Ь╩пN{$КСQ²√YИ7▀╘Iща!щОR╕О╜k·ТiMГS╝щЛn|р╣jПnK╤≈iщт/╢\ЖrKu:8│⌠LИхB╖Ф╤h[_я..╖╟▌cA╞h^-дЮq ⌡o%∙b&╩┼┼▓{⌡PE\ бNЁз|FpЮ?б4╠° П╝.З╗Хa|√ы:▀+ЯЩ╙║L╠у╔ЭД═Z╔╬ЗXYD┌xAпО▒сФ52╞e┴vйC│,╫ъ4ч’оШ╖├;Л░ врсJЦI┌Д,5Дг}sh..÷5╧╪ ╪3ruЫъЩ─Оъ╥░÷└3Р▒\ъ2r┤3_I#∙═Z║─┌%╜┤т─╧┘≤stream H┴°W╩╝\7ЛВ+╤p┴%╡Nюp▒FRы▓ЫЩI²┤жvl╥ь{F÷C┼zВЬКA²JМOnёлЯl&╔КЁ√*f╕о©ЭЗЭС╬IИЫИяy║ЦШЦЦЩЦDq²╔У’у^фMFkДП╣6²╒ЖC╖╗I╔с╥DЕ╕KтvХ╣lЩQ╩C÷^╒Z╘ёUо┼©╥Z╛Sв_=j▒з▀/©ОЧkVЫЫОСA╓╔5{╬1▐р╓╩.Xб2.ХЦQCtftЭtt;_⌠╣╬O_┬МЖЩУuБргm=©╞u┤ОКЫ}╜▐Z╢ъжСШZ÷VЗ}=©╞uсBwШСШ\УО$ЦНоГ╧╫╗лj;╫ ╡V)║▌5▐`┘8!И3═^≤вA░m┴≤eДgaЦRl_пД▄oE»ГeCрР; Х╚^╫J\I╣┌Ю╕Z.ёт▀D}t)pАтЙp.юq г╩zЖ─т2(Ь+h!╩Zi#╪■.

ЭКК) и правления НРО РОО в количестве 7 штук. Для получения данных по СФО использованы 35 анкеты экспертов с совокупным стажем работы в оценочной деятельности 356 лет. Распределение экспертов по стажу работыСтаж работы в оценочной деятельности, года Количество экспертов в выборке для Новосибирской области Количество экспертов в выборке для СФО до 5 5 4 от 5 до 9 17 14 от 10 до 14 4 8 от 15 7 9 Описание значимых величинНаименование Описание Недвижимость Скидка на торг при продаже, % Величина, показывающая, на сколько процентов цена продажи отличается от цены предложения Скидка на торг при аренде, % Величина, показывающая, на сколько процентов цена арендной платы при сделке отличается от цены предложения аренды Величина валового рентного мультипликатора Величина, показывающая отношение стоимости объекта к годовой арендной плате.

Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами.
Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок. По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

В статье рассматривается ценообразование вторичного рынка машин и оборудования. Сделан вывод о том, что вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Цены вторичного рынка на подержанные машины, как правило, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования. Приводится и анализируется система факторов обесценения. Рассматривается скидка на переход на вторичный рынок. Автором рассматривается коэффициент перехода на вторичный рынок как элемент обесценения по факторам функционального устаревания. Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка.

коэффициент перехода на вторичный рынок

обесценение

ценообразующие факторы

вторичный рынок

ценообразование

1. Касьяненко Т.Г., Маховикова Г.А. Теория и практика оценки машин и оборудования: учебник. – Ростов н/Д: Феникс, 2009. – 587 с.

2. Ковалев А.П. Построение обобщенной кривой износа для массовой оценки машин и оборудования // Вопросы оценки. – 2009. – № 3. – С. 29.

3. Михайлов А.И. Методические аспекты оценки экономического устаревания движимого имущества / А.И. Михайлов // Современные проблемы науки и образования. – 2013. – № 3; Режим доступа: http://www..

