Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки. Проблема государственной регистрации прав на участки недр Проблемы государственной регистрации прав на земельные участки

Среди множества существующих проблем в сфере реализации права собственности на землю в РФ выделим наиболее острые и актуальные, нуждающиеся в своем скорейшем и адекватном правовом решении:

1. Одной из основных проблем сегодня остается вопрос цены выкупаемой земли. Правительство считает, что выкуп должен производиться по 5-10-кратной ставке земельного налога. Предложение ряда депутатов передавать земельные участки в собственность предприятиям по рыночной цене «с точки зрения правительства нанесет ощутимый удар по встающей на ноги российской промышленности, лишит ее значительной части оборотных средств и уменьшит тем самым возможности для инвестиций». Купля-продажа земельных участков производится через российский фонд федерального имущества - его специалисты проверят и подготовят документацию, необходимую для купли-продажи земельного участка. Теоретически выкуп земли должен стимулировать процесс экономического оздоровления предприятий - в частности, облегчить для них возможность привлечения коммерческих кредитов или инвестиций. Однако на территории Новосибирской области не было зарегистрировано ни одной сделки купли-продажи земельного участка государственным унитарным предприятием или акционерным обществом. Это связано, в первую очередь, с отсутствием средств на покупку земельного участка, а также с тем фактом, что право собственности на земельный участок на сегодняшний день не осознается его владельцем как элемент инвестиционной привлекательности. Приватизация земельных участков, из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности на территории области, будет осуществляться с момента, установленного Законом области «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения в Новосибирской области». Ведется разработка и проекта закона области «Об особо охраняемых природных территориях в Новосибирской области». Он определит состав особо охраняемых природных территорий, порядок их использования и режим охраны. Это сегодня актуально, так как в последнее время много лиц изъявляют желание приобрести земельные участки в собственность в лесных и водоохранных зонах, в лечебно-оздоровительных местностях и в иных особо охраняемых природных территориях. Объектами права частной собственности выступают земельные участки лишь некоторых категорий земель. Наиболее либерален в этом смысле правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, право частной собственности, на которые фактически не ограничивается. В частной собственности в настоящее время находится незначительная площадь -- всего 7,6% всех земель. При этом на долю граждан приходится около 82% этих площадей. Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут использоваться только для установленных целей, указание на которые содержится в правоустанавливающих документах -- свидетельствах о регистрации права частной собственности. Они могут включать использование земель для ведения фермерского хозяйства, садоводства, огородничества, индивидуального жилищного строительства, предпринимательской деятельности.
2. Политика государства по отношению к праву государственной собственности не приобрела необходимой ясности даже с принятием в 2001 г. Федерального закона «О разграничении государственной собственности на землю» и Земельного кодекса РФ. С одной стороны, был установлен порядок разграничения государственной собственности на федеральную, собственность субъектов РФ и муниципальную и тем самым определен курс государства на разграничение собственности. С другой -- положение о том, что право собственности соответствующих субъектов возникает с момента государственной регистрации этого права, поставило государственную и муниципальную собственность вне закона до тех пор, пока это право не будет зарегистрировано. Такое же жесткое положение о государственной регистрации права собственности, в том числе государственной формы собственности, как основании его возникновения содержится и в Федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этого момента также вряд ли можно признать распорядительные действия с земельными участками со стороны государства (к примеру, передача в частную собственность, пользование и т.д.) легитимными.

Одновременно можно предположить, что Земельный кодекс прояснил вопрос с видами государственной собственности. В частности, ст. 16--18 ЗК соответственно указывают на три вида собственности: государственную, федеральную собственность на землю, а также собственность субъектов РФ.

На основании этих статей можно считать, что до тех пор, пока государственная собственность не разграничена между РФ, субъектами РФ и муниципальными образованиями, на нее распространяется право государственной (т.е. той самой «общей», но не разграниченной) собственности с особым правовым режимом.

Во-первых, эти земли потенциально являются объектом разграничения прав собственности.

Во-вторых, можно предположить, что право государственной собственности возникает автоматически по отношению ко всем земельным участкам, не находящимся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, на основании ст. 16 ЗК и ст. 214 ГК, в том числе по отношению к не разграниченным земельным участкам, а не с момента государственной регистрации права. Хотелось бы так же отметить, что в части 1 статьи 9 Конституции Российской Федерации предусматривается, что земля может находиться в государственной собственности. Данное конституционное требование реализуется в гражданском и земельном законодательстве. В пункте 2 статьи 214 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункте 1 статьи 16 Земельного кодекса Российской Федерации провозглашается, что земля, не находящаяся в собственности граждан, юридических лиц либо муниципальных образований, является государственной собственностью.

Наличие в Гражданском кодексе Российской Федерации и Земельном кодексе Российской Федерации положений о государственной земельной собственности говорит о необходимости решать соответствующие проблемы, как в рамках требований гражданского, так и земельного законодательства.

Проблему разграничения прав собственности на землю целесообразно рассматривать комплексно и системно, то есть с многих точек зрения. Но главным в рассмотрении данной проблемы, являются юридические и экономические вопросы.

Достаточно интересны принципы разграничения. Все земли, на которых располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности или на которых располагается недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской федерации, в соответствии со статьей 3 закона о разграничении прав на землю относятся к федеральной собственности. В связи с чем, значительная часть ценных земель, расположенных в городах, изымается из собственности субъектов РФ и поступает в федеральную собственность.

Резервные земли для муниципалитета представляют особый интерес, точно также как для субъекта РФ и государства в равной степени.

Направляя сведения по этим земельным участкам Администрация НСО полагала, что Росимуществом России эти перечни будут направлены для утверждения в Правительство РФ. Это позволило бы зарегистрировать право муниципальной собственности на землю в Учреждении юстиции по НСО, а арендные платежи в полном объеме перераспределялись в муниципальный бюджет. Но ожидания не оправдались, и появилась новая проблема. Не все земельные участки муниципальной собственности согласованы с Рос. Имуществом России. Даже более того произошла парадоксальная ситуация. Направленный перечень сведений на 25 земельных участков муниципальной собственности (23 из которых предоставлены под строительство АЗС юридическим и физическим лицам, а два - фактически занимаемых муниципальными объектами торговли (ГУМ "Россия" и магазин "Золотая нива")) Рос. Имущества России отнесли эти земельные участки к собственности РФ и предложили для согласования. В настоящее время Администрация НСО начала процедуру оспаривания, которая продолжается уже более 2-х лет.

3. За период проведения работ по разграничению прав собственности на землю возникла и еще одна проблема: длительность сроков направления, рассмотрения, согласования, утверждения на первом этапе проведения работ по провозглашению прав собственности. Сроки можно было бы сократить вдвое изменив процедуру согласования перечней в регионах между уполномоченными органами Рос. имущества РФ и муниципальной власти.

Пример: Уполномоченный орган Рос. имущества РФ на территории субъекта формирует перечень земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности и с копиями документов подтверждающих обоснованность внесения в перечень и направляет в Рос. имущества РФ.

После рассмотрения Рос. имущества РФ этот же перечень направляет обратно, но уже в адрес муниципалитета для согласования. После рассмотрения в структуре уполномоченного органа муниципального образования тот же перечень и с тем же пакетом документов направляется в Рос. имущества РФ с предложением о согласовании или оспаривания. В данной схеме трижды загружается почтовая связь, гоняя бандероли весом 2-2,5 кг из регионов в Москву и обратно.

4. Проблемы долевой собственности, то есть ФЗ «О разграничении госсобственности на землю» не определил порядок составления перечней земельных участков, на которые возникает совместная или долевая собственность государства и муниципального образования.

Пример. В одном из первых перечней земельных участков, на которые у РФ возникает право собственности, направленных Рос. имуществом РФ для согласования с муниципалитетом из 25 участков два оказались спорными:

1) жилой дом со встроенным магазином по ул. Кочубея, 9/1 (магазин является собственностью завода Хим. Концентратов, а жилой дом является муниципальным и находится в закреплении МУ "ДЗ ЖКХ Калининского района");
2) административное здание по ул. Фрунзе, 5 является собственностью ОАО "Сибгипрошахт", а часть здания в закреплении муниципалитета - школа №14.

От особенностей права собственности на землю в государстве и его субъектах, предлагаем перейти к проблемам земель занимаемых водными объектами и лесами.

5. Россия богата лесными ресурсами. Почти 70% ее территории покрыто лесом. Леса играют важную роль в жизни страны. Они остаются одним из наиболее интенсивно эксплуатируемых природных ресурсов в стране и одновременно обладают экологической значимостью. Основные площади лесов РФ образуют лесной фонд. В соответствии с официальной статистикой он составляет 1059,8 млн га -- примерно 62% территории России.

Приоритет лесных отношений фактически лишает земли лесного фонда независимого положения как объекта общественных отношений. Земельные отношения в пределах лесного фонда не отделимы от лесных. Разделить лесопользование и землепользование фактически невозможно. Даже терминологически в лесном законодательстве земельные правоотношения по сути именуются лесными.

По нашему мнению, при такой тесной взаимосвязи этих тех нормативно - правовых актов, должна быть их полная согласованность между собой и уж тем более с Конституцией РФ, хотя как раз такой согласованности и не наблюдается.

Приведем пример противоречий и проблем, которые встречаются между этими нормативно - правовыми актами:

Так, например, в ноябре 2003 года Государственная Дума со второй попытки приняла в третьем чтении поправки в Лесной Кодекс Российской Федерации. Эти поправки предполагают внесение в статью 63 действующего Лесного кодекса изменений, позволяющих переводить земли лесного фонда, включая занятые лесами 1-ой группы (а к ним относятся заповедники, национальные парки и лесные охранные зоны вокруг городов), в иные категории земель, в том числе в целях строительства объектов «культурного, жилищно-коммунального, социально- бытового назначения». 25 ноября члены Совета Федерации проголосовали против принятия данных поправок и за отправку их на доработку. Однако уже 26 ноября сенаторы большинством голосов одобрили поправки. Это стало результатом колоссального давления, оказывавшегося на членов Совета Федерации. Один из них заявил, что: «такого давления на Совет Федерации еще никогда не было» .

В течение всего этого времени общественные экологические организации выступали категорически против принятия данных поправок. Облегчение процедуры перевода лесных земель в нелесные земли, при отсутствии законодательных ограничений на применение этой нормы, создаст предпосылки для массовой вырубки защищенных лесов и застройки заповедных территорий элитным жильем и сопутствующей инфраструктурой.

