Арендатор вправе с согласия арендодателя. Договор субаренды помещения между юридическими лицами
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарии к ст. 615 ГК РФ
1. Комментируемая статья устанавливает права арендатора по отношению к арендованному имуществу. Условия пользования имуществом могут быть определены одним из следующих способов:
Договором;
Назначением имущества.
2. Арендатор вправе не только лично пользоваться полученным в аренду имуществом, но и давать право пользоваться этим имуществом третьим лицам:
Заключая субарендные договоры;
Передавая свои права и обязанности по договору аренды третьим лицам (заключать перенайм);
Предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование;
Отдавать арендные права в залог;
Вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Иные правила могут быть установлены настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. Так часть 2 статьи 631 ГК РФ запрещает сдачу в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передачу им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы. Согласно статье 660 ГК РФ арендатор вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу при условии, что это не влечет уменьшения стоимости предприятия и не нарушает других положений договора аренды предприятия, если иное не предусмотрено договором аренды предприятия.
Во всех указанных случаях, за исключением перенайма, ответственность перед арендодателем не передается, а остается на арендаторе.
3. Если арендатор нарушает условия пользования имуществом, арендодатель вправе требовать расторжения разговора и возмещения возникших от этого убытков. Таким образом обеспечивается защита имущества арендодателя от вероятного причинения ущерба его имуществу по причине неправильного его использования.
Новая редакция Ст. 615 ГК РФ
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к Ст. 615 ГК РФ
Судебная практика.
Пункт 2 ст. 615 ГК не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма и других, упомянутых в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Из всех правомочий арендатора особый интерес вызывает конструкция перенайма. Перенаем - это прекращение договора аренды с одновременным заключением нового договора на тех же условиях с новым арендатором. Специфика этого способа расторжения договора заключается в том, что арендодатель (если в договоре уже содержится принципиальное разрешение на перенаем) просто ставится в известность о смене арендатора, т.е. на выбор арендатора повлиять не может. Новый арендатор, со своей стороны, принимает имущество с обременениями, установленными прежним арендатором.
Судебная практика.
При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (приложение к информационному письму Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
Другой комментарий к Ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации
1. Согласно п. 1 комментируемой статьи обязанность арендатора - пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. По договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования. Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Так, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) нередко предоставляется в аренду не для перевозки груза или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и проч. Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением. Его нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК РФ).
При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия.
Если пользование имуществом в соответствии с его назначением предполагает выполнение определенных правил, предписываемых правовыми актами, то соблюдение их - обязанность арендатора. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).
2. Согласно п. 2 комментируемой статьи пользование имуществом может сочетаться с предоставлением арендатору возможности в ограниченных пределах распоряжаться арендованным имуществом.
С согласия арендодателя он вправе сдавать полученное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Субаренда (поднаем) заключается в сдаче в аренду арендатором арендуемого им имущества третьему лицу - субарендатору. Субарендный договор по своей правовой природе является также договором аренды, в котором арендатор выступает в качестве арендодателя, а субарендатор в качестве арендатора. Наличие договора субаренды не изменяет прав и обязанностей сторон по договору аренды. Перед арендодателем по договору аренды остается ответственным арендатор. Между субарендатором и арендодателем по договору аренды не возникает правовых отношений.
Поскольку договор субаренды является производным, то его условия предопределены договором аренды. По договору субаренды субарендатор приобретает обычные права арендатора. При этом арендатор не может предоставить субарендатору больше прав, чем имеет сам. Поэтому договор субаренды может быть заключен лишь на срок, не превышающий срок договора аренды.
Объектом субаренды может быть всякое имущество, являющееся объектом аренды, поскольку правовыми актами об отдельных видах аренды либо об аренде отдельных видов имущества не установлено ограничений. Так, исключается субаренда имущества, взятого напрокат, субаренда участков лесного фонда (см. п. 2 ст. 631, ст. 31 ЛК).