4. Фоменко А.Н. Метод определения степени снижения стоимости движимого имущества после продажи на первичном рынке // Вопросы оценки. – 2010. – № 1. – С. 53.

5. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Особенности затратного и доходного подходов при оценке рыночной стоимости машин и оборудования. Режим доступа: http://www.cpcpa.ru/Publications/008/.

Введение

Вторичный рынок машин и оборудования - это самоорганизующаяся система, где проводятся сделки по купле-продаже бывшего в употреблении оборудования. На нём активно работают многочисленные фирмы-трейдеры, которые скупают неиспользуемое и устаревшее оборудование у предприятий, организуют его ремонт и (или) модернизацию, либо на месте, либо на ремонтных заводах, а также последующее продвижение отремонтированной и обновленной техники на вторичный рынок.

Вторичный рынок отличается от первичного рынка, где продаются новые, только что изготовленные образцы машин, определенной нестабильностью, нерегулярностью и случайностью поставок товара, трудной предсказуемостью конъюнктуры по ассортименту и ценам. Вторичный рынок активен в тех сегментах, где спрос не полностью удовлетворяется первичным рынком. Например, вторичный рынок технологического оборудования в последние годы заметно оживился, так как из-за известной стагнации отечественное станкостроение не может быстро поставить новые машины некоторых моделей на первичный рынок, а новое импортное оборудование оказывается слишком дорогим для наших предприятий. В ряде случаев поставка нового оборудования возможна, но она связана с большими сроками выполнения заказа.

Вторичный рынок, хотя и является самостоятельной средой, тем не менее, находится под сильным влиянием первичного рынка. Как известно, любой покупатель, прицениваясь к подержанной машине, всегда мысленно сравнивает ее цену с ценой аналогичной, но новой машины.

Несмотря на то, что цены вторичного рынка могут быть ошибочными, особенно при малом объеме статистической выборки, оценщики часто обращаются именно к ним. Основная причина такого обращения заключается в том, что модели многих машин и оборудования, используемые на предприятиях и подвергаемые оценке, уже не выпускаются изготовителями, поэтому цены на их новые аналоги на первичном рынке часто найти невозможно. Цены вторичного рынка на подержанные машины, естественно, ниже, чем на первичном, это связано, в первую очередь, с обесценением бывшего в употреблении оборудования.

Основными ценообразующими факторами вторичного рынка являются факторы обесценения, которые определяют потерю в стоимости машин и оборудования на вторичном рынке.

Рисунок 1. Среда воздействия на ТО

Сегментированная среда воздействия факторов совокупного обесценения представлена на рис. 1.

На рис. 1 видно, что используя системные представления, факторы обесценения можно разделить на три вида по характеру среды воздействия на конкретный технический объект :

1) Факторы формирования физического обесценения (ФИ), предопределяющие потерю стоимости товара от степени его физической изношенности (и интенсивности эксплуатации) и агрессивности ближайшей среды функционирования:

• возраст оборудования;
• наработка объекта;
• условия эксплуатации;
• условия среды функционирования;
• пробег для транспортных средств.

2) Факторы формирования функционального обесценения (ФУ), учитывающие технические характеристики машин и оборудования, устаревание товара в связи с появлением новейших образцов в результате НТП, представленных на первичном рынке:

• комплектация оборудования, наличие/отсутствие необходимых узлов и агрегатов;
• номинальная производительность оборудования;
• прекращение выпуска оцениваемого оборудование;
• появление на рынке более современных моделей.

3) Факторы формирования экономического обесценения (ЭУ), учитывающие влияние причин, внешних по отношению к ТО :

• законодательные ограничения;
• экономический спад и инфляция;
• рост налогов и пошлин;
• состояние отрасли и конъюнктуры рынка;
• сократившийся спрос на некоторые виды выпускаемой продукции;
• возросшая конкуренция и сужение рынка;
• рост цен на сырье, рабочую силу, транспорт или коммунальных услуг без соответствующего роста цены на выпускаемую продукцию;
• высокие процентные ставки;
• изменение в структуре запасов сырья, характере трудозатрат;
• уровень конкурентоспособности предприятия;
• требования по охране окружающей среды на уровне государственного регулирования.