Будут полностью уничтожены лесопарковые зоны вокруг крупных городов (таких, как Москва и Санкт-Петербург), а также леса в малолесных регионах, т. е. леса, выполняющих важные водоохранные и рекреационные функции. Это приведёт к серьезному ухудшению экологической обстановки во многих крупных городах. Будет нанесён непоправимый ущерб живой природе.

Кроме того, данные поправки узаконят фактически криминальный захват особо ценных лесных земель, произведенный за последние полтора десятилетия (примером этому могут служить многочисленные вырубки лесов в Московской области).

Глубоко возмущает экологов и то, что поправки являются антиконституционными - они противоречат статьям 9, 36, 42 Конституции РФ.

Подготовленный законопроект меняет саму суть Лесного Кодекса, которая заключается в создании правовых основ для рационального использования, охраны, защиты и воспроизводства лесов, повышения их экологического и ресурсного потенциала, приводит к коллизии правовых норм Лесного и Земельного законодательства (внесённые в Лесной Кодекс изменения противоречат п. 1, 2 ст. 49, п. 3 ст. 101 Земельного Кодекса РФ).

«Изъятие земель, занятых лесами первой группы, для государственных или муниципальных нужд допускается только в исключительных случаях, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 49 настоящего Кодекса.» (п.3 ст.101 ЗК РФ).

Данный проект узаконивает правовой беспредел и создаёт благоприятные условия для нецелевого использования нашего национального богатства - лесов 1-ой группы, обеспечивающих конституционное право граждан на благоприятную окружающую среду и являющихся необходимым условием для устойчивого развития России.

6. Еще одной важной проблемой в праве собственности на землю, является проблема права частной собственности не оформленных земельных участков. Так, например, только на территории Новосибирской области 350 тысяч семей имеют индивидуальные жилые дома, из них 288 тысяч имеют рядом расположенные с ними земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) более 400 тысяч садовых участков. У многих из них правоудостоверяющие документы на фактически используемые участки или не оформлены должным образом или их вообще нет.

В соответствии с Земельным кодексом граждане Российской Федерации, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследования владения в сроках на переоформление этих прав на право аренды или приобретение в собственность не ограничены, но они этими земельными участками не вправе распоряжаться. В тоже время земельные участки, находящиеся в постоянном (бессрочном) пользовании, пожизненном наследуемом владении могут быть приобретены ими в собственность бесплатно.

Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установил, что граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до 1 января 1992 года, но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы имеют право приобрести их в собственность бесплатно и зарегистрировать это право в соответствии с установленными правилами.

Ну, а как быть, если гражданин приобрел в собственность жилой дом после 1 января 1992 года, если этот дом он построил сам? Ответ на этот вопрос дает статья 15 Закона Новосибирской области «Об использовании земель на территории Новосибирской области». В одном из подпунктов этой статьи установлено, что граждане Российской Федерации, имеющие жилые дома, право собственности на которые у них возникло до вступления в силу настоящего закона, имеют право приобрести бесплатно в собственность земельные участки, находящиеся в их фактическом пользовании и на которых расположены указанные жилые дома, в том числе в случае отсутствия правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на указанные участки.

7. Обращают на себя внимание также правила ст. 55 ЗК, регламентирующие условия и порядок принудительного прекращения прав на земельный участок лица, не являющегося его собственником, ввиду ненадлежащего использования земли. В них изложена процедура принудительного прекращения права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в случаях его ненадлежащего использования по предусмотренным законом основаниям.

В рамках данной процедуры исполнительный орган государственной власти, уполномоченный на осуществление государственного земельного контроля, одновременно с наложением штрафа на виновное лицо выносит предупреждение относительно допущенных земельных правонарушений и необходимости их устранения. Если этого не сделано, орган государственной власти, вынесший предупреждение, направляет материалы в органы власти, указанные ст. 29 ЗК, которые направляют в суд заявление о прекращении права на земельный участок.

Как представляется, приведенное правило нуждается в корректировке, поскольку его редакция противоречит предусмотренному гражданским процессуальным законодательством правилу о возможности кассационного либо апелляционного обжалования судебного решения в 10-дневный срок после его вынесения в окончательной форме. В данном случае достаточно указания о направлении заявления о государственной регистрации прекращения права на земельный участок после вступления решения суда в законную силу, если оно не подлежит немедленному исполнению в порядке ст. 211 ГПК.

8. Обращает на себя внимание определенная незавершенность формулировки правила, закрепленного в п. 7 ст. 56 ЗК, - об обжаловании в судебном порядке ограничения прав на землю. Исходя из буквального его толкования ограничение прав на землю может быть оспорено только физическими лицами в суд общей юрисдикции и исключительно в рамках гражданских процессуальных норм, регламентирующих обжалование действий и решений, нарушающих права и свободы граждан (гл. 24.1 ГПК). Права и охраняемые законом интересы юридических лиц и иных образований, а также граждан - предпринимателей в таком случае остаются вне сферы судебной защиты, поскольку в арбитражном процессуальном законодательстве говорится в подобных случаях об исковом производстве и не предусматривается возможности обращения названных субъектов права с таким обращением, как жалоба. Думается, в данном случае нет необходимости указывать в земельном законодательстве конкретные и исчерпывающие формы судебной защиты нарушенного права, поскольку эта сфера общественных отношений относится к предмету процессуальных отраслей права и достаточно полно ими урегулирована.
9. На наш взгляд, требует доработки правило ст. 56 ЗК, предусматривающее возможность ограничения прав на землю, как в административном, так и судебном порядке. Ведь критериев разграничения судебной подведомственности и подведомственности таких дел органам государственной власти и местного самоуправления в законе нет. Исходя из основополагающего правового принципа о возможности судебной защиты прав, нарушенных административным актом, необходимо закрепить правило, согласно которому судам подведомственны дела об оспаривании действий (бездействия) властных структур, ограничивающих права на землю. Именно посредством судебной процедуры следует устранять неопределенность в правах и обязанностях субъектов земельных правоотношений. Там, где отсутствует спор, ограничение прав на землю в рамках установленной законом процедуры возможно в административном порядке с сохранением права обращения в суд в связи с действиями (бездействием) властных структур. В данном случае не имеется в виду судебный порядок, предусмотренный ст. ст. 54 и 55 ЗК, поскольку он имеет иную целевую направленность и природу.
10. Вызывает возражения формулировка п. 2 ст. 61 ЗК, возлагающего обязанность возмещения гражданину или юридическому лицу убытков, причиненных в результате издания незаконного акта государственным органом исполнительной власти, на этот орган. Данное правило противоречит положениям ст. 1069 ГК, по которым вред, причиненный гражданину или юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону или иному правовому акту акта государственного органа или органа местного самоуправления, подлежит возмещению за счет соответственно казны Российской Федерации, казны ее субъекта или казны муниципального образования. Совершенно очевидно, что указание на исполнительный орган государственной власти как на субъект возмещения вреда не только противоречит закрепленным в гражданском законодательстве основополагающим правилам, но и сужает состав властных структур, поскольку за рамками ответственности остаются другие ветви власти, включая органы местного самоуправления и должностных лиц.

Во избежание приведенной коллизии, думается, достаточно указания на возможность возмещения данных убытков в соответствии с правилами гражданского законодательства.

Атмурзаева Асият Исуфовна , студент
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет имени В.М. Кокова
Бозиева Юлия Геннадьевна , кандидат наук, доцент, преподаватель
Кабардино-Балкарский государственный аграрный университет им. В.М. Кокова, г. Нальчик

ЛИНЕЙНЫЕ ОБЪЕКТЫ
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ
ОБЪЕКТЫ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
СООРУЖЕНИЯ
ТРУБОПРОВОДЫ

Вопрос правового регулирования линейных объектов является до сих пор одним из самых сложных в градостроительном и земельном законодательстве РФ. Отсутствие эффективного и универсального нормативно- правового регулирования и складывающейся на его основе практики существенно затрудняют градостроительное, инвестиционное развитие территорий и ее благоустройство. В данной статье выявляются проблемы, связанные с правовым регулированием линейных объектов, проводится анализ действующего законодательства и практических подходов, сформируем единые подходы к кадастровому учету указанных объектов и к государственной регистрации прав, предлагаются изменения к действующему законодательству.

Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
Основания и порядок обращения взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки
Установление кадастровой стоимости земель населенных пунктов: проблемы нормативно-правового регулирования

В настоящее время вопросы, связанные с государственной регистрацией прав на линейные (линейно-протяженные) объекты, являются весьма актуальными. Линейные объекты (зачастую опасные) должны эксплуатироваться надлежащим образом, существует необходимость в их обороте.

В рамках одной статьи невозможно даже описать все сложности, которые при этом возникают, но они существуют на всех стадиях - от подготовки документов территориального планирования до выдачи разрешений на строительство данных объектов. Стоит отметить, что ни Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), вступивший в силу 31.01.1998 г., ни Гражданский кодекс Российской Федерации, прямо не называли линейные объекты в качестве недвижимого имущества.

Прежде всего, определимся с содержанием понятия "линейный объект". Федеральный закон "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" (далее - Закон о переводе земель) понимает под ним дороги, линии электропередачи, линии связи, нефте-, газо- и иные трубопроводы, железнодорожные линии и другие подобные сооружения. Градостроительный кодекс Российской Федерации понимает под такими объектами сети инженерно-технического обеспечения, линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, автомобильные дороги, железнодорожные линии и др. Оба определения оставляют место для иных линейных объектов - к ним можно причислить также и мосты, туннели, сооружения метро, фуникулеры и т.п. Отнесение к числу объектов недвижимости линейных объектов и распространение на них соответствующего правового режима также было связано с принятием в частности таких нормативно-правовых актов как Федеральный закон от 07.07.2003 № 126-ФЗ «О связи», Федеральный закон от 08.11.2007 № 257-ФЗ «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». В зависимости от связи с землей можно выделить надземные (воздушные), наземные (поверхностные) и подземные виды линейных объектов.