К субаренде применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено правовыми актами. Сказанное означает, что договор субаренды должен совершаться в форме, предусмотренной для договора аренды, что требования закона о регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так, арбитражный суд отказал истцу во взыскании неустойки за просрочку внесения арендной платы по договору субаренды нежилого помещения в связи с тем, что признал подписанный сторонами договор субаренды незаключенным из-за отсутствия его государственной регистрации (п. 19 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
По договору перенайма арендатор с согласия арендодателя передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В отличие от субаренды (поднайма) при перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора: первоначальный арендатор выбывает из обязательства, утрачивая права и обязанности, но оставляя вместо себя новое лицо. Между арендодателем и новым арендатором возникает другое обязательство по аренде того же имущества на прежних условиях. Так как к новому арендатору переходят в полном объеме права и обязанности прежнего арендатора, то договор перенайма должен быть совершен с соблюдением порядка, предусмотренного для уступки права требования и перевода долга - следовательно, лишь с согласия арендодателя. К перенайму, таким образом, применяются правила о цессии и переводе долга (см. ст. 382 - 392 ГК РФ). Согласие арендодателя на распоряжение имуществом определенным образом должно быть дано в той же форме, в которой совершен договор аренды.
3. Законом или иными правовыми актами (но не договором) могут быть установлены правила, ограничивающие либо расширяющие правомочия арендатора. Так, лишены названных выше способов распоряжения имуществом арендаторы по договору проката (п. 2 ст. 631 ГК РФ). Напротив, дополнительные правомочия по распоряжению арендованным имуществом предоставлены арендатору транспортного средства. Такой арендатор вправе без согласия арендодателя заключать с третьими лицами договоры об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).
В п. 2 комментируемой статьи подчеркнуто, что во всех случаях распоряжения арендованным имуществом, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Он ответствен за своевременное внесение платы, использование имущества по назначению, поддержание имущества в надлежащем состоянии и т.п.
4. Арендатор вправе выбрать любой способ передачи права аренды другому лицу, не допуская, однако, передачи указанного права иными способами, кроме названных в ГК или иных правовых актах. Подобный вывод подтвержден и судебной практикой. Судебная практика исходит из того, что ГК устанавливает специальные правила передачи арендатором права аренды другому лицу. Так, по одному из арбитражных дел соглашение о передаче арендатором права аренды посредством цессии судом было признано не предусмотренным п. 2 ст. 615 ГК способом передачи указанного права и потому не влекущим правовых последствий (п. 16 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
5. Согласно п. 3 комментируемой статьи нарушение арендатором требований, предусмотренных п. 1 и 2 ст. 615, порождает у арендодателя право на расторжение договора. Названное правило корреспондирует с положениями ст. 619 ГК, предусматривающим общие основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (см. комментарий к ст. 619 ГК РФ).
›Договор субаренды нежилого помещения – документ, основываясь на который арендатор сдает арендованную недвижимость другому лицу. Он может заключаться только по одобрению арендодателя. При нежелании передачи объекта недвижимости в субаренду им делается соответствующая пометка.
В качестве предмета договора между юридическими лицами выступает передаваемый объект, находящийся в нежилом фонде. Данный вид недвижимости задействуется для рабочих, торговых, непроизводственных, бытовых и прочих задач. В договоре содержатся основные составляющие его предмета: тип объекта недвижимости, размер, адрес, где он располагается и разные особенности. Такая информация может размещаться как в самом тексте документа, так и находиться в приложении к нему.
Стороны и форма заключения
Законодательством РФ не предусматривается специальных требований, выдвигающихся к субъектам типового договора. В виде арендодателей могут выступать:
Заключение договора осуществляется письменно, методом оформления одного документа, который в дальнейшем подписывается сторонами.
Действие документа
Договор субаренды помещения нежилого типа между ИП заключается на период, не превышающий аренду. В случае перезаключения договора аренды запрещается пролонгация договора субаренды. Возникает потребность в составлении нового документа, период действия которого будет равен договору аренды, имеющему юридическую силу. Преждевременное прекращение заключенного договора аренды подразумевает и остановку действия договора, регулирующего субаренду.