Представленная выше классификация факторов обесценения позволяет получить системное представление о потере стоимости оборудования на вторичном рынке. Преимущество данной системы заключается в отсутствии двойного учета, т.е. факторы не пересекаются между собой.

Необходимо отметить, что анализ факторов, определяющих экономическое устаревание, можно проводить на двух уровнях (рис. 2).

Факторы, учитывающие влияние макро- и микроэкономических показателей:

Макроуровень:

• общая экономическая ситуации в стране и мире;
• налоги, пошлины, инфляция, уровень и условия оплаты труда, уровень безработицы;
• изменения в законодательной и нормативной базе;
• состояние отрасли;
• конъюнктуру рынка и спрос на отдельные виды продукции;
• наличие конкурентов на рынке;

Микроуровень:

• конкурентоспособность предприятия, его сильные и слабые стороны;
• причины падения в целом выручки предприятия;
• причины сокращения объемов производства конкретной продукции;
• наличие/отсутствие запретов и санкций на выпуск продукции.

Предлагается к использованию следующий алгоритм анализа:

1. Анализ следует начинать с макроуровня, исследуя изменения в законодательной и нормативной базе, которые могли бы существенно повлиять на выпуск продукции в отрасли, а, следовательно, и на рыночную стоимость оборудования, на котором производится данная продукция. Примером такого изменения в законодательной и нормативной базе может выступать повышение налоговых ставок, введение акцизов, установление санкций и эмбарго.

2. Далее определяется круг потенциальных конкурентов оцениваемого предприятия, доля рынка, занимаемая предприятием, а также позиция конкурентов на данном рынке. Следует проанализировать факторы, в результате которых произошел отток потенциальных покупателей у оцениваемого предприятия, кривую спроса и предложения на данном рынке, и выявить причины, по которым потенциальные покупатели стали клиентами других предприятий.

3. Необходимо сравнить качество выпускаемой продукции с ее качеством у конкурентов, которое во многом зависит от новизны и технологичности оборудования.

4. Затем следует провести анализ на микроуровне, исследуя причины падения производительности предприятия в целом и оборудования, в частности, проводя ретроспективный анализ объемов выручки, изменения себестоимости и рентабельности производства.

5. Оценить степень влияния вышеперечисленных факторов на макро- и микроуровне, выявить наиболее весомые аргументы, негативно влияющие на рыночную стоимость имущества. Провести качественную и количественную оценку данных факторов.

Необходимо отметить, что вышеприведенные макро- и микроуровни определения экономического обесценения коррелируют между собой дедуктивно, т.е. от общего к частному .

Важным моментом в изучении ценообразования на вторичном рынке является фиксация наличия особого вида обесценения при переходе нового оборудования с первичного рынка на вторичный рынок.

В научном сообществе существует несколько мнений о природе появления скидки при переходе нового товара на вторичный рынок:

• По мнению Яскевича Е.Е., скидка при переходе на вторичный рынок является элементом экономического устаревания и связана, например, с потерей гарантии ;
• По мнению Ковалева А.П., скидка перехода на вторичный рынок - это так называемый «износ вторичности» или неустранимый физический износ нового объекта. Вывод сделан на основе логистической функции и факторной модели физического износа ;
• По мнению Фоменко А.Н., скидка перехода на вторичный рынок - это скидка на торг при сделке между осведомленным и продавцом и покупателем на вторичном рынке с новым объектом .

Однако автор считает, что отнесение коэффициента перехода на вторичный рынок к категории физического износа является некорректным, в виду отсутствия у нового объекта, выставленного на продажу на вторичном рынке, неустранимого физического износа.

Кроме того, переход на вторичный рынок ТО не связан и с факторами экономического устаревания (подробное описание обесценения ТО по факторам экономического устаревания представлено в п. 3.4 диссертационной работы автора). Потеря стоимости ТО, вызванная отсутствием гарантии, в чистом виде имеет отношение к функциональному устареванию как элемент психологического восприятия товара покупателем.