Методика и порядок технического учета линейно-протяженных объектов как объектов недвижимого имущества появились лишь с принятием Положения об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства, утвержденного Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.12.2000 № 921. До появления на свет этого Положения правообладатели такого имущества не имели возможности зарегистрировать свое право при отсутствии по объективным причинам оформленной документации по технической инвентаризации линейных объектов. Примечательно в этой связи, что изменения в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), отражающие особенности линейных объектов, такие, например, как протяженность, были внесены только в конце 2006 г. – Постановлением Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 № 710.

Основная проблема линейных объектов при формировании земельных участков заключается в достаточной протяженности линейных объектов и прохождении по значительному количеству земельных участков, находящихся на разных категориях земель, на разных правах пользования.

Эксплуатация некоторых линейных объектов требует полного владения земельным участком (дороги, отдельные участки трубопроводов высокого давления и электросетей), что должно быть обеспечено правом, исключающим права пользования другого лица: арендой, постоянным (бессрочным) пользованием или правом собственности.

В то же время наличие линейных объектов не является препятствием для использования земельного участка по целевому назначению (подземные трубопроводы и линии связи, надземные кабели и провода), хотя их наличие на земельном участке порождает определенные неудобства для собственника земли.

На сегодняшний день обращения за государственной регистрацией прав на линейные объекты стали распространенным явлением.

Как известно, государственная регистрация прав на недвижимое имущество может носить и правоподтверждающий и правоустанавливающий характер.

В первом случае речь идет о линейных объектах, созданных и введенных в эксплуатацию до вступления в силу Закона о регистрации. Статья 17 Закона о регистрации содержит открытый перечень оснований для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

На практике в качестве правоподтверждающих документов заявителями в регистрирующий орган в этом случае (как правило) представляются планы приватизации. В последних описание объекта отсутствует либо не совпадает с документами кадастрового учета (наименование, адрес, иные сведения, подлежащие внесению в ЕГРП).

В силу того, что право собственности по плану приватизации является ранее возникшим и юридически действительным, необходимости обращаться в суд за признанием права нет.

Тем не менее, государственный регистратор, для осуществления государственной регистрации заявленных прав, должен убедиться в их бесспорности и в соответствии описания объекта недвижимого имущества в плане приватизации тому объекту недвижимого имущества, права на который заявлены и который описан в кадастровом документе, представленном на государственную регистрацию. Данные документы должны соответствовать требованиям ст. 18 Закона о регистрации.

Для устранения подобных оснований для приостановления заявители полагают возможным представлять в регистрирующий орган различные разъясняющие справки, выдаваемые в том числе органами местного самоуправления или органом государственной власти субъекта Российской Федерации.

Однако подобные документы не всегда могут являться достаточным основанием для государственной регистрации, поскольку названные органы не наделены полномочиями устанавливать и (или) подтверждать права на недвижимое имущество за конкретным лицом. Подобной юрисдикцией обладают только суды.

Выходом из данной ситуации может являться обращение в суд с заявлением об установлении юридического факта идентичности объекта недвижимости, указанного в плане приватизации и в документах кадастрового учета.

При оформлении прав на созданные после вступления в силу Закона о регистрации на линейные объекты заявители также сталкиваются с рядом сложностей.

Действующим законодательством каких-либо исключений при оформлении прав на линейные объекты, не установлено. Равно как и отсутствует особый порядок землепользования при начале строительства таких объектов и последующей выдачи разрешений на ввод их в эксплуатацию.

Поэтому осуществление государственной регистрации права собственности на вновь созданный линейный объект регулируется общими нормами статьи 25 Закона о регистрации.

В связи с чем на государственную регистрацию прав в отношении подобных объектов недвижимости заявителем должны быть представлены:

акты о приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов, разрешения на строительство, а также разрешения на ввод в эксплуатацию линейных объектов, полученные в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, либо иные документы, подтверждающие в соответствии с законодательством ввод в эксплуатацию инженерных сетей;
документ, подтверждающий предоставление земельного участка для строительства линейного объекта в соответствии с земельным и гражданским законодательством.

Отсутствие одного из обозначенных документов позволяет государственному регистратору сделать вывод о наличии критериев самовольной постройки, предусмотренных ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, и принять решение об отказе в государственной регистрации заявленных прав.

Следует отметить, что по общим правилам, инженерная сеть является принадлежностью объекта капитального строительства, а следовательно строится и вводится в эксплуатацию по документам, подтверждающим создание объекта капитального строительства.

При этом наиболее спорным является необходимость представления в регистрирующий орган документов, свидетельствующих о предоставлении земельного участка для строительства линейного объекта в установленном законе порядке.

Таким образом, при предоставлении документов о факте создания объекта капитального строительства, необходимо доказать документально наличие инженерной сети в проекте строительства.

Нередки случаи, когда ситуация оформления прав для заявителя является тупиковой, так как сегодняшняя редакция статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность положительного решения в случае обращения в суд за признанием права собственности на такие линейно- протяженные объекты при отсутствии ряда документов и условий, а также в некоторых случаях – прав на земельные участки (в местах выхода инженерных сетей на поверхность земельного участка).

Учитывая большую социальную значимость инженерных сетей и необходимость определения ответственных лиц при их эксплуатации, ремонте, налогообложении, было бы разумным введение отдельного порядка государственной регистрации прав на них, скорейшего появления на свет законодательного регулирования строительства таких объектов.

Основная трудность – в оформлении земельного участка.

Решив проблемы с землей, можно уже последовательно решить вопросы государственной регистрации прав на линейные объекты.

В свете действующего законодательства считаю неправильным формирование земельного участка под линейным объектом, в том числе и в виде обременений, за исключением случаев выделения такого участка как полноценного участка для передачи в собственность или в аренду и именно с видом разрешенного использования для инженерных коммуникаций.

Анализ зарубежного опыта (США, Англия, Австралия, Канада, Германия, Швеция) показывает, что сервитут является одним из основных прав на землю, обеспечивающих нахождение на ней инженерных и транспортных коммуникаций: газопроводов, водопроводов и иных трубопроводов, линий связи, линий электропередачи и т.п., что обеспечивает их быстрое развитие, легкий доступ к земельным ресурсам.

Если же мы обратимся к случаям прокладки линейного объекта на государственных землях, не разделенных на земельные участки, то придем к выводу, что для установления сервитута сначала необходимо образовать земельный участок, зарегистрировать права на него и только после этого установить сервитут.

Наиболее удачным следует признать подход к совершенствованию сервитутных отношений, предлагаемый в разработанном Министерством экономического развития Российской Федерации проекте Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием нормативно-правового регулирования сервитута». Указанным законопроектом предполагается комплексное совершенствование законодательства в указанной сфере, предусматривающее внесение изменений в Гражданский, Земельный, Градостроительный, Лесной кодексы Российской Федерации и ряд федеральных законов. Предусматривается комплексное правовое регулирование сервитутов, раскрывается содержание сервитута как права ограниченного пользования чужой недвижимой вещью, дается классификация сервитутов. В результате будут созданы четкие правила установления, использования и прекращения частных сервитутов. Но главные изменения предлагаются в вопросе регулирования сервитутов публичных. Принципиальным нововведением является возможность установления публичных сервитутов в отношении земельных участков для размещения линий связи и электропередачи, трубопроводов и других линейных сооружений. Вводится возможность не только эксплуатации и ремонта существующих линейных объектов, но и возможность строительства новых на условиях публичного сервитута.

Очевидно, что описанная проблема нуждается в скорейшем законодательном разрешении, поскольку сегодня количество законных способов регистрации прав на линейные объекты ограниченно. Единых подходов среди теоретиков-юристов, органов исполнительной власти и органов местного самоуправления нет не только на территории Российской Федерации, но и в Новосибирской области. Это затрудняет оборот и эксплуатацию линейных объектов, ведет к бесконтрольности возведения таких объектов, лишает бюджеты муниципалитетов налоговой базы.

Список литературы

Гражданский кодекс РФ. Часть 1 // Собрание законодательства РФ, 05.12.1994, №32, ст.3301;
Земельный Кодекс РСФСР № 1103-1 от 25.04.1991 года // "Ведомости СНД и ВС РСФСР", 30.05.1991, N 22, ст. 768;
Земельный Кодекс Российской Федерации № 139-ФЗ от 25.10.2001 года // "Собрание законодательства РФ", 29.10.2001, N 44, ст. 4147;
Закон Российской Федерации «О недрах» № 2591-1 от 21.02.1992 года // "Собрание законодательства РФ", 06.03.1995, N 10, ст. 823;
Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 141-ФЗ от 22.07.2008 года // "Собрание законодательства РФ", 28.07.2008, N 30 (ч. 1), ст. 3597;
Федеральный закон «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты российской Федерации» № 246-ФЗ от 19.07.2011 года // "Собрание законодательства РФ", 25.07.2011, N 30 (ч. 1), ст. 4594;
Федеральный закон «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской федерации» № 189-ФЗ от 29.12.2004 года // "Собрание законодательства РФ", 03.01.2005, N 1 (часть 1), ст. 15;
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ // Собрание законодательства РФ, 28.07.1997, №30, ст. 3594;
Федеральный закон «О товариществах собственника жилья» № 72-ФЗ от 15.06.1996 года // "Российская газета", N 119, 26.06.1996;
Постановление Правительства РФ «Об особенностях государственной регистрации права собственности и других прав на линейно-кабельные сооружения связи» № 68 от 11.02.2005 года // "Собрание законодательства РФ", 21.02.2005, N 8, ст. 650;
Федеральный закон № 73-ФЗ от 03.06.2006 года «О введении в действие Водного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 121, 08.06.2006;
Федеральным законом № 201-ФЗ от 04.12.2006 года «О введении в действие Лесного Кодекса Российской Федерации» // "Российская газета", N 277, 08.12.2006; 1
Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждены Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 года № 219 // "Российская газета", N 42, 04.03.1998;
Постановление Правительства Российской Федерации от 22.11.2006 N 710 «О внесении изменений в Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»// "Собрание законодательства РФ", 27.11.2006, N 48, ст. 5038;
Постановление Пленума ВАС № 8 от 25.02.1998 года // "Вестник ВАС РФ", 1998, N 10;
Постановление Президиума ВАС РФ № 2061/99 от 12.10.1999 года // "Вестник ВАС РФ", 2000, N 1;
Наумова Л. Критерии квалификации недвижимого имущества.// «ЭЖ-Юрист», 2005, № 4 – с. 12-13

С о времен проведения земельной реформы 1991 года и передачи части земельных участков в собственность гражданам и юридическим лицам прошло уже более двух десятков лет. В то время как земельное законодательство заметно стройнеет и совершенствуется в теории, судебных споров по вопросам его применения с каждым годом становится все больше на практике. Такие споры условно можно разделить на две группы: с участием публично-правового элемента(например, в качестве собственника земельного участка, на котором находится здание) и без участия такового(чаще всего споры между физическими и юридическими лицами о порядке пользования и о разделе земельного участка, находящегося в общей собственности).