К образцам приложений, относящимся к договору субаренды объектов нежилого фонда, относят:
- Характерные особенности арендованного объекта;
- Перечень платежей за аренду;
- Паспорт (кадастровый) помещений;
- Подтверждение государственной регистрации прав на объект.
Примеры вспомогательной документации к шаблону документа:
- Акт приема и передачи;
- Протокол с разногласиями и согласованиями;
- Вспомогательное соглашение.
На нашем сайте вы сможете скачать договора, а также нужные формы и бланки в удобном формате. Связавшись с нашим специалистом, вы сможете запросить образец правильного заполнения документа.
Нажми «Нравится» если статья оказалась полезной или поделись в соц сети
Документы которые могут быть вам интересны:
Договор
субаренды
дата и место подписания
___(наименование организации)___, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(наименование организации)___, именуем__ в дальнейшем»Субарендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:
1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату _______________ (указать данные, позволяющие определенно _________________
установить имущество, подлежащее передаче в субаренду)
1.2. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом.
1.3. На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды N ____ от «___»__________ ____ г.
1.4. В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.
2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
2.1. Арендатор обязуется:
2.1.1. Предоставить Субарендатору по Акту приема-передачи Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в настоящем Договоре.
2.1.2. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора нормативными актами РФ.
2.1.3. Принять от Субарендатора Объект по Акту приема-возврата в срок _____ дней по истечении срока субаренды.
2.2. Арендатор вправе:
2.2.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще _________________, а также в случае неотложной необходимости в присутствии Субарендатора.
2.2.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.
2.2.3. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.
2.3. Субарендатор обязан:
2.3.1. Использовать Объект в соответствии с его целевым назначением, указанном в настоящем Договоре.
2.3.2. Своевременно и в полном объеме выплачивать Арендатору субарендную плату за пользование Объектом.
2.3.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, нести расходы на его содержание.
2.3.4. Обеспечивать представителям Арендатора беспрепятственный доступ на Объект для его проверки и осмотра.
2.3.5. При окончании срока субаренды или прекращении настоящего Договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.
2.4. Субарендатор вправе:
2.4.1. В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ требовать соответственного уменьшения субарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.
2.4.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.
2.4.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.
2.4.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.
2.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в срок _____ дней сообщить друг другу о произошедших изменениях.
3. СУБАРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ
3.1. Субрендная плата составляет _____ (__________) рублей в _______________.
3.2. Сумма, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, перечисляется Субарендатором на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, не позднее ____ числа _____________. (каждого месяца, первого месяца в квартале и т.п.)
3.3. Субарендная плата включает в себя: __ (указать, при необходимости,
________________.
дополнительные платежи за пользование Объектом)
4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством РФ.
4.2. В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.
4.3. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _______________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).
4.4. В случае нарушения Субарендатором п. 3.2 настоящего Договора Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
4.5. Выплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, взятых на себя по настоящему Договору.
Договор субаренды помещения: образец
5. ФОРС-МАЖОР
5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.
5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему договору.
5.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.
5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.
6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ
6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.
6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством РФ.
7. СРОК СУБАРЕНДЫ
7.1. Срок субаренды Объекта по настоящему Договору составляет ___________ с момента его принятия Субарендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.
7.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее чем за _____ месяц(ев) до окончания действия настоящего Договора.
7.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.
7.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия настоящего Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА
8.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.
8.2. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:
8.2.1. Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению.
8.2.2. Существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.
8.3. По требованию Субарендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:
8.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением Объекта.
8.3.2. Переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении настоящего Договора.
8.3.3. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ
9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.
9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр хранится в делах _______________.
9.3. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в _______________.
9.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.
10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН
Статья 615.
Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно
Пользование арендованным имуществом
Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим, другим или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
— Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды
— Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды
— Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды
— Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ
— Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам
— Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду
— Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя
— Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды
— Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды
— Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества
— Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя
— Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество
— Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду
— Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)
— Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду
— Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду
— Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка
— Правовое регулирование договора сублизинга
Суть данного бизнеса
Для любого предприятия, будь то парикмахерская, типография или продовольственный магазин, требуется помещение. Однако далеко не у всех предпринимателей есть средства на покупку собственных квадратных метров, и они вынуждены работать на арендованных площадях.