Предложенная Фоменко А.Н. трактовка коэффициента перехода на вторичный рынок, связанная со скидкой на торг, имеет место быть, однако необходимо понимать размер данной скидки и её разделение на две составляющие - непосредственно саму скидку на торг и скидку при переходе на вторичный рынок.

Автор придерживается иной точки зрения, в соответствии с которой обесценение, связанное с переходом на вторичный рынок, является подвидом функционального устаревания. Прежде всего, это связано с неким психологическим восприятием покупателем объекта, который уже не является «новым». Бывший в употреблении ТО, хоть и произведен заводом-изготовителем несколько месяцев назад, будет для потенциального покупателя всегда являться «подержанным». Кроме того, для покупателя существует риск того, что он может приобрести товар со скрытыми дефектами. Продавец же осознает, что у покупателя есть альтернатива приобретения товара на первичном рынке, поэтому готов снижать цену. Вышеуказанные психологические аспекты покупателя и продавца формируют поведенческую мотивацию участников рынка, которая и приводит к появлению обесценения при переходе на вторичный рынок.

По своему экономическому смыслу обесценение, возникающее при переходе на вторичный рынок, является подвидом технологического функционального устаревания, поскольку связано с уменьшением капитальных затрат на приобретение ТО.

Количественное выражение коэффициента этого вида обесценения формируется, как правило, на основе экспертного опроса участников рынка. По мнению сотрудников залоговых подразделений банков, оценщиков, представителей дилерских и комиссионных компаний, средний диапазон коэффициента перехода на вторичный рынок для машин и оборудования составляет 10-20 %.

Таким образом, анализ ценообразующих факторов является основой ценообразования на вторичном рынке машин и оборудования. Изложенная выше классификация факторов обесценения представляет собой систему, которая позволяет избежать возможного двойного их учета и комплексно определить совокупное обесценение оборудования, реализуемого на вторичном рынке.

Рецензенты:

Касьяненко Т.Г., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

Бочаров В.В., д.э.н., профессор кафедры Корпоративных финансов и Оценки бизнеса СПбГЭУ, г. Санкт-Петербург.

На рис. 1 представлена территориально-пространственная структура среды воздействия на ТО без рассмотрения стоимостного аспекта.

Технический объект (ТО) - это реально существующий материальный объект, относящийся к движимой собственности, созданный человеком или автоматом, и предназначенный для удовлетворения определенной потребности .

Библиографическая ссылка

Аналитики ЦИАН изучили динамику изменения цен внутри истории объявлений по продаже квартир в Москве, МО, Санкт-Петербурге в 2015-2017 гг. Учитывались объявления о прямой продаже квартир в существующих домах, находившиеся в экспозиции более 30 дней, в которых было совершено не менее 2 изменений цены более, чем на 50 тыс. руб. каждое. Не учитывались предложения в сегменте элитной недвижимости, объявления с низким уровнем достоверности, квартиры, экспонируемые в валюте, объявления с нетиповыми схемами продажи (доли, рента, срочный выкуп). Разницу между ценой первой публикации и ценой последнего размещения в данном случае можно с высокой долей вероятности считать размером торга, на который оказались согласны продавцы в процессе продажи.

В большинстве случаев в 2015-2017 году пользователи снижали цены в процессе продажи квартир на вторичном рынке. Доля таких изменений превышает 85% от числа правок цены. Это объяснимо, так как вторичный рынок на протяжении 2015-2017 гг. находился под давлением как неблагоприятной макроэкономической конъюнктуры (снижались реальные доходы населения), так и внутрирыночных факторов (возросла конкуренция за покупателя со стороны сегмента новостроек, где рекордно увеличилось предложение, а программы по субсидированию ипотеки сделали квартиры в строящихся домах более привлекательными).