Предлагаем рассмотреть некоторые актуальные проблемы практики применения земельного законодательства и возможные варианты их решения.

Проблема № 1

Не согласован порядок пользования земельным участком

Законодатель предусмотрел общий принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельным участком объекты следуют судьбе земельного участка(пункт 5 часть 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации). Указанный принцип не распространяется на случаи, прямо указанные в федеральных законах. Такие исключения предусмотрены нормами Гражданского кодекса Российской Федерации(далее — ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации(далее — ЗК РФ).

Положением пункта 3 статьи 552 ГК РФ установлено, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.

Статья 35 ЗК РФ гарантирует новому собственнику право использовать часть земельного участка, занятой приобретаемым зданием, строением и сооружением, и необходимой для эксплуатации указанных объектов недвижимости на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Поэтому первой проблемой, с которой может столкнуться собственник земельного участка и новый собственник здания, — это сохранение сложившегося прежде порядка пользования земельным участком.

К сожалению, далеко не каждого покупателя здания заботит порядок пользования земельным участком, на котором расположен приобретаемый им объект недвижимости. Результатом подобной неосмотрительности и легковерности становятся судебные тяжбы между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости.

Как показывает судебная практика, даже если новый собственник объекта недвижимости не был поставлен в известность о сложившемся порядке пользования земельным участком, требования об установлении нового порядка могут быть рассмотрены как посягательство на права собственника земельного участка и суды зачастую оставляют их без удовлетворения(определение ВС РФ от 28.12.2015 № 306-ЭС15−16 430 по делу № А12−45 548/2014, Апелляционное определение Алтайского краевого суда от 18.08.2015 по делу № 33−7863/2015).

А ведь разрешить такую проблему можно было и во внесудебном порядке, заблаговременно заключив соглашение о порядке пользования земельным участком. Важно, чтобы одной из сторон указанного соглашения выступал собственник земельного участка, на котором расположен объект недвижимости.

Проблема № 2

Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ« Об оценочной деятельности в Российской Федерации»(далее — Закон об оценочной деятельности). Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и(или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости.

Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену. В соответствии с пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации(далее — ВС РФ) от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного(бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка.

Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка. Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка(определение ВС РФ от 21.09.2015 по делу № 51-АПГ15−22, определение ВС РФ от 29.07.2015 № 46-АПГ15−11).

Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания(абзац 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности).

Таким образом, даже если кадастровая стоимость в итоге будет снижена, затраченное предпринимателем время может стать катастрофой для бизнеса. Для того, чтобы решить проблему с наименьшими потерями, рекомендуем заранее позаботиться о надлежащих доказательствах действительной рыночной стоимости земельного участка, а также об экспертной организации, которая сможет организовать проведение судебной экспертизы.

Проблема № 3

Строительство объектов недвижимости до надлежащего оформления прав на земельный участок

В силу статьи 222 ГК РФ здание, строение или сооружение, возведенные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, являются самовольными постройками.

Указанные объекты подлежат сносу силами и средствами застройщика и за его счет. Исключения, установленные пунктом 3 статьи 222 ГК РФ, предусматривают ряд условий, при совокупном соблюдении которых возможно приобретение права собственности на самовольную постройку. Однако признание права собственности на объект возможно лишь за лицом, обладающим вещными правами на земельный участок.

В отсутствие названного условия, даже если застройщику удалось каким-то образом зарегистрировать право собственности в Росреестре, объект не перестанет являться самовольной постройкой. Такая регистрация не повлечет каких-либо правовых последствий как для застройщика, так и для третьих лиц. Решение суда о признании постройки самовольной и о понуждении к ее сносу будет являться документом-основанием, устанавливающим отсутствие прав у застройщика на возведенный объект недвижимости. Копия такого решения направляется в регистрирующий орган для внесения соответствующей записи в Росреестр(пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ« О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Аналогичный вывод содержится в пункте 23 постановления Пленума В С РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010, Апелляционном определении ВС РФ от 29.04.2016 № 5-АПГ16−12.

Во избежание вышеуказанных проблем рекомендуем прежде чем возводить многоэтажное здание на земельном участке и вкладывать в строительство все нажитое честным трудом, позаботиться о надлежащем оформлении прав на планируемый к застройке земельный участок.

Проблема № 4

Сервитут и проблемы его« невостребованности»

Переход права собственности или права аренды на землю посредством совершения сделок купли-продажи и аренды соответственно являются наиболее востребованными, поскольку в большей степени удовлетворяют экономическим интересам обеих сторон сделки, чем при сервитуте. Покупатель выплачивает соразмерную стоимости земельного участка цену и получает полное господство над земельным участком, а арендатор вносит арендные платежи и может на установленный договором срок владеть и пользоваться землей. Продавец и арендодатель со своей стороны также получают встречное предоставление, в размере и порядке, установленном договором. Это удобно и понятно.

Однако на практике сервитуты все же работают, конечно, если установлены в соответствии с требованиями закона. А вот на этом этапе и могут возникнуть сложности.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком(сервитут) закреплено в статье 23 ЗК РФ. Сервитут устанавливается в соответствии с требованиями гражданского законодательства.

В силу статьи 274 ГК РФ право требовать установления сервитута принадлежит собственнику недвижимого имущества. В соответствии с пунктом 1 указанной статьи собственник недвижимого имущества(земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка(соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком(сервитута). Конституционный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что названная норма направлена на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута(определения от 22.03.2012 № 510-О-О, от 24.09.2012 № 1562-О, от 02.07.2013 № 1046-О).

Лица, которым земельный участок был передан на праве пожизненно наследуемого владения, постоянного бессрочного пользования также вправе требовать установления сервитута(пункт 4 статьи 274 ГК РФ). По требованию иных лиц сервитут может быть установлен, если такое право закреплено федеральным законом.

Нередко с требованием об установлении сервитута обращаются арендаторы земельных участков. Причем в отдельных случаях арендаторы подают негаторные иски, мотивируя свои требования невозможностью пользоваться арендованным земельных участком без установления сервитута и основывая их на статье 304 ГК РФ.

Положения указанной статьи предоставляют право собственнику недвижимой вещи требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. По вопросам применения данной нормы Верховный Суд Российской Федерации неоднократно отмечал, что обратиться с такими требованиями вправе, в том числе, арендатор земельного участка. Такой вывод сделан в определении ВС РФ от 07.04.2016 по делу № 310-ЭС15−16 638, № А35−8277/2014 и в пункте 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153.

Однако закон не предусматривает право арендатора заявлять требования об установлении сервитута. Показательным примером предположительного результата рассмотрения требований арендатора об установлении сервитута является определение ВС РФ от 15.01.2015 № 308-ЭС14−7676 по делу № А53−22 912/2013. Отказ в удовлетворении исковых требований арендатора Верховный Суд Российской Федерации мотивировал неверным толкованием статьи ГК РФ и недопустимостью применения положений статьи 304 ГК РФ с целью предоставления лицу права пользования чужим земельным участком и подмены, таким образом, иска о сервитуте.

Установление сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Таким образом, для установления сервитута необходимо доказать наличие оснований для его установления(невозможность использования земельного участка без получения права ограниченного пользования другим земельным участком). В судебном порядке такие обстоятельства могут быть подтверждены, в частности, заключением экспертизы. Также спорным является вопрос о соразмерности платы за ограниченное пользование чужим земельным участком.

При таких обстоятельствах сервитут едва ли может заменить собой правоотношения, вытекающие из договоров купли-продажи и аренды. Однако в отдельных случаях установление сервитута не просто целесообразно, а необходимо.

Любая правовая проблема, в том числе в сфере земельных правоотношений, требует глубокого и детального анализа. Автор статьи считает необходимым донести до читателя, что ни один общий совет не разрешит его частной проблемы по существу. Вместе с тем освещенные вопросы, возможно, подтолкнут кого-то достать свои земельные проблемы из «долгого ящика» и приступить к их немедленному разрешению.

Отправить свою хорошую работу в базу знаний просто. Используйте форму, расположенную ниже

Студенты, аспиранты, молодые ученые, использующие базу знаний в своей учебе и работе, будут вам очень благодарны.

Размещено на http://www.allbest.ru/

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Правовое регулирование государственной регист рации прав на земельные участки

Введение

Земля, так исторически сложилось, всегда играла значимую роль в экономической жизни нашего государства - сначала Руси, а впоследствии и России. Она была оценочной категорией состоятельности человека. Земля или имения передавались по наследству. Она всегда очень высоко ценилась и у простых крестьян. Земля есть и остается незыблемой категорией, обеспечивающей спокойствие в завтрашнем дне. На протяжении всей истории нашего государства земля была одной из важнейших категорий государственной экономики. И именно оценивая всю эту значимость, создается институт, который бы следил за оборотом земель, который мог бы гарантировать защиту прав лица на земельный участок.

И такой институт имеется, практически, во всех странах мира, за исключением, пожалуй, наиболее отсталых и неразвитых государств. Институт регистрации прав на недвижимость в целом и земельные участки, в частности, призван обеспечивать все возложенные на него функции по контролю за оборотом земель и защитой различных прав граждан на землю.

Изменения, коснувшиеся России в 90-х годах нынешнего столетия, не оставили без внимания и нормативно-правовую сферу. Было внесено много изменений в действующее законодательство, вводились новые и возрождались прежние институты права. Это касается и института регистрации прав на недвижимое имущество.

Переход от плановых принципов экономики к рыночным ознаменовались, также, активным развитием предпринимательства. А современная предпринимательская деятельность в сфере недвижимости не может эффективно функционировать без развитого гражданского и земельного законодательства, которое закрепляет основные начала этой деятельности.

Любой собственник земельного участка должен и может быть уверен, что лицо, совершившее неправомерные действия в отношении его собственности будет наказано в соответствии с действующим законодательством в сфере земельных правоотношений.