Спрос на коммерческую недвижимость всегда был высок, а это означает, что сдача помещений в аренду может стать очень прибыльным и стабильным бизнесом. Причем, заработать на аренде торговых или офисных площадей можно, даже не имея в собственности помещения. Речь идет о таком интересном направлении бизнеса, как субаренда.
Под этим термином подразумевается сдача в аренду арендованного помещения, причем абсолютно законная.
Принцип действия следующий: Вы берете в аренду на 3-5 лет пустое помещение без отделки или находящееся в удовлетворительном состоянии, скажем, за 30 тысяч рублей в месяц, делаете там косметический ремонт (возможно, легкую перепланировку и т.п.) и передаете его в субаренду третьему лицу уже за 50 тысяч рублей в месяц.
Обязательное условие: С собственником помещения должен быть подписан договор, в котором обязательно должно быть прописано ваше право сдавать помещение в субаренду. Гарантией того, что ваш арендатор не разорвет соглашение досрочно, должны стать соответствующие пункты, оговоренные в том же договоре.
Сегодня на московском рынке есть немало компаний, которые сумели превратить сдачу площадей в субаренду в прибыльный и совершенно законный бизнес. Нередко они снимают помещения в статусных объектах целыми этажами, за счет чего получают дополнительную скидку по арендной плате, после чего разбивают помещение на мелкие блоки и сдают площади по более высоким ставкам.
Правовой механизм субаренды недвижимости
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, арендатор имущества с согласия арендодателя имеет право сдавать это имущество в субаренду.
Договор субаренды офиса образец бланк
Для сдачи помещения в субаренду между сторонами заключается Договор субаренды .
Во всем цивилизованном мире субаренда является нормальной коммерческой практикой, не запрещенной законом и обычаями делового оборота.
Как найти арендаторов коммерческой недвижимости?
Помните, что сдавая в аренду чужое помещение, вы берете на себя ответственность за его состояние перед владельцем, поэтому необходимо четко прописать в договоре субаренды условия эксплуатации помещения, учесть все мельчайшие подробности и нюансы.
Субаренда – это временная переуступка прав арендатором на арендуемое им имущество или на его часть.
Гражданско-правовые отношения
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 Гражданского кодекса РФ).
Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду. При этом ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор, а договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).
Арендатор (субарендатор) обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).
Цель субаренды
Это хороший способ для арендатора снизить свои затраты на аренду, если какая-то часть арендованного имущества им не используется.
Особенность субарендных договорных отношений
По договору, заключаемому между арендатором и субарендатором, арендатор берет на себя обязательства сдавать на оговоренный срок имущество, которое находится у него в аренде в соответствии с основным договором между ним и арендодателем.
Субаренда не освобождает арендатора от тех обязательств, которые он несет перед арендодателем в соответствии с договором аренды. Эта норма установлена законодательно в пункте 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ и не может быть изменена или отменена договорами аренды или субаренды. По договору субаренды арендатор не может передать субарендатору больше прав по владению и пользованию имуществом, чем имеет их сам.
Согласие арендодателя на заключение договора субаренды
Отметим, что арендодатель является обязательным участником этой гражданско-правовой сделки.
При этом без согласия арендодателя на заключение договора субаренды, арендная сделка по закону может быть признана недействительной. Оформлено это согласие может быть как дополнительное соглашение к договору аренды, в виде заверенного письма или протокола совместного заседания. Его можно также оговорить заранее в первичном договоре аренды как право арендатора на временную передачу имущества в субаренду.
Последствия сдачи имущества в субаренду без согласия арендодателя
Рассмотрим следующую ситуацию.
Организация арендовала имущество и сдала его в субаренду. При этом по условиям договора она не имела права это делать, так как в договоре был прямой запрет арендодателя на сдачу имущества в субаренду.