В докризисный период средний размер изменения цен объявлений (торга) в столичных регионах не превышал 2,5-3%. Этот показатель начал заметно расти уже в 2014 году (статистика за этот год сложнее для интерпретации, так как в условиях нестабильности курса рубля, геополитической неопределенности изменения цен часто носили эмоциональный и нелогичный характер). В 2015 году средний размер торга составил 4.4% в Москве, 5.0% в МО, 5.4% в Санкт-Петербурге. К сентябрю 2017 он вырос на несколько процентных пунктов (до 9.2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге). Т.е. стоимость средней квартиры в базах объявлений на 8-9% выше, чем та сумма, за которую ее согласен уступить продавец. Сама технология продажи в таких условиях претерпевает изменения, приобретая черты аукциона на понижение, в котором заявленная цена становится лишь приглашением к началу диалога.

Практически в каждом пятом лоте продавцы снижают цены в процессе продажи на 15% или более, что делает цену первой публикации объявления все менее надежным инструментом для анализа рынка. Вместе с тем, именно эти данные используются в моделях массовой оценки, в частности, для кадастровой оценки и налогообложения. Это приводит к завышению налогооблагаемой базы по многим квартирам. Кроме того, при проведении оценки цены квартир (как самостоятельно, так и с помощью онлайн сервисов) необходимо учитывать изменившийся характер "цены в базе объявлений", которая сейчас все сильнее отрывается от реальных цен сделок.

На протяжении последних месяцев величина торга продолжает расти несмотря на медленное восстановление рынка недвижимости и оживление в экономике. В столичных регионах вновь растет число регистрируемых сделок (причем не только у новостроек, но в отдельные месяцы и на вторичке). При этом для совершения сделки на вторичном рынке продавцы вынуждены все сильнее снижать цены. Поправка на торг выше в домах советской постройки (панельных домах 1960-80-х, хрущевках) (11% по всему рассмотренному массиву) тогда как в недавно сданных новостройках продавцы менее охотно идут на снижение цен (среднее снижение цен в этих домах - 3,5%).

Это является одним из следствий долгосрочного тренда на снижение привлекательности домов на вторичном рынке, которое начало выражаться и в фактическом изменении «ценового ландшафта». Дома, построенные в советские годы, устарели физически и морально (речь не только о "пятиэтажках под реновацию", но и большей части панельных домов и даже части кирпичных и "сталинских"). В возраст приобретения квартир входит поколение с иными потребительскими запросами. Советские дома лишь стареют, тогда как качество продукта, предлагаемого застройщиками на первичном рынке, постоянно растет.

Рост величины поправки на торг при сделках на вторичном рынке - естественная реакция рынка на комплекс факторов. Поведение участников рынка (готовность выходить на взаимоприемлемые ценовые уровни) позволяет ему относительно устойчиво пройти кризисный период. Негативным следствием этой тенденции становится некоторое снижение прозрачности рынка, так как продавцам и покупателям становится сложнее определить справедливую цену квартиры. Информация о ценах реальных сделок на портале Росреестра остается трудно доступной и сложно интерпретируемой, а на цены в базах объявлений ориентироваться становится все сложнее.

Выводы:

· Средний размер торга при сделках на вторичном рынке растет на протяжении всего кризиса 2014-2017 гг. Сейчас он составляет 9,2% в Москве, 7,8% в МО, 7.6% в Санкт-Петербурге.

· В условиях стагнации средних цен предложения (они практически не меняются последние 2 года) именно динамика поправки на торг становится более важным рыночным индикатором, чем более привычная для участников рынка средняя цена квадратного метра.

· 20% продавцов квартир в Москве, 17% в МО, 23% в Санкт-Петербурге в 2017 году в процессе продажи снижали цену более, чем на 15%.

· Сильнее всего вынуждены снижать цены продавцы квартир в домах советской постройки; в недавно сданных новостройках среднее снижение цены выражено слабее.

· Увеличение разрыва между ценой сделки и ценой публикации объявления снижает точность моделей массовой оценки (которые используют цены предложения в качестве ориентиров). Это ухудшает точность ряда индикаторов, к примеру, кадастровой стоимости и налога на недвижимость.