Регулирование земельных правоотношений с учетом государственной регистрации прав на землю является социально значимым элементом, что и определяет чрезвычайную актуальность заявленной темы. Выбор темы выпускной квалификационной работы предопределен важностью государственной регистрации прав на недвижимость, и земельные участки в том числе, в вопросе надежности гражданского оборота, оборота земель и наличием в действующем законодательстве по этому вопросу пробелов и противоречий. Существование таких пробелов и противоречий вызвано тем, что в современном виде институт регистрации прав на землю и недвижимость появился, и был закреплен законодательно, сравнительно недавно с принятием в 1997 году соответствующего Федерального закона «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 №122-ФЗ (далее по тексту - Закон о регистрации). В дальнейшем было внесено множество изменений и дополнений в Закон о регистрации, приняты другие нормативные акты, в том числе и ведомственные, уточняющие полномочия органов в сфере регистрации, и в результате проведения всех процедур мы имеем тот институт регистрации прав на недвижимое имущество, который у нас есть сегодня.

Стоит отметить, что путь становления и развития государственной регистрации прав не был простым в связи с тем, что в XX веке в России было много изменений относительно государственного строя, которые не могли не затронуть и правовую сферу жизни страны. В послереволюционный период происходит объединение собственности - она больше не делится на частную и государственную, признается только общественная. Такой аспект не мог не оставить следа на развитии законодательства в данной сфере. Вследствие чего не было и специального нормативного правового акта. Лишь в середине 60-х годов, был принят закон, который регулировал государственную регистрацию. Но об этом поговорим ниже.

Вообще, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а особенно земельные участки, имеет огромное значение для Российской Федерации, как государства, только вставшего на путь правового развития. И это мнение автора подкрепляется многочисленными реформами, проводимыми самим государством и в сфере законодательства, и в сфере практики применения этого законодательства органами при осуществлении государственной регистрации непосредственно.

До введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» регистрация прав на землю осуществлялась на основании разрозненных нормативных правовых актов, не выражающих конкретики, в связи с чем возникало много проблем на практике.

Участники земельных правоотношений не были защищены должным образом. Не было четкой фиксации перехода того или иного права от одного субъекта другому.

Актуальность темы исследования состоит в том, что сейчас происходят крупные изменения в регулировании регистрации прав на земельные участки, так как ранее земля как таковая принадлежала государству (во времена СССР), на данном же этапе происходят изменения в отношении прав на землю, регистрации соответствующих прав.

Объектом являются правовые отношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки сделок с ними.

Предметом исследования является определение правовой сути и содержания категории государственной регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, а также сделок с ними, изучение общих и особенных черт государственной регистрации, правоотношений, складывающихся в данной сфере.

Данная тема требует раскрытия некоторых вопросов, касающихся некоторых проблем, возникающих из-за незащищенности прав правообладателей земельных участков.

Одной из предпосылок решения данной проблемы скорее будет являться создание необходимых правовых основ государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними.

В данном случае превалирует межотраслевой характер и регулируется не только нормами земельного законодательства, но и нормами гражданского.

В данной работе будет проведен анализ правового регулирования регистрации прав на земельные участки, будут раскрыты понятия, для достаточно глубокого изучения проблем, связанных с регистрацией, найдут свое место и личные предложения по их разрешению.

В связи с этим, целью данной выпускной квалифицированной работы является - комплексное исследование межотраслевых проблем государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, основанное на системном анализе действующего законодательства.

Для реализации цели будут поставлены следующие задачи:

1) исследовать нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения в сфере государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними;

2) проанализировать понятие и сущность государственной регистрации прав на земельные участки;

3) проанализировать источники, особенности правового института государственной регистрации прав на недвижимость, в том числе на землю, и сделок с ней; условия, основания и порядок государственной регистрации прав на землю; судебная практика по разрешению споров в области государственной регистрации прав на землю и сделок с ней;

4) выявить особенности государственной регистрации прав на земельные участки, находящиеся в различных формах собственности;

5) выработать конкретные предложения по совершенствованию действующего гражданского и земельного законодательства.

6) обозначить возможные перспективы развития законодательства Российской Федерации.

Методологическая основа исследования. Для разработки темы исследования использовались общенаучные и специальные методы познания, в частности наблюдение, сравнение, абстрагирование, моделирование, исторический, сравнительно-правовой, аналитический и другие методы.

В связи с вышеизложенным будет не лишним описать структуру данной дипломной работы.

Первая глава посвящена историко-правовому анализу становления института регистрации прав на земельные участки, развитие госрегистрации в советский период и краткому анализу современного состояния государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Во второй главе будет изложено понятие и принципы, порядок проведения процедуры государственной регистрации, а также порядок обжалования регистрирующего органа.

И, наконец, третья глава будет посвящена непосредственно проблемам регистрации. А именно: особенности государственной регистрации прав на земельные участки и перспективам развития института регистрации права на недвижимое имущество.

Данный вопрос в своих исследованиях затрагивали такие известные теоретики и практики гражданского и земельного права как Абдулаев М.И., Алексеев В.А., Бевзенко Р.С., Белов В.А., Виноградов В.А., Гришаев С.П., Гутников О.В., Диаковская Н.В., Жабреев В.С., Захарова А.Е., Зрелов А.П., Ильин Д.И., Ильченко А.Л., Каминская Я.А., Киндеева Е.А., Клейменова Е.С., Лапач В.А., Латыев А.Н., Павлиенко А.Н., Писков И.П., Пискунова М.Г., Покровский И.А., Самойлов Е.Ю., Сидоренко А.Д., Солдатова Л.В., Тужилова-Орданская Е.М., Чефранова Е.А., Швабауэр А.В., Ширинская Е.Ю., Щенникова Л., Яковлев В.Ф. и др.

Теоретической основой исследования явились работы российских учёных в области земельного, гражданского, конституционного права и других отраслей науки, касающихся рассматриваемой темы.

Нормативную базу исследования составили международные нормативные правовые акты, Конституция Российской Федерации, предшествующее и действующее отечественное гражданское и земельное законодательство, иные федеральные законы Российской Федерации и зарубежных стран, имеющие отношение к изучаемой проблематике.

Обобщения изложенного материала, и подведение итогов в виде выводов будет иметь место после каждой главы, а также в заключении выпускной квалифицированной работы.

Вся используемая литература будет, структурировано, указана в библиографическом списке.

1. Историко-правовой анализ становления института регистрации прав на земельные участки

1 . 1 Становление института государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Как говорилось выше, земля во все времена играла важную роль, как в экономической, так и в социальной сфере деятельности нашего государства. И оценивать эту роль на Руси начали еще в IX-XI веках. Русские князья проводили перепись монастырских и церковных земель, данные которой служили основанием для наделения духовенства землями. Стоит заметить, что подобные переписи преследовали еще одну цель - взимание налогов и податей князьями с захваченных племен.

В «Русской Правде», которую принял Ярослав Мудрый примерно в 1016 году, упоминается классифицирование земель по видам угодий (например, дворовые и охотничьи) без указания почвенных различий. Также, на основании статей «Русской Правды» можно сделать вывод о том, что четкие границы и твердая уверенность в их незыблемости являлись предметом особенных стремлений землевладельцев.

Первые же переписи земель с характеристикой их количества и качества относятся к XII веку.

На основании всего вышеизложенного можно сделать вывод о том, что в Древней Руси была перепись не только так называемых налогоплательщиков, но и переписи принадлежащих им земель как основного имущества населения.

Во времена татаро-монгольского ига также проводилась перепись и земель, и населения в экономических целях - с целью взимания различных пошлин и податей, которые зависели от количества разрабатываемых пашенных земель, независимо от их вида (и земли, и леса, и воды…).

С полной уверенностью можно сказать, что эти переписи еще долго служили учетными данными и после падения татарского правления.

Уже во времена правления русских князей начинается оборот земель. Наделы раздают населению, передают по наследству, делят. Возникают первые земельные споры.

Наиболее же полное описание земельных правоотношений в России относится к периоду ликвидации феодальной раздробленности и образованию централизованного государства. В те времена создаются, так называемые «сошные письма», которые преследовали, в первую очередь, налоговые цели. Кроме этого по «сошному письму» определяли число ратников, лошадей и продовольствия, необходимых для обороны. Юридическое же разграничение прав на землю при описании земель осуществляли не повсеместно, а в некоторых частных случаях по особым повелениям властей.

Иван III во второй половине XV проводит «собирание» земель, которое привело к появлению единых порядков описания и межевания земель, до этого они были различными в разных княжествах. Кроме того, с 1447 распространяется, также, крепостное право, что явилось одной из причин переписей.

Иван Грозный особенно широко практиковал раздачу земель за службу, что привело к повсеместной переписи земли на всей территории Руси. Порядок предоставления земель был следующим: до 15 лет любое лицо из дворянского сословия считалось «недорослем». После достижения 15 лет его записывали на службу, однако земли все еще не получал. Еще через 2-3 года его наделяли «окладом», т.е. давали право на получение земельного участка в качестве поместья.

Стоит отметить, что до конца XVI века большинство из крестьян еще не были крепостными и свободно владели своей землей, платили князю посошную подать. И такое землевладение преобладало. Таких крестьян еще называли черносошниками. Однако, такие земли, как правило, находились в общинном пользовании. Участки делили между отдельными дворами, и подлежали периодическому перераспределению.

В XIII-XIV веках крестьяне беспрепятственно могли переходить от одного землевладельца к другому в течение года.

Уже к середине XVI века землевладение, землепользование и земельные отношения на Руси были сильно запутаны. Не было предельной ясности в количестве и качестве земельных участков, поместий, вотчин, государственных и церковных земель. Вследствие чего возникла необходимость установления кто, какими землями и в каком количестве владеет. В связи с чем возникает необходимость в специальных работах по учету земель, которые носят название писцовые межевания. Таким образом, писцовые межевания (описания) - первый и основной вид землеустроительной деятельности, организованный государством, который финансировался из государственной казны и отражал земельную политику России в области укрепления поместного землевладения.

Начиная со времен правления Иоанна Грозного стали составлять планы земельных участков, которые были необходимы для совершения «крепостных» форм сделок (Указ 1558 г. о регистрации договоров. Указ 1566 г. о пожалованных землях). В 1566 году создается Поместный приказ, в ведении которого находились все межевые, кадастровые и регистрационные работы. Описанием земель занимались так называемые писцы, дозорщики и мерщики, а оценку земель проводили вместе с крепостными.