Выясним юридические и налоговые последствия несогласованной субаренды для всех участников сделки.
Гражданско-правовые последствия
Арендодатель вправе проверить, как его имущество используется арендатором.
Узнав о нарушении своего запрета на субаренду, арендодатель может в определенный срок расторгнуть и вернуть имущество или выселить субарендатора и использовать имущество в соответствии с условиями договора. Последствиями расторжения договора аренды будет возврат арендатором и, соответственно, субарендатором имущества арендодателю (Статьи 301, 303 ГК РФ). В этом случае арендные платежи, уплаченные арендатором до момента расторжения договора, арендодатель не возвращает (Пункт 4 ст. 453 ГК РФ).
Кроме этого арендодатель может:
потребовать от арендатора уплаты штрафа, если он был предусмотрен договором (Пункт 1 ст. 330 ГК РФ);
потребовать от арендатора возмещения убытков, например ущерба, причиненного имуществу арендодателя (Пункт 5 ст. 453, ст. 622 ГК РФ).
Если же арендодателю будет достаточно только выселить субарендатора, не расторгая при этом договор аренды, то он может обратиться в суд с требованием о признании договора субаренды между арендатором и субарендатором недействительным и возврате имущества арендатору (Пункт 2 ст. 167, п. 1 ст. 173.1, п. п. 2, 3 ст. 615 ГК РФ).
В случае если договор субаренды будет признан недействительным, субарендатор будет обязан возвратить арендатору (субарендодателю) арендованное имущество (Пункт 2 ст. 167 ГК РФ). При этом арендатор (субарендодатель) не должен возвращать субарендатору полученные им платежи, так как они являются платой за фактическое пользование имуществом (Постановление ФАС МО от 08.07.2014 N Ф05-6553/2014).
Налоговые последствия
Налоговые органы могут отказать субарендатору в признании субарендных платежей в составе налоговых расходов по договору субаренды и в вычетах НДС с субарендных платежей, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно.
В налоговом учете арендатора затраты по претензиям арендодателя отражают следующим образом. Если договор аренды будет расторгнут и арендатору придется выплатить арендодателю штраф и возместить ущерб, то суммы штрафа по договору и возмещения реального ущерба можно будет включить во (Подпункт 13 п. 1 ст. 265 НК РФ). При этом размер реального ущерба должен быть подтвержден документально. Арендодателю все полученные в результате расторжения договора аренды средства (компенсации, упущенную выгоду, штрафы и т.п.) нужно включить во внереализационные доходы (Пункт 3 ст. 250 НК РФ).
А вот НДС с этих сумм начислять не надо, так как они не связаны с оплатой услуг по аренде (Подпункт 2 п. 1 ст. 162 НК РФ).
Права и обязанности субарендатора
Субарендатор получает права и обязанности, оговоренные в первоначальном основном договоре аренды.
Срок договора субаренды
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий действие первичного договора аренды. В том случае, когда срок действия договора аренды не определен, договор на субаренду также может быть заключен на том же условии.
Отметим, что договор субаренды, срок действия которого превышает 1 год, должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в территориальном органе Росреестра.
Остались еще вопросы по бухучету и налогам? Задайте их на бухгалтерском форуме .
Субаренда: подробности для бухгалтера
- О применении ставки налога на прибыль 0% сельхозпроизводителем в отношении сумм возмещения убытков
Газодобывающими предприятиями заключены договоры аренды (субаренды) земельных участков, принадлежащих обществу. Данные... период срока действия договоров аренды (субаренды) земельных участков. К сведению: в... этап рекультивации), передаваемых в аренду (субаренду) ООО в 2015 году, осуществлялся... свою очередь, сдача в аренду (субаренду, временное пользование) части земельных участков... частей земельных участков в аренду, субаренду, в пользование происходило не в...