Также через Поместный приказ осуществлялся надел служивых людей земельными наделами. Приказ вел земельные книги, в которые вносились записи о том, кому и где давали земли. Регистрировали переход земель, разрешали земельные споры, как высшая инстанция, сосредотачивали дела и документы писцовых описаний.

Однако, Приказ действовал не на всей территории государства, а только в центральной части. В 30-х годах XVII века Поместный приказ осуществил большую работу по описанию земель в целях восстановления прав дворянства на земельные угодья, нарушение которых произошло в ходе иностранного военного вмешательства в начале XVII века.

Переписные книги, составленные Приказом, послужили основой закрепощения крестьян.

В первой половине XVII века, во времена правления Михаила Федоровича Романова в связи с приведением в порядок земельных отношений и восстановлением писцовых книг, (они сгорели в период Смутного времени) был принят Писцовый наказ 1622 г., который возложил измерение пашни, сенокосов и лесов на писцов. Полученные сведения послужили основой «писцового земельного кадастра». Государство признавало Писцовые книги и в качестве правоустанавливающих документов, и важнейшим доказательством права на землю. Запись в такой Книге являлась земельной регистрацией. Также в Книгах приводилась классификация земель по их качеству с делением на четыре группы (добрые, средние, худые и очень худые).

Однако, в 1626 году Поместный приказ сгорел и всю проделанную работу пришлось проводить заново.

В период правления Алексея Михайловича Романова работа по восстановлению писцовых книг практически завершилась. После принятия Соборного уложения в 1649 году - введение института сервитутов -, публикуется Сводная кормчая книга в 1649-1653 гг., закрепившая права помещика и крепостного крестьянина. Классификация земель уже проводилась по трём категориям: добрые, средние и худые. Так же было информация о владельцах поместий.

При Федоре Алексеевиче Романове проводится перепись населения, сразу за которой последовал переход к упрощенному налогообложению, с введением указа «О введении подворной подати» 1679 г. в действие.

С конца XVII века в России происходит постепенное расшатывание писцового земельного учета.

В Указе «Об учреждении губерний и расписании к ним городов», принятом уже Петром I в 1708 году, вводится административно-территориальное деление России, всего на 8 губерний. Такое деление способствовало упорядочению учета земель. Понятие недвижимого имущества вводится с принятием, в 1714 году, Указа «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах (о единонаследии)», определяется порядок передачи имущества по наследству. Качественный учет земель, по сути тратили свое былое значение. Описание и оценка земель стала носить случайный характер и осталась лишь в некоторых губерниях. Петр Алексеевич упраздняет Поместный приказ и преобразовывает его в Вотчинную коллегию. При чем, к Коллегии отошли не все функции, а только разбор и укрепление прав на недвижимое имущество и межевание.

Реформы, проводимые Петром I сфере землеустройства и учета были продолжены Анной Иоановной и Елизаветой Петровной. Например, на основании Указа 1731 г. Вотчинной коллегией к 1733 году была окончена перепись писцовых межевых книг и подготовка инструкций, которые были основой для Генерального межевания в 1765 году. В это время значительно возрастает количество судебных тяжб по земельным спорам, в связи с чем возникла необходимость проведения учета и межевания земель, которые могли бы утвердить в стране порядок в земельных отношениях.

Вступив на престол в 1762 году, Екатерина II начала подготовку проведения Генерального межевания и учета земель, проведение которого началось с 1766 года. Главной задачей межевания была регистрация земельных владений, которая привела к появлению земельного кадастра. На каждое имение составляли межевую книгу и план с указанием землевладельца, места нахождения и размера земельного участка. К планам прилагали алфавитный реестры с характеристикой землевладения.

Генеральное межевание, в общем, способствовало укреплению права собственности на землю, а также проведению реформы местного управления в 1775-1785 годах, итогом которой стало наделение правами дворянства.

При Павле I были продолжены земельные реформы. Он заменил коллегиальную систему правления на министерскую (в частности, административные реформы, проводимые М.М. Сперанским). В то время Россия активно начинает перенимать западноевропейский опыт в учете земель.

Во времена правления Николая I, в 1826 году, проводится систематизация и кодификация законодательства, включавшего в себя, также, нормативные правовые акты в сфере учета земель и землеустройства.

Свое дальнейшее развитие система учета земель и земельный кадастр получили при Александре II. В 1861 году выходит около десятка положений по толкованию Манифеста «О всемилостивейшем даровании крепостным людям состояния свободных сельских обывателей и об устройстве их быта» 19 февраля 1861 года и «Общее положение о крестьянах, вышедших из крепостной зависимости» от 19 февраля того же года, который отменил крепостное право в России.

В завершение крестьянской реформы Александром III принимаются законы о понижении выкупных платежей и о переводе всех временно обязанных крестьян на выкуп. В то же время появляются законы об арендных отношениях по земле и законы, регулирующие земли поселений. В то время применяются поземельные книги. Книги эти стали вести судебные и нотариальные органы.

С приходом к власти Николая II для продолжения усовершенствования земельных правоотношений достигаются существенные успехи в области землеустройства. Также появляется новая категория земель - заповедная.

В ходе аграрной реформы П.А. Столыпина крестьяне получили право свободного выхода из общины. Их права практически приблизились к правам других сословий.

1. 2 Государственная регистрация п рав на землю в советский период

После Октябрьской революции в России происходит падение государственного строя и, как следствие, изменение земельных отношений. Вся земля национализируется и становится народным достоянием. В связи с чем отпадает необходимость в Межевой и Поземельной книгах, но государство по-прежнему нуждалось в сведениях о земле.

С 1919 года земельный учет стали проводить для целей землеустройства. В качестве правоустанавливающих документов на земельный участок пользователи земельными участками могли получить планы и землеотводные записи с пометкой о произведенных записях.

Во время новой экономической политики (НЭПа) происходит формирование различных форм собственности и арендных отношений. Землеустроительные работы признаются важнейшими работами государственного значения.

Земельным кодексом, принятым в 1922 году, признается исключительная государственная собственность на землю. Кодекс включил в себя положения Закона «О трудовом землепользовании». Впервые в РСФСР выделяются городские земли, государственные имущества, которые передаются в ведение Наркомзема и НКВД. Особенно подробно в Кодексе 1922 года были изложены вопросы регистрации земель и землеустройства. Государственная регистрация земель, которая находилась в ведении Наркомзема, подразделялась на основную и текущую . В регистрацию земель включался подробные сведения о каждом земельном участке.

В связи с началом проведения коллективизации в 1928-1929 годах утверждаются «Общие начала землепользования и землеустройства», которые вводили такие категории земель как, земли специального назначения и земли государственного запаса.

В 1932 году образуются Книги истории полей, где ведется учет качественных характеристик и урожайности земель. В 1939 году вводится Государственная земельная книга регистрации земель и Колхозная земельно-шнуровая книга.

По окончании войны сведения земельного кадастра вновь становятся актуальными, что связано с восстановлением народного хозяйства. С 1945 года вводится учет орошаемых земель, в 1949 году - государственная Книга учета земель, в 1951 г. - отчетность о распределении земель по угодьям, а начиная с 1952 года - постоянная отчетность о наличии осушенных земель.

«Основы гражданского законодательства Союза ССР и союзных республик» принятые 8 декабря 1961 г. вводят разнообразные формы собственности, аренду имущества и вторичное землепользование, однако, земля, недра, воды и леса по-прежнему остаются государственной собственностью и предоставляются только в пользование.

В период строительства «развитого социализма» в 1964-1985 годах образуется наиболее полная система законодательства в СССР о землепользовании и землеустройстве. Вводится такой термин как «единый государственный земельный фонд». Образуются следующие категории земель: земли сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, промышленности, транспорта, курортов, заповедников и иного несельскохозяйственного назначения, государственного лесного фонда, государственного водного фонда, государственного запаса.

В 1970 году принимается Земельный кодекс РСФСР, который существовал до 1990 года. В этом Кодексе развиваются идеи, которые были заложены в «Основах земельного законодательства…» 1968 года. В новом Земельном кодексе были несколько изменены категории земель. С 1980 года в ЗК РСФСР включены статьи о землевладении граждан, которые занимаются индивидуальной трудовой деятельностью. Кроме того в Земельном кодексе были продублированы нормы о регистрации землепользования.

В марте 1975 года принимается постановление Совета Министров СССР «О выдаче землепользователям государственных актов на право пользования землей». Регистрация землепользований выступала в СССР в качестве юридического мероприятия, целью которого является оформление права пользования земельным участками внесение записей в соответствующие государственные документы. Следовательно, земельно-регистрационные данные имели юридическую силу. Система государственной регистрации в Советском союзе была направлена на оформление прав землепользования. Она занималась сбором, систематизацией, хранением и обновлением данных о правовом и хозяйственном положении.

Регистрация включала в себя оформление права пользования каким-либо конкретным земельным участком и запись данных о землепользовании в соответствующих документах.

Основанием для проведения государственной регистрации являлось решение соответствующего государственного органа о предоставлении земельного участка землепользователю. После проведения процедуры регистрации землепользователю выдавался документ на право пользования земельным участком.

Государственную регистрацию права землепользования осуществляли в горисполкоме и в райисполкоме.

Основными регистрационными сведениями служили: наименование землепользования и землепользователя (колхоза, совхоза), вид и срок пользования, площадь земельного участка и наименование документа на право пользования, его номер и дата выдачи.

Регистрация землепользований была двух видов: основная и текущая. Основная или первичная регистрация означает оформление нового землепользования, все законно происходящие изменения в землепользовании заносили в текущую, поддерживая, таким образом, земельно-регистрационные сведения на современном уровне.

Также стоит отметить что в Советском союзе регистрация землепользований существовала в виде определенной системы и была тесно связано с государственным учетом земель. Такое единство обеспечивается, по сути, и единством документации.

К началу проведения последних реформ 90-х годов в России был образован многоцелевой Государственный земельный кадастр, выступающий в качестве единой интегрированной системой сведений о правовом, природном и экономическом положении земель.

До проведения последней земельной реформы в российском государстве ГЗК вела специальная землеустроительная служба Министерства сельского хозяйства СССР. Саму процедуру регистрации осуществляли в Государственных земельно-кадастровых книгах районов или городов и носила она название государственной регистрации землепользования. Сам термин «землепользование» применялся к земельному участку, предоставленному в пользование как единственно возможное и существовавшее право граждан и юридических лиц. Государственную регистрацию осуществляли должностные лица районной землеустроительной службы.

Земельные реформы проводимые в стране изменили этот правопорядок, что привело к необходимости совершенствования самой системы государственной регистрации.

1. 3 Формирование современной российской системы государственной регистрации

Падение советского социалистического режима привело к ликвидации единоличного права собственности государства на землю и другие объекты недвижимости, что повлекло за собой необходимость реформирования всей системы государственной регистрации и учета прав на землю.

Во-первых, появляется несколько видов собственности, закрепленных в Конституции Российской Федерации (ст. 36), при чем, частная собственность становится приоритетной и охраняется законом. Во-вторых, происходит массовая приватизация, как больших участков земель, так и имущественных комплексов - различных предприятий, заводов и так далее. Все эти обстоятельства и привели к тому, что государство просто должно было наладить учетность и перехода этих видов имущества и прав на эту недвижимость.

Нормативная база, регулирующая переход земель от государства к собственнику и, соответственно регистрацию этого перехода изначально была представлена в виде Земельного кодекса РСФСР 1991 года, в соответствии с которым Регистрация прав на земельные участки и договоров с земельными участками относилась к компетенции местных советов народных депутатов.

Указ Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года №1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» установил, что каждому собственнику земельного участка должно выдаваться свидетельство на право собственности на землю, подлежащее регистрации в регистрационной (поземельной) книге.

Следует отметить, что в пункте 4 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года, граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные в результате сделок, и которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года №1305-I «О собственности в СССР», но при этом не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право зарегистрировать право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 20 Земельного кодекса Российской Федерации (сноска)

11 декабря 1993 года Президент Российской Федерации издал Указ «О государственном земельном кадастре и регистрации документов о правах на недвижимость», (сноска) предусматривавший необходимость создания единой системы регистрации и оформления документов о правах на недвижимость. Организация ведения земельного кадастра, регистрации прав на недвижимость возлагалась, согласно данному Указу на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах. Также планировалось создание поземельной книги.

Согласно Земельному кодексу РФ от 25 октября 2001 года №136-ФЗ, основаниями возникновения прав на земельные участки, подлежащие государственной регистрации, являются основания перечисленные в статье 8 Гражданского кодекса РФ.

Гражданский кодекс Российской Федерации впервые включил не отдельные положения о государственной регистрации прав на некоторые объекты недвижимости, а систему норм, призванную определить обязательность и правовое значение регистрации прав на недвижимое имущество.

21 июля 1997 года принимается Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который и определил порядок проведения государственной регистрации, а также указал основания проведения, приостановления и отказа в государственной регистрации.

С 31 января 1998 года до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции регистрацию прав должны были осуществлять органы кадастрового и технического учета (местные комитеты по земельным ресурсам и землеустройству, БТИ). Создание системы учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним во всех субъектах Российской Федерации завершилось 1 января 2000 года.

В октябре 2004 года была создана Федеральная регистрационная служба, а с 1 января 2005 года центральный аппарат и территориальные органы Федеральной регистрационной службы (правопреемники учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) приступили к осуществлению государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на всей территории Российской Федерации.

С 1998 по 2004 годы учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а с 2005 года по май 2008 года Федеральная регистрационная служба находились в ведении Минюста России.

В соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 12 мая 2008 года №724 «Вопросы системы и структуры федеральных органов исполнительной власти» Федеральная регистрационная служба была переподчинена Министерству экономического развития Российской Федерации. Согласно Указу Президента Российской Федерации от 25 декабря 2008 года №1847 Росрегистрация переименована в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии с возложением на нее с 1 марта 2009 года функций упраздненных Роснедвижимости и Роскартографии.

В настоящее время систему государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Российской Федерации составляют:

Федеральный орган в области государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним - Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии;

Территориальные органы - управления Росреестра в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, расположенные на территории субъектов Российской Федерации.

Таким образом, на данном этапе исследования можно сформулировать следующие положения и выводы:

1. Зачатки института государственной регистрации прав на недвижимое имущество начали формироваться еще во времена Русской Правды;

2. В своем историческом развитии государственная регистрация прав на земельные участки прошла длинный путь и претерпела существенные изменения после Октябрьской революции 1917 года;

3. Современное состояние института государственной регистрации прав на земельные участки сформировалось благодаря принятию Гражданскому кодексу Российской Федерации, Земельному кодексу, Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» и Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».

2. Правовое регулирование государственной регистрации прав на земельные участки

2. 1 Понятие и принципы государственной регистрации прав на землю

регистрация земля право

Согласно ст. 2 Закона о регистрации, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ).

В доктрине, в частности, В.А. Порошков утверждает, что «государственная регистрация недвижимых вещей является средством контроля государства за оборотом недвижимого имущества, а также выступает в роли юридического факта в гражданском праве».

А.Р. Кирсанов, поддерживая позицию П.В. Крашенинникова о том, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц». Далее он поясняет, что «интересы государства и общества заключаются, во-первых, в создании базы данных для налогообложения недвижимости; во-вторых, в обеспечении органов власти и местного самоуправления достоверной информацией о недвижимом имуществе в целях эффективного управления этим имуществом; в-третьих, в создании условий для осуществления политики экономических реформ».

Введение системы государственной регистрации прав, которая предусматривается ст. 131 ГК РФ, обусловлено достижением некоторых целей:

Придать открытость (прозрачность) правам на недвижимое имущество, и, конкретно земельные участки, а также информации об этих правах;

Защитить права и законные интересы граждан и юридических лиц, путем введения государственного контроля за совершением сделок с недвижимым имуществом и переходом прав на него;

Внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, на всей территории РФ;

М.Г. Пискунова, классифицируя цели государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, указывает, что: «Основной правовой целью является обеспечение устойчивости гражданского оборота путем подтверждения и государственной гарантии прав на недвижимость. Социальная цель заключается в обеспечении законности оборота недвижимости, защите прав и законных интересов участников сделок и третьих лиц. Экономическая цель - обеспечение благоприятного инвестиционного климата, прозрачности рынка недвижимости, снижения экономических рисков, упорядочения сборов налогов. Информационно-управленческая цель - обеспечение физических и юридических лиц, органов государственной власти и местного самоуправления достоверной информацией о гражданских правах на недвижимость».

По мнению А.В. Волынцевой, «основные цели государственной регистрации:

1) защита прав и законных интересов собственников и обладателей иных прав на объекты недвижимости;

2) обеспечение законного, надежного, открытого гражданского оборота;

3) обеспечение гласного и достоверного подтверждения прав на недвижимое имущество;

4) создание эффективных механизмов государственного управления рынком недвижимости;

5) реализация фискальной функции государства в части обеспечения поступления в бюджет средств от операций, предметом которых выступает недвижимость;

6) обеспечение безопасности на рынке недвижимости путем предотвращения и пресечения преступлений и правонарушений в данной сфере».

Анализируя мнения вышеуказанных авторов, можно выделить, что основной целью государственной регистрации прав является защита законных прав и интересов субъектов отношений, связанных с оборотом недвижимого имущества и земельных участков, в частности. Это и понятно. Государство, являясь крупнейшим собственником земли и одним из основных участников оборота недвижимого имущества обязано специально гарантировать и защищать права и интересы других субъектов.

В самом Законе о государственной регистрации цели не указаны. Что является упущением со стороны законодателя. Ведь именно такое отсутствие на указание целей госрегистрации и порождает споры среди исследователей.

В связи с этим можно в действующий Закон о регистрации внести следующее положение, предложенное В.А. Алексеевым: «Целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество является защита имущественных прав участников оборота недвижимого имущества.

Все участники гражданского оборота, включая государство, при рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество имеют равные права. Изъятия из данного правила могут устанавливаться только законом».

Принципы проведения государственной регистрации прав можно разделить на общие и особенные.

К общим принципам относятся:

- принцип законности . Стоит отметить, что это основной принцип потому, что он «означает функционирование демократического общества, осуществление всех форм государственной деятельности на основании и в соответствии с требованиями права, закона, естественными правами и обязанностями человека».

Относительно же государственной регистрации прав принцип законности означает строгое и неукоснительное соблюдение законодательства в данной сфере.

Можно выделить основные элементы принципа законности:

Наличие законов, регулирующих отношения складывающихся в сфере государственной регистрации прав. Законодательство в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» иных федеральных законов и нормативных правовых актов, а также различных ведомственных актов в виде Инструкций и Информационных писем;

Обеспечение соблюдения прав граждан и законных интересов юридических лиц. Права граждан могут быть ограничены только федеральным законодательством и только в той мере, которая необходима для зашиты конституционного строя, прав и законных интересов других лиц, нравственности и здоровья, а также обороноспособности страны;

Соблюдение законодательства в указанной сфере всеми участниками отношений, складывающихся по вопросу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Принцип равенства граждан перед законом. Данный принцип означает, что все граждане, независимо от расы, пола, цвета кожи, политических и религиозных взглядов, а также экономического положения, имеют равные права и исполняют равные обязанности.

Относительно проведения государственной регистрации принцип равенства граждан перед законом означает, что все граждане имеют равное права и несут равное бремя обязанностей, связанных с проведением процедуры государственной регистрации прав.

Принцип гласности и публичности. Неоспорим тот факт, что регистрация имеет публичный характер.

Согласно п. 1, статьи 7 Закона о государственной регистрации прав, любое лицо, предъявившее удостоверение личности и заявление может получить информацию о сведениях, содержащихся в ЕГРП. При этом в статье, также, указывается на использование различных технических средств при запросе сведений и обязанность органа о предоставлении таких сведений (за исключением сведений, доступ к которым ограничен соответствующим федеральным законом). Этот принцип служит обеспечению законности оборота недвижимости и «прозрачности» рынка.

За предоставление неверной информации Федеральная регистрационная служба несет ответственность согласно п. 1 ст. 31 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Принцип достоверности записей в Едином государственном реестре прав. В соответствии с данным принципом презюмируется, что информация содержащаяся в ЕГРП достоверная. При этом, на основании п. 1 ст. 2 Закона о регистрации, зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Запись в ЕГРП свидетельствует о наличии субъективного права, существование которого не требует дополнительных доказательств. Поэтому, даже в случае утраты правоустанавливающих документов, нет необходимости в их восстановлении. Право существует и не требует дополнительных подтверждений пока есть соответствующая запись в ЕГРП. Чефранова Е.А. также отмечает тот факт, что запись в Реестре и свидетельство о государственной регистрации права не одно и то же. Наличие такого свидетельства всего лишь подтверждение факта проведения регистрации того или иного числа. Ответом на вопрос, является ли конкретное лицо собственником, есть только выписка из ЕГРП.