- Судебные победы арендаторов
Передать с согласия арендодателя в субаренду арендованное имущество. Однако способ... и сдавать арендованные помещения в субаренду. Но впоследствии арендодатель направил... , продолжал сдавать помещения в субаренду, а арендодатель обратился в... одностороннем порядке отозвать согласие на субаренду. Но Судебная коллегия Верховного... арендатора сдавать арендованное имущество в субаренду не противоречит требованиям ст. ... позволяющем арендатору сдавать помещения в субаренду. Причем арендодатель на этом не...
- Как выстроить процесс аудита объектов недвижимости
Арендодателя, (в т.ч. под субаренду), условий пересмотра арендной ставки, наличие... , наличие возможности сдачи площадей в субаренду, Также не стоит забывать о... на сдачу объекта в аренду/субаренду. Если пренебречь этим правилом, в... сдача вакантных площадей в аренду/субаренду, при этом необходимо обращать внимание...
- Очередные изменения в порядке применения КОСГУ
От платы по договорам аренды, субаренды, являющейся платой за право пользования... исключением платы по договорам аренды (субаренды) земель, а также доходов от... в отношении доходов по договорам субаренды. Остальные изменения, внесенные в упомянутый...
- Об учете расходов на арендные платежи
Которому запрещено сдавать площади в субаренду. В связи с этим между... том числе заключенный договор аренды (субаренды), документы, подтверждающие внесение арендных платежей... оказанных услуг по договору аренды (субаренды) для целей документального подтверждения расходов...
- Налоговые последствия договора аренды
Аренды и ищите условие о субаренде. Если субаренда договором предусмотрена, то лучше... согласие собственника на сдачу в субаренду. Тогда принятие арендной платы в...
1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом , другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.
Комментарий к статье 615
1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к процессу пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.
Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом. Современный законодатель справедливо отказался от общей квалификации неиспользования арендованного имущества в качестве нарушения договора аренды (подобная квалификация имела место в дореволюционном гражданском праве: во всех случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, мог быть признан нарушившим возложенное на него обязательство).
Однако есть и исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК).
2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.
В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным. Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам Форта Байяр).
3. Во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В п. 2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.
Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь собственнику имущества небезразлична личность, которой он доверяет хозяйственное пользование имуществом. В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 коммент. ст. может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 письма ВАС N 66). На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма (ст. 168 ГК).
При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы, у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (см. коммент. к ст. 615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 письма ВАС N 66).
Следует подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда следует более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора (п. 17 письма ВАС N 66).
В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и в иных формах, помимо перенайма, причем без согласия арендодателя (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК).
4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п. 2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).
В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.
Во-первых, к нему применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством (п. 2 коммент. ст., ст. 618 ГК и т.д.). Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 коммент. ст.). В-третьих, ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). В-четвертых, исходя из известного принципа "никто не может передать больше прав, чем имеет сам", условия договора субаренды предопределенны договором аренды.
По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможна только с согласия арендодателя. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п. 3 ст. 615 ГК (последствиями выступают досрочное расторжение договора аренды и возмещение убытков арендодателю). Представляется, что при этом нет оснований признавать заключенный с такими нарушениями договор субаренды недействительным: досрочное расторжение договора аренды и так автоматически прекращает договор субаренды.
Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую "крайность" - когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК - в отношении имущества, сданного в прокат).
5. В качестве иных распорядительных действий арендатора коммент. ст. называет предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.
Как и субаренда, данные действия не влекут перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора, однако допускаются по общему правилу только с согласия арендодателя. Например, хотя само по себе заключение договора залога права аренды не означает перемены лиц в обязательстве из договора аренды, такая перемена в любом случае состоится, если будет иметь место обращение взыскания на заложенное право: права и обязанности арендатора (залогодателя) в силу закона перейдут к третьему лицу (причем, вероятнее всего, даже не к залогодержателю).
Иногда встречающееся в литературе мнение о том, что передача права аренды в уставный капитал хозяйственного общества должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве, противоречит коммент. ст., поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за арендатором (участником).
6. Пункт 3 коммент. ст. посвящен последствиям ненадлежащего использования арендованного имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. также коммент. к ст. 619 ГК).
Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю. Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы. Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 коммент. ст. норма п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.
Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК), а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.