Принцип императивности. Данный принцип означает, что обязанность регистрации прав на недвижимое имущество и, конкретно, земельные участки, закреплена законодательно. В пункте 1 статьи 131 ГК РФ указано: право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Из особенных принципов, относящихся непосредственно к государственной регистрации, можно выделить следующие.

Процессуальный формализм. Данный принцип означает строго регламентированную процедуру проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, которая четко прописана в Законе о регистрации. Также следует отметить, что к этому принципу относится и правила ведения Единого государственного реестра, форму и содержание вносимых записей. Эти формальности установлены, с одной стороны, для защиты лиц, обращающихся за регистрацией того или иного права, усиления ответственности регистрирующих органов за несвоевременную регистрацию, с другой - для обеспечения юридической чистоты и государственной гарантии зарегистрированных прав и сделок, полноты и подлинности сведений ЕГРП.

Принцип единства. Этот принцип означает осуществление процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним единой системой органов, действующих на территории субъектов Российской Федерации, которые и составляют Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии. Также, для обеспечения принципа единства, ЕГРП ведется на русском языке на территории всей Российской Федерации.

Принцип двойной регистрации. Данный принцип можно отметить даже в самом названии Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который заключается как в регистрации договора, например, купли-продажи, так и в регистрации перехода того или иного права или обременения права. Однако, этот принцип не стоит относить ко всем сделкам подряд. Принцип двойной регистрации применятся лишь к сделкам, для которых законодательно установлено обязательное требование по надлежащей форме и государственной регистрации. На самом договоре ставится штамп с регистрационной надписью о проведении регистрации. Свидетельство о регистрации права или выписка из Единого государственного реестра прав выступают как подтверждение проведения процедуры регистрации.

Принцип преемственности. По сути, данный принцип означает обратную силу Закона о регистрации. Согласно данному принципу, собственник, зарегистрировавший свои права до вступления данного Закона в силу, обладает всеми правомочиями относительно содержания права собственности - владение, пользование и распоряжение. Однако, если, к примеру, с земельным участком совершается сделка, которая подлежит государственной регистрации, или же ранее возникшие права ограничиваются иным образом, то государственная регистрация такой сделки или ограничения права, возможна только после регистрации права в ЕГРП. То есть, правоотношения, возникшие в связи с распоряжением земельным участком, приобретенным до вступления в силу Закона о регистрации, подпадают под его действие.

Принцип приоритета ранее зарегистрированных прав. Согласно статье 20 Закона о регистрации одним из оснований в отказе проведении государственной регистрации является «наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами». Таким образом, если во время проведения правовой экспертизы документов, поданных на государственную регистрацию, становится известно, что данный земельный участок зарегистрирован за другим субъектом, отдается приоритет ранее зарегистрированному праву.

2 . 2 Порядок проведения государственной регистрации прав на земельные участки

В соответствии со ст. 25 ЗК России «Основания возникновения прав на землю», права на земельные участки возникают по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством Российской Федерации и подлежат обязательной регистрации в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Порядок регистрации прав на земельные участки регулируется ст. 13 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Данный порядок включает в себя следующие действия, предусмотренные ч. 1 указанной статьи, расположенных в хронологической последовательности:

· приём регистрирующим органом документов, представленных заявителем для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;

· правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки;

· установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и зарегистрированными ранее правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав на недвижимое имущество;

· внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;

· совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведённой государственной регистрации прав.

При осуществлении действий, направленных на регистрацию прав на недвижимое имущество, органы по регистрации руководствуются Методическими рекомендациями по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утверждёнными приказом Минюста России от 01.07.2002 №184 (ред. от 19.01.2005).

Каждое из указанных действий строго регламентировано законом:

1) порядок предоставления документов и их регистрация предусмотрены статьями 16 и 18 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и др.;

2) правовая экспертиза документов и проверка законности сделки регламентирована п. 3 ст. 9, п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, а также Методическими рекомендациями;

3) основания для государственной регистрации перечислены в п. 1 ст. 17 Закона о государственной регистрации прав, ГК России, в ЗК России (некоторые особенности регистрации);

4) некоторые основания для приостановления государственной регистрации указаны в п. 2 ст. 17, п. 4 ст. 19, п. 1 ст. 24 Закона о государственной регистрации прав и др.;

5) основания для отказа в государственной регистрации прав установлено в п. 1 ст. 13, п. 1 ст. 20, п. 5 ст. 25.2 Закона о государственной регистрации прав;

6) Все действия органов по регистрации, включая сроки совершения регистрационных действий детально регламентированы Законом о государственной регистрации прав, а также Административным регламентом исполнения государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. Приказом Минюста России от 14.09.2006 №293).

Остановимся подробней на рассмотрении всех указанных действий и особенностей, возникающих в процессе государственной регистрации прав на земельные участки.

Во-первых, не может быть передано право по сделке на земельный участок, на него не могут быть наложены какие-либо ограничения (обременения) и, соответственно, он не подлежит государственной регистрации в том случае, если права на данный участок ранее не были зарегистрированы установленном порядке лицом, например, передающим право на земельный участок по договору купли-продажи или дарения. Для совершения сделки прежде необходимо, чтобы соответствующая сторона (продавец, даритель, залогодатель) зарегистрировал право в порядке, установленном Законом о государственной регистрации прав.

Подобные документы

Законодательство, регулирующее земельные правоотношения. Юридические основания для приобретения прав на земельные участки. Значение государственной регистрации земельных прав. Особенности приобретения прав граждан и организаций на земельные участки.

контрольная работа , добавлен 17.01.2015

Характеристика особенностей законодательства, регулирующего земельные правоотношения. Виды прав на земельные участки. Основания для приобретения права пожизненного наследуемого владения. Значение государственной регистрации прав на земельные участки.

контрольная работа , добавлен 29.12.2010

Цели, принципы и правовое значение государственной регистрации прав на недвижимость, основания для отказа. Понятие правоустанавливающих документов. Классификация объектов недвижимости. Характеристика системы регистрации прав на недвижимость в России.

курсовая работа , добавлен 17.06.2010

Анализ правового режима недвижимости как объекта гражданских прав. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имуществ. Основания государственной регистрации и отказа в государственной регистрации. Правовое регулирование оборота недвижимости.

дипломная работа , добавлен 24.07.2010

Принципы государственной регистрации прав на земельные участки: обязательность, преемственность, открытость, платность, законность и презумпция достоверности. Возникновение, переход и прекращение прав на земельные участки как на недвижимое имущество.

курсовая работа , добавлен 04.01.2011

Правовая природа и принципы государственной регистрации, ее значение для обеспечения охраны и рационального использования земель. Зарождение и становление системы регистрации прав на земельные участки, институт и пути укрепления прав в данной сфере.

контрольная работа , добавлен 14.01.2015

Значение института государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Особенности осуществления государственной регистрации аренды недвижимого имущества, найма жилого помещения, безвозмездного пользования (ссуды) объектом культурного наследия.

дипломная работа , добавлен 13.01.2018

Понятие системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество, её цели и основные принципы функционирования. Объекты государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

реферат , добавлен 12.10.2011

Характеристика системы регистрации в Республике Казахстан. Соотношение государственной регистрации прав и нотариального удостоверения сделок с недвижимостью. Объекты и процедура государственной регистрации прав на недвижимость в правовом кадастре.

дипломная работа , добавлен 15.12.2013

Объекты прав, подлежащие государственной регистрации, территория и дата, участники, оплата за предоставленную информацию, правовая ответственность. Система органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на землю и сделок с землей. Документы.

Категории

Учитывается или нет данная публикация в РИНЦ. Некоторые категории публикаций (например, статьи в реферативных, научно-популярных, информационных журналах) могут быть размещены на платформе сайт, но не учитываются в РИНЦ. Также не учитываются статьи в журналах и сборниках, исключенных из РИНЦ за нарушение научной и издательской этики."> Входит в РИНЦ ® : нет	Число цитирований данной публикации из публикаций, входящих в РИНЦ. Сама публикация при этом может и не входить в РИНЦ. Для сборников статей и книг, индексируемых в РИНЦ на уровне отдельных глав, указывается суммарное число цитирований всех статей (глав) и сборника (книги) в целом."> Цитирований в РИНЦ ® : 0
Входит или нет данная публикация в ядро РИНЦ. Ядро РИНЦ включает все статьи, опубликованные в журналах, индексируемых в базах данных Web of Science Core Collection, Scopus или Russian Science Citation Index (RSCI)."> Входит в ядро РИНЦ ® : нет	Число цитирований данной публикации из публикаций, входящих в ядро РИНЦ. Сама публикация при этом может не входить в ядро РИНЦ. Для сборников статей и книг, индексируемых в РИНЦ на уровне отдельных глав, указывается суммарное число цитирований всех статей (глав) и сборника (книги) в целом."> Цитирований из ядра РИНЦ ® : 0
Цитируемость, нормализованная по журналу, рассчитывается путем деления числа цитирований, полученных данной статьей, на среднее число цитирований, полученных статьями такого же типа в этом же журнале, опубликованных в этом же году. Показывает, насколько уровень данной статьи выше или ниже среднего уровня статей журнала, в котором она опубликована. Рассчитывается, если для журнала в РИНЦ есть полный набор выпусков за данный год. Для статей текущего года показатель не рассчитывается."> Норм. цитируемость по журналу:	Пятилетний импакт-фактор журнала, в котором была опубликована статья, за 2018 год."> Импакт-фактор журнала в РИНЦ:
Цитируемость, нормализованная по тематическому направлению, рассчитывается путем деления числа цитирований, полученных данной публикацией, на среднее число цитирований, полученных публикациями такого же типа этого же тематического направления, изданных в этом же году. Показывает, насколько уровень данной публикации выше или ниже среднего уровня других публикаций в этой же области науки. Для публикаций текущего года показатель не рассчитывается."> Норм. цитируемость по направлению